Der Verwaltung liegt eine Bauvoranfrage zur Errichtung einer seniorengerechten Wohnanlage 65+ auf dem Grundstück FlNr. 15/0 der Gemarkung Haimhausen (Dorfstraße 4, 85778 Haimhausen) vor.
Die Wohnanlage soll drei Geschosse und Tiefgarage erhalten. Geplant sind 8 Wohneinheiten.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ortsmittelpunkt“ (B-Plan).
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die beantragten Befreiungen werden damit begründet, dass sich das Vorhaben in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (gem. § 31 Abs. 3 i.V.m. § 201a BauGB) geplant ist. Das Vorhaben besitzt Einzelfallcharakter da es sich in einer Lücke zwischen gem. Bebauungsplan zulässigen „größeren“ Wohnanlagen befindet. Innerhalb des Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich keine weiteren Grundstück mit vergleichbaren Merkmalen. Die Überschreitungen des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung kann angesichts der massiven Nachbarbebauung als angemessen betrachtet werden.
Im Vorbescheid sollen folgende Fragen zu Befreiungen vom B-Plan geklärt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Baugrenze (Planzeichen A) für die Festsetzungen i.V.m. Plandarstellung):
Stellungnahme der Verwaltung:
Der B-Plan setzt für seinen Geltungsbereich Baugrenzen festgesetzt. Die für das Vorhabengrundstück festgesetzten Baugrenzen werden durch das Bauvorhaben zu allen Gebäudeseiten überschritten. Die Baugrenzen wurden im Geltungsbereich des B-Plans bisher eingehalten. Auf den Nachbargrundstücken FlNrn. 20/1 und 16 der Gemarkung Haimhausen wurden größere Bauräume festgesetzt und durch die dort befindliche Bebauung auch zum größten Teil genutzt. Die erforderlichen Abstandsflächen kommen auf dem Vorhabengrundstück bzw. auf öffentl. Verkehrsfläche zum Liegen. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Vollgeschosse (Planzeichen A) für die Festsetzungen i.V.m. Plandarstellung):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück setzt der B-Plan die Zahl der Vollgeschosse als Höchstzahl fest. Bei dem Vorhabengrundstück sind es zwei Vollgeschosse. Geplant sind drei Vollgeschosse und Tiefgarage. Auf dem Nachbargrundstück FlNr. 16 der Gemarkung Haimhausen hat der B-Plan drei und vier Vollgeschosse festgesetzt. Wobei das dritte und vierte Vollgeschoss im Dachraum liegt. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (Planzeichen A) für die Festsetzungen):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Geplant ist eine Grundflächenzahl von 0,42. Die erforderlichen Abstandsflächen kommen auf dem Vorhabengrundstück bzw. auf öffentl. Verkehrsfläche zum Liegen. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Geschossflächenzahl (Planzeichen A) für die Festsetzungen):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück hat der B-Plan eine Geschossflächenzahl von 0,5 festgesetzt. Geplant ist eine Geschoßflächenzahl von 1,26 (mit Tiefgarage 1,67). Auf dem Nachbargrundstück FlNr. 16 der Gemarkung Haimhausen hat der B-Plan eine Geschossflächenzahl von 11 festgesetzt. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
Durch sämtliche Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans werden die Grundzüge der Planung berührt. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 BauGB ist daher nicht möglich.
Allerdings fällt die Gemeinde Haimhausen unter die Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 1 i.V.m Nr. 1.5.3 Anlage zu § 1 Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau), die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft (§ 2 GBestV-Bau). Daher kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden (§ 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Durch die Baumaßnahme wird neuer Wohnraum geschaffen. Für das Bauvorhaben sind zwar einige Befreiungen vom B-Plan erforderlich, diese bewegen sich allerdings in einem Rahmen, so dass das Bauvorhaben, würde es nach § 34 BauGB beurteilt, nicht als Fremdkörper wirkt. Eine negative Beeinflussung, insbesondere gesunder Wohnverhältnisse (Belichtung/Belüftung) ist nicht erkennbar. Auch entsteht kein Interessenskonflikt, der durch eine Änderung des B-Plans vermieden werden könnte.
Eine Verletzung nachbarlicher Interessen, die sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben würden, sind durch das Bauvorhaben nicht erkennbar. Insbesondere bleibt der festgesetzte Gebietscharakter (Dorfgebiet (Festsetzung I 1.1 B-Plan)) erhalten.
Eine negative Beeinflussung öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
