Die Antragstellerin beantragt die Errichtung eines Bürohauses mit Appartements und Musterwohnung im Bereich des rechtskräftigten Bebauungsplanes Nr. B 15 VI „Gewerbegebiet Heilsbronn-Ost“.
Mit der 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 15 wurde im Jahre 2009 auf die seinerzeit unguten Erfahrungen mit innerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten vorhandenen Wohnnutzungen für Betriebsleiter und Hausmeister reagiert und dabei folgende Regelung in den Bebauungsplan aufgenommen:
In den Gebieten sind unzulässig:
- Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO
- Im Erdgeschoss (§ 1 Abs. 7 BauNVO)
- Mit mehr als 120 m² Wohnfläche (§ 1 Abs. 9 BauNVO)
- Wenn sie mehr als 30 % der gewerblich bebauten Geschossfläche einnehmen
- …
Das Bauvorhaben soll im Erdgeschoss eine Büronutzung (keine weitere Konkretisierung angegeben) erhalten und im Obergeschoss sowie im Dachgeschoss eine Wohnnutzung vorsehen. Die Wohnnutzung ist dabei als Gemeinschaftswohnung im Obergeschoss (8 Zimmer mit Gemeinschaftsbereich) und einer weiteren Wohneinheit im Dachgeschoss dargestellt. In der Baubeschreibung wird die Wohnfläche mit 178 m² und die gewerbliche Nutzfläche mit 263 m² angegeben.
Das Vorhaben verstößt damit in vielerlei Hinsicht gegen die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes. In Bereich des Gewerbegebietes können gem. § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter unter den oben angeführten Bedingungen zugelassen werden.
Es ist zunächst nicht ersichtlich, dass die Wohnungen (Bezeichnung: Musterwohnung?) überhaupt durch das nach BauNVO zugelassene Personal bewohnt werden sollen. Nachdem insgesamt 8 Zimmer dargestellt sind, muss in jedem Falle bezweifelt werden, dass das untergebrachte Personal in der dargestellten Funktion dem Betrieb im Erdgeschoss zugeordnet werden kann.
Darüber hinaus beträgt die dargestellte Wohnfläche mehr als 120 m² (178 m²). Es ist auch nicht nur eine kleine Überschreitung gegeben. Die Wohnnutzung nimmt darüber hinaus auch mehr als 30 % der gewerblich bebauten Geschossflächen ein (ca. 67 % im Vergleich Wohnfläche/Nutzfläche, wegen der eindeutigen Überschreitung wurde die genaue Berechnung anhand der Geschossflächen nicht durchgeführt).
Entsprechende Befreiungsanträge wurden nicht gestellt. Die Unterschriften der Grundstücksnachbarn liegen nicht vor. Etwaige Befreiungen werden auch nicht erteilt.
Aufgrund der erheblichen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes empfiehlt die Stadtverwaltung das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen. Hinsichtlich der Nutzungskonflikte der Wohnnutzung in Gewerbegebieten empfiehlt die Stadtverwaltung ebenfalls, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen. Das Vorhaben ist in der dargestellten Weise nicht genehmigungsfähig.
