Für den Neubau eines Gebäudekomplexes mit Büronutzung und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 187 der Gemarkung Heimstetten, Sonnenallee 1, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
„Vor der Einreichung des Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen.“ - Art. 71 Satz 1 BayBO.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan und Schnitte, Berechnungen (Flächenauflistung) Vorbemerkungen sowie die Fragestellung zum Vorbescheid und eine Luftbildisometrie beigefügt.
Wie man diesen Unterlagen entnehmen kann, ist geplant, auf der südlichen Grundstückshälfte, auf der sich momentan der Parkplatz befindet, ein Gebäudekomplex mit fünf Vollgeschossen, der Wandhöhe von 19,30 m, einer Grundfläche von 5.585 m² und einer Geschossfläche mit 22.879 m² zu errichten.
Das Grundstück 187 der Gemarkung Heimstetten, Sonnenallee 1, befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 65 - 2 für den „Bereich des Gewerbegebiets Heimstetten südlich der Bahnlinie und östlich der Hürderstraße“.
Dieses Grundstück befindet sich allerdings auch im Geltungsbereich der in Aufstellung befindlichen 3. Änderung des Bebauungsplans; das Verfahren ruht momentan.
Zur Sicherung der städtebaulichen Planungsziele der Gemeinde wurde eine Satzung erlassen, die das besondere Vorkaufsrecht der Gemeinde Kirchheim für das besagte Grundstück sichert, um städtebauliche Maßnahmen durchzuführen, die die Ansiedelung von Anlagen für gesundheitliche Zwecke zu ermöglichen. Sie trat am 05.10.2016 in Kraft.
Im Rahmen dieses Vorbescheids muss sich die Gemeinde nun äußern, in welcher Form sie die städtebaulichen Planungsziele für die Ansiedelung von Anlagen für gesundheitliche Zwecke weiterverfolgen möchte.
Mit dem Vorbescheid sollen folgende Fragen beantwortet werden:
- „Kann für die Überschreitung der festgesetzten absoluten Geschossfläche in Höhe von GFZ 1,45 (= 19.529 m² = verbleibendes Baurecht) auf GFZ 1,58 (= 22.879 m² Mehrung von 3.350 m²) nach Maßgabe der planlich dargestellten Bebauung eine Befreiung in Aussicht gestellt werden?“
- „Kann von der festgesetzten Wandhöhe von 15,60 m nach Maßgabe der planlich dargestellten Bebauung eine Befreiung von 3,70 m auf insgesamt 19,30 m in Aussicht gestellt werden?“
Mit der Fragestellung will die Antragstellerin in Erfahrung bringen,
- ob die Gemeinde die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans befürwortet und der Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zustimmt und
- ob die bauaufsichtliche Genehmigungsbehörde im Landratsamt für die mit den Zeichnungen vorgestellte Planung eine Genehmigung im Baugenehmigungsverfahren mit Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zulassen kann oder das Erfordernis feststellt, ein Bebauungsplanänderungsverfahren durchführen zu lassen.
Zu 1.:
Gemäß Planzeichen Nr. A.2.1 ist für die überbaubare Fläche des Grundstücks eine maximale Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,45 festgesetzt.
Mit der in der Anlage der Sitzungsvorlage befindlichen Flächenauflistung gibt die Antragstellerin an, dass mit der Geschossfläche (GF) für den Bestand 18.262 m² und mit dem Neubau 22.879 m², also gesamt 41.141 m² errechnet werden. Dadurch ergibt sich bei der Grundstücksgröße von 26.063 m² eine GFZ von 1,58. Die maximale GFZ wird somit um 0,13 überschritten.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans wegen der Überschreitung der maximalen GFZ um 0,13 zugestimmt werden.
Zu 2.:
Gemäß Planzeichen Nr. A.3.2 ist für die überbaubare Fläche des Grundstücks eine maximale Wandhöhe (WH) von 15,60 m festgesetzt.
Den in der Anlage der Sitzungsvorlage befindlichen Schnitten kann entnommen werden, dass mit der WH von 19,30 m die maximale zulässige WH von 15,60 m um 3,7 m überschritten wird.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans wegen der Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe um 3,70 m zugestimmt werden.
