Für die Aufstockung eines Bürogebäudes und die Anbringung eines Vordaches auf dem Grundstück Fl.Nr. 162/4 der Gemarkung Heimstetten, Hürderstraße 6, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan, Zeichnungen, ein Antrag mit Befreiungen und einer Begründung sowie die Fragestellung zum Vorbescheid, ein Ausschnitt des Bebauungsplans und Luftbildisometrien beigefügt.
Auf dem genannten Grundstück befindet sich eine Fahrzeughalle mit einem zweigeschossigen Betriebsgebäude, in dem sich die zum Betrieb gehörige Verwaltung mit Büros befindet. Das Betriebsgebäude soll ein zusätzliches Stockwerk (Dachgeschoss) erhalten.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 23 H. Eine Beurteilung erfolgt nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Baugebiet ist als Gewerbegebiet festgesetzt.
Für den Stellplatznachweis ist die neue Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Zur im Anhang befindlichen Fragestellung zum Antrag auf Vorbescheid:
In der 1. Frage soll geklärt werden, ob „die Aufstockung auf das bestehende Betriebsgebäude mit einer Länge von 19,05 m und einer Breite von 20,00 m (ohne Balkone), wie auf den beiliegenden Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig“ ist.
Da keine Beschränkung der Anzahl der Geschosse festgesetzt ist, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass eine Aufstockung des Betriebsgebäudes bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig ist, wenn erforderliche Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden können. Im Rahmen dieses Vorbescheides werden Befreiung in der 7. Frage formuliert (beantragt und begründet).
Gemäß Festsetzung Nr. C.2.4 wird die Geltung des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 und 2 BayBO innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen angeordnet. Danach wird ausdrücklich für die Abstandsflächen im Gewerbegebiet eine Tiefe von 0,25 H, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt. So muss in diesem Fall an der Nordseite bei der im Antrag angegebenen Wandhöhe von 11,55 m eine Abstandsfläche von 3 m eingehalten werden. Das Betriebsgebäude weist einen Abstand von ca. 9 m zur nördlichen Grundstücksgrenze auf.
In der 2. Frage soll geklärt werden, ob „die Überschreitung der zulässigen Wandhöhe von 9,00 m um 1,35 m (10,35 m) bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig“ ist.
Gemäß Planzeichen Nr. A.2. ist für den Bauraum eine maximal zulässige Wandhöhe von 9 m festgesetzt.
Da es sich bei dem 3. Obergeschoss nicht um ein untergeordnetes bzw. unbedeutendes Bauteil handelt und die Überschreitung in nicht geringfügigem Ausmaß stattfindet, ist die Überschreitung der festgesetzten Wandhöhe mit 10,35 m um 1,35 m bauplanungsrechtlich nur genehmigungsfähig mit der Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach Art. 63 BayBO. 
In der 3. Frage soll geklärt werden, ob „die Errichtung des Walmdaches mit Oberlicht und einer Dachneigung von 15°, wie auf den beiliegenden Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig“ ist
Gemäß Festsetzung Nr. C.3. sind lediglich Flachdächer bis zu einer maximalen Neigung von 3° zulässig.
Da es sich beim gesamten Dach des Betriebsgebäudes nicht um ein untergeordnetes bzw. unbedeutendes Bauteil handelt und die Überschreitung in nicht geringfügigem Ausmaß stattfindet, ist die Abweichung von der festgesetzten Dachform mit der Verwendung des Walmdaches mit Oberlicht bauplanungsrechtlich nur genehmigungsfähig mit der Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach Art. 63 BayBO.
In der 4. Frage soll geklärt werden, ob „der im Dachgeschoss auf drei Seiten umlaufende Balkon (Rettungsweg mit Anleiterungsmöglichkeit) mit der Tiefe von 1,20 m bauplanungsrechtlich zulässig“ ist.
Da mit dem umlaufenden Balkon kein Befreiungstatbestand geplant wird, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass dieses Bauteil bauplanungsrechtlich zulässig ist.
In der 5. Frage soll geklärt werden, ob „der Balkon im Dachgeschoss (Sammelpunkt) mit einer Länge von 6,25 m und einer Tiefe von 3,03 m trotz Überschreitung der Baugrenze bauplanungsrechtlich zulässig“ ist.
Gemäß Planzeichen Nr. A.3. wird eine Baugrenze festgesetzt, die laut Zeichnung auf der Ostseite des Bauraums mit dem Balkon im Dachgeschoss mit einer Grundfläche von ca. 1,9 m² (ca. 0,3 m x 6,25 m) überschritten wird.
Die Überschreitung der Baugrenze ist dann bauplanungsrechtlich zulässig, wenn seitens der Genehmigungsbehörde festgestellt werden kann, dass es sich bei diesem Vordach um ein untergeordnetes bzw. unbedeutendes Bauteil handelt und die Überschreitung in geringfügigem Ausmaß stattfindet.
Sollte festgestellt werden, dass die Überschreitung einen Befreiungstatbestand darstellt, ist die Abweichung unter der Voraussetzung bauplanungsrechtlich zulässig, dass die Kriterien nach § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt werden. In diesem Fall kann die Befreiung erteilt werden, wenn die Gemeinde dieser Befreiung zustimmt.
Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, „wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
In der 6. Frage soll geklärt werden, ob „die Errichtung des Vordaches im Erdgeschoss (Schutz der Treppe vor Schnee/ Eis/ Wind) mit der Länge von 4,00 m und der Tiefe von 4,00 m trotz Überschreitung der Baugrenze bauplanungsrechtlich zulässig“ ist.
Gemäß Planzeichen Nr. A.3. wird eine Baugrenze festgesetzt, die laut Zeichnung auf der Ostseite des Bauraums mit dem Vordach mit einer Grundfläche von ca. 5 m² (ca. 1,25 m x 4 m) überschritten wird.
Die Überschreitung der Baugrenze ist dann bauplanungsrechtlich zulässig, wenn seitens der Genehmigungsbehörde festgestellt werden kann, dass es sich bei diesem Vordach um ein untergeordnetes bzw. unbedeutendes Bauteil handelt und die Überschreitung in geringfügigem Ausmaß stattfindet.
Sollte festgestellt werden, dass die Überschreitung einen Befreiungstatbestand darstellt, ist die Abweichung unter der Voraussetzung bauplanungsrechtlich zulässig, dass die Kriterien nach § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt werden. In diesem Fall kann die Befreiung erteilt werden, wenn die Gemeinde dieser Befreiung zustimmt.
Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, „wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
In der 7. Frage soll geklärt werden, ob „die Befreiungen von den Festsetzungen des gültigen Bebauungsplans 23/H, wie auf beiliegenden Antrag auf Befreiung beschrieben, bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig“ sind.
Im beiliegenden Antragsformular werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des genannten Bebauungsplans beantragt:
1. Wegen der Überschreitung der festgesetzten Baugrenze auf der Ostseite durch das geplante Vordach über dem Zugang im Erdgeschoss mit der Tiefe von 1,25 m und durch den geplanten Balkon im neuen Dachgeschoss mit der Tiefe von 0,3 m
2. Wegen der Überschreitung der festgesetzten maximal zulässigen Wandhöhe durch das neue Dachgeschoss mit der Höhe von 10,35 m um 1,35 m
3. Wegen der Abweichung von der festgesetzten zulässigen Dachform durch das neue Walmdach mit der Dachneigung von 15°
Diesen Befreiungen kann seitens der Gemeinde zugestimmt werden, wenn die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellt, dass dadurch die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichungen von den Festsetzungen städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
H. Mayer
Kirchheim, der 08.01.2020
