Der Bau- und Umweltausschuss hat in seiner Sitzung am 13.0
3.2019 den Entwurf für diese Außenbereichssatzung gebilligt. Die Verwaltung wurde beauftragt, das Auslegungsverfahren durchzuführen.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Landratsamt Miesbach, Architektur/Städtebau/Denkmalschutz, Schreiben vom 06.05.2019
Die Ausdehnung des Geltungsbereichs und die Lückenfüllung durch die ausgewiesenen Bau-räume entspricht formell dem Satzungsziel einer Außenbereichssatzung, innerhalb der Siedlungs-ansätze mit ausreichendem Gewicht erleichterte Voraussetzungen zur Zulässigkeit für Wohnbe-bauung zu schaffen.
Unseres Erachtens wird der Kreisstraße eine trennende Wirkung zugesprochen, so dass die Gebäude südlich der Kreisstraße am Bebauungszusammenhang nicht teilnehmen.
Der Darstellung des Geltungsbereichs wird jedoch keine Wirkung hinsichtlich der Zulässigkeit beigemessen, solange – wie hier erfolgt – durch Baugrenzen festgesetzt, keine Erweiterung der Bebauung in den Außenbereich vorliegt.
Es können nähere Bestimmungen zur Zulässigkeit der Gebäude erlassen werden, dazu gehören nicht die Zufahrten und Verkehrsflächen, auch nicht die Ausgleichsflächen oder Grünordnung. Diese Festsetzungen entfalten keine Wirkung im Bereich einer Außenbereichssatzung nach § 35 BauGB.
Die Angabe einer max. Wandhöhe über Urgelände und „im Mittel“ ist meist zu unbestimmt, insbesondere wenn dieses Gelände sehr bewegt oder stark geneigt ist. Es empfiehlt sich, hier die bestehende Topografie im Vorfeld aufzunehmen, Festpunkte zur Wandhöhenberechnung anzugeben und – insbesondere in und in Nähe von sensiblen Naturbereichen, die erforderlichen Geländeveränderungen, insbesondere Höhenlage und Abgrabungen, zu beschreiben (Begründung) und in die Abwägung einzustellen.
Wir empfehlen, die Satzungsgrenzen anzupassen und unwirksame Festsetzungen zu entnehmen und Klarheit über die (eingeschränkte) Rechtsfolge der Außenbereichssatzung zu schaffen. Wir empfehlen dringend, die Festsetzungen zur Wandhöhe und Höhenlage zu korrigieren/ergänzen, um diese ausreichend bestimmt und rechtssicher vorzunehmen.
Aus ortsplanerischer Sicht ist die Bebauung wegen unzureichender Angaben zu Gelände-veränderung und Höhenlage im Erscheinungsbild nicht beurteilungsfähig, grundsätzlich kann der Bebauung als Lückenfüllung jedoch zugestimmt werden.
Stellungnahme der Gemeinde
Die Gemeinde nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Die Festsetzung der Zufahrt zum Grundstück Flur-Nr. 974/1 ist aus Sicht der Gemeinde sinnvoll, um sicherzustellen, dass die Zufahrt von der östlich gelegenen Kurve der Kreisstraße möglichst weit westlich erfolgt und lediglich eine Zufahrt zu den Garagen von der Kreisstraße aus erfolgt.
Die, wenn auch nur nachrichtliche, Darstellung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsregelung in der Satzung erscheint ebenfalls sinnvoll, um festzuhalten, dass für die durch die zusätzliche Bebauung versiegelte Fläche eine bisher vernachlässigte Biotopfläche wieder etabliert wird.
Der Geltungsbereich der Satzung wird für das Grundstück Flur-Nr. 974/1 dem bebaubaren Bereich angepasst.
Landratsamt Miesbach, Untere Straßenverkehrsbehörde, Schreiben vom 10.04.2019
Grundsätzlich bestehen kein Einwände gegen die beabsichtigte Planung, eine Gefährdung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Kreisstraße MB 21 ist jedoch soweit möglich zu vermeiden. Ferner wird darauf hingewiesen, dass es sich hier straßen- und straßenverkehrs-rechtlich um einen Bereich außerhalb geschlossener Ortschaften auf freier Strecke handelt, d.h. hieraus resultierende Einschränkungen oder Belastungen sind zu dulden.
Hinsichtlich der Zufahrt sind die erforderlichen Sichtfelder stets freizuhalten und die sonstigen notwendigen baulichen Voraussetzungen zu erfüllen, insbesondere die Vorgaben des LRA Miesbach, Team 12.4 Kreisstraße, Tiefbau & Bauhof als Vertreter des Landkreises als Straßen-baubehörde der Kreisstraße MB 21.
Bei der Ausweisung von Stellplätzen sollte auf eine ausreichende Größe der Parkstände geachtet werden. Bei Garagen/Carports ist ferner grds. zu beachten, dass diese nicht unmittelbar von öffentlichen Straßen angefahren werden sollten bzw. bei direkter Anfahrtsmöglichkeit ein Mindestabstand von 3 Meter eingehalten wird.
Landratsamt Miesbach, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 02.05.2019
Mit der Änderung auf Flur-Nr. 965/4 für die Errichtung eines zusätzlichen Wohngebäudes besteht Einverständnis, da dieses Grundstück bereits sehr weitgehend baulich geprägt wurde. Eine Befreiung vom Bauverbot der LSG-Verordnung kann hierfür in Aussicht gestellt werden.
Mit der Änderung auf Flur-Nr. 945/1 besteht ebenfalls Einverständnis. Auch hier kann eine Befreiung vom Bauverbot der LSG-Verordnung in Aussicht gestellt werden. Allerdings fehlt dem Plan an dieser Stelle noch immer eine qualifiziert Eingrünung mit heimischen (Laub)Bäumen und Sträuchern, wie sie von der Unteren Naturschutzbehörde bereits im Jahr 2010 (Stellungnahme zur 2. Änderung) gefordert wurde. Wir bitten für die Eingrünung an dieser Stelle geeignete Festset-zungen zu treffen.
Mit der 4. Änderung der Satzung „Fehn / Ed“ soll u.a. der Geltungsbereich der Satzung um große Teile der beiden Flur-Nrn. 974/1 und 975/2 in Richtung Nordosten erweitert werden. Die geplanten Erweiterungsflächen liegen im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und innerhalb des Land-schaftsschutzgebietes „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“. Wie bei den Vorab-stimmungen bereits kommuniziert, hält die untere Naturschutzbehörde eine weitere Bebauung dieser Grundstücke naturschutzrechtlich für nicht genehmigungsfähig:
1. Die notwendige Befreiung vom Landschaftsschutzgebiet stößt schon formaljuristisch auf
Probleme. Ein öffentliches Interesse ist nicht erkennbar und eine unzumutbare Belastung wäre
nur gegeben, wenn wir uns im Randbereich einer Siedlung befänden, der als natürlicher Ent-
wicklungsbereich/Ortsabrundung dieser Satzung gelten könnte. Das ist hier aber definitiv nicht
der Fall. Im Gegenteil handelt es sich bei den Häusern um einen Splitter im Außenbereich, eine
bandartige Fehlentwicklung, die durch den Lückenschluss erheblich verstärkt würde und das
Landschaftsbild negativ beeinträchtigt. Daher kommen wir in unserer Gesamtbeurteilung zu
dem Ergebnis, dass eine Bebauung auf dem Grundstück von der Unteren Naturschutzbehörde
nicht befürwortet werden kann. Eine Befreiung von der LSG-Verordnung kann nicht in Aussicht
gestellt werden.
2. Wesentliche Teile der beiden oben genannten Flurstücke sind in der amtlichen Biotopkartierung
am Landesamt für Umwelt erfasst. Auf Flur-Nr. 974/1 (Biotop-Nr. 8236-0263-001) wurden
„feuchte und nasse Hochstaudenfluren“ und kleinere Restflächen als „Flachmoor, Streuwiese“
kartiert. Auf Flur-Nr. 975/2 (Biotop-Nr. 8236-0262-001) handelt es sich um gewässerbegleitende
Gehölzbestände. Auf beiden Flurstücken unterliegen die ausgeprägten Vegetationstypen
zumindest teilweise dem gesetzlichen Biotopschutz nach § 30 BNatSchG, wonach eine Zer-
störung oder erhebliche Beeinträchtigung dieser Biotope verboten ist. In jedem Fall handelt es
sich um ökologisch durchaus wertvolle und sensible Bereiche, weshalb einer Bebauung der
Flächen im bauplanungsrechtlichen Außenbereich sehr gewichtige Gründe entgegenstehen.
Rechtsgrundlagen:
Landschaftsschutzverordnung „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“; § 30 BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung:
1. Rücknahme der Satzungsgrenzen auf den Stand der 3. Änderung, d.h. ohne die Flurstücke
974/1 und 975/2.
2. Um eine Bebaubarkeit der Grundstücke Flur-Nr. 974/1 und 975/2 erreichen zu können, wäre
eine Änderung der LSG-Verordnung erforderlich, über die der betroffene Bereich aus dem
Umgriff des Landschaftsschutzgebietes herausgenommen wird. Über die Änderung hat der
Kreistag zu entscheiden. Der fachliche Naturschutz würde im Verfahren eine negative
Stellungnahme hierzu abgeben.
Stellungnahme der Gemeinde
Erforderlich für den Erlass einer Außenbereichssatzung ist, dass ein mit Wohnbebauung von einigem Gewicht bebauter Bereich im Außenbereich vorhanden ist, für den eine bauliche Ver-dichtung geeignet erscheint. Unschädlich ist dabei, wenn zwischen den bebauten Flächen Bau-lücken bestehen, denn es ist gerade Zweck der Satzung, hierfür eine Bebauung zu ermöglichen und so den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit zu vermitteln. Durch die Einbeziehung des Grundstücks Flur-Nr. 975/2 werden alle bebauten Grundstücke in diesem Bereich erfasst und deren bestehende Bebauung festgeschrieben. Durch die Bebauung des Grundstücks Flur-Nr. 974/1 erfolgt keine zusätzliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes.
Ferner darf durch die Satzung die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht begründet werden sowie keine Beeinträch-tigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete erfolgen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Ein Großteil des Grundstücks Flur-Nr. 974/1 ist seit 1990 in der amtlichen Flachland-Biotopkar-tierung als Biotop erfasst. Zwischenzeitlich sind die Arten der ehemaligen Staudenflur nur noch mit geringem Anteil vertreten, so dass vor allem im Bereich der geplanten Bebauung kein Schutz-status nach § 30 BNatSchG mehr vorliegt. Sowohl das Naturschutzfachliche Kurzgutachten als auch die Eingriffsregelung zeigen auf, dass der durch die Bebauung erfolgte Eingriff in die Natur ausgeglichen werden kann.
Vom Bauverbot der Landschaftsschutzverordnung „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“ kann im Rahmen der Bauantragstellung eine Befreiung erteilt werden.
Landratsamt Miesbach, Wasser- und Bodenschutzrecht, Schreiben vom 02.05.2019
Georisiken
Gemäß GIS ist für den Geltungsbereich der Außenbereichssatzung das Georisiko „Anfälligkeit für
flachgründige Hanganbrüche im Extremfall“ vermerkt. Um hinsichtlich bestehender Georisiken Planungssicherheit zu bekommen, wird auf die Merkblätter „Eigenvorsorge bei Geogefahren“ sowie „Steinschlag, Felssturz, Rutschung, Erdfall“ der Bayerischen Landesamts für Umwelt verwiesen.
Niederschlagswasserbeseitigung
Grundsätzliche Überlegungen zur naturnahen Regenwasserbewirtschaftung sollten bereits im Rahmen der Bauleitplanung beginnen. Niederschlagswasser ist grundsätzlich vor Ort über die sog. belebte Oberbodenzone wie begrünte Flächen, Mulden oder Sickerbecken zu versickern (§ 55 Abs. 2 WHG).
Um die Flächenversiegelung auf das unbedingt erforderliche Maß zu beschränken, sind wasserdurchlässige Befestigungen (insbesondere Rasengittersteine, Rasenfugenpflaster) zu verwenden. Erst wenn alle Möglichkeiten einer Muldenversickerung ausgeschöpft wurden oder wenn dichte Böden eine Oberflächenversickerung unmöglich machen, ist im zu begründenden Ausnahmefall auch eine unterirdische Versickerung über Rigolen oder Sickerschächte oder eine Einleitung in ein oberirdisches Gewässer zulässig. Bei unterirdischer Versickerung ist durch geeignete Vorbehandlungsmaßnahmen bei Einleitung in ein oberirdisches Gewässer durch ausreichenden Rückhalteraum ein sicherer Schutz des Gewässers zu gewährleisten.
Für das Einleiten von Niederschlagswasser in das Grundwasser (auch Versickerung) gilt entweder die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) mit den dazugehörigen Technischen Regeln (TRENGW) oder es ist dafür eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig (§ 46 Abs. 2 WHG). Das Einleiten von Niederschlagswasser in ein oberirdisches Gewässer kann im Rahmen des Gemeingebrauchs (§ 25 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 WHG, Art. 18 Abs. 1 Satz 3 BayWG) erlaubnisfrei sein, wenn die dazugehörigen Technischen Regeln(TRENOG) eingehalten werden. Andernfalls ist auch hier eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig. Der Bauherr oder ein beauftragter Planer muss dabei zunächst eigenverantwortlich prüfen, ob für sein Bauvorhaben die Voraussetzungen für die Anwendung der NWFreiV vorliegen.
Unabhängig davon hat die Planung und Ausführung der Einleitungsanlagen in jedem Fall in Abstimmung mit dem Landratsamt Miesbach, Team 32.2 Wasserwirtschaft zu erfolgen.
Hinweis zum wasserrechtlichen Verfahren
Das Bauvorhaben wird im 60 m-Bereich des Fehnbachs verwirklicht und unterliegt damit der Genehmigungspflicht nach Art. 20 Bayerisches Wassergesetz (BayWG).
Es ist ein Antrag auf Erteilung der wasserrechtlichen Genehmigung nach Art. 20 BayWG beim Landratsamt Miesbach, Untere Wasserbehörde zu stellen. Im Fall der Beantragung der Bauge-nehmigung beteiligt das Staatl. Bauamt die Untere Wasserrechtsbehörde zur Prüfung der materiellen wasserrechtlichen Voraussetzungen (Art. 20 Abs. 5 BayWG).
Stellungnahme der Gemeinde
Die Empfehlungen sind im Rahmen der Bauausführung zu beachten und werden an den Bauherrn weitergeleitet. Die Prüfung zur Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis erfolgt im Rahmen der Bauantragstellung.
Landratsamt Miesbach, Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 11.04.2019
Keine Bedenken
Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 27.03.2019
Erfordernisse der Raumplanung stehen der vorgelegten Satzung grundsätzlich nicht entgegen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass der Änderungsbereich der Satzung im Landschaftsschutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“ sowie teilweise im Bereich der Biotope „Quellhang südöstlich Fehn“ und „Abschnitt des Fehnbachs zwischen Hölzl und Agatharied“ liegt. Wir empfehlen eine Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde. Diese Stellungnahme bezieht sich auf eine Bewertung aus landesplanerischer Sicht. Sie bezieht sich nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Hierzu verweisen wir auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Planungsverband Region Oberland, Schreiben vom 26.04.2019
Schließt sich der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde an.
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Holzkirchen, Schreiben vom 18.04.2019
Bei der Satzungsänderung ist Wald nur auf einer Teilfläche im Norden betroffen. Das beplante Grundstück Flur-Nr. 974/1 liegt südwestlich der Flur-Nr. 965/0, auf dem Wald i.S.d. Art. 2 des Waldgesetzes für Bayern (BayWaldG) stockt.
Der aufstockende ca. 50 – 70 jährige Bestand besteht aus Eschen und Fichten, einige Eichen und Buchen sind am Waldrand zu finden. Eine Verjüngung aus Fichte, Tanne und Buche ist auf einem kleinen Teil der Fläche vorhanden.
Vor allem bei den aufstockenden Eschen besteht die Gefahr des Umstürzens, da diese durch das Eschentriebsterben auch ohne vorherige Anzeichen fallen können. Auch die Fichten sind durch Stürme aus der Hauptwindrichtung (Westen) gefährdet.
Gemäß Art. 3 der BayBO sind Gebäude so zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit nicht gefährdet werden.
Das AELF Holzkirchen, Bereich Forsten kann dem Vorhaben deshalb nur zustimmen, wenn mit dem geplanten Bauwerk um eine Endbaumlänge, hier ca. 35 Meter, vom Wald abgerückt wird.
Stellungnahme der Gemeinde
Das angrenzende Waldgrundstück Flur-Nr. 965/0 befindet sich ebenfalls im Eigentum des Grund-stückseigentümers des beplanten Grundstücks Flur-Nr. 974/1. Haftungsrechtliche Probleme aufgrund Einwirkungen durch Windwurf bedürfen somit keiner Klärung im Bauleitplanverfahren. Der Grundstückseigentümer führt, auch gemeinsam mit dem Revierförster, regelmäßige Sichtungen des Waldrandes durch, um gezielt Gefahren durch Windwurf vorzubeugen.
LfU Bayerisches Landesamt für Umwelt, Schreiben vom 04.04.2019
Es werden die Belange Geogefahren berührt:
Nach der Gefahrenhinweiskarte Bayerische Alpen besteht im Projektgebiet eine mögliche Gefährdung durch Hanganbrüche (kleinräumige flachgründige Rutschungen, oftmals mit hohem Wassergehalt und Ausfließen der Rutschmasse, auch Hangmuren genannt), wie sie anlässlich von Starkregenereignissen auftreten.
Die Eintretenswahrscheinlichkeit ist dabei meist gering, so dass die Gefährdung als Restrisiko einzustufen ist. Sie ist grundsätzlich kein Hinderungsgrund für eine Bebauung. Bei baulichen Maßnahmen kann dieses Restrisiko allerdings berücksichtigt und noch weiter vermindert werden. Der Verzicht auf ebenerdige bergseitige Fenster und Türen kann beispielsweise eine solche Maßnahme sein. Die Bauherren sollten wegen der Möglichkeiten zur Anpassung der Bauweise auf die Gefährdung hingewiesen werden.
Stellungnahme der Gemeinde
Dem Bauherrn wird die Stellungnahme zur Beachtung weitergeleitet.
§ 1 der Satzung wird folgendermaßen ergänzt:
2.3 Hinweis:
Zur Hangseite hin soll der Einbau von ebenerdigen Fenstern und Türen vermieden werden.
Wasserwerk Hausham, Schreiben vom 02.04.2019
Über die Grundstücke Flur-Nrn. 974/1 und 965/4 verläuft die gemeindliche Wasserleitung. Diese ist vor Baubeginn zu verlegen und mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Gemeinde Hausham im Grundbuch zu sichern.
ZAS Zweckverband zur Abwasserbeseitigung im Schlierachtal, Schreiben vom 17.04.2019
Der Baubereich liegt außerhalb des Kanalisationsbereichs der Gemeinde Hausham und dem ZAS.
Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 29.04.2019
Im Geltungsbereich befinden sich oberirdische Telekommunikationslinien der Telekom, die wegen der geplanten Baumaßnahme voraussichtlich verlegt werden müssen. Wir bitten sie, die erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig vor Baubeginn mit unserer Fertigungssteuerung anzustimmen.
Stellungnahme der Gemeinde
Die Leitung befindet sich auf Grundstück Flur-Nr. 965/4. Dem Bauherrn wird dieses Schreiben zur Beachtung weitergeleitet.
Die weiteren beteiligten Träger öffentlicher Belange haben erklärt, sich nicht zu äußern bzw. keine Einwände geltend gemacht.
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Von Seiten der Öffentlichkeit wurden keine Äußerungen abgegeben.
