Auf dem Grundstück der Althaushamer Straße 11, Flur-Nr. 1090/9 befinden sich mehrere Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungsbereichen. Sie dienten einem Autohaus als Werkstatt, Verkaufs- und Ausstellungsbereich mit angegliederten Büroräumen sowie Geschosswohnungen.
Die Gebäude an der südöstlichen und der südwestlichen Grundstücksgrenze sollen auch künftig als KFZ-Werkstattgebäude mit Sozial- und Lagerräumen erhalten bleiben.
Mittig auf dem Grundstück befindet sich ein Wohngebäude mit 4 Geschosswohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss sowie einer Büronutzung im Erdgeschoss.
Daran angrenzend an der nordöstlichen Giebelseite befindet sich eine Verkaufs- und Ausstellungshalle mit eingebauter Waschhalle. Dieser Teil wird derzeit als Impfzentrum genutzt.
Der gewerblich genutzte Bauteil der Verkaufs- und Ausstellungshalle mit angrenzendem Büro soll für eine Wohnnutzung umgebaut werden. Der Gebäudeteil bzw. die Gebäudehülle soll erhalten bleiben und im Inneren mit mehreren Wohnungen über zwei oder drei Ebenen ausgebaut werden.
Fragen, über die im Vorbescheid zu entscheiden sind:
- Ist für die gewerbliche Nutzung, bislang genehmigt als Verkaufs- und Ausstellungshalle mit eingebauter Waschhalle und angrenzender Büronutzung, die Nutzungsänderung von gewerblicher Nutzung in eine Wohnnutzung planungsrechtlich zulässig?
- Ist der Einbau von mehreren Geschosswohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) über 2 Geschosse plus Dachgeschoss planungsrechtlich zulässig?
- Sind Dachaufbauten in Form von ein bis zwei Quergiebel für die spätere Wohnnutzung zulässig?
Zu 1. Das Bauvorhaben liegt in einem Mischgebiet. Es fügt sich gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Erschließung ist allerdings nicht gesichert, da der Abwasserkanal über das Nachbargrundstück Fl.-Nr. 1090/7 läuft.
Durch die Umnutzung von gewerblicher Nutzung in Wohnnutzung würde sich das Mischgebiet in diesem Bereich in ein Allgemeines Wohngebiet wandeln. Im Interesse der verbleibenden Kfz-Werkstätte ist es sinnvoll, die Gebietskategorie „Mischgebiet“ weiterhin zu erhalten. Die Nutzung der Kfz-Werkstätte hat zwar baurechtlichen Bestandschutz, in einem Umfeld von Wohnbebauung kann es im Falle von Beschwerden erfahrungsgemäß aber zu betrieblichen Einschränkungen kommen. Die Mischgebietsrichtwerte der TA-Lärm sind so hoch, dass es selten reale Probleme mit der Richtwerteinhaltung gibt, bei Immissionsrichtwerten für ein künftiges Allgemeines Wohngebiet kann es aber für den Betreiber der Kfz-Werkstätte zu Problemen führen, wenn die nächsten Wohnhäuser so nahe angrenzen.
Der Standort eignet sich auch wegen der Vorbelastung durch Verkehrslärm nur bedingt für Wohnnutzung. Daher sollten bei einer künftigen Mischnutzung die Wohnungen möglichst zur ruhigeren Südwestseite orientiert werden.
Zu 2. Gegen den Einbau von mehreren Geschosswohnungen (Mehrfamilienhaus) auf 3 Etagen würde nichts sprechen, sofern die Vorgaben gemäß Frage 1 eingehalten werden. Das an die Gewerbehalle südlich angrenzende bestehende Wohngebäude verfügt ebenfalls über 2 Geschosse und Dachgeschoss.
Zu 3. Der Einbau von ein bis zwei Quergiebel ist nach Art. 57 Abs. 3 Nr. 4 BayBO zulässig, sofern die Abstandsflächen eingehalten werden können. Quergiebel sind auch lt. Gestaltungssatzung der Gemeinde Hausham zulässig.
