Der Bau- und Umweltausschuss hat in der Sitzung vom 25.06.2024 den Entwurf der Bebauungs-planänderung gebilligt und die Verwaltung mit der Durchführung des Auslegungsverfahrens beauftragt.
Der Bebauungsplan wurde in der Zeit vom 17.07.2024 – 16.08.2024 ausgelegt.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Landratsamt Miesbach, Fachbereich Wasser- und Bodenschutzrecht, Schreiben vom 05.08.2024
Der FB 32, Wasser- und Bodenschutzrecht, schließt sich dem Hinweis des WWA Rosenheim vom 30.07.2024 an.
Landratsamt Miesbach, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 22.08.2024
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit
1. Stallgebäude auf den Flurnr. 835 und 861: Dies wurde bereits als Freisteller ausgeführt. Dazu wurde im Rahmen einer LSG-Erlaubnis bereits das Einvernehmen erteilt. Zur Lageveränderung bestehen somit keine Einwände.
- Errichtung eines Hobbyraums auf der Flurnr. 833/10. Es bestehen keine Einwände.
- Vergrößerung und Lageverschiebung eines geplanten Wohngebäudes auf der Flurnr. 833/1
Bei einer Ortseinsicht wurden die Eigentümer vor Ort angetroffen.
Es ist geplant, dass das bisher dargestellte Gebäude mit den Maßen 6,85 m x 12,25 m auf 10 m mal 15 m vergrößert werden soll. Zusätzlich soll das Gebäude um ca. 6,5-8 m nach Westen und ca. 2-3 m Richtung Süden verschoben werden. Des Weiteren soll eine Garage angegliedert werden.
Aus naturschutzfachlicher Sicht ist vorab zu betonen, dass ein Verschieben des Gebäudes hangaufwärts aufgrund der sensiblen Lage und des hochwertigen Landschaftsbilds sehr kritisch gesehen wird. Aus naturschutzfachlicher Sicht wäre es geboten, möglichst bestandsnah Richtung bestehendes Gebäude im Osten – siehe aktueller B-Plan – zu bauen. Durch die Vergrößerung und die Verschiebung erhöhen sich die Eingriffe in ein sehr steiles Gebiet nochmals über die vorherige geplante Variante hinaus durch erhöhten Erdaushub, notwendige Stützmauern sowie eine erhöhte Fernwirkung durch die Verschiebung hangaufwärts.
In Bezug auf die landschaftlich sehr reizvolle und sensible Umgebung wird auf die vorherigen Stellungnahmen des Kollegen Faas vom 05.05.2011 sowie 09.02.2012 (beide 10. Änderung) hingewiesen.
Wir bitten die Gemeinde deshalb, an der bisherigen Planung in Bezug auf die Gebäudesituierung (eine Vergrößerung sowie ein Garagenbau ist aus naturschutzfachlicher Sicht weniger problematisch) festzuhalten (§ 1a BauGB i. V. m. § 15 Abs. 1 und 2 BNatSchG).
Für ein kommendes Einzelbauverfahren ist aufgrund der sensiblen Lage ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan (angefertigt durch ein Landschaftsplanungs- oder Landschaftsarchitekturbüro) unabdingbar. Des Weiteren wird es aufgrund der reizvollen Lage, welche ein Resultat aus der Kombination aus Landschafts- und Ortsbild ist, und Wechselwirkungen zwischen diesen beiden Schutzgütern bestehen, als sehr notwendig erachtet den hiesigen Kreisbaumeister (Hr. Boiger) bei der Planung des Gebäudes zu beteiligen.
Es wird gebeten diesen Passus in den Bebauungsplan mitaufzunehmen. (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB).
- Ausgleichsfläche: Nach unserem Kenntnisstand existiert noch keine Ausgleichsflächenplanung für das Grundstück auf der Flurnr. 833/1. Es wird gebeten diese Planung nachzureichen. Die bisherige Ausgleichsfläche auf der Flurnr. 861/3 bezieht sich laut der Abarbeitung der Eingriffsregelung vom Oktober 2011 lediglich auf den Eingriff auf der selbigen Flurnr.
- Hinweis: Die Ausgleichsfläche auf der Flurnr. 861/3 ist nicht im Ökoflächenkataster eingetragen. Es wird gebeten, dass die Gemeinde Hausham dies in eigener Zuständigkeit nachträgt.
Die angesprochene Ausgleichsfläche wurde gemäß Planangaben nur ca. zur Hälfte umgesetzt. Auch hier wird gebeten, dass die Gemeinde hier in eigener Zuständigkeit die vollständige Umsetzung der Ausgleichsfläche veranlasst (§ 4c BauGB). Es ist anzumerken, dass bereits die Kollegin Fr. Dahhan diesbzgl. in ihrer Stellungnahme an die Gemeinde vom 03.05.2023 darauf hingewiesen hat.
Bei einer Ortseinsicht wurde Hr. Pichler sen. angetroffen und ihm wurde mitgeteilt, dass die Ausgleichsfläche auf der Flurnr. 861/3 seiner Tochter Fr. Keßlinger nur tlw. umgesetzt worden ist.
- Landschaftsschutzgebiet: Lediglich der Stall im Süden des Geltungsbereichs des B-Plans liegt im LSG. Das Einvernehmen wurde bereits erteilt.
Stellungnahme der Gemeinde
Der Bau- und Umweltausschuss nimmt die Ausführungen der UNB zur Kenntnis.
Die Mitteilung zum Ökoflächenkataster (Punkt 5) wird durch die Gemeinde veranlasst.
Da die Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB zur Nachverdichtung erfolgt, ist gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden und somit keine Ausgleichsflächenplanung zu erstellen (Punkt 4).
Zu Punkt 3 – zusätzliches Wohngebäude auf Flur-Nr. 833/1:
Die aus naturschutzfachlicher Sicht weniger problematische Vergrößerung des Baufensters an der derzeitigen Lage würde dazu führen, dass die beiden Wohngebäude auf dem Grundstück Flur-Nr. 833/1 relativ nahe beieinander stehen. Zudem befindet sich das derzeitige Baufenster ohne Einhaltung der Mindestabstandsflächen von 3 Metern relativ nahe an der nördlichen Grundstücksgrenze. Die geplante Gebäudesituierung ermöglicht einen ausreichenden Abstand zwischen den Wohngebäuden auf dem Baugrundstück sowie eine möglichst geringe Sichtbeeinträchtigung des nördlich angrenzenden Grundstücks. Nach Westen hin orientiert sich das Baufenster an den westlichen Gebäudekanten der nördlich und südlich gelegenen Bestandsgebäude.
Aufgrund der Lage und den Anforderungen an das geplante Wohngebäude wird festgesetzt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist. Dem Bauantrag ist ein qualifizierter Freiflächen-gestaltungsplan beizufügen. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird von Seiten der Baugenehmigungsbehörde der Kreisbaumeister beteiligt.
Die weiteren Fachstellen am Landratsamt Miesbach haben sich nicht geäußert.
LfU Bayerisches Landesamt für Umwelt, Schreiben vom 24.07.2024
Von den vom LfU zu vertretenden Fachbelangen (z.B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren) werden die Geogefahren berührt. Dazu geben wir folgende Stellungnahme ab:
Nach der Gefahrenhinweiskarte zu Geogefahren besteht im Bereich des Bauvorhabens eine mögliche Gefährdung durch Hanganbrüche (kleinräumige flachgründige Rutschungen, oftmals mit hohem Wassergehalt und Ausfließen der Rutschmasse, auch Hangmuren genannt), wie sie nur anlässlich von Starkregenereignissen auftreten. Die Eintretenswahrscheinlichkeit ist dabei üblicherweise eher gering, so dass die Gefährdung allgemein nur als Restrisiko einzustufen ist. Sie ist grundsätzlich kein Hinderungsgrund für eine Bebauung. Bei baulichen Maßnahmen kann dieses Restrisiko allerdings berücksichtigt und vermindert werden. Geländemodellierungen oder der Verzicht auf ebenerdige bergseitige Fenster und Türen können beispielsweise solche Maßnahmen sein. Die Bauherren bzw. die Planer sollten wegen der Möglichkeiten zur Anpassung der Bauweise auf die mögliche Gefährdung hingewiesen werden.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Miesbach.
Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 30.07.2024
Mit der 14. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 „Gschwendt“ besteht aus wasserwirt-schaftlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis.
Wie es die jüngsten Ereignisse gezeigt haben, ist unabhängig von den durch Oberflächengewässer ausgehenden Gefahren mit voranschreitendem Klimawandel immer öfter mit Sturzfluten bei Starkregenereignissen zu rechnen. In solchen Fällen stellen sich flächige Überflutungen auch abseits von Gewässern ein. Durch die Hanglage insbesondere des Baugrundstücks 833/1 kann es bei lokal begrenzten Starkniederschlägen und Sturzfluten zu Überflutungen und Schäden an dem Gebäude kommen. Auf dieses Risiko ist in der Satzung hinzuweisen. Durch eine angepasste Bauweise lassen sich Schäden durch oberflächlich abfließendes Wasser vermeiden. Dazu halten wir die Festsetzung einer Höhenlage der Rohbodenoberkante der Erdgeschosse von 25 cm über dem hangseitigen Gelände und eine wasserdichte Ausbildung des Gebäudes bis zu diesem Maß für erforderlich.
Wir empfehlen den Abschluss einer Elementarschadensversicherung.
Stellungnahme der Gemeinde
Die vorgenannten Hinweise des LfU und des WWA werden an die Bauherren weitergegeben. Unter Punkt 4.2 wurden für das Grundstück Flur-Nr. 833/1 Festsetzungen hinsichtlich einer angepassten Bauweise zur Verringerung des Schadensrisikos durch Starkregenereignisse eingefügt.
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Schreiben des Grundstückseigentümers Flur-Nr. 833/0 vom 31.07.2024
wir sind Eigentümer des Grundstücks Flurnummer 833 - Unterboden 8b (Hinterlieger des Grundstücks 833/10). Die einzige Zufahrt auf unser Grundstück erfolgt über das Grundstück 833/10. Hierfür wurde mit Urkunde 596-G-2004 ein Geh- und Fahrtrecht auf dem Grundstück 833/10 als Grunddienstbarkeit eingetragen. Dieses Geh- und Fahrtrecht besteht auf einer Breite von 4 Metern. Es ist uns gestattet, das Grundstück mit Fahrzeugen aller Art zu befahren.
In der jetzigen geplanten Änderung des Bebauungsplans ist eine Zufahrt nur mit mindestens 3 Metern vorgesehen: "Die Zufahrt des Hinterliegers ist mit einer Breite von mindestens 3,00 m (auch während der Bauphase) zu gewährleisten."
Auf Grund der allgemein sehr beengten Verhältnisse und den fehlenden Kurvenradien in der Einmündung ist es für uns zwingend notwendig, diese 4 Meter freizuhalten. Bei einer Reduzierung der Breite in der Einmündung ist es nicht mehr möglich mit einem größeren Fahrzeug unser Grundstück anzufahren (z.B. Rettungswagen oder Möbelwagen). Laut Richtlinien für Feuerwehrzufahrten wären bei solch engen Kurvenradien mindestens 5 Meter Breite notwendig.
Wir bitten deshalb um eine Änderung, sodass die Zufahrt für den Hinterlieger mit mindestens 4,00 m Breite zu gewährleisten ist. Diese 4 Meter dürfen auch nicht durch Dachvorsprünge oder ähnliches in der Höhe beschränkt sein.
Zudem weisen wir darauf hin, dass durch die vorgesehene zukünftige Bebauung des Grundstücks 833/10 das Sichtdreieck für die Grundstücksausfahrt eingeschränkt wird.
Ansonsten bestehen unsererseits keine Einwände gegen die geplanten Änderungen.
Stellungnahme der Gemeinde
Die Zufahrt zum Grundstück Flur-Nr. 833/0 ist lt. Luftbild derzeit mit einer Breite von ca. 2,80 m ausgebildet, im Bereich der Einmündung in die Hauptstraße mit einer Breite von ca. 3,55 m.
Im Bebauungsplan wird die Zufahrt entsprechend der Dienstbarkeitsurkunde mit einer Breite von 4 Metern entlang der nördlichen Grundstücksgrenze der Flur-Nr. 833/10 festgesetzt. Das Baufenster wird 5 Meter von der nördlichen Grundstücksgrenze entfernt festgesetzt.
