Am 12.06.2019 fand zusammen mit dem Citymanagement (Herr Sperr, Herr Aulbach) sowie dem Sanierungsberater, Herrn Rühl, eine Absprache zur weiteren Entwicklung des Sanierungsgebietes statt.
Anlass waren die stärkere Vermarktung der Sanierungsberatung zur Schaffung von Anreizen sowie die Entwicklung von Sanierungszielen durch das festgesetzte Sanierungsgebiet.
Rechtlicher Hintergrund
Das Sanierungsgebiet vom 06.02.1989 in der Fassung der Erweiterung vom 26.03.2015 enthält die Feststellung, dass innerhalb des Geltungsbereiches städtebauliche Missstände vorliegen, die mittels Sanierungsgebiet behoben werden sollen.
Jedoch enthalten die Sanierungssatzung sowie deren Erweiterung keine konkreten oder inhaltlichen Ausführungen, um welche Missstände es sich handelt und welche Ansätze zur Behebung gefunden werden sollen.
Die stellt insbesondere bei der Beratung über die Ausübung von Vorkaufsrechten rechtlich erhebliche Schwierigkeiten dar, da eine rechtssichere Berufung auf die Sanierungssatzung in dieser Form nicht möglich ist. Nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB steht der Stadt Heilsbronn ein Vorkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes grundsätzlich zu. Zur Ausübung des Vorkaufsrechtes müsste der Erwerb des Grundstückes allerdings dem Wohl der Allgemeinheit dienen bzw. zur Erreichung der Sanierungsziele beitragen.
Nachdem entsprechende Sanierungsziele aktuell nicht definiert sind, wären diese zur Schaffung von Rechtsklarheit, jedoch insbesondere zur Schaffung einer rechtlichen Handhabe der Grundstücksgewinnung, auszuarbeiten.
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) enthält detaillierte Ziele zur Innenstadtentwicklung, auf die in der derzeitigen Form nicht zurückgegriffen werden kann, da diese nicht ausdrücklich als Sanierungsziele definiert wurden und das ISEK keine rechtliche Außenwirkung entfaltet. Zur Definition von Sanierungszielen wäre ein städtebaulicher Rahmenplan für das Sanierungsgebiet notwendig, welcher durch das Büro Planwerk ausgearbeitet werden könnte, ein entsprechendes Angebot wurde bereits übersandt und als Anlage beigefügt.
Kommunales Förderprogramm
Das kommunale Förderprogramm „Sanierungsgebiet Altstadt Heilsbronn“ wurde bisher der Erweiterung des Sanierungsgebietes nicht angepasst, d.h. dieses findet weiterhin nur Anwendung im Bereich des früheren Geltungsbereiches der Sanierungssatzung ohne deren Erweiterung aus dem Jahre 2015. Eine Anpassung war beabsichtigt im Zuge der Novellierung der Gestaltungsrichtlinie, die nach Ansicht der Stadtverwaltung modernisiert und aktuellen Standards und Bedürfnissen angepasst werden muss.
Nach dem kommunalen Förderprogramm können Maßnahmen nach den Richtlinien über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen im Altstadtbereich der Stadt Heilsbronn vom 08.05.2000 gefördert werden.
Um die Attraktivität des kommunalen Förderprogrammes zu steigern rät die Stadtverwaltung, diese Gestaltungsrichtlinie zu überarbeiten. Aus Kapazitätsgründen wird eine Vergabe der entsprechenden Leistungen empfohlen. Ein entsprechendes Angebot durch das Büro Stadt & Land, welches die Sanierungsberatung in Heilsbronn durchführt, wurde bereits eingeholt und als Anlage beigefügt.
Herr Rühl rät darüber hinaus auch, den Fördersatz des kommunalen Förderprogrammes anzupassen. Nach seiner Einschätzung sorgt die Deckelung des Förderhöchstbetrages auf 30 % bzw. max. 10.000 € dafür, dass von dem Förderprogramm nur sehr zögerlich Gebrauch gemacht wird, da die Baukosten für größere Fassadensanierungen oder zur optischen Aufwertung in die Jahre gekommener Immobilien oftmals deutlich kostspieliger ist und dem Förderprogramm dann nicht die gewünschte Attraktivität und Anreizwirkung innewohnt.
Allgemeines
Die vorgeschlagenen Büros können die vorbereitenden Ingenieurleistungen erbringen, eine inhaltliche Beratung im Stadtratsgremium hätte anschließend zu erfolgen, da diesem die Planungshoheit obliegt.
Sanierungsberater und Citymangement schlagen darüber hinaus die Besichtigung einer Kommune vor, die basierend auf einem städtebaulichen Rahmenplan eine aktive Stadtentwicklung bereits seit langen Jahren betrieben hat (z.B. Iphofen). Die Verwaltung wird auf eine gemeinsame Terminfindung zwischen dem Stadtrat und einer entsprechenden Gemeinde hinwirken. Die Städtebauförderung würde, im Falle der Zustimmung durch den Stadtrat, über die weiteren Absichten der Innenstadtentwicklung (Städtebaulicher Rahmenplan, Überarbeitung kommunales Förderprogramm und Gestaltungsrichtlinie) informiert werden.
