Der Bebauungsplan Nr. 41 „Wohnen für Familien am Huberspitzweg“ wurde nach der 1. öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange erneut ausgelegt in der Zeit vom 07.09. – 09.10.2020 (Einarbeitung der Stellungnahmen der 1. Auslegung) sowie vom 01.07. – 02.08.2021 gemäß Billigungs- und Auslegungsbeschluss des
Gemeinderats vom 14.06.2021.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Landratsamt Miesbach, Architektur/Städtebau, Schreiben vom 20.07.2021
Obwohl sich Wandhöhen von 9 Meter in der umliegenden Bebauung (Gewerkschaftshaus bzw. Naturfreundestraße) wiederfinden, ist aus städtebaulicher Sicht eine Fortführung dieser Baumasse in der Verlängerung der Naturfreundestraße in westlicher Richtung nicht wünschenswert. Es sollte die ursprüngliche Geschoßigkeit unbedingt beibehalten werden.
Mit Schreiben vom 27.08.2021 hat das Landratsamt mitgeteilt, dass eine Wandhöhe von 8,60 Meter noch mitgetragen werden kann.
Landratsamt Miesbach, Untere Straßenverkehrsbehörde, Schreiben vom 09.09.2020
Grundsätzlich bestehen keine Einwände gegen die beabsichtigte Planung, sofern die in der Begründung ausgeführten Maßnahmen umgesetzt werden (Verbreiterung und Ergänzung Gehweg am Huberspitzweg, Verbesserung durch bauliche Maßnahmen im Kreuzungsbereich Naturfreundestraße / Schlierachstraße, neues Brückenbauwerk und Erhalt bestehender Brücke als Fußgängerbrücke etc.)
Die Belange der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, insbesondere auf den genannten Straßen sind jedoch zu berücksichtigen.
Auf die ggf. bestehende Notwendigkeit einer ordnungsgemäßen Widmung der öffentlichen Verkehrsflächen i.S.d. BayStrWG oder deren Anpassung wird hingewiesen.
Landratsamt Miesbach, Wasser- und Bodenschutzrecht, Schreiben vom 22.07.2021
Wir nehmen Bezug auf unsere Hinweise in der Stellungnahme vom 29.06.2020, insbesondere zur Niederschlagswasserbeseitigung und möglichen Genehmigungspflichten innerhalb des 60-m Bereichs der Schlierach.
LfU Bayerisches Landesamt für Umwelt, Schreiben vom 23.07.2021
Als Landesfachbehörde befassen wir uns v.a. mit umweltbezogenen Fachfragen bei Planungen und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z.B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren).
Die o.g. vom LfU zu vertretenden Belange werden nicht berührt bzw. wurden ausreichend berücksichtigt.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Miesbach.
Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 06.07.2021
Wir weisen nochmals darauf hin, dass der östliche Rand des Bebauungsplangebietes im Bereich der Überflutungsfläche bei einem extremen Hochwasserereignis (HQextrem) der Schlierach liegt. Neben Hochwassergefahren, die vom Gewässer ausgehen, ist vermehrt mit Extremwettereignissen mit Sturzfluten zu rechnen, die insbesondere in Hangbereichen zu Überflutungen führen können. Die Vorsorge gegen diese Gefahren und die Reduktion von Risiken sollten bereits bei der Bauleitplanung berücksichtigt werden.
Wir halten deshalb folgende Festsetzungen im Bebauungsplan für sinnvoll:
- Die Rohfußboden-Oberkante der Erdgeschosse der neuen Gebäude sollte auf einer Höhenlage von mindestens 25 cm über dem umliegenden Gelände liegen.
- Die Gebäude sind mindestens bis zu diesem Maß wasserdicht zu errichten (Keller wasserdicht, dies gilt auch für Tiefgaragenzufahrten, Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Installationsdurch-führungen etc.).
Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 12.07.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat zur Aufstellung des BPL Nr. 41 bereits mit Schreiben vom 04.05.2020 Stellung genommen.
Im Ergebnis waren wir zu der Einschätzung gelangt, dass die Planung bei Berücksichtigung der Belange des Hochwasserschutzes und der Belange von Natur und Landschaft den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Die vorgenommenen Änderungen haben keinen Einfluss auf das Ergebnis der landesplanerischen Bewertung. Die Planung ist bei weiterer Berücksichtigung der aufgeführten Belange auch in der Fassung vom 14.06.2021 mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar.
Planungsverband Region Oberland, Schreiben vom 16.07.2021
Schließt sich der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde an.
Stellungnahme der Gemeinde
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Durch die Festsetzung von Geschosswohnungsbau auf den Parzellen 1 und 2 an Stelle von jeweils Dreispännern sollen preisgünstige Mietwohnungen errichtet werden. Mit der Festsetzung von max. 9 Metern Wandhöhe soll eine Nutzung auf 3 Vollgeschossen ermöglicht werden. Zur Nutzung auf 3 Vollgeschossen ist eine Reduzierung der Wandhöhe auf 8,60 Meter möglich.
In der umliegenden Bebauung östlich der Schlierach sind bereits Baukörper in dieser Höhe vorhanden. Durch die Lage der beiden Mehrfamilienhäuser am tiefsten Punkt des Bebauungsplanbereichs wird eine Höhenstaffelung vom Innenbereich zum Ortsrand erreicht. Durch die Höhenlage am Bach und das nach Westen ansteigende Gelände haben die Mehrfamilienhäuser eine ähnliche absolute Dachhöhe wie die anschließenden Doppelhäuser mit einer Wandhöhe von 6,80 Meter und ragen somit aus der Bebauung kaum heraus.
Zudem wurde bereits in der Stellungnahme des LRA, Bauleitplanung vom 24.09.2018 darauf hingewiesen, dass insbesondere „an der Festwiese“ die Errichtung von Mehrfamilienhäusern denkbar sei.
Gemäß der Hochwasserkarte der Schlierach kann die nordöstliche Kante der Parzelle 1 im Bebauungsplanbereich durch ein mögliches hundertjährliches Hochwasserereignis (HQ100) der Schlierach geringfügig überschwemmt werden. Der durch das Wohngebäude überbaute Überschwemmungsbereich hat eine Fläche von ca. 3,5m² und wird mit ca. 0 - 7 cm Wasser überspült. Das HQ100 liegt im Uferbereich des Grundstücks bei 761.30 üNN bis 761.50 üNN. Der Bemessungswasserstand wir mit 761.80 üNN angenommen. Die Festsetzungen des Bebauungs-planes legen die Höhe der Garagenzufahrt auf 762.50 üNN und die des Wohngebäudes auf 762.75 üNN fest und somit deutlich über dem HQ100 und dem Bemessungswasserstand.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans schreiben für alle Bauwerke die Ausführung der Kellergeschosse bzw. in das Erdreich einbindende Bauteile in wasserdichter, hochwasserangepasster Bauweise vor.
Im Überschwemmungsbereich von Gewässern ist für Bauvorhaben eine Ausnahmegenehmigung vom Bauverbot im Überschwemmungsgebiet erforderlich. Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass für alle Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist. Im Rahmen der Erteilung der Baugenehmigung werden sowohl eine wasserrechtliche Genehmigung für Bauen im 60-m Bereich als auch im Überschwemmungsgebiet geprüft.
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Anwohner der Naturfreundestraße, Schreiben vom 02.08.2021
Einwendungen zum Bebauungsplan Nr. 41 „Wohnen für Familien am Huberspitzweg"
Nach Durchsicht der Bebauungsplanunterlagen möchte ich gerne folgende Einwendungen erheben:
1. Mietwohnhäuser
Mit der Planung der beiden Mietwohnhäuser im östlichen Teil des Flurstücks 707/4 anstelle von Doppelhaushälften verliert das Projekt seinen Charakter als baulich zurückhaltende Gartensiedlung. Mit diesem Charakter wurde das Projekt aber bisher von der Bevölkerung, auch durch die letzte Kommunalwahl hindurch, wohlwollend mitgetragen. Die jetzt plötzlich aus dem Ärmel geschüttelte Planung mit zwei massigen Mietwohnhäusern überrumpelt die Bürgerinnen und Bürger und enttäuscht ihre Erwartungen an eine zurückhaltende Bebauung, die sich harmonisch in die Landschaft einfügt.
Die beiden Mietwohnhäuser an der Schlierach sollten daher wieder aus der Planung entfernt werden. Stattdessen sollten entweder wieder die ursprünglich angedachten Doppelhäuser aufgenommen werden. Aber noch besser wäre es, die entsprechenden Flächen gar nicht zu bebauen, sondern zusammen mit dem Grünstreifen an der Schlierach zu einem Ortspark zu machen.
Die beiden Mietwohnhäuser wurden in den meisten der eingeholten Gutachten und Stellungnahmen nicht berücksichtigt, da letztere auf der ursprünglichen Planung mit kleinen Doppelhaushälften basierten. Insbesondere die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts bezieht sich erstens nur auf den Bebauungsplan Nr. 43 (Haus Bambi), nicht auf den hier gegenständlichen Bebauungsplan Nr. 41 und stammt zweitens von 2018, ist also sicherlich nicht auf den neuen Bebauungsplan Nr. 41 (Huberspitzweg) übertragbar. Die aktuelle Flutkatastrophe in der Eifel hat deutlich gezeigt, wie gefährlich auch kleine Gewässer werden können. Zwei große Häuser mit Tiefgarage so nah an die Schlierach und noch dazu am unteren Ende eines wasserreichen Hangs zu planen halte ich unter diesem Aspekt für gefährlich. Es sollte unbedingt eine Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts zu dem aktuellen Bebauungsplan Nr. 41 eingeholt werden.
Für die Schaffung von sozialen Mietwohnungen gab und gibt es viele Alternativen, z.B. das Areal des alten Rathauses. Gerade in Abwinkl wurden in den letzten sieben Jahren zahlreiche Liegenschaften sehr günstig veräußert, die sich hervorragend für die Schaffung von sozialem 
Wohnraum geeignet hätten (Kreygasse 2, Glückaufstraße 13 und 19, Naturfreundestraße 16 und 20). In der Glückaufstraße 1 steht seit Jahren ein großes Wohnhaus leer und verfällt. 
Warum wurde die Gemeinde bei all diesen Objekten nicht tätig? Warum wurde das alte Rathaus zu einem niedrigen Preis an einen Investor verkauft, wenn nun die Gemeinde hier am Huberspitzweg selbst Wohnraum errichten möchte? Hätte sie nicht einfach das alte Rathaus behalten und dort den nun von ihr gewünschten kommunalen Wohnraum schaffen können? Im Übrigen ist es auch gerade Ziel des Projekts, einheimischen Familien neuen Wohnraum zu Verfügung zu stellen. Diese einheimischen Familien werden bei ihrem Umzug zwangsläufig ihre bisherigen Wohnungen verlassen und so wiederum dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen. Wenn nun gleichzeitig mehrere neue Mietwohnungen am alten Rathaus und am Huberspitzweg entstehen, könnte es sogar zu der Situation kommen, dass in Hausham über einige Zeit lang das Angebot an günstigem Mietwohnraum die Nachfrage weit übersteigt.
Falls unbedingt an der Schaffung von sozialem Mietwohnraum am Huberspitzweg festgehalten werden soll, bitte ich folgende Erwägungen in Betracht zu ziehen:
Die aktuelle Planung setzt die beiden hohen und massiven Baukörper an die städtebaulich schlechteste Position, nämlich sehr nahe an die Schlierach, an eine Stelle, an der Hausham landschaftlich besonders reizvoll ist und die gerade auch von Radausflüglern und Wandertouristen häufig frequentiert wird. Wenn schon zwei massige Gebäude entstehen 
sollen, wäre die Beeinträchtigung geringer, wenn sie am westlichen Ende des Flurstücks 707/4 geplant würden. Dort würden sie das Landschaftsbild um die Schlierach weniger stören, weil sie erstens zurückgesetzt wären und zweitens durch den massiven Baukörper des Alpengasthofs Glückauf ausbalanciert werden würden. An der Schlierach wären sie auf drei Seiten von unbebauten Flächen umgeben und würden sehr wuchtig in der Landschaft 
herumstehen.
Außerdem sollte, wenn unbedingt im Rahmen des Einheimischenprojekts Mietwohnraum entstehen soll, zumindest auch die Variante, kleine Reihenhäuser zu errichten, in Betracht 
gezogen werden, denn dann könnten sich vielleicht auch einkommensschwache kinderreiche Familien ein Haus mit kleinem Garten leisten und sie würden sich harmonischer in das Landschafts- und Siedlungsbild einfügen.
In meinen Augen wäre aber die beste Variante, den östlichen Teil des Flusrtücks 707/4 gar nicht zu bebauen. Hausham hat keinen Ortspark. Der Spielplatz an der Schlierach ist die einzige Fläche, die einem solchen Ortspark nahekommt. Gerade dieser eine kleine parkähnliche Bereich wird durch die Autobrücke verkleinert. Es ist sehr zu begrüßen, dass das Flurstück 669/3 als öffentliche Grünfläche freigehalten werden soll. Ich möchte daher nachdrücklich anregen, in Erwägung zu ziehen, auch den östlichen Teil des Flurstücks 707/4, der aktuell mit den beiden Mietwohnhäusern beplant ist, in die öffentliche Grünfläche einzubeziehen, um so einen echten Ortspark zu schaffen. Hier bietet sich die einmalige Möglichkeit, vielleicht in Verbindung mit einem kleinen Kiosk und öffentlichen Toiletten, eine attraktive und gerade auch für in ihrer Mobilität eingeschränkte Menschen (z.B. Haus Bambi) gut erreichbare Naherholungsfläche mit genügend Platz zu schaffen. Zudem würde die Fläche dann weitgehend unversiegelt bleiben, könnte viel Wasser aufnehmen und böte sicherlich besseren Hochwasserschutz als die aktuelle Planung mit zwei großen Häusern mit Tiefgarage.
Schließlich kommt trotz der dezidiert sozialen Ausrichtung des Projekts ein Aspekt in meinen Augen in der bisherigen Planung zu kurz, besser gesagt gar nicht vor, nämlich die Versorgung von Abwinkl mit Kinderbetreuungsplätzen. Die einzige Kita in Abwinkl (Sonnenschein) platzt bereits jetzt aus allen Nähten, und das Einheimischenprojekt zielt gerade darauf ab, Familien mit kleinen Kindern in Abwinkl anzusiedeln. Warum ist keine Kindertagesstätte eingeplant?
Eigentümer des Anwesens Huberbergstraße 7, Schreiben vom 03.08.2021
(Dieses Schreiben ist nach Ablauf der Auslegungsfrist eingegangen)
Einwendung zum Bebauungsplan Nr. 41 „Wohnen für Familien am Huberspitzweg"
Die nun geplante Bebauung mit zwei größeren Mietwohnhäusern vor allem mit Tiefgaragen birgt aus unserer Sicht die erhebliche Gefahr einer spürbaren Auswirkung auf das Grundwasser (Tiefe, Menge, Verlauf, etc.) in der betroffenen Umgebung.
Wir betreiben eine Grundwasser-Wärmepumpe, d.h. sowohl unsere Versorgung mit Warmwasser 
wie auch unsere Heizung für das gesamte Gebäude mit Einliegerwohnung basiert auf dem 
bisherigen Verlauf, der Tiefe, der Menge, etc. des Grundwassers.
Grundwasser-Wärmepumpen sind effizient, umweltschonend und können bei gleichzeitiger 
Stromerzeugung z.B. über eine Photovoltaikanlage sogar vollständig klimaneutral betrieben 
werden.
Wird durch die von Ihnen geplante Bebauung der unterirdische Verlauf, die Fließmenge, die Tiefe, etc. des Grundwassers verändert, eben durch tiefgreifende Eingriffe in den Untergrund
(Tiefgaragen, etc.), kann der Einsatz von klimaneutralen Grundwasser-Wärmepumpen sowohl für uns wie auch für künftige Bauherren in diesem Gebiet unmöglich oder unrentabel werden. Im ungünstigen Fall würde dann in unserem Haus die Warmwasserversorgung und die Heizung komplett ausfallen und müsste vollständig auf ein anderes Heiz- und Warmwassersystem umgebaut werden. Daher stellt sich uns die Frage, wer die eventuell anfallenden Kosten einer Umrüstung unseres gesamten Heizsystems sowie die Differenz zu den höheren Betriebskosten bei einem nicht 
identisch effizient laufenden Heiz- und Warmwassersystems übernehmen wird.
Stellungnahme der Gemeinde
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Hinsichtlich der Einwendungen zur Wandhöhe der Mehrfamilienhäuser wird auf die Stellungnahme bei den Trägern öffentlicher Belange verwiesen.
Die geplanten Mietwohnhäuser mit Tiefgarage liegen lage- und höhenmäßig tiefer und näher zur Schlierach als das Grundstück Huberbergstraße 7. Ob die Errichtung einer Tiefgarage Auswirkungen auf die Fließrichtung des Grundwassers hat, das dem Betrieb der Grundwasser-Wärmepumpe dieses Anwesens dient, ist zu prüfen.
