1. Zum Bebauungs- und Grünordnungsplan “Am Wald“ wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Den Bürgern wurde Gelegenheit gegeben, die Planung vom 30.10.2019 bis 29.11.2019 in der Geschäftsstelle der Gemeinde Hohenthann einzusehen. Darauf wurde mit Bekanntmachung vom 22.10.2019 hingewiesen.
Bei der Beteiligung der Öffentlichkeit gingen nachfolgende Stellungnahmen ein:
- Familie Gretzinger Buchenstraße 13a 84098 Hohenthann teilte mit Schreiben vom 29.11.2019 wie folgt mit:
zum Bebauungsplan für das Baugebiet " Am Wald" in Hohenthann möchten wir folgenden Einwand vorbringen:
Laut §34 BauGB ist ein Vorhaben in einem Baugebiet ohne Bebauungsplan nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung ( ... ) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt ( ... ). Diese sollte auch für an bestehende Baugebiete angrenzende Bebauungspläne gelten.
Auf den Grundstücken Nr. 8 und 9 sind laut Bebauungsplan Gebäude des Haustyps E2 vorgesehen. Unserer Auffassung nach entspricht der Haustyp E2 in diesem Fall nicht dem §34 BauGB. Die rechnerische Höhe eines solchen Haustyps übersteigt mit 11 m jegliche Höhen der anliegenden Gebäude massiv, sowohl existierende Wohnhäuser des Wohngebiets Weiherholzfeld, als auch die geplanten neuen Häuser des Typs E1 im neuen Baugebiet. Auch die zugelassene Dachform Pultdach entscheidet sich eklatant den vorgeschriebenen Dachformen in der Umgebung.
Außerdem sind die Vorgaben der Bauordnung die Abstandsflächen zu den angrenzenden Grundstücken so einzuhalten, dass bei den geplanten Bauhöhen nur ein sehr kleiner Grundriss der Mehrfamilienhäuser möglich ist.
Es ist zu befürchten dass auch bei den Grundstücken 8 und 9 wie im Baugebiet ,,Am Gambach" ein Bieterverfahren eingeleitet wird. Die Folge wird sein, dass das Grundstück sehr hoch bepreist wird und es nicht, wie vom Gemeinderat angedacht, dazu kommt, dass hier günstige Wohnungen entstehen. Vielmehr wird die relativ freien Vorgaben massiv überragen, zumal das Gelände zu den Mehrfamilienhäusern auch noch stark ansteigt (anders als beim Baugebiet: " Am Gambach").
Ebenso wollen wir auf die Problematik bei der Einfahrt in das Baugebiet ,,Am Wald" hinweisen, da diese direkt vor unserem Grundstück einspurig ohne Fußgängerweg verläuft. Hier sollte eine Alternativlösung durchdacht werden um kritische und gefährliche Verkehrssituationen zu vermeiden.
Abwägungsvorschlag
Vom Schreiben der Familie Gretzinger vom 29.11.2019 wurde Kenntnis genommen. § 34 BauGB regelt nur die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Er hatte keine Rechtswirkung auf angrenzende überplante Bereiche.
§ 1 BauGB gibt in Absatz 3 vor: „Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“
Wegen der aktuell starken Nachfrage nach Wohnraum weist die Gemeinde Hohenthann das geplante Allgemeine Wohngebiet aus. Durch die dichtere und etwas intensivere Bebauung als das noch zu Zeiten der Aufstellung des Bebauungsplanes
„Weiherholzfeld“ üblich war, berücksichtigt die Planung das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und schafft mit der Ausweisung der Mehrfamilienhäuser auch dringend benötigten Wohnraum für kleine Haushalte.
Das Maß der baulichen Nutzung ist in Bezug auf das angrenzende Baugebiet „Weiherholzfeld“ durchaus rücksichtsvoll gewählt.
Zum Vergleich:
Im Baugebiet „Weiherholzfeld“ sind bei der Bauweise U+I eine talseitige Wandhöhe von 6,0 m und eine Dachneigung bis 38° zulässig. Das ergibt bei einer Gebäudebreite von ca. 10 m, eine Firsthöhe von ca. 10 m.
Im geplanten Baugebiet „Am Wald“ werden für den Haustyp E1 10 m Firsthöhe und für den Haustyp E2 11 m Firsthöhe festgesetzt.
Die höheren Wandhöhen ermöglichen eine bessere Nutzung und Belichtung der Wohnräume in den Obergeschossen. Die auch zulässige Dachform Pultdach wird derzeit von Baugrundsuchenden stark nachgefragt.
Die Einfahrt in das Baugebiet „Am Wald“ wird nicht problematisch gesehen. Die 5 m breite Zufahrt wird mit ebenfalls 5 m Breite als gegenläufige Fahrbahn weitergeführt. Seitlich der Straße befindet sich im unteren Straßenbereich ein 2 m breiter Multifunktionsstreifen für die Funktionen Durchgrünung, Parken und Gehen.
Da das Wohngebiet nur 10 Häuser beinhaltet, eine Erweiterung nicht möglich ist und auch kein Durchgangsverkehr möglich ist, wird zur Minimierung der Versiegelungsflächen auf einen eigenständigen Gehweg verzichtet.
- Familie Kirner Buchenstraße 15 84098 Hohenthann teilte mit Schreiben vom 29.11.2019 wie folgt mit:
zum Bebauungsplan für das Baugebiet "Am Wald" in Hohenthann möchten wir folgenden Einwand vorbringen:
Laut §34 BauGB ist ein Vorhaben in einem Baugebiet ohne Bebauungsplan nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung ( .. . ) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt ( .. . ). Dies sollte auch für an bestehende Baugebiete angrenzende Bebauungspläne gelten.
Auf den Grundstücken Nr. 8 und 9 sind laut Bebauungsplan Gebäude des Haustyps E2 vorgesehen. Unserer Auffassung nach entspricht der Haustyp E2 in diesem Fall nicht dem §34 BauGB. Die rechnerische Höhe eines solchen Haustyps übersteigt mit 11 m jegliche Höhen der anliegenden Gebäude massiv, sowohl existierende Wohnhäuser des Wohngebiets Weiherholzfeld, als auch die geplanten neuen Häuser des Typs E1 im neuen Baugebiet.
Auch die zugelassene Dachform Pultdach unterscheidet sich ganz eklatant den vorgeschriebenen Dachformen in der Umgebung.
Außerdem sind nach den Vorgaben der Bauordnung die Abstandflächen zu den angrenzenden Grundstücken so einzuhalten, dass bei den geplanten Bauhöhen nur ein sehr kleiner Grundriss bei den Mehrfamilienhäusern möglich ist.
Es ist zu befürchten, dass auch bei den Grundstücken 8 und 9 wie im Baugebiet "Am Gambach" ein Bieterverfahren eingeleitet wird. Die Folge wird sein, dass das Grundstück sehr hoch bepreist wird und es nicht, wie vom Gemeinderat angedacht, dazu kommt, dass hier günstige Wohnungen entstehen. Vielmehr wird die relativ freie Vorgabe des Baukörpers dazu führen, dass sich diese Häuser nicht in die Umgebung eingliedern werden und die darunter geplanten Einfamilienhäuser mit den ganz anderen Vorgaben massiv überragen, zumal das Gelände zu den Mehrfamilienhäusern auch noch stark ansteigt (anders als beim Baugebiet: "Am Gambach").
Abwägungsvorschlag:
Vom Schreiben der Familie Kirner vom 29.11.2019 wurde Kenntnis genommen.
§ 34 BauGB regelt nur die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Er hatte keine Rechtswirkung auf angrenzende überplante Bereiche.
§ 1 BauGB gibt in Absatz 3 vor: „Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“
Wegen der aktuell starken Nachfrage nach Wohnraum weist die Gemeinde Hohenthann das geplante Allgemeine Wohngebiet aus. Durch die dichtere und etwas intensivere Bebauung als das noch zu Zeiten der Aufstellung des Bebauungsplanes „Weiherholzfeld“ üblich war, berücksichtigt die Planung das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und schafft mit der Ausweisung der Mehrfamilienhäuser auch dringend benötigten Wohnraum für kleine Haushalte.
Das Maß der baulichen Nutzung ist in Bezug auf das angrenzende Baugebiet „Weiherholzfeld“ durchaus rücksichtsvoll gewählt.
Zum Vergleich:
Im Baugebiet „Weiherholzfeld“ sind bei der Bauweise U+I eine talseitige Wandhöhe von 6,0 m und eine Dachneigung bis 38° zulässig. Das ergibt bei einer Gebäudebreite von ca. 10 m, eine Firsthöhe von ca. 10 m.
Im geplanten Baugebiet „Am Wald“ werden für den Haustyp E1 10 m Firsthöhe und für den Haustyp E2 11 m Firsthöhe festgesetzt.
Die höheren Wandhöhen ermöglichen eine bessere Nutzung und Belichtung der Wohnräume in den Obergeschossen. Die auch zulässige Dachform Pultdach wird derzeit von Baugrundsuchenden stark nachgefragt.
2. Im Verfahren nach § 4 Abs. 2 BauGB wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 28.10.2019 an dem Verfahren beteiligt. Die Fachstellen erhielten einen Vorentwurf mit Begründung in der Fassung vom 04.09.2019 mit der Bitte um Stellungnahme bis 29.11.2019.
Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gingen nachfolgende Stellungnahmen ein:
2.1 Das Landratsamt Landshut – Untere Bauaufsichtsbehörde – teilte mit Schreiben vom 26.11.2019 mit, dass keine Äußerung erfolgt.
2.2 Das Landratsamt Landshut – SG 44 Bauleitplanung – teilte mit Schreiben vom 15.11.2019 mit, dass keine Äußerung erfolgt.
2.3
Das Landratsamt Landshut – Untere Naturschutzbehörde – teilte mit Schreiben vom 18.11.2019 folgende mit, dass keine Äußerung erfolgt.
- Die Regierung von Niederbayern – Herr Dr. Esch – teilte mit Schreiben vom 19.11.2019 wie folgt mit:
Die Gemeinde Hohenthann beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplanes "Am Wald", um ein neues allgemeines Wohngebiet festzusetzen. Die von der höheren Landesplanungsbehörde im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB gegebenen Hinweise (Schreiben vom 07.08.2019) wurden in der Gemeinderatsitzung am 04.09.2019 ausreichend behandelt (vgl. Auszug aus dem Sitzungsbuch). Erfordernisse der Raumordnung und Landesplanung stehen dieser Planung damit nicht mehr entgegen.
Hinweis:
Wir bitten darum, uns nach Inkrafttreten des Bauleitplanes eine Endausfertigung sowohl auf Papier (direkt oder über das Landratsamt) als auch in digitaler Form (z.B. als PDF, TIFF, JPEG oder auch Vektordaten) mit Angabe des Bekanntmachungsdatums zukommen zu lassen. Für die Übermittlung der digitalen Daten verwenden Sie bitte die E-Mail-Adresse bauleitplanung@reg-nb.bayern.de oder eine andere digitale Form (z.B. downloadlink).
Abwägungsvorschlag:
Vom Schreiben der Regierung von Niederbayern vom 19.11.2019 wurde Kenntnis genommen.
Die Endausfertigung des Bebauungsplanes in Papier und digitaler Form werden der Regierung übermittelt.
- Die Regionale Planungsverband Landshut – Herr Sittinger– teilte mit Schreiben vom 19.11.2019 wie folgt mit:
die Gemeinde Hohenthann beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplanes "Am Wald", um ein neues allgemeines Wohngebiet festzusetzen.
Von Seiten des Regionalen Planungsverbandes Landshut bestehen keine Bedenken gegen die Planung.
2.6 Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Landshut - Frau Altinger - teilte mit Schreiben vom 05.11.2019 mit, dass keine Äußerung erfolgt.
2.7 Der Bayerische Bauernverband – Herr Mayerhofer - teilte mit Schreiben vom 14.11.2019 wie folgt mit:
die Abwägung und Beschlussfassung zur Stellungnahme vom 06.08.19 wurden zur Kenntnis genommen.
Gegen den aktuellen Stand der Planung (04.09.19) bestehen keine weiteren Bedenken von Seiten des Bayerischen Bauernverbandes.
- Die Gemeinde Neufahrn i. NB teilt mit Email vom 04.11.2019 mit, dass keine Stellungnahme veranlasst wird, da Belange der Gemeinde Neufahrn durch den Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Wald nicht berührt werden.
2.9 Der Markt Essenbach teilte mit Schreiben vom 07.11.219 mit, dass seitens des Marktes Essenbach keine Einwände erhoben werden
Von den folgenden Träger öffentlicher Belange gingen keine Stellungnahmen ein:
Landratsamt Landshut-Untere Immissionsschutzbehörde
Bayer. Landesamt für Denkmalpflege
Wasserwirtschaftsamt Landshut
Markt Pfeffenhausen
Deutsche Telekom AG
Markt Ergoldsbach
Markt Ergolding
VG Furth-Gemeinde Weihmichl
