Bauantrag - Neubau Family Lodge, Sanierung Gelbes Haus und Zentraler Verbindungsbau, Erweiterung des Zentralen Verbindungsbaus; Bauherr: Traubel Immobilien OHG Bauort: Dorf 5, Fl. Nr. 5, 10/15, 10/7 und 4/3

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Bauantrag - Neubau Family Lodge, Sanierung Gelbes Haus und Zentraler Verbindungsbau, Erweiterung des Zentralen Verbindungsbaus; Bauherr: Traubel Immobilien OHG Bauort: Dorf 5, Fl. Nr. 5, 10/15, 10/7 und 4/3

Daten angezeigt aus Sitzung: 76. Gemeinderatssitzung, 30.04.2020

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Balderschwang (Gemeinde Balderschwang)	76. Gemeinderatssitzung	30.04.2020	ö	Beschliessend	2

Sachverhalt

Der Bauherr beantragt zunächst den Abbruch des Anwesend Dorf 4 ¼.

In diesem Bereich entsteht ein Neubau (Family Lodge) in einer Größe von ca. 26 m x 16 m, der an das bestehende Hotel angebaut wird.

Es entsteht ein KG, EG, 1. OG, 2. OG + 3. OG. Die Trauf- u. Firsthöhe ist gegenüber dem Bestandsgebäude unverändert.

Im KG ist im Wesentlichen ein Mehrzweckraum für 25 Personen sowie die Technik (BHKW) für den Bäderbereich vorgesehen. Im EG ist ein eigener Eingang für den Bereich der Family-Lodge geplant, der geplante Bäder-, Spa- und Spielbereich für die Kinder erstreckt sich teilweise noch ins Kellergeschoss. In den Obergeschossen sind insgesamt 15 Suiten geplant. Im Übergangsbereich zum bestehenden Hotel ist ein Familien-Restaurant mit 20 Tischen sowie ein Pausenbereich für Mitarbeiter und 6 weitere Suiten vorgesehen. Nach Süden zur Kreisstraße hin wird der Zufahrtsbereich vor der Rezeption überbaut und als Terrasse genutzt. Dieser Bereich wird mit einer Pergola in Form eines Markisen-Systems überdacht.

Desweiteren finden im Inneren des bestehenden Hotels verschiedene Grundrissänderungen statt.

Beim Neubau der Family Lodge entstehen auf der Westseite 3 Dachaufbauten in einer Breite von jeweils 2,50 m.

Auf der Ostseite entsteht ein Dachaufbau in einer Breite von 12,39 m. Dieser dient im Wesentlichen als zusätzlicher Fluchtweg auf den Dachgarten bzw. ist wegen der erforderlichen Raumhöhe bzw. wegen des Aufzuges erforderlich.

Desweiteren sind an den bestehenden Fassaden teilweise neue Fassadenbekleidungen vorgesehen.

Rechtliche Beurteilung

§ 34 Baugesetzbuch (Innenbereich)

Stellplätze:

Die Stellplatzsatzung der Gemeinde Balderschwang sieht bei Beherbergungsbetrieben je 2 Betten 1 Stellplatz vor.

Nach dem bisherigen Stand waren für das Hotel bei 66 Zimmern 66 Stellplätze nachzuweisen (Baugenehmigung aus dem Jahr 2009).

Nach dem Neubau der Family Lodge bzw. dem Umbau im Bestandsgebäude ist künftig nachfolgende Nutzung geplant:

Bestandsgebäude: 59 Doppelzimmer sowie 3 Einzelzimmer, somit insgesamt 121 Betten.

Dies ergibt nach der Satzung einen Stellplatzbedarf von 61 Stellplätzen.

In der neu geplanten Family Lodge sind 21 Familienzimmer mit je 4 Betten, somit insgesamt 84 Betten geplant. Dies würde einen Stellplatzbedarf von 42 Stellplätzen ergeben. Hierzu beantragt der Bauherr eine Befreiung von der Stellplatzsatzung. Begründet wird die Befreiung damit, dass diese Zimmer ausschließlich Familien mit Kindern zur Verfügung gestellt werden und somit pro Zimmer lediglich 2 Betten für die Erwachsenen bei der Berechnung herangezogen wurden, somit 42 Betten.

Dies ergibt einen Stellplatzbedarf von 21 Stellplätzen für den Neubau der Family Lodge.

Sämtliche Einrichtungen sowohl im Bestandsgebäude als auch im Neubau werden ausschließlich durch die Hausgäste genutzt, so dass hier kein zusätzlicher Stellplatzbedarf notwendig wird.

Inkl. Bestandsgebäude ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von insgesamt 82 Stellplätzen.

Beim Neubau des Parkdecks werden in diesem künftig 65 Stellplätze nachgewiesen.

Desweiteren werden im Freien 22 Stellplätze zur Kreisstraße hin nachgewiesen (sh. Bauantrag Neubau Spa-Bereich). 5 weitere Stellplätze werden ebenfalls zur Kreisstraße hin im vorliegenden Bauantrag nachgewiesen.

Dies ergibt in der Summe 27 Stellplätze im Freien.

Somit werden insgesamt 92 Stellplätze nachgewiesen.

Erschließung:

Am 27.04. fand ein Termin mit der Kreistiefbauverwaltung und dem Bauherrn statt.

In einem Telefongespräch am 30.04. erklärte der Vertreter der Kreistiefbauverwaltung gegenüber dem Bauamt der VG Hörnergruppe, dass aus Gründen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs dem Bauantrag nicht zugestimmt werden kann.

Die Verkehrsbehörde sieht große Bedenken hinsichtlich des An- u. Ablieferungsverkehrs für das geplante Gebäude. Hier müsse im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ein Verkehrsplaner mit hinzugezogen werden.

Die südlich des Neubaus entstehende Grünfläche (bisher als Parkplätze genutzt) ist aus Sicht der Kreistiefbauverwaltung auch kritisch zu sehen, da die umlaufende Hecke die Sicht auf die Kreisstraße sowie den Geh- u. Radweg beeinträchtigt.

Der Gemeinderat hat bereits im Rahmen der Behandlung des Bauantrages über den Wellness- u. Spa-Bereich in der Sitzung am 24.05.2019 beschlossen, dass die Anlieferung so erfolgen muss, dass der fließende Verkehr, aber auch der Geh- u. Radweg nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Desweiteren muss der Geh- u. Radweg jederzeit frei gehalten werden. Er darf nicht als Parkfläche, Ladezone, Abstellfläche usw. genutzt werden.

Die Kreistiefbauverwaltung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nochmals formell am Verfahren beteiligt.

Abstandsflächen:

Beim Bauantrag wird die Abstandsfläche nach Süden auf die im Eigentum der Gemeinde befindliche Fl. Nr. 9/36 nicht eingehalten, weshalb eine Übernahme durch die Gemeinde in einer Größe von ca. 140 qm beantragt wird.

Nach Norden und in einem Teilbereich nach Nordwesten zur Fl. Nr. 4 werden die Abstandsflächen ebenfalls nicht eingehalten. Hierüber wurde der Nachbar informiert.

Im Nordöstlichen und nordwestlichen Teil des Baugrundstücks erfolgt ein Grundstückstausch mit dem Nachbarn, Fl. Nr. 4. Sobald dieses Rechtsgeschäft notariell beurkundet ist, wird der Nachbar die Abstandsflächen übernehmen.

Beschlussvorschlag

1. Das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag kann nicht erteilt werden.

Der Gemeinderat begründet seine Entscheidung damit, dass die vorliegende

Planung die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, insbesondere den An- u.

Ablieferungsverkehr auf die Kreisstraße beeinträchtigt.

2. Der Umwandlung der bestehenden Parkplätze in eine Grünfläche mit Hecke im

Süden zur Kreisstraße hin auf dem Grundstück der Gemeinde Balderschwang,

Fl. Nr. 9/36, wird nicht zugestimmt.

3. Der Gemeinderat signalisiert die Zustimmung zur Übernahme der Abstandsflächen

nach Süden, wenn die Planung entsprechend den Ziffern 1 und 2 des Beschlusses

abgeändert wird.

4. Die im Zuge der Genehmigung des Neubaus für den Wellness- u. Spa-Bereich

Unterzeichnete Immissionsduldungsverpflichtung ist auf die Fl. Nr. 10/7 und

4/3 zu erweitern.

Diskussionsverlauf

Bauherr und GR Marc Traubel erläutert den Bauantrag anhand der Pläne. Der Bau der Family Lodge bei der jetzigen Pizzeria sieht eine leichte Drehung des Gebäudes vor und soll den bestehenden Gebäuden angepasst werden. Der vorliegende Bauantrag umfasst nun mehrere Bauabschnitte, da vom Landratsamt ein Gesamtkonzept gewünscht wurde. Die Aussenfassade vom „gelben Haus“ wird in den nächsten Wochen geändert und den Neubau des Wellnessbereiches angepasst. Diese Änderung ist jedoch nicht genehmigungspflichtig.

Der Hauptzugang zum Hotel wird lach links versetzt und die Vorfahrt soll überdacht werden. Neben der diskutierten Anlieferung soll ein Nassbereich für die Familien mit Kinder entstehen. Die aktuelle Lobby wird nach vorne vergrößert um die Bereiche Rezeption und Lobby etwas zu entzerren. Zudem wird dadurch die Terrasse vergrößert.

Die Family Lodge soll bis auf das Erdgeschoss in jedem Stock mit dem Hauptgebäude verbunden werden. Das Erdgeschoss ist nur eine Verbindung für Mitarbeiter vorgesehen.

Gemeinderat Hiemer möchte wissen ob die Terrasse von der Pizzeria bleibt. Gemeinderat Traubel erklärt dass die Außenkante des neuen Gebäudes bleibt, jedoch mit der Erweiterung der Family Lodge die Terrasse sich im 1. OG verkleinert.

Gemeinderätin Schießl möchte wissen ob die Lieferanteneinfahrt auch künftig an derselben Stelle bleiben soll. Gemeinderat Traubel erwidert dass dies zwar so vorgesehen war, aber neu überdenkt wird.

Bürgermeister Kienle sprach höchsten Respekt und Anerkennung für die gelungene Planung aus. Ein schönes und einheitliches Gesamtbild sei zu erkennen. Der einzige Bereich der jedoch noch Sorgen macht ist die unzufrieden stellende Planung der Anlieferung, die bei einem Termin mit Vertretern der VG, dem Planungsbüro, der Bauherrschaft und dem Bauauschuss angesprochen wurde. Bgm Kienle weist an dieser Stelle nochmal auf das Besprechungsprotokoll vom 24. Mai 2019 hin, das dem Gemeinderat vorliegt. Sollten die Gemeinderäte nun dem Bauplan nicht zustimmen, wird der Plan dem LRA weitergeleitet . Gemeinderätin Schießl möchte wissen ob dies ein Nachteil für den Bauherrn bringt. Bürgermeister Kienle erwidert dass es leichter wäre, wenn der Bauantrag zurückgezogen und geändert eingereicht wird. Gemeinderat Sonneborn möchte wissen wann das Projekt umgesetzt werden soll, was laut Bauherrn erst in den nächsten Jahren geschehen soll. Anschließend plädiert Gemeinderat Sonneborn, gemeinsam einen guten Bauantrag zu erarbeiten, zumal kein Zeitdruck für die Bauherrschaft besteht.

Gemeinderat Traubel möchte jedoch, dass das Projekt nun weitergeht und alle wichtigen Stellen im LRA durchläuft. Er weist darauf hin, dass die Planung des Spa-Bereichs 5 Monate gedauert hat bis dieser genehmigt wurde.

Bürgermeister Kienle weist darauf hin dass die Gemeinde die bestmögliche Unterstützung für den Bauherrn bietet, aber die Planung vernünftig sein muss. Er erwähnt in diesem Zuge noch einmal die lobenswerte und stimmige Architektur.

Beschluss