neue Baurechtsnovelle: Abstandsflächenrecht
Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Gemeinderates, 19.01.2021
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Gemäß Art. 6 Bayer. Bauordnung (BayBO) in der derzeit gültigen Fassung bemessen sich die freizuhaltenden Abstandsflächen vor den Außenwänden von oberirdischen Gebäuden grundsätzlich (ohne Darstellung aller Sonderregelungen) wie folgt:
- Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach der Wandhöhe (Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut). Dabei rechnet an der Firstseite die Höhe von Dächern erst bei einer Dachneigung von mehr als 45 Grad zu einem Drittel, an der Giebelseite immer bis zu einer Dachneigung von 70 Grad zu einem Drittel. Das sich ergebende Maß ist H.
- Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt in Wohn- und Dorfgebieten 1 H, mindestens aber 3 m. Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügt als Tiefe der Abstandsflächen 0,5 H, mindestens aber 3 m.
- In den Abstandsflächen sind u.a. zulässig Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m (bei Grundstücksgrenzen mit einer Länge über 42 m gelten weitere Sonderregelungen).
Die Novelle der BayBO, welche zum 01.02.2021 in Kraft treten soll, sieht u.a. eine Verkürzung der Abstandsflächen vor:
- Die Tiefe der Abstandsflächen in Gemeinden mit weniger als 250.000 Einwohner soll zukünftig 0,4 H betragen.
- Die Berechnung der Wandhöhe soll sich ändern bezüglich Dachaufbauten zum Zwecke der Energiegewinnung und bezüglich der Anrechnung der Giebelflächen (Darstellung in realer Form und nicht mehr als Rechteck).
Gleichzeitig wird aber den Gemeinden in Art. 81 BayBOneu das Recht zugestanden, durch Satzung abweichende Maße der Abstandsflächentiefe und eine Erhöhung auf bis zu 1 H, mindestens 3 m, entweder für das gesamte Gemeindegebiet oder nur für ausgewählte Bereiche festzulegen.
Nachdem eine Verkürzung der Abstandsflächen zwangsläufig zu einer Verdichtung der Bebauung führen und damit Auswirkungen u. a. auch auf die Wohnqualität haben wird, haben der Bayer. Städtetag und der Bayer. Gemeindetag ein Satzungsmuster vorgelegt für die Gemeinden, welche es durch Erlass einer Satzung bei der bisherigen Wandhöhe 1 H belassen wollen, allerdings unter Beachtung der neu erlassenen Berechnungsregelungen. Dabei ist auch zu prüfen, wie es sich mit rechtskräftigen Bebauungsplänen verhalten soll, welche als Festsetzung die Abstandsflächen nach der jeweils geltenden BayBO enthalten.
Die Änderung der BayBO zur Ermächtigung zum entsprechenden Satzungserlass soll zum 15.01.2021 in Kraft treten. Der Bayer. Städtetag und der Bayer. Gemeindetag empfehlen aus Gründen der Rechtssicherheit eine entsprechende Satzung nach dem 15.01.2021 und vor dem 01.02.2021 zu erlassen.
Beschluss 1
Der Gemeinderat beschließt grundsätzlich eine Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 6
Beschluss 2
Der Gemeinderat beschließt die „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ mit folgenden Maßgaben:
- In § 2 werden anstatt 1 H 0,8 H und anstatt 0,5 H 0,4 H als Faktoren verwenden.
- In § 2 wird die alternative Formulierung nicht gewählt.
- In § 3 Satz 1 wird die alternative Formulierung gewählt.
- § 3 Satz 2 und 3 bleiben bestehen.
Ferner wird die Begründung zur Satzung in der Fassung des Entwurfes vom 11.01.2021 genehmigt.
Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung, die Satzung nach Inkrafttreten der Ermächtigungsgrundlage in Art. 81 Abs. 1 Nr. 6, Buchstabe a) auszufertigen und noch vor dem 01.02.2021 öffentlich bekannt zu machen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 6
Datenstand vom 10.02.2021 13:48 Uhr
