Das betreffende Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB sind hier Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die Erschließung muss gesichert sein.
Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet nach BauNVO, beurteilt sich gem. § 34 Abs. 2 BauGB die zulässige Art der baulichen Nutzung allein danach, ob es in dem entsprechenden Baugebiet allgemein zulässig wäre.
Art der baulichen Nutzung
Das nähere Umfeld des betreffenden Grundstücks entspricht einem Mischgebiet (MI). Die beabsichtigte Wohnnutzung ist hier allgemein zulässig; die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung gem. § 34 Abs. 2 BauGB ist gegeben.
Maß der baulichen Nutzung
Das Vorhaben ist mit einer Gebäudelänge von 33 m, zuzüglich 4 m Garagenanbau an der Süd-Westseite, geplant. Die Gebäudebreite variiert zwischen 9 m und 13,5 m.
In der prägenden Umgebung sind Gebäude von max. 23 m Länge zu finden. Die Gebäudelänge ist für die Umgebung untypisch.
Mit einer Grundfläche von 388,5 m² zu einer Grundstücksfläche von 732 m² ergibt sich eine GRZ von 0,53 ohne und 0,56 mit Nebengebäuden.
In der näheren Umgebung ist eine GRZ von 0,2 bis max. 0,45 (mit Nebengebäuden) vorzufinden. Das Vorhaben übersteigt den Bebauungsgrad der Umgebungsbebauung erheblich.
Ebenfalls wird die für das Gebiet typische Traufhöhe in Teilen des Gebäudes um 2-5 m überschritten. Die Firsthöhe variiert zwischen 11,40 m und 13,40 m.
Die Firsthöhe in der Hepachstraße überschreitet die in der Umgebung vorhandenen Firsthöhen um ca. 3 m. In Betracht auf die Bodenseestraße ist die Firsthöhe von 13 m in der Umgebung ebenfalls zu finden.
Hinsichtlich der Geschossigkeit sind höhere Gebäudehöhen entlang der Bodenseestraße, II - III + D (meist mit Sockel) und niedrigere Gebäude in der Hepachstraße, vorwiegend I - II + D vorzufinden. Ein durchgehender Gebäudekörper von II-III + D Geschossen fügt sich so nicht mehr in die Umgebung ein.
Das Vorhaben fügt sich in der Gesamtschau hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der nähere Umgebung ein. Ebenfalls wurden die Vorschläge des Gestaltungsbeirats mit einer optischen Auflösung in zwei Baukörper, sowie die Anpassung der Höhen an die jeweiligen Nachbarn (nördlich angepasst an die Hepachstraße, südlich angepasst an die Bodenseestraße) nicht beachtet.
Das Vorhaben kann nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht zugelassen werden.
