Der Antragsteller beantragt für das Dachgeschoss eine Nutzungsänderung. Anstatt der bisher drei Betriebswohneinheiten und zwei Büroeinheiten sollen jetzt noch eine Bereitschaftswohnung für die Tierklinik und vier Wohnungen als Beherbergungsbetrieb erstellt werden.
Das Grundstück befindet sich laut Flächennutzungsplan in einem Gewerbegebiet. Nach § 8 Abs. 3 BauNVO können dort Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden.
Erforderlich sind ein funktionaler Zusammenhang zwischen betriebsbezogener Wohnung und betrieblichen Anlagen sowie eine personelle Beziehung des Wohnungsnutzers zum Betrieb. Dies kann bei Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zu bejahen sein, wenn wegen der Art des Betriebes eine ständige Erreichbarkeit gefordert ist. Die Tierklinik ist an 7 Tagen die Woche durchgehend von 0 – 24 Uhr für Notfälle geöffnet.
Nach § 8 BauNVO sind in einem Gewerbegebiet nur die in dieser Vorschrift genannten Nutzungen zulässig. Zu den Gewerbebetrieben aller Art können auch Beherbergungsbetriebe gehören.
Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn die Räume ständig wechselnden Gästen mit kurzer Verweildauer zur Verfügung gestellt werden, ohne dass die Gäste in den Räumen unabhängig eine eigene Häuslichkeit begründen können. Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder mit einer wohnähnlichen Nutzung (Aufenthalt über einen längeren Zeitraum unabhängig von hoteltypischen Dienstleistungen) sind nach dieser Vorschrift im Gewerbegebiet nicht zulässig.
Zum typischen Erscheinungsbild eines Beherbergungsbetriebs gehören neben „hotelmäßigen“ Leistungen (Wäscheservice, Zimmerreinigung etc.) Gasträume, Büro und Empfangsbereich, eine Küche, Frühstücks- und Gemeinschaftsräume sowie weitere betrieblich benötigte Nebenräume z.B. für Reinigungsmittel, Bettwäsche usw.
Diese Räumlichkeiten stehen teilweise im 1. OG zur Verfügung.
Lt. Betriebsbeschreibung werden die „hotelmäßigen“ Leistungen angeboten. Zudem wird der Beherbergungsbetrieb überwiegend von Gästen genutzt, deren Tiere in der Tierklinik behandelt werden sowie von Gästen, die sich in der Coworkingspace eingemietet haben. Somit besteht ein enger Zusammenhang zwischen den Beherbergungsgästen und der betrieblichen Nutzung des Gebäudes. Sofern keine Nachfrage aus den vorgenannten Bereichen besteht, werden die Wohnungen auch an Feriengäste vermietet.
Gemäß der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind für Büroräume 1 Stellplatz / 30 m² Nutzfläche und für Praxen 1 Stellplatz / 20 m² Nutzfläche vorzuhalten. Aufgrund der Betriebsbeschreibungen, der klaren Terminstruktur der Tierklinik und der Parallelnutzung Wohnung / Betriebspersonal und Wohnungen / Coworkingspace kann für die Tierklinik von dem gemeindlichen Stellplatzschlüssel für Praxen abgewichen werden. Somit ergibt sich für die Tierklinik im Erdgeschoss ein Stellplatzbedarf von 15 Stellplätzen, für die Nutzungen im 1. Obergeschoss ein Stellplatzbedarf von 12 Stellplätzen und für die Nutzungen im Dachgeschoss ein Stellplatzbedarf von 10 Stellplätzen, insgesamt 37 Stellplätze. Für die Nutzungsänderung sind somit 2 zusätzliche Stellplätze anzulegen.
Auf dem Grundstück können insgesamt 46 Stellplätze angelegt werden. Davon werden 9 Stellplätze durch dingliche Sicherung für die Feuerwehr Hausham zur Verfügung gestellt.
Die Zufahrt zum Grundstück ist über die Brentenstraße gesichert. Das Grundstück ist an die zentrale Wasserversorgung und den öffentlichen Abwasserkanal angeschlossen.
