Auf dem Grundstück gibt es ein Bestandsgebäude, das 1957 als Friseursalon genehmigt wurde und 1986 zur Wohnnutzung geändert wurde. Das Gebäude wurde als eingeschossiges Gebäude mit asymmetrischem Satteldach und Teilunterkellerung für einen Heizungs-/Waschraum errichtet. An der westlichen Grundstücksgrenze ist unmittelbar an diese gebaut, an der östlichen hält es einen Abstand von ca. 1,88 m ein. Die Größe des bestehenden Hauses beträgt ca. 7 m x 11 m mit einer Wandhöhe von ca. 3,60 m – 4,20 m.
Die Nebenanlagen auf dem östlich angrenzenden Grundstück Flur-Nr. 1366 haben einen Abstand zum Planungsgrundstück von ca. 2,76 m. Somit haben die Gebäude untereinander einen Abstand von ca. 4,64m. Die geforderten Mindestabstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind auf keinem der beiden Grundstücke eingehalten.
Der Bestand ist nach Einschätzung eines Architekturbüros nicht sanierungsfähig und für künftige Nutzungen nicht zeitgemäß.
Geplant ist ein Ersatzbau mit den Maßen 12,99 m x 6,40 m. Derzeit liegt das Erdgeschoss über dem westlich angrenzenden öffentlichen Kreuzweg. Für den Ersatzbau würde die westliche Wandhöhe beibehalten und das Gebäude zweigeschossig in die Tiefe entwickelt, da das östliche Grundstück deutlich unter dem bestehenden Geländeniveau des Baugrundstücks liegt und dadurch nach Osten hin ein ebenerdiges Keller-/Erdgeschoss entstehen kann. Dieses liegt noch ca. 70 cm über dem Geländeniveau des östlichen Nachbargrundstücks.
Dadurch ergibt sich nach Osten hin eine Wandhöhe von 6,00 m, das Gebäude wird jedoch nicht höher und es entsteht keine zusätzliche Verschattung durch das neue Gebäude.
Die Grenzbebauung auf der westlichen Seite zum öffentlichen Kreuzweg wird beibehalten, der Abstand zur östlichen Grenze durch die Verschmälerung des Gebäudes jedoch auf 2,50 m erhöht. Dadurch wären die Voraussetzungen für den brandschutztechnischen Mindestabstand – 5 Meter – gegeben und Öffnungen in der Außenwand möglich.
An der westlichen Fassade sind keine Öffnungen vorsehen, die Wand wird jedoch nicht als Brandwand ausgeführt, da der öffentliche Weg nie bebaut werden wird und deshalb die Ausbildung einer Brandwand nicht zwingend erforderlich ist.
Die Mindestabstandsflächen von 3,00 m können beidseitig nicht eingehalten werden. Eine Abstandsflächenübernahme durch die Nachbareigentümer ist lediglich auf der Westseite möglich. Eine ostseitige Abstandflächenübernahme ist nicht möglich ist, da das bestehende Gebäude die Mindestabstandsfläche ebenfalls bereits unterschreitet.
Für die Wohneinheit sind zwei KFZ-Stellplätze erforderlich, einer wird in einem Carport, einer als Freistellplatz nachgewiesen. Unter dem offenen Carport mit Flachdach und Dachbegrünung ist zum Kreuzweg eine Stützwand erforderlich, die dem Grenzverlauf des Kreuzwegs folgt, im Osten schließt die Carportüberdachung mit der Ostfassade des Wohnhauses ab. Die Carportattika hat eine Wandhöhe von 2,90 m. Die Höhe der Attikaoberkante zum Kreuzweg beträgt an der westlichen Grundstücksgrenze jedoch lediglich 1,25 m bis 1,75 m.
Die verkehrliche Erschließung über den Kreuzweg ist mit 2,25 m sehr schmal, deshalb weder für die Zufahrt der Baustellenfahrzeuge noch für eine spätere PKW-Erschließung ausreichend breit. Die schmale Erschließung lässt einen Begegnungsverkehr mit Fußgängern und Radfahrern mit ggf. Fahrradanhängern nicht zu. Deshalb sollte geprüft werden, ob die verkehrliche Erschließung des Grundstücks über eine optionale, neue Zufahrt parallel zur südlichen Grundstücksgrenze der Flurnummer 1366/2, direkt von der asphaltierten Parkplatz- bzw. Straßenfläche an der Dr.-Franz-Langecker-Straße, erfolgen kann.
Im Bereich dieser Zufahrt könnte auch die noch nicht vorhandene Sparten-Erschließung erfolgen.
Fragen über die mit dem Vorbescheid zu entscheiden sind:
- Ist auf dem Grundstück Flurnummer 1365/3, der Gemarkung Hausham, das geplante Bauvorhaben, der Neubau eines Einfamilienwohnhauses als Ersatzbau für das bestehende Wohnhaus bauplanungsrechtlich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als Wohnhaus zulässig?
Antwort der Gemeinde: Ja
- Ist das geplante Bauvorhaben bauplanungsrechtlich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung zulässig?
Antwort der Gemeinde: Ja
- Ist das geplante Bauvorhaben mit einer Festlegung der Oberkante im Erdgeschoss auf 762.60m üNN bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Gemeinde: Ja
- Ist das geplante Bauvorhaben mit einer Wandhöhe von 6,00 m und einer Firsthöhe von ca. 7,50 m jeweils bezogen auf OK FFB im EG (= 762.60m üNN) bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Gemeinde: Ja
- Ist die verkehrliche Erschließung über den Kreuzweg möglich?
- Ist die verkehrliche Erschließung über eine optionale, neue Erschließung parallel zur südlichen Grundstückgrenze der Flurnummer 1366/2 der Gemarkung Hausham möglich?
- Kann die Erschließung des Grundstücks über die Flurnummer 1366/2 gesichert werden? Ist dazu die noch nicht vorhandene Erschließung für Kanal, Strom, Wasser, Telekom, Kabel, ggf. Glasfaser direkt über die Flurnummer 1366/2 möglich?
Antwort der Gemeinde zu 5, 6, 7:
Die verkehrliche Erschließung erfolgt bisher über den Kreuzweg. Die leitungsmäßige Erschließung des Grundstücks verläuft derzeit hauptsächlich über das Nachbargrundstück Flurnummer 1366/0. Hier ist zuerst mit den einzelnen Spartenträgern abzuklären, inwieweit eine Erschließung im Bestand oder durch Neuverlegung der Sparten erfolgen kann.
Grundsätzlich ist sowohl eine verkehrliche als auch eine ver- und entsorgungstechnische Erschließung des Grundstücks sowohl über den Kreuzweg als auch über eine neue Erschließungstrasse denkbar. Dies bedarf aber einer Planung und der Abstimmung der einzelnen Spartenträger und kann daher nicht kurzfristig im Vorbescheid festgelegt werden.
- Kann von der Mindestabstandsfläche gem. der Satzung der Gemeinde Hausham über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe vom 01.04.2021 und Art. 6 BayBO abgewichen werden und
a) an der Westfassade eine Grenzbebauung ohne Abstandsflächen realisiert werden?
b) an der Ostfassade die Abstandsfläche auf 2,50 m, den Mindestabstand für die Einhaltung des Brandschutzes, reduziert werden?
c) Ist zusätzlich, nördlich des Wohngebäudes, eine Grenzbebauung an der östlichen und eine grenznahe Bebauung mit einem Abstand von 2,50 m zur westlichen Grundstücksgrenze durch einen Carport (überdachter PKW-Stellplatz) auf einer Länge von 6 m zulässig?
Antwort der Gemeinde zu 8 a,b,c:
Ja, sofern das Landratsamt Miesbach, Staatliches Bauamt, als Baugenehmigungsbehörde eine Abweichung von den Abstandsflächen erteilt.
Dem in der Sitzung anwesenden Antragsteller wurde erläutert, dass die Frage der Erschließung des Grundstücks derzeit nicht geklärt ist und eine gesicherte Erschließung von Seiten der Gemeinde nicht bejaht werden kann. Das gemeindliche Einvernehmen würde somit nicht erteilt werden. Mit dem Antragsteller wurde deshalb vereinbart, die Frage vor allem der verkehrlichen Erschließung des Grundstücks bei einem Ortstermin zu klären. Der Antragsteller hat den Antrag auf Vorbescheid zurückgenommen.
Ohne Beschluss
