Die im Zuge der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB eingegangenen privaten Stellungnahmen werden wie folgt abgewogen:
Stellungnahme vom 13.10.2021, eingegangen am 14.10.2021 (vorab fristgerecht per E-Mail am 20.09.2021):
Flächenverdichtung – Nach Auffassung der Stadt Laufen wäre die Summe der überbaubaren Flächen auch ohne die Satzungsänderung möglich gewesen und wurde auch bereits umgesetzt. Die präzise Ausweisung der Flächensummen erfolgte auf Anregung des Landratsamtes BGL.
Nachverdichtung in Ortsrandlage – Durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 wurde die Möglichkeit erneuert, neue Wohnbaugebiete im Außenbereich in Ortsrandlage zu schaffen. Hier wird jedoch nur eine bereits bebaubare Fläche mit einer größeren Bebauungsdichte ausgewiesen, ohne zusätzliche Flächen auf der „grünen Wiese“ in Anspruch zu nehmen.
Gleiches Recht für Alle / Baulicher Einklang / Erscheinungsbild der Siedlung – Die Ortsabrundungssatzung „Buchtweg“ ist in zwei unterschiedliche Satzungstypen aufgeteilt: Zum einen in den südlich gelegenen Einbeziehungsteil und in den nördlich gelegenen Festlegungsteil. Für diese beiden Teile gelten unterschiedliche Festsetzungen. So gilt die Beschränkung der Wohnhausgröße nur für den Einbeziehungsteil. Für beide Bereiche gilt allerdings, dass in einem nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren das Einfügegebot des § 34 BauGB erfüllt werden muss. Der grundgesetzliche Gleichheitsgrundsatz beinhaltet auch und vor allem, dass nur gleiche Sachverhalte gleichbehandelt werden dürfen. Dies wird hier beachtet.
Wertminderung / Reduzierung der Lebensqualität benachbarter Grundstücke – Gemäß der ursprünglichen Satzungsregelung war es möglich, ein Wohnhaus mit 140 m² zu errichten und zusätzlich nicht grundsätzlich limitierte Terrassenanlagen. Eine erhebliche Erhöhung sieht die Stadt Laufen hier nicht, vielmehr entspricht die Nachverdichtung grundsätzlich dem gesetzgeberischen Ziel, überbaute und bereits überbaubare Flächen nachzuverdichten.
„Mehrgenerationenhaus“ – Wie in vielen anderen vergleichbaren Fällen auch wird die Stadt Laufen Maßnahmen treffen, die eine 15-jährige Eigennutzung durch den Eigentümer und seine Familie sichern.
Verkehrssituation Seestraße / Rupertistraße – Durch die Vergrößerung der Grundfläche für Wohnhäuser ist kein wesentlich stärkerer Verkehr zu erwarten, insbesondere da weiterhin max. 2 Wohneinheiten je Gebäude zulässig bleiben.
Allgemein – Die Erhöhung auf 200 m² Grundfläche für das Wohnhaus (ohne Terrasse) wurde abgelehnt. Die Reduzierung auf 170 m² wurde durch die Stadt Laufen als Planungsziel vorgegeben.
Stellungnahme vom 26.08.2021, eingegangen am 20.09.2021:
Gleichheitsgrundsatz – Die Ortsabrundungssatzung „Buchtweg“ ist in zwei unterschiedliche Satzungstypen aufgeteilt: Zum einen in den südlich gelegenen Einbeziehungsteil und in den nördlich gelegenen Festlegungsteil. Für diese beiden Teile gelten unterschiedliche Festsetzungen. So gilt die Beschränkung der Wohnhausgröße nur für den Einbeziehungsteil. Für beide Bereiche gilt allerdings, dass in einem nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren das Einfügegebot des § 34 BauGB erfüllt werden muss. Der grundgesetzliche Gleichheitsgrundsatz beinhaltet auch und vor allem, dass nur gleiche Sachverhalte gleichbehandelt werden dürfen. Dies wird hier beachtet.
Erschließung – Die genannte Problematik liegt außerhalb des Regelungsbereiches der Stadt Laufen. Da das Grundstück verkehrsmäßig erschlossen ist, wäre hier wohl auch die Verlegung von Telekommunikationsleitungen möglich. Hierzu sind jedoch privatrechtliche Vereinbarungen / Dienstbarkeiten zu treffen.
Stellungnahme vom 29.08.2021, eingegangen am 30.08.2021:
Die Ortsabrundungssatzung „Buchtweg“ ist in zwei unterschiedliche Satzungstypen aufgeteilt: Zum einen in den südlich gelegenen Einbeziehungsteil und in den nördlich gelegenen Festlegungsteil. Für diese beiden Teile gelten unterschiedliche Festsetzungen. So gilt die Beschränkung der Wohnhausgröße nur für den Einbeziehungsteil. Für beide Bereiche gilt allerdings, dass in einem nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren das Einfügegebot des § 34 BauGB erfüllt werden muss. Es wird nicht gesehen, dass dadurch der Dorfcharakter zerstört wird. Der grundgesetzliche Gleichheitsgrundsatz beinhaltet auch und vor allem, dass nur gleiche Sachverhalte gleichbehandelt werden dürfen. Dies wird hier beachtet. Im Festlegungsteil befand sich bis vor wenigen Jahren noch der sog. „Schmidhammer-Wirt“, der für diesen Teil auch den Maßstab für ein mögliches Einfügen setzte. Seitdem wurde allerdings dieses Gebiet durch die 4 neuen Häuser massiv nachverdichtet. Gemäß der ursprünglichen Satzungsregelung war es außerdem möglich, ein Wohnhaus mit 140 m² zu errichten und zusätzlich nicht grundsätzlich limitierte Terrassenanlagen. Eine erhebliche Erhöhung sieht die Stadt Laufen hier nicht, vielmehr entspricht die Nachverdichtung grundsätzlich dem gesetzgeberischen Ziel, überbaute und bereits überbaubare Flächen nachzuverdichten. Die Entwässerung des Gebietes erfolgt durch die städtische Trennkanalisation. Durch die Vergrößerung der Grundfläche für Wohnhäuser ist kein wesentlich stärkerer Verkehr zu erwarten, insbesondere da weiterhin max. 2 Wohneinheiten je Gebäude zulässig bleiben.
Stellungnahme vom 01.09.2021, eingegangen am 03.09.2021:
Aufstellungsgründe – Es ist richtig, dass gegen die Aufstellung der ursprünglichen Satzung Normenkontrollklage beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) erhoben wurde. Diese Klage wurde abgewiesen, eine Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVG) nicht zugelassen. Gegen diese Nichtzulassung wurde Beschwerde beim BVG erhoben, diese wurde jedoch zurückgewiesen. Es ist daher keine neue Rechtslage eingetreten, vielmehr wurde offensichtlich eine fehlerhafte im privaten Umfeld kommuniziert.
Geltungsbereich - Die Ortsabrundungssatzung „Buchtweg“ ist in zwei unterschiedliche Satzungstypen aufgeteilt: Zum einen in den südlich gelegenen Einbeziehungsteil und in den nördlich gelegenen Festlegungsteil. Für diese beiden Teile gelten unterschiedliche Festsetzungen. So gilt die Beschränkung der Wohnhausgröße nur für den Einbeziehungsteil. Für beide Bereiche gilt allerdings, dass in einem nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren das Einfügegebot des § 34 BauGB erfüllt werden muss. Der grundgesetzliche Gleichheitsgrundsatz beinhaltet auch und vor allem, dass nur gleiche Sachverhalte gleichbehandelt werden dürfen. Dies wird hier beachtet.
Flächennutzungsplan – Der Flächennutzungsplan steht im Rathaus der Stadt Laufen zu jedermanns Einsicht bereit.
Lage / Nutzung – Das betreffende Grundstück Fl.-Nr. 137/1 der Gemarkung Leobendorf liegt im Bereich des Festlegungsteiles. Damit gelten die einschlägigen Festsetzungen in der Ortsabrundungssatzung für diesen Teil. Ein Bauvorhaben ist unter den Vorgaben des § 34 BauGB zulässig, ggf. besteht ein Baurecht.
Erschließung - Die genannte Problematik liegt außerhalb des Regelungsbereiches der Stadt Laufen. Da die Grundstücke verkehrsmäßig erschlossen sind, wäre hier wohl auch die Verlegung von Telekommunikationsleitungen möglich. Hierzu sind jedoch privatrechtliche Vereinbarungen / Dienstbarkeiten zu treffen.
Umweltschutz – Durch die Aufstellung der Ortsabrundungssatzung wurde durch die Stadt Laufen Baurecht auf der Grundlage des § 34 BauGB geschaffen. Bereits bei Aufstellung der Satzung waren die Flächen nicht mehr Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes.
Folgenabschätzung – Die genannten Bereiche wurden in den vergangenen Jahren massiv nachverdichtet. Dies erfolgte auf Grundlage der Sachverhalte gem. § 34 BauGB (Innenbereich), da hierfür ein Baurecht bestand.
Fazit – Die Ausführungen werden weitestgehend bestätigend zur Kenntnis genommen.
Stellungnahme vom 06.09.2021, eingegangen am 08.09.2021:
Gleichheit im Rechtsstaat - Die Ortsabrundungssatzung „Buchtweg“ ist in zwei unterschiedliche Satzungstypen aufgeteilt: Zum einen in den südlich gelegenen Einbeziehungsteil und in den nördlich gelegenen Festlegungsteil. Für diese beiden Teile gelten unterschiedliche Festsetzungen. So gilt die Beschränkung der Wohnhausgröße nur für den Einbeziehungsteil. Für beide Bereiche gilt allerdings, dass in einem nachgeschalteten Baugenehmigungsverfahren das Einfügegebot des § 34 BauGB erfüllt werden muss. Der grundgesetzliche Gleichheitsgrundsatz beinhaltet auch und vor allem, dass nur gleiche Sachverhalte gleichbehandelt werden dürfen. Dies wird hier beachtet, indem die Änderung für den gesamten Einbeziehungsteil gilt.
Nicht maßvolle Verdichtung - Im Festlegungsteil befand sich bis vor wenigen Jahren noch der sog. „Schmidhammer-Wirt“, der für diesen Teil auch den Maßstab für ein mögliches Einfügen setzte. Seitdem wurde allerdings dieses Gebiet durch die 4 neuen Häuser massiv nachverdichtet. Gemäß der ursprünglichen Satzungsregelung war es außerdem möglich, ein Wohnhaus mit 140 m² zu errichten und zusätzlich nicht grundsätzlich limitierte Terrassenanlagen. Eine erhebliche Erhöhung sieht die Stadt Laufen hier nicht, vielmehr entspricht die Nachverdichtung grundsätzlich dem gesetzgeberischen Ziel, überbaute und bereits überbaubare Flächen nachzuverdichten. Zu den angegebenen Nebengebäuden und –anlagen zählen unter anderem auch Garagen und deren Zufahrten sowie Spielbereiche. Dies bedeutet, dass die festgesetzten 375 m² nicht ausschließlich, sondern nur unter anderem durch Gebäude bebaut werden dürfen.
Wertminderung / Reduzierung der Lebensqualität benachbarter Grundstücke – Gemäß der ursprünglichen Satzungsregelung war es möglich, ein Wohnhaus mit 140 m² zu errichten und zusätzlich nicht grundsätzlich limitierte Terrassenanlagen. Eine erhebliche Erhöhung sieht die Stadt Laufen hier nicht, vielmehr entspricht die Nachverdichtung grundsätzlich dem gesetzgeberischen Ziel, überbaute und bereits überbaubare Flächen nachzuverdichten.
Erheblich höhere Lärm-Emission droht – Die Errichtung des Gebäudes sowie der hierfür zu errichtenden Garagen bleibt dem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Da sich jedoch die Anzahl der Wohneinheiten nicht geändert, entsteht derselbe Stellplatzschlüssel auf Grundlage der Stellplatzsatzung der Stadt Laufen.
„Mehrgenerationenhaus“ – Wie in vielen anderen vergleichbaren Fällen auch wird die Stadt Laufen Maßnahmen treffen, die eine 15-jährige Eigennutzung durch den Eigentümer und seine Familie sichern.
„Im Übrigen“ – Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Stellungnahme vom 12.09.2021, eingegangen am 13.09.2021:
Der Einspruch wird zur Kenntnis genommen. Durch den Stadtratsbeschluss wird kein vorliegendes Urteil gekippt. Es ist richtig, dass gegen die Aufstellung der ursprünglichen Satzung Normenkontrollklage beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) erhoben wurde. Diese Klage wurde abgewiesen, eine Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVG) nicht zugelassen. Gegen diese Nichtzulassung wurde Beschwerde beim BVG erhoben, diese wurde jedoch zurückgewiesen. Die Größe für Wohngebäude von 140 m² wurde durch die Stadt Laufen und nicht durch Gerichte bereits in der ursprünglichen Satzung festgesetzt. Gegenüber der ursprünglichen Satzung wird nur die Wohnhausgröße um 30 m² erhöht, die Terrassen und Nebengebäude, -anlagen und –flächen waren bisher nicht explizit festgesetzt. Dies kann man auch an den beiden bereits errichteten Wohnhäusern im Einbeziehungsteil erkennen. Daher ist aus Sicht der Stadt Laufen sehr wohl von einer noch maßvollen Nachverdichtung auszugehen. Vielmehr entspricht die Nachverdichtung grundsätzlich dem gesetzgeberischen Ziel, überbaute und bereits überbaubare Flächen nachzuverdichten.
Die im Zuge der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen werden wie folgt abgewogen:
Die Stadt Laufen nimmt die Stellungnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 13.09.2021 sowie des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein – Bereich Landwirtschaft – vom 17.09.2021, in denen keine eigenen Einwendungen oder fachlichen Informationen vorgebracht wurden, zur Kenntnis.
Stellungnahme der Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde vom 13.08.2021 und des Regionalen Planungsverbandes Südostoberbayern vom 16.08.2021: Die Stadt Laufen nimmt zur Kenntnis, dass der Änderung keine Erfordernisse der Raumordnung entgegenstehen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde wurde und wird auch im weiteren Verfahren beteiligt.
Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Traunstein vom 23.08.2021: Die Hinweise auf den Einwirkungsbereich der Straßenemissionen wird zur Kenntnis genommen. Da dies bereits für die ursprüngliche Satzung gilt, sind keine Änderungen veranlasst. Vor allem da sich die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nicht verändert, ist mit keinen durch die Änderung veranlassten wesentlichen Beeinflussungen des Verkehrs auf der St 2103 zu rechnen.
Stellungnahme des Landratsamtes Berchtesgadener Land vom 15.09.2021:
Einwendungen: Zur Klarstellung wird die Formulierung redaktionell wie folgt angepasst: „Die Grundfläche der Hauptgebäude darf maximal 170 m² betragen; für Terrassen und vergleichbare Bauten darf diese um maximal 35 m², für Nebengebäude und –anlagen i. S. des § 19 Abs. 4 BauNVO um weitere 375 m² überschritten werden.“ Da es sich hierbei um eine redaktionelle Klarstellung und nicht um eine inhaltliche Änderung handelt, ist eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3 BauGB nicht erforderlich. Mit dem Begriff der vergleichbaren Bauten soll erreicht werden, dass ähnliche bauliche Anlagen, die nicht durch den Begriff „Terrassen“ erfasst sind und deren Auftreten zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, analog zu bewerten sind. Eine Überschreitung der Höchstwerte der GR auf Grundlage der §§ 17, 19 BauNVO kann hier nicht erkannt werden. Hier wäre zur Verdeutlichung eine Darstellung der benutzten Berechnungen hilfreich gewesen; Im Übrigen weist die Stadt Laufen darauf hin, dass es sich mit Inkrafttreten des sog. Baulandmobilisierungsgesetzes im Sommer 2021 nicht mehr um absolute Grenzwerte, sondern um Orientierungswerte handelt. Dennoch wird auch hier keine Überschreitung der Orientierungswerte gesehen.
Fachliche Empfehlungen und Informationen:
AB 321 Immissionsschutz: Die Stadt Laufen nimmt zur Kenntnis, dass gegen die Änderung keine grundlegenden Einwände bestehen.
FB 31 Planen, Bauen, Wohnen: Wie der Begründung entnommen werden kann entspricht es den Tatsachen, dass im Einbeziehungsteil der Satzung nur ein Grundstück unbebaut ist. Ungeachtet dieser Tatsache stellt die Stadt Laufen fest, dass auch die beiden restlichen Grundstücke ebenso angemessen nachverdichten könnten. Dies entspricht den grundsätzlichen Zielen sowohl der Stadt Laufen als auch dem Bundesgesetzgeber, bereits bebaute oder bebaubare Grundstücke im Innenbereich nachzuverdichten. Die Festsetzung der Nebenanlagen (zu denen auch die Verkehrsflächen gerechnet werden) war in dieser Größe anzusetzen, um auszuschließen, dass bereits bebaute Grundstücke sonst in eine baurechtswidrige Situation gedrängt werden.
Die Änderung wirkt sich nicht oder nur unwesentlich auf die Verkehrsdichte aus, da weiterhin nur max. 2 Wohneinheiten je Wohngebäude zugelassen sind. Da die Satzung einer verwaltungsgerichtlichen Normenkontrolle unterzogen wurde und die Erschließung dort nicht beanstandet wurde, geht die Stadt Laufen davon aus, dass die verkehrsmäßige Erschließung weiterhin ausreichend ist.
Auf Grund des begrenzten Satzungsgebiets und der bestehenden Darstellung im Flächennutzungsplan wird auf eine weitere Planaufstellung verzichtet.
Der redaktionelle Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Planung wird redaktionell um eine aktuelle Plandarstellung ergänzt.
FB 33 Naturschutz: Die geplante Änderung der Ortsabrundungssatzung gilt nicht nur für ein Einzelgrundstück, sondern auch für die beiden östlich gelegenen Grundstücke und damit den gesamten Bereich der Einbeziehungssatzung. Da hierbei dieser Bereich in den Innenbereich gem. § 34 BauGB einbezogen wird, ist allerdings in jedem Fall ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich, in welchem das Einfügen i. S. des § 34 BauGB beurteilt wird. Nicht zutreffend ist die Aussage, dass bereits durch das Hauptgebäude ein Großteil des Grundstücks versiegelt wird. Bei einer Grundstücksgröße von 916 m² (unbebautes Grundstück) und einer zulässigen Größe des Wohngebäudes von 170 m² liegt hier der Anteil bei etwa 19 %, was als durchaus angemessen erscheint. Die geäußerten Bedenken nimmt die Stadt Laufen zur Kenntnis.
AB 322 Wasserrecht – Bodenschutz – Altlasten: Durch die Änderung wird die Entwässerungssituation nur unwesentlich verändert. Das Satzungsgebiet ist im Kanaltrennsystem erschlossen. Die Hinweise zu möglichen Altlasten werden zur Kenntnis genommen.
Die Stadt Laufen beschließt die 1. Änderung der Ortsabrundungssatzung in der gem. den oben genannten redaktionellen Änderungen in der Fassung vom 07.12.2021 als Satzung.
