Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienwohnhaus mit Garage und Schuppen. Das Gebäude soll abgebrochen und durch den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit Tiefgarage ersetzt werden.
Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich im Allgemeinen Wohngebiet.
Das Grundstück befindet sich in einer topographisch besonderen Lage, es liegt am Hochpunkt einer Geländeerhebung zwischen Garten- und Blumenstraße, inmitten eines ansonsten weitgehend eben zu betrachtenden Umfeldes. Auf Grundstückshöhe befindet sich zudem der Scheitelpunkt der Gartenstraße, diese fällt vor dem Haus nach Osten und Westen ab.
Von der nördlichen Grundstücksgrenze steigt das bestehende Gelände bis zur südlichen Grundstücksgrenze um ca. 2, 70 Meter an, von der Gartenstraße um ca. 3 Meter.
Das Erdgeschoss des bestehenden Wohnhauses liegt auf 746,13 m üNN und somit ca. 2,20 m über dem Straßenniveau, hat ein giebelständiges Satteldach mit einer Wandhöhe von ca. 4,15 m und eine Firsthöhe von ca. 7,29 m, bezogen auf das umgebene Geländeniveau.
Das neu zu errichtende Gebäude hat die Abmessungen von 15,65 m x 12,00 m mit mittigen Satteldach und auf einer Länge von 7,36 m einen um 2 Meter vorspringenden Bauteil mit Quergiebel. Es soll als Geschoßwohnungsbau mit 5 Wohnungen, verteilt auf 2 Vollgeschosse und Dachgeschoss errichtet werden mit einer Wandhöhe von 6,50 m und einer Firsthöhe von 8,68 m.
Als Referenz für die traufseitige Wandhöhe wird das Doppelhaus Blumenstraße 5/7 herangezogen, welches eine Wandhöhe von 7,70 m aufweist sowie das Gebäude Gartenstraße 16 mit einer Wandhöhe von 6,87 m.
Um das Gebäude am Scheitelpunkt der Geländeerhebung und im Verhältnis zur Nachbarbe- bauung an der Gartenstraße nicht zu hoch erscheinen zu lassen wird
- Das Gelände an der Nordseite des Gebäudes auf OK FFB EG angeböscht
- Die traufseitige Wandhöhe mit 6,50 m auf das Mindestmaß für eine mögliche Dachgeschossnutzung festgelegt
- Die Dachneigung wird auf 20° reduziert, um die Firsthöhe zu reduzieren
Dadurch entsteht eine Traufhöhe, die um 22 cm niedriger ist und eine Firsthöhe, die um 17 cm höher ist als die des Referenzprojektes an der Blumenstraße 5/7.
Durch die festgelegte Höhenlage kann gewährleistet werden, dass über einen Zugang im Untergeschoss und den Einbau eines Aufzugs alle Wohnungen barrierefrei erreichbar sind. Eine tiefere Höhenlage ist für die Barrierefreiheit nicht möglich.
Gemäß § 34 BauGB würde sich das Gebäude mit einer Grundfläche von 205,77 m² einfügen – das Nachbarhaus Gartenstraße 16 hat eine Grundfläche von 215,45 m², das Doppelhaus Blumenstraße 5/7 von 203,42 m².
Fragen über die im Vorbescheid zu entscheiden sind:
1. Ist das Maß und Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig?
2. Ist die Gebäudeform mit vorspringenden Anbau und Quergiebel zulässig?
3. Ist die Wand- und Firsthöhe von 6,50 m und ca. 8,70 m unter Beachtung der
Abstandflächenregelung nach Gemeindesatzung zulässig?
4. Ist die Höhenlage des Gebäudes mit der Anordnung der OK FFB EG = 745,70 m üNN zulässig?
Zu 1)
Ein Mehrfamilienwohnhaus ist in einem Allgemeinen Wohngebiet planungsrechtlich zulässig, in der näheren Umgebung sind bereits Wohnhäuser mit ähnlichen Ausmaßen – sowohl Wandhöhe als auch Grundfläche – vorhanden. Allerdings ist in diesem Einzelfall auch die Höhenlage des Grundstücks zu den Nachbargrundstücken zu berücksichtigen.
Zu 2)
Laut Gestaltungssatzung der Gemeinde Hausham sind Quergiebel nicht unzulässig.
Zu 3)
Die Wand- und Firsthöhe findet sich auch in der umgebenden Bebauung wieder. Sofern die Satzung der Gemeinde Hausham über abweichende Maße der Abstandflächentiefe eingehalten wird, ist eine Wandhöhe mit 6,50 m und eine Firsthöhe mit ca. 8,70 m zulässig. Allerdings ist die Höhenlage des Grundstücks zu den Nachbargrundstücken zu berücksichtigen und der sich durch eine Firsthöhe von ca. 8,70 m ergebende optische Höhenunterschiede zu den umgebenden Gebäuden.
Zu 4)
Da das Grundstück nicht isoliert, sondern im Ganzen und im südlichen Grundstücksteil (Garten) auch im Anschluss an die westlich und östlich angrenzenden Grundstücke betrachtet werden muss, ist die Höhenlage mit der Anordnung der OK FFB EG = 745,70 m üNN nachvollziehbar.
Allerdings ist aufgrund dieser Höhenlage der First des geplanten Gebäudes um bis zu 1,50 m höher als die umgebenden Gebäude.
