Der Antragsteller plant den Neubau einer Wohnanlage Rosenpark auf Fl.Nr. 350 Gemarkung Heilsbronn.
In der nun eingereichten Bauvoranfrage sind fünf Mehrfamilienhäuser mit drei Vollgeschossen (EG, OG und DG) und einem zusätzlich ausgebauten Spitzdach geplant (entspricht 8 Wohneinheiten je Mehrfamilienhaus, insgesamt 40 Wohneinheiten). Für die Entwässerung des Vorhabens wird kurz erläutert, dass angeblich „durch geeignete technische Einrichtungen“ sichergestellt werden soll, den vorhandenen Entwässerungskanal (laut IB Christofori + Partner bereits jetzt schon ausgelastet) nicht weiter zu überlasten. Dies bei 40 Wohneinheiten und möglichen eventuell bis ca. 120 Bewohnern. Die Parkplätze sollen durch Tiefgaragenstellplätze realisiert werden.
Der Antragsteller hat bereits mit Antrag vom 21.04.2020 eine Bauvoranfrage für dieses Grundstück gestellt. Bei dieser Bauanfrage waren noch zwei große Gebäude mit bis zu 4-geschoßigen Wohnungsbauten mit ebenfalls 40 Wohneinheiten und ausschließlich Flachdächern geplant (s. Vormerkung der Verwaltung zur Stadtratssitzung vom 27.05.2020, Nr. 32).
Das LRA Ansbach folgte der Einschätzung der Rathausverwaltung und begründete insbesondere, dass sich das Bauvorhaben nicht einfügt, weil eine Traufhöhe von 6 m überschritten werde. Die Hinweise der Stadtverwaltung hinsichtlich der Entwässerung wurden schon deshalb nicht näher betrachtet. Der Antragsteller zog seinen Antrag auf Vorbescheid daraufhin zurück.
Hinsichtlich der Traufhöhe ist festzustellen, dass die neue Planung des Antragstellers jetzt eine Traufhöhe von 6,14 m vorsieht, die Gesamthöhe der Gebäude beträgt bis zu 12,955 m.
Seitens der Verwaltung wird Folgendes bemerkt:
Das geplante Bauvorhaben liegt zwar innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB, aber in einem Gebiet ohne Bebauungsplan (§ 34 Abs. 1 BauGB). Die besondere Eigenart der näheren Umgebung entspricht nach Auffassung der Stadtverwaltung wohl nicht einem der Baugebiete nach BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB) und darüber hinaus befindet sich dieses Vorhaben lt. Flächennutzungsplan teilweise im Geltungsbereich einer Grün- bzw. Gewerbefläche.
Unmittelbarer Nachbar entlang der gesamten Grundstücksgrenzen (Ost und Süd) ist ein großer, alteingesessener, wohl auch privilegierter, landwirtschaftlicher Betrieb. Diese Nachbarn haben mit Schreiben vom 24.07.2021 und Schreiben vom 05.08.2021 (zur Information der Stadträte bestimmt) ausdrücklich ihre umfangreichen Bedenken zum geplanten Bauvorhaben geäußert und die Nachbarunterschrift verweigert.
Nach Einschätzung der Verwaltung fügt sich auch diese neue Planung, welcher der Bauvoranfrage zugrundeliegt, keinesfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Die im Süden und Westen umliegende Wohnbebauung besteht hauptsächlich aus Einfamilienhäusern.
Die angegebene Stellplatzberechnung in der Bauvoranfrage zeigt nur 67 Stellplätze statt den erforderlichen 71 Stellplätzen.
Wie bereits hingewiesen fehlt die Nachbarunterschrift des dortigen Landwirtschaftsbetriebes und der Pferdepension. Die Reithalle entlang der Grundstücksgrenze verursacht u. a. auch dort verschiedene Emissionen, welche bei der eingereichten Planung nicht berücksichtigt wurden. Anhand dieser Sachlage haben künftige Eigentümer bzw. Bewohner wohl mit erheblichen Immissionen, wie Lärm, Gestank, Staub etc. zu rechnen.
Besonders sei auf weitere Emission hingewiesen, welche von der nahen und hochliegenden Bundesstraße 14 ihre Auswirkungen haben. Die Auswirkungen dieser Emissionen auf das Bauvorhaben ist vom zuständigen LRA Ansbach zu bewerten.
Wie bekannt ist, also auch dem Bauwerber, ist die Erschließung für die Vorhaben auf der FlNr. 350 keinesfalls gesichert. Die Kapazitäten der öffentlichen Entwässerungsanlage wurden bereits ausgeschöpft, sodass keinesfalls weitere Abwassereinleitungen möglich sind (ebenfalls ist der Schutz der jetzigen Anlieger hinsichtlich der Entwässerungsanlage zur berücksichtigen). Aus diesem Grunde wurde extra eine Stellungnahme zur dortigen Abwassersituation durch das IB Christofori & Partner gefertigt. Bereits jetzt (also ohne Berücksichtigung einiger an diesem Kanal neu angeschlossener Gebäude) liegt eine Belastung zwischen 101 und 150 % vor. Eine Berücksichtigung dieser Bauvoranfrage an der Entwässerungseinrichtung ist daher nicht möglich.
Des Weiteren ist dies auch bei den Bestandsanwesen bei den immer häufiger werdenden Starkregenereignissen zu beachten.
Der Antragsteller hat die Thematik zwar aufgegriffen, in dem er nach unserer Auffassung ohne weitere Planungstiefe versucht, dieses Thema dadurch zu entschärfen, z. B. dass eine Drosselung der Entwässerung erfolgt. Fachkundige, umfangreiche und belastbare Erläuterungen, wie eine solche Drosselung aber praktisch und technisch durchgeführt werden soll, um die städtische Entwässerungsanlage (bereits jetzt bis zu 150 % überlastet) nicht noch weiter zu belasten, bleibt der Antragsteller schuldig. Anhand dieser Erkenntnisse / Vorgaben ist eine Zustimmung nicht möglich.
