Auf dem Grundstück der Alten Miesbacher Straße 11, Flurnummer 1090/9, Gemarkung Hausham, befinden sich mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungsbereichen. Sie dienten in der Vergangenheit einem Autohaus als Verkaufs- und Ausstellungsbereich mit angegliederten Büroräumen, wurden als Waschhalle, Werkstatt-, Aufenthalts- und Lagerbereiche sowie Geschosswohnungen genutzt.
Die Bauteile an der südöstlichen und der südwestlichen Grundstücksgrenze, die derzeit als KFZ-Werkstatt genutzt werden, sollen abgebrochen und durch ein Wohngebäude mit Tiefgarage ersetzt werden. Das geplante Gebäude hat zwei Vollgeschosse mit Dachgeschoss (Satteldach), eine Wandhöhe von 7,20 m, eine überbaute Fläche von 28,00 m x 12,00 m mit einem um 1,5 m hervorspringenden Quergiebel auf einer Fläche von 15 m². Die Wandhöhe des Quergiebels beträgt 8,0 m.
Mittig auf dem Grundstück befindet sich ein Wohngebäude mit 4 Geschosswohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss sowie einer Büronutzung im Erdgeschoss. Dieser Gebäudeteil soll in dieser Form unverändert bestehen bleiben, der Büroteil künftig als Wohnraum genutzt werden.
Daran angrenzend befindet sich an der nordöstlichen Giebelseite eine Verkaufs- und Ausstellungshalle mit eingebauter Waschhalle. Dieser Teil wird derzeit als Impfzentrum genutzt. Der Gebäudeteil bzw. die Gebäudehülle soll erhalten bleiben und für eine Wohnnutzung umgebaut werden. Geplant ist, die bestehenden zwei Geschosse durch den Einbau eines Dachgeschosses zu erweitern und durch zwei Anbauten mit Quergiebel zu ergänzen (hervorspringende Tiefe 1,5 m)
Fragen, über die im Vorbescheid zu entscheiden sind:
- Ist die Aufgabe der gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück und eine reine Wohnnutzung planrechtlich zulässig?
- Ist für den bislang als Verkauf- und Ausstellunghalle mit eingebauter Waschhalle und angrenzender Büronutzung genehmigten Bestandsbau die Nutzungsänderung von gewerblicher Nutzung in eine Wohnnutzung planrechtlich zulässig?
- Ist der Einbau von mehreren Geschosswohnungen (Mehrfamilienhaus) über 2 Geschosse plus Dachgeschoss planungsrechtlich zulässig?
- Sind kleinere Anbauten mit Dachaufbauten in Form von ein bis zwei Quergiebeln für die geplante Wohnnutzung zulässig?
- Ist der Abbruch der bestehenden KFZ-Werkstatt mit Nebenanlagen und somit die endgültige Aufgabe der gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück planungsrechtlich zulässig?
- Ist im Bereich der bestehenden KFZ-Werkstatt die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Quergiebel und Tiefgarage zulässig?
- Ist das beschriebene und dargestellte Maß der Nutzung planungsrechtlich zulässig?
Zu 1.
Das Bauvorhaben liegt in einem Mischgebiet. Für die Gebietseinschätzung hat der Technische Umweltschutz des LRA Miesbach den Bereich zwischen Schmiedweg und Alter Miesbacher Straße betrachtet. In diesem Bereich handelt es sich um die einzige und somit letzte verbliebene, gewerblich genutzte Fläche. Es geht hierbei um die sich noch auf dem Grundstück befindende KFZ-Werkstatt. Das im leerstehenden Autohaus derzeit betriebene Impfzentrum ist keine auf Dauer beabsichtigte Nutzung des Gebäudes, so dass für dieses Gebäude die letzte Nutzung als Autohaus als gewerbliche Nutzung herangezogen werden kann.
Durch die Umnutzung von gewerblicher Nutzung in Wohnnutzung würde sich das Mischgebiet in diesem Bereich in ein Allgemeines Wohngebiet wandeln. Die Alte Miesbacher Straße hat zwar ihre frühere Bedeutung als Ortsdurchfahrtstraße verloren, dennoch ist der Bereich zwischen Abzweig Alte Miesbacher Straße von der Staatsstraße bis zur Einmündung des Schmiedweg in die Alte Miesbacher Straße aufgrund seiner Lage, der Erreichbarkeit und der auf diesen Bereich einwirkenden Immissionen für Gewerbebetriebe geeignet. Im weiteren Verlauf der Alten Miesbacher Straße in Richtung Friedhofstraße / Kasten sind weitere Gewerbebetriebe, u.a. zwei große Zimmereien, angesiedelt, die Lieferverkehr kreieren, dessen Auswirkungen ebenfalls auf das Baugrundstück einwirken.
Die Gemeinde Hausham hält deshalb die Einstufung des Baugrundstücks als Mischgebiet für gerechtfertigt. Ausgehend vom derzeitigem Stand als Mischgebiet ist eine vollständige Aufgabe der gewerblichen Nutzung und eine reine Wohnnutzung nicht zulässig.
Zu 2.
Das Bauvorhaben liegt in einem Mischgebiet. Durch die Umnutzung der Verkaufs- und Ausstellungshalle von gewerblicher Nutzung in Wohnnutzung würde sich das Mischgebiet in diesem Bereich in ein Allgemeines Wohngebiet wandeln. Ausgehend vom derzeitigem Stand als Mischgebiet ist eine vollständige Aufgabe der gewerblichen Nutzung nicht zulässig.
Sofern eine Änderung des Gebietscharakters in ein Allgemeines Wohngebiet erfolgen soll, ist für eine reine Wohnnutzung des Gebäudes die Erschließung allerdings nicht gesichert, da der Abwasserkanal ungesichert über das Nachbargrundstück Fl.-Nr. 1090/7 läuft. Zudem ist die auf dem Grundstück befindliche KFZ-Werkstatt als störender Gewerbebetrieb einzuordnen und in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig.
Zu 3.
Gegen den Einbau von mehreren Geschosswohnungen (Mehrfamilienhaus) auf 3 Etagen würde nichts sprechen, sofern eine Änderung des Gebietscharakters erfolgen soll. Das an die Gewerbehalle südlich angrenzende bestehende Wohngebäude verfügt ebenfalls über 2 Geschosse und Dachgeschoss.
Zu 4.
Der Einbau von Quergiebeln ist nach Art. 57 Abs. 3 Nr. 4 BayBO zulässig, sofern die Abstandsflächen eingehalten werden können. Quergiebel sind laut Gestaltungssatzung der Gemeinde Hausham zulässig. Da die Wandhöhe des Gebäudes ca. 7,70 m beträgt, stellt sich die Frage nach der unbedingten Erforderlichkeit von Quergiebeln.
Zu 5.
Da die KFZ-Werkstatt die letzte verbliebene gewerbliche Nutzung in dem bisherigen Mischgebiet zwischen Schmidweg und Alter Miesbacher Straße darstellt, wandelt sich bei einer endgültigen Aufgabe der KFZ-Werkstatt das Mischgebiet in ein Allgemeines Wohngebiet. Ausgehend vom derzeitigem Stand als Mischgebiet ist eine vollständige Aufgabe der gewerblichen Nutzung nicht zulässig.
Zu 6.
Bei einem Wandel von Mischgebiet in Allgemeines Wohngebiet ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage zulässig. Die Wandhöhe soll 7,20 m betragen, so dass der Einbau eines Quergiebels der Wohnqualität des Dachgeschosses dient.
Die Erschließung ist allerdings nicht gesichert, da der Abwasserkanal ungesichert über das Nachbargrundstück Fl.-Nr. 1090/7 läuft.
Zu 7.
Derzeit sind auf dem Grundstück an Bestandsgebäude vorhanden:
Wohnhaus: 14,03 m x 14,68 m (205,96 m²), Wandhöhe 7,70 m
Ausstellungshalle: 15,80 m x 25,50 m (402,90 m²), Wandhöhe 7,70 m
Kfz-Werkstatt: 15,70 m x 34,32 m (538,82 m²), Wandhöhe 4,67 m
Neubau: 12,00 m x 28,00 m (336,00 m²), Wandhöhe 7,20 m
Die durch Hauptgebäude überbaute Grundfläche beträgt für die Bestandsgebäude GRZ = 0,33. Die für den Ersatzbau geplante überbaute Grundfläche beträgt 336 m² => GRZ gesamt neu = 0,27.
Die GFZ hingegen erhöht sich von 0,56 auf 0,81 und ist gem. § 17 BauNVO sowohl im Mischgebiet als auch im Allgemeinen Wohngebiet zulässig.
