Der Antragsteller beabsichtigt den Abbruch des bestehenden 11 m x 8 m großen Wohnhauses mit Schuppen und Garage.
Das Grundstück hat aktuell eine Größe von 3.551 m². Im Rahmen der Bebauung sind sieben Parzellen unterschiedlicher Größe geplant.
Nr. 1 ca. 612,15 m²
Nr. 2 ca. 390,95 m²
Nr. 3 ca. 394,74 m²
Nr. 4 ca. 277,75 m²
Nr. 5 ca. 465,28 m²
Nr. 6 ca. 112,86 m²
Nr. 7 ca. 144,57 m²
Im nördlichen Bereich des Grundstücks sollen zwei Zweifamilienhäuser mit jeweils einer Duplexgarage errichtet werden.
Die Parzelle 1
soll mit einem Zweifamilienhaus mit den Maßen 13,03 m x 8,53 m und einer Wandhöhe von 6 m errichtet werden. Die Dachneigung ist mit 20° angegeben.
Für die Duplexgarage sind die Maße 6,75 m x 6,53 m und eine Wandhöhe von 3 m vorgesehen. Die Dachneigung ist ebenfalls mit 20° angegeben.
Die Parzelle 2
soll mit einem Zweifamilienhaus mit den Maßen 14,03 m x 9,03 m und einer Wandhöhe von 6 m errichtet werden. Die Dachneigung ist mit 20° angegeben.
Für die Duplexgarage sind die Maße 6,75 m x 6,53 m und eine Wandhöhe von 3 m vorgesehen. Die Dachneigung ist ebenfalls mit 20° angegeben.
Im südlichen Bereich des Grundstücks soll ein Reihenhaus mit drei Wohneinheiten und jeweils vorgesetzt einer Doppelgarage mit Dachterrassen errichtet werden.
Das Gesamtmaß der Reihenhäuser mit Garagen beträgt 24,45 m x 16,53 m
(Grundfläche 404,16 m²) und einer Wandhöhe von 6,50 m. Die Dachneigung ist mit 24° angegeben.
Die Parzelle 3
soll mit einem Reihenhaus mit den Maßen 8,21 m x 10,03 m und einer sich direkt anschließenden Garage mit Dachterrasse mit den Maßen 8,21 m x 6,50 m errichtet werden.
Die Parzelle 4
soll mit einem Reihenhaus mit den Maßen 8,02 m x 10,03 m und einer sich direkt anschließenden Garage mit Dachterrasse mit den Maßen 8,02 m x 6,50 m errichtet werden.
Die Parzelle 5
soll mit einem Reihenhaus mit den Maßen 8,21 m x 10,03 m und einer sich direkt anschließenden Garage mit Dachterrasse mit den Maßen 8,21 m x 6,50 m errichtet werden.
Die Parzellen 6 und 7 sind als Zufahrt mit einer Breite von 4,50 m geplant.
Aufgrund der Hangneigung werden die Garagendächer des Reihenhauses als Flachdach ausgebildet und fungieren als Terrasse für die Wohnhäuser.
Gemäß § 4 der Satzung über die Gestaltung des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes sind Dächer von Nebengebäuden als Sattel- oder Pultdächer auszubilden. Bei starker Hangneigung oder zur besseren gestalterischen Einbindung des Gebäudes in den Baubestand können auch Flachdächer zugelassen werden. Diese Voraussetzungen treffen für die Garagen zu.
Im Antrag auf Vorbescheid wurde folgende Fragestellung aufgeworfen über die jetzt zu entscheiden ist:
Fügt sich die geplante Bebauung nach § 34 BauGB in die Umgebung ein?
Das Grundstück liegt zum Teil im Landschaftsschutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“. Zudem grenzt das Grundstück nach Westen hin an den Außenbereich an, so dass die Frage zu klären ist, inwieweit die geplanten Parzellen noch dem Innenbereich zuzuordnen sind.
Das Bestandsgebäude liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB in einem Gebiet ohne Bebauungsplan.
Wenn das Grundstück dem Innenbereich zugeordnet wird, dann ist das Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Bebauung in die nähere Umgebung einfügt. Die Eigenart der näheren Umgebung ist gemäß Flächennutzungsplan ein Reines Wohngebiet.
Der in der Nähe befindliche Bebauungsplan Nr. 22 „Schlierachstraße“ sieht eine Wandhöhe von
6 m vor.
Die Gebäude in der Straße (Am Buchenhang) haben überwiegend zwei Vollgeschosse mit Wandhöhen zwischen 3,90 m bis 8,57 m.
Die Neubauten passen sich dem natürlichen Geländeverlauf von Westen nach Osten hin weitgehend an. Von der Anzahl der Vollgeschosse und der Wandhöhen würden sich die neuen Gebäude in die Umgebung einfügen. Allerdings ist aufgrund der Hanglage beim Reihenhaus die Garage auf Höhe des Kellers und die Dachterrasse der Garage auf Höhe des Erdgeschosses. Damit ergibt sich für das Reihenhaus eine sichtbare Wandhöhe von 9,76 m.
In der näheren Umgebung gibt es kein Reihenhaus, außerdem ist die Grundfläche dieses Gebäudes um ca. 80 m² größer als das bisher größte Gebäude in dieser Straße.
Planungsrechtlich stehen dem geplanten Vorhaben hinsichtlich der Größe und Lage der Gebäude Bedenken entgegen.
Ist das Bauvorhaben als sog. Außenbereich im Innenbereich nach § 35 BauGB zu beurteilen, so handelt es sich mangels Privilegierung um ein sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Da das Grundstück im Flächennutzungsplan als sonstige Grünfläche dargestellt ist, widerspricht das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans und stellt damit eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange dar. Bereits das Bestandsgebäude befindet im Randbereich einer Siedlung, sowohl nach Norden als auch nach Westen schließen sich unbebaute Grünflächen an. Diese befinden sich im einstweilig sichergestellten Landschaftsschutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“. Zudem wird der westliche Hangbereich in der Geogefahrenkarte als anfällig für flachgründige Hanganbrüche geführt.
Für die Abgrenzung von Baulücken innerhalb eines Innenbereichs und einer Fläche des Außenbereichs ist maßgeblich, ob nach einer Bewertung des Gesamteindrucks der Umgebung der „Eindruck der Geschlossenheit“ noch vorhanden ist, das Grundstück also noch durch die Umgebung geprägt ist. Zudem ist entscheidend, ob eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft zu befürchten ist, d.h. ob der konkrete Standort seine natürliche Funktion im Sinne einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzbarkeit oder bezüglich seines Erholungswertes einbüßt oder bereits eingebüßt hat.
Zumindest Richtung Osten kann unterstellt werden, dass das Grundstück durch die Umgebung geprägt ist, da im Bereich des Reihenhauses die Bebauung unmittelbar und im Bereich der beiden Zweifamilienhäuser die vorhandene Bebauung nach ca. 30 Metern anschließt. Der im Westen befindliche und sich Richtung Süden erstreckende Ortsbildprägende Hangbereich beginnt auf Höhe des Reihenhauses.
Somit könnte das Bauvorhaben als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB angesehen werden. Auch hier stehen planungsrechtlich dem geplanten Vorhaben hinsichtlich der Größe und Lage der Gebäude Bedenken entgegen.
