- Folgende Stellungnahmen von Privatpersonen gingen ein:
- Grundstückseigentümer Steinmetzstraße 7, Stellungnahme vom 26.05.2019
1. Eingangs ist klarzustellen, dass das Baugebiet insgesamt als Mischgebiet festgesetzt ist. Ein Mischgebiet dient der Unterbringung von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Daran ändert sich durch die 3. Änderung des Bebauungsplans nichts. Der Gemeinde ist bewusst, dass eine gewerbliche Nutzung – auch und gerade durch einen Drogeriemarkt – zusätzliche Verkehrsbewegungen zur Folge haben wird. Die Gemeinde hat die Auswirkung durch ein Verkehrs- und Lärmgutachten untersuchen lassen. Diese kamen zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung realistischer Ansätze für eine Verkehrserhöhung die maßgeblichen Lärmrichtwerte sicher eingehalten sind. Vor diesem Hintergrund sieht die Gemeinde keine erheblichen zusätzlichen Gefahren und Belästigungen, die nicht ohnehin durch eine Mischgebietsnutzung vorgegeben sind.
2. Die zugelassene gewerbliche Nutzung wird die notwendigen Stellplätze nachweisen müssen. Selbstredend kann nicht völlig ausgeschlossen werden, dass auch in den umliegenden Stichstraßen Kunden parken. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Kunden wohl möglichst nah am Drogeriemarkt selbst parken werden, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass die umliegende Stichstraße dafür in Anspruch genommen werden, eher gering ist. Der Gemeinde stünden zudem verkehrsregelnde Maßnahmen zur Verfügung, um dies gegebenenfalls zu unterbinden. Die Dimensionierung der Verkehrswege im Mischgebiet lässt unproblematisch einen Lieferverkehr ebenso wie den Anliegerverkehr und die Versorgungsfahrzeuge zu. Die Befürchtung, es entstehe ein Verkehrschaos, ist unbegründet.
3. Der Gemeinde ist durchaus bewusst, dass gegenüber dem bisherigen Zustand – keine Nutzung – durch eine Nutzungsaufnahme einer gewerblichen Einheit zusätzlicher Verkehr entsteht. Den Anwohnern war dies aber bekannt und wurde von der Gemeinde auch stets so kommuniziert, dass auf dem Grundstück des 3. Änderungsverfahrens ein Wohn- und Geschäftshaus entstehen soll. Die zusätzlichen Lärmimmissionen wurden gutachterlich untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass die maßgeblichen Lärmrichtwerte für ein Mischgebiet eingehalten werden können.
4. Die geplante Nutzung – es handelt sich nach wie vor aber um einen Angebotsbebauungsplan! – durch einen Drogeriemarkt ist ein nicht wesentlich störendes Gewerbe, das im Mischgebiet ohne Weiteres zulässig ist. Die Grenze der Großflächigkeit, die eine Sondergebietspflicht begründen würde, wird nicht erreicht.
5. Die Auswirkungen eines so großen Bauvorhabens auf die nähere Umgebung sind der Gemeinde bewusst. Wie bei jedem größeren Bauvorhaben sind entsprechende Sicherungsmaßnahmen geboten, um Schäden an Nachbargebäuden auszuschließen. Zweifel an einem geeigneten Baugrund bestehen aus Sicht der Gemeinde nicht. Der Eigentümer wurde aufgefordert, die Beschaffenheit von Baugrund und Hydrogeologie zu untersuchen und der Gemeinde nachzuweisen, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Eine Beweissicherung ist Aufgabe des Bauherrn. Die Gemeinde geht davon aus, dass diese aus seinem eigenen Interesse heraus vorgenommen wird.
6. Der Hinweis auf eigene Wünsche der Einwender zur Änderung des Bebauungsplans – Zulassung von Terrassenüberdachungen – wird zur Kenntnis genommen. Die Gemeinde sieht sich nicht veranlasst, am Planungskonzept insoweit etwas zu ändern.
Abstimmungsergebnis: 11 : 8
- Einwender Steinmetzstraße 3, Schreiben vom 27.05.2019
1. Zutreffend gehen die Einwender davon aus, dass die 3. Bebauungsplanänderung eine geringfügige Erhöhung der Geschossflächenzahl zum Gegenstand hat. Aus Sicht der Gemeinde ist diese GFZ-Erhöhung städtebaulich verträglich. Insbesondere im Ortskern ist eine dichte Bebauung üblich und nach dem Grundsatz der Innenverdichtung und Innenentwicklung sogar geboten. Nachteile für die umliegende Nachbarschaft werden darin nicht gesehen. Auch an dieser Stelle wird darauf verwiesen, dass das Gebiet von vornherein als Mischgebiet geplant war.
2. Die Abstandsflächen wurden noch einmal geprüft. Die Geltung der Abstandsflächen durch den Bebauungsplan ist nicht angeordnet, sondern es werden eigene Abstandsflächen festgesetzt. Durch die Einhaltung einer Abstandsfläche von 9 Metern nach Norden und Süden und zur Mitte der Fahrbahn zur Kufsteiner Straße findet zwar eine Abstandsflächenverkürzung statt. Wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Nachbarbebauung sind damit aber nicht festzustellen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass sich gen Norden unmittelbar keine Bebauung anschließt – mit Ausnahme des insoweit nicht schutzbedürftigen Kiosks – und nach Süden die dort vorhandenen Gebäude ohnehin südlich ausgerichtet sind, sodass eine Verschlechterung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse in diesem Bereich nicht festzustellen ist. Auf die Planunterlagen und die Stellungnahme, die das Büro Immich vorbereitet hat und die der Beschlussvorlage (Anlage 1) beiliegen, wird verwiesen. Sie werden zum Bestandteil der Abwägungsentscheidung. Die Bebauungsplanbegründung wird dazu ergänzt.
3. Die geplante Anlieferzone wurde im Bebauungsplan dargestellt, auch wenn es sich nicht um eine unmittelbare Festsetzung handelt. Die Situierung der Anlieferzone wurde lärmtechnisch untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass die damit einhergehenden Lärmauswirkungen mit den maßgeblichen Lärmrichtwerten für ein Mischgebiet in Einklang stehen. Bezüglich der Erschließung wurden auch Alternativvarianten untersucht, die eine Erschließung des Bauvorhabens von Norden bzw. eine Aufteilung der Erschließung von Norden und Süden (Einbahnregelung) zum Gegenstand hatten. Diese hätten allerdings dazu geführt, dass die im Bebauungsplan festgesetzte Grünfläche, die aus Sicht der Gemeinde an dieser Stelle städtebaulich sehr wichtig ist, hätte geopfert werden müssen. Zudem hätte die Erschließungsvariante dazu geführt, dass der Fuß- und Radweg und die nördlich des Vorhabens geplante Aufweitung zur Kufsteiner Straße hin ebenfalls nicht aufrechterhalten werden können. Auch dies ist aus Sicht der Gemeinde aber von besonderer städtebaulicher Bedeutung.
4. Die Gemeinde hat in mehreren Gesprächen mit den Anwohnern versucht, deren Wünsche zu berücksichtigen und die Planung zu erläutern. Den Eigentümern im Plangebiet wurde vor Erwerb ihrer Grundstücke ausdrücklich mitgeteilt, dass auf dem Bereich, der nunmehr von der 3. Änderung des Bebauungsplans erfasst ist, ein größeres Wohn- und Geschäftshaus vorgesehen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das gesamte Plangebiet als Mischgebiet festgesetzt ist. Diese Durchmischung soll auch aufrechterhalten werden und führt zu einem gewissen Ziel- und Quellverkehr und sonstigen Beeinträchtigungen, die aber allesamt mischgebietsverträglich sind.
5. Den Hinweis auf ein angedrohtes Normenkontrollverfahren nimmt die Gemeinde zur Kenntnis.
Abstimmungsergebnis: 11 : 8
III. Einwender Steinmetzstraße 1, Schreiben vom 24.05.2019
1. Bezüglich der im Bebauungsplan festgesetzten Abstandsflächenverkürzung hat sich die Gemeinde in der Begründung umfassend mit der Notwendigkeit einerseits und den Auswirkungen auf die benachbarte Bebauung andererseits auseinandergesetzt. Auf die Planunterlagen und die Stellungnahme, die das Büro Immich vorbereitet hat und die der Beschlussvorlage (Anlage 1) beiliegen, wird verwiesen. Sie werden zum Bestandteil der Abwägungsentscheidung. Die Bebauungsplanbegründung wird dazu ergänzt. Die Anlieferzone wurde durch Lärmgutachten untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass die maßgeblichen Lärmrichtwerte eines Mischgebiets auch am Anwesen der Einwender eingehalten werden können.
2. Zutreffend weisen die Einwender darauf hin, dass die Abstandsflächen durch vorliegende Bebauungsplanänderung verkürzt werden. Dies ist auf der Rechtsgrundlage von Art. 6 Abs. 5 S. 3 BayBO zulässig. Die Gemeinde hat sich mit den Auswirkungen auf Belichtung, Belüftung und Lärmauswirkungen auseinandergesetzt. Sie sieht die Abstandsflächenverkürzung als städtebaulich und mit den Nachbarbelangen vertretbar an (vgl. die dazu ergänzte Bebauungsplanbegründung).
3. Die Anlieferzone ist im Bebauungsplan dargestellt, auch wenn es sich dort nicht um eine ausdrückliche Festsetzung handelt. Die Lärmauswirkungen wurden untersucht und als mischgebietsverträglich festgestellt. Die Gemeinde hat auch andere Alternativen der Erschließung untersucht, kam dabei aber zu dem Ergebnis, dass die vorliegende Erschließungsvariante die städtebaulich sinnvollste ist. Auf die Variantenuntersuchung des Büros Immich vom 27.05.2019 wird an dieser Stelle verwiesen. Insgesamt wurden die Lärm- und Verkehrsauswirkungen des Vorhabens untersucht und insgesamt als mischgebietsverträglich festgestellt. Der Gemeinde ist dabei durchaus bewusst, dass gegenüber dem bisherigen Zustand einer bestehenden Brachfläche eine Verschlechterung für die bisher entstandene Wohnbebauung einhergeht. Dabei darf aber nicht übersehen werden, dass von vornherein ein Mischgebiet festgesetzt wurde und die Anwohner schon bei Erwerb der Grundstücke darüber informiert wurden, dass im Bereich der 3. Änderung ein Wohn- und Geschäftshaus entstehen wird.
4. Die zugelassenen Dachfenster und Dachgauben bzw. Quergiebel sind städtebaulich verträglich. Aus Sicht der Gemeinde führen diese nicht dazu, dass das Maß der baulichen Nutzung noch intensiver und massiver in Erscheinung tritt. Auch in Bezug auf das Ortsbild hält die Gemeinde an dieser Stelle einen markanten Baukörper für städtebaulich verträglich und sogar geboten.
5. Es ist für ein Mischgebiet typisch und notwendig, dass die dort vorhandenen Betriebe auch Werbeanlagen unterhalten. Die Gemeinde wird unter Berücksichtigung der Nachbarbelange darauf drängen, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen geschaffen werden. Im Ergebnis ist dies Sache der Baugenehmigung, die dort durch Auflagen und sonstige Beschränkungen sicherstellen kann, dass das Rücksichtnahmegebot bezüglich der Nachbarschaft eingehalten wird.
6. Es ist zutreffend, dass ein Teil der als Grünfläche festgesetzten Ausgleichsflächen, die als Grünfläche mit bienenfreundlichen Kräuterrasen festgesetzt ist, durch eine Sprinkleranlage unterbaut werden soll. Bezüglich der Funktionsfähigkeit der oberirdisch festgesetzten Grünfläche ergeben sich insoweit aber keine Einschränkungen. Die Festsetzung bedarf ohnehin eines mageren Bodenaufbaus, um einen bienenfreundlichen Kräuterrasen entwickeln zu können.
7. Bezüglich der weiteren Einwendungen zur Zufahrtssituation und Lärmentwicklung nimmt die Gemeinde die Einwendungen zur Kenntnis. Die Gemeinde hat die verkehrlichen Auswirkungen und die daraus resultierenden Lärmbeeinträchtigungen jeweils durch Gutachten untersuchen und prüfen lassen. Dabei wurde festgestellt, dass die maßgeblichen Lärmrichtwerte für ein Mischgebiet eingehalten werden können. Es ist gerade Ziel der Gemeinde, durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes zu einer städtebaulichen Belebung des Ortskerns und der dort vorhandenen Einzelhandelsnutzung beizutragen. Dies war auch der Grund, weshalb für diesen Bereich ein Mischgebiet festgesetzt ist. Dies hat von vornherein das Ziel, eine Durchmischung von Wohnen und Gewerbe entstehen zu lassen.
Die Gemeinde hat in mehreren Gesprächen mit den Anwohnern versucht, ihre Planung zu erläutern und städtebaulich zu begründen. Sie steht weiter für Gespräche offen, bittet aber auch um Verständnis, dass die von vornherein so kommunizierte Planung seitens der Gemeinde auch umgesetzt werden soll.
Abstimmungsergebnis: 10 : 9
- Einwendungen Eigentümer Kufsteiner Straße 13, Schreiben vom 26.05.2019
1. Die Gemeinde nimmt die Einwendungen zur Kenntnis. Insbesondere die vorgetragenen Bedenken zur Anlieferung und zur dritten Tiefgaragenebene. Die Gemeinde hat die verkehrlichen Auswirkungen und auch die Lärmauswirkungen durch Gutachten untersuchen lassen. Diese sind für ein Mischgebiet absolut verträglich. Insofern darf nicht übersehen werden, dass auch die Wohnbebauung, die im Plangebiet zugelassen ist, (nur) dem Schutzanspruch eines Mischgebiets unterliegt, in dem Wohnen und Gewerbe nebeneinander zulässig sind. Es handelt sich gerade nicht um ein reines Wohngebiet mit Spielstraßen etc. Bezüglich der Erschließungssituation hat sich die Gemeinde mit Varianten auseinandergesetzt, kam aber abwägend zu dem Ergebnis, dass die vorgeschlagene Erschließungssituation, wie sie von vornherein im Bebauungsplan vorgesehen war, aufrecht erhalten bleiben soll. Auf die Begründung des Bebauungsplans und die Variantenuntersuchung des Büros Immich vom 27.05.2019 wird insoweit verwiesen.
2. Bezüglich der hydrogeologischen Auswirkungen liegt kein eigenes Gutachten vor. Weder das Wasserwirtschaftsamt noch sonstige Träger öffentlicher Belange haben hier Bedenken geltend gemacht, dass der Baugrund eine dritte Tiefgaragenebene nicht möglich machen sollte. Es wird Aufgabe des Bauherrn sein, im Bauvollzug sicherzustellen, dass keine entsprechenden Auswirkungen entstehen. Der Eigentümer wurde aufgefordert, die Beschaffenheit von Baugrund und Hydrogeologie zu untersuchen und der Gemeinde nachzuweisen, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind.
Abstimmungsergebnis: 11 : 8
- Einwendungen Eigentümer Steinmetz 9, vertreten durch die Kanzlei BC Legal Rechtsanwälte, Schreiben vom 27.05.2019
1. Es trifft zu, dass die Ansiedlung einer gewerblichen Nutzung im Bereich der 3. Änderung des Bebauungsplans, insbesondere die geplante Ansiedlung eines Drogeriemarktes, zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens führen wird. Eine gewerbliche Nutzung auf diesem Standort war durch die Gemeinde von vornherein beabsichtigt und so auch gegenüber allen neuen Eigentümern im Plangebiet kommuniziert. Die Verkehrsauswirkungen wurden durch Gutachten untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass die vorhandenen Erschließungsanlagen ausreichend und geeignet sind, den entstehenden Ziel- und Quellverkehr aufzunehmen. Dabei darf durch die Einwender nicht übersehen werden, dass es sich insgesamt um ein Mischgebiet handelt, das gerade von seiner Zweckbestimmung her dadurch gekennzeichnet ist, dass eine Mischung von Gewerbe und Wohnen entsteht. Die Gemeinde hält an diesem Planungsziel fest!
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß Ziff. 18 der Anlage 1 zum UVPG (Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz) ist nicht erforderlich. Unabhängig davon hält die Gemeinde nicht mehr daran fest, die Änderung im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchzuführen.
2. Die Gemeinde hält die Befürchtung, dass die vorhandenen Straßen im Mischgebiet für das Parken von Kunden für die gewerblichen Einrichtungen genutzt werden, nicht für zutreffend. Das gewerbliche Vorhaben muss ausreichend Stellplätze nachweisen. Dazu wurde gerade eine dritte Tiefgaragenebene gefordert. Notfalls kann die Gemeinde durch verkehrsregelnde Maßnahmen sicherstellen, dass ein Parken in den Stichstraßen nicht mehr möglich ist.
3. Der Gemeinde ist bewusst, dass eine gewerbliche Nutzung auch die damit einhergehenden Lärmauswirkungen zur Folge hat. Diese wurden durch ein Lärmgutachten untersucht. Dieses hat festgestellt, dass die maßgeblichen Lärmrichtwerte für ein Mischgebiet eingehalten werden können. In Bezug auf die Anlieferung und weitere Erschließungsvarianten hat sich die Gemeinde mit Alternativen auseinandergesetzt. Im Ergebnis hält die Gemeinde aber an der im Bebauungsplan vorgesehenen Erschließung fest. In der Bebauungsplanbegründung hat die Gemeinde ihre Erwägungen dazu noch einmal ergänzt. Soweit von der Kanzlei der Einwender der Trennungsgrundsatz genannt wird, ist festzustellen, dass es sich vorliegend gerade um ein Mischgebiet handelt, dass ein Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe vorsieht. Genau das wird durch vorliegende Planung zugelassen und sichergestellt. Der Mischgebietscharakter des gesamten Plangebiets ändert sich durch die 3. Änderung des Bebauungsplans nicht. Die Mischgebietsfestsetzung war allen Wohneigentümern, die Grundstücke von der Gemeinde erworben haben, von vornherein bekannt. Die Gemeinde hat immer kommuniziert, dass im nördlichen Geltungsbereich ein Wohn- und Geschäftshaus realisiert werden soll.
4. Der Gemeinde ist durchaus bewusst, dass eine Baumaßnahme in dem vorgesehenen Umfang zu entsprechenden Auswirkungen führen kann. Andererseits handelt es sich nicht um untypische Baumaßnahmen, sodass durch die übliche Bautechnik sichergestellt werden kann, dass Schäden an den umliegenden Gebäuden nicht zu befürchten sind. Die Einholung eines hydrogeologischen/geotechnischen Gutachtens wird seitens der Gemeinde nicht für erforderlich gehalten. Die beteiligten Fachbehörden haben keine Bedenken vorgetragen und auch im Übrigen sind der Gemeinde keine Umstände bekannt, die auf entsprechende Risiken bei einem solchen Bauvorhaben hinweisen. Der Eigentümer wurde gleichwohl aufgefordert, die Beschaffenheit von Baugrund und Hydrogeologie zu untersuchen und der Gemeinde nachzuweisen, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind.
5. Der Gemeinde sind die Anforderungen an das Abwägungsgebot, wie sie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung zu § 1 Abs. 7 BauGB entwickelt hat, bekannt. Diese werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis: 11 : 8
B. Folgende Träger öffentlicher Belange gaben Stellungnahmen ohne
Einwände/Bedenken ab:
- Eisenbahn-Bundesamt, München; Schreiben vom 13.05.2019
- Handwerkskammer für München und Oberbayern; Schreiben vom 17.05.2019
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Rosenheim; Schreiben vom 22.05.2019
- Bayerisches Landesamt für Umwelt, Augsburg; Schreiben vom 09.05.2019
- Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, München; Schreiben vom 27.05.2019
C. Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange mit Einwände/Bedenken:
Erzbischöfliches Ordinariat München; Schreiben vom 22.05.2019
In ihrer Stellungnahme stellt das Erzbischöfliche Ordinariat fest, dass gegenüber der Sebastianikapelle ein Plansymbol für eine Tiefgarageneinfahrt angebracht ist. Nach Rücksprache mit den Planer bedeutet dieses Symbol die Einfahrt in den Innenhof der Anlage. Die Tiefgarageneinfahrt ist an der Südseite des Gebäudes vorgesehen. Die Anregung, in der schriftlichen Begründung zur Änderung die Flurnummernbezeichnung „181/9“ durch „181/94“ wurde erledigt. Der erste Punkt der Stellungnahme, die Befürchtung, dass die Bebauung mit vier Vollgeschossen gegenüber der denkmalgeschützten Sebastianikapelle zu massiv wäre, wird bereits durch die Einverständniserklärung der Kirchenverwaltung Hl. Kreuz im letzten Satz der Feststellung erledigt.
