1. Übergeordnete Planungen
Landesplanung und Regionalplan
Im Vorfeld wurde die Regierung von Schwaben zu den regionalplanerischen Zielen bezüglich des Plangrundstücks angefragt. Im Zuge der Anfrage teilte die Regierung von Schwaben mit Schreiben vom 02.06.2021 mit, dass dieses Projekt nicht durch den Flächennutzungsplan gedeckt ist (Anlage 2). Durch die Festlegungen des Landesentwicklungsplans zur Flächenschonung bei der Ausweisung neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe ist der Bedarf an neuen Siedlungsflächen gemäß der Auslegungshilfe der Landesplanung Ziffer II.1. bis II.4. zu ermitteln. Darin muss insbesondere der Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen nachgewiesen werden, damit eine Zustimmungsfähigkeit seitens der Landesplanung besteht und die Regierung von Schwaben der Änderung des Flächennutzungsplans zustimmen kann. Dies ist die Grundvoraussetzung für die Entstehung neuer Bauflächen.
Deutliche Hinweise werden im Schreiben der Regierung von Schwaben insbesondere zum Themenbereich „Einzelhandel“ gegeben. Es wird bezweifelt, dass es sich hierbei um eine aus Einzelhandelssicht integrierte Lage handelt, da wesentliche Wohnanteile im Umfeld fehlen. Hier sind weitere Untersuchungen notwendig, um die Zulässigkeit von Einzelhandel zu begründen.
Die Verwaltung hat bereits eine Aktualisierung der Wohnraumbedarfsanalyse sowie ein Gewerbeflächenentwicklungskonzept in Auftrag gegeben. Daraus ergeht die Begründung für die Entwicklung dieser Konversionsflächen, welche die Grundlage für die Beurteilung des Vorhabens durch die Landesplanung und für die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans darstellen. Die notwendigen Verfahren können auf Grundlage der konkreten Nutzungsplanung vor (Landesplanung) bzw. parallel zum Bebauungsplanverfahren (FNP-Änderung) bearbeitet werden. Da das Thema Einzelhandel aus Sicht der Verwaltung ohnehin nicht Gegenstand eines weiteren Nutzungskonzeptes sein soll, sind die Hinweise dazu nicht weiter relevant.
2. Selbstbindungsbeschluss zur Innenentwicklung „Innen vor Außen“ und Planungsrecht
Der vom Stadtrat am 27.06.2018 verabschiedete Selbstbindungsbeschluss zur Innenentwicklung „Innen vor Außen“ sieht eine Beschränkung der baulichen Entwicklung auf den Innenbereich bzw. auf Konversions- und Bachflächen vor. Grundsätzlich sollen hierfür vorrangig Konversionsflächen oder Brachflächen herangezogen werden. Die Stadt Lindau (B) verfolgt diesen Grundsatzbeschluss sehr konsequent und nimmt die Nachteile (z.B. kleine neue Wohngebiete außer W1 – W18 des FNP 2013) für die Stadtentwicklung, die daraus entstehen, bewusst in Kauf.
Die hier vorliegende Fläche befindet sich zwar im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist aber eine klassische Konversionsfläche im Siedlungsbereich, die ehemals als Bahnbetriebsgelände genutzt wurde. Die Entwicklung entspricht damit der Zielsetzung des Selbstbindungsbeschlusses. Insbesondere der funktionale Bezug zur Therme Lindau sowie die Nähe zur Konversionsfläche Reutin Süd mit Hinblick auf die dortige Schaffung eines gemischten Quartiers sowie den geplanten Bahnhof Reutin sprechen stark für die Entwicklung dieser Fläche. Die geplanten Nutzungen können ohne Inanspruchnahme bislang unbebauter Flächen in der freien Landschaft umgesetzt werden, was insbesondere den Eingriff in das Schutzgut Boden stark minimiert.
Für die Entwicklung der Fläche Therme Nord sind eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie ein Bebauungsplanverfahren erforderlich.
3. Wohnraumbedarfsanalyse
Die Aktualisierung der Wohnraumbedarfsuntersuchung vom 28.11.2021 wurde am 07.12.2021 dem Stadtrat öffentlich vorgestellt. Geprüft werden sollte, ob sich der im ISEK 2015 ermittelte Bedarf von ca. 1.800 Wohnungen bis 2030 noch so besteht oder ob durch die rege Bautätigkeit der letzten Jahre der Bedarf bereits erfüllt wurde. Im Ergebnis wurde bestätigt, dass die letzten Jahre eine überdurchschnittliche Bautätigkeit in Lindau stattgefunden hat, ohne dass die Nachfrage nach Wohnraum bislang erfüllt werden konnte. Es wurde ausgehend von 2021 ein Wohnraumbedarf von 2.610 Wohneinheiten bis 2040 prognostiziert. Im Hinblick auf die noch vorhandenen Flächenpotenziale in Lindau, die auch dem Selbstbindungsbeschluss zur Innenentwicklung entsprechen, bleiben hier das Obere Rothenmoos (ca. 300 WE) mit dem Inselbräupark, das bereits genehmigte 4-Linden-Quartier (414 WE), die Hintere Insel (ca. 650 WE) und Reutin Süd (ca. 500 WE) übrig. Für einige Projekte sind noch keine Beschlüsse vorhanden oder deren (zeitliche) Umsetzung ist völlig offen. Für das ehemalige Faurecia-Areal (Rhomberg) gibt es aktuell keinen Beschluss zur Entwicklung eines Wohnquartiers. Damit kann die Entwicklung der Fläche Therme Nord mit einem untergeordneten Anteil an Wohnbebauung im Hinblick auf den prognostizierten Bedarf ein sinnvoller Bestandteil zur Entwicklung des Wohnungsbestands sein.
4. Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept befindet sich aktuell in der Erarbeitung. Die ersten Ergebnisse zeigen jedoch eindeutig einen Mangel an schnell verfügbaren Gewerbeflächen auf. Damit ist eine teilweise gewerbliche Entwicklung der Flächen sinnvoll. In einem nächsten Schritt soll die hier zu behandelnde Fläche Therme Nord im Gewerbeflächenentwicklungskonzept mit begutachtet werden. Grundsätzlich wurde die Eignung der Fläche als Gewerbestandort in der Standortuntersuchung als geeignet bewertet (siehe Punkt 8.).
5. Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Lindau (B) stellt für den betreffenden Bereich unterschiedliche Nutzungen dar.
Der südliche Teilbereich ist als Kleingartenanlage dargestellt. Der zentrale Bereich ist entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 110 als Parkplatzfläche dargestellt. Entlang der Bahnlinie befinden sich Flächen für den Eisenbahnbetrieb.
Die Darstellung der Flächen für Eisenbahnbetriebszwecke ist nicht mehr aktuell. Die so dargestellten Bereiche im Plagebiet sind bereits aus der Bahnnutzung entlassen.
Für die Umsetzung des Projektes ist eine Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich des Plangebietes erforderlich.
6. Landschaftsplan
Der Landschaftsplan sieht den Bereich für die Entwicklung von Grün- und Freiflächen vor. Im Norden soll ein Festplatz vorgesehen, im südlichen Teilbereich sind Kleingartenanlagen vorgesehen. Die geplante Entwicklung weicht vom Landschaftsplan ab. Allerdings ist er nicht rechtsverbindlich, eine Anpassung daher nicht erforderlich. Verbindliche Bestandteile des Landschaftsplans werden in den Flächennutzungsplan übernommen. Die Abwägung der betroffenen Belange findet dort statt.
7. Sonstige Schutzgebiete, Vorgaben und Beschlüsse
7.1 Schutzgebiete
Sonstige Schutzgebiete liegen nicht vor. Die Fläche liegt außerhalb von Landschaftsschutzgebieten.
7.2 Bescheid zur Aufforstung und naturschutzfachlicher Ausgleich
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Kempten hat mit Bescheid vom 27.04.2021 den erfolgten Rodungen im westlichen Teilbereich der Fläche stattgegeben, im östlichen Teilbereich (Bereich ehemalige Drehscheibe) aber abgelehnt. Dort sind als Aufforstungs- und Ausgleichsmaßnahmen Sukzessionsflächen auf 60 % der Fläche zuzulassen, auf 40 % der Fläche sind temporäre Klein- und Kleinstgewässer herzustellen.
Nach mündlicher Aussage der Unteren Naturschutzbehörde ist für die Aufforstung eine Frist von 3 Jahren gesetzt. Die naturschutzfachlichen Maßnahmen sind innerhalb von 4 Monaten umzusetzen, die Frist kann aber verlängert werden.
Die umzusetzenden Maßnahmen sind u.a. deswegen so festgesetzt worden, da auf den betroffenen Flächen kein von der Stadt beschlossenes planerisches Konzept vorliegt. Sollten entsprechende Beschlüsse der Stadt zur Entwicklung der Stadt vorliegen, muss der Sachverhalt neu betrachtet werden.
Sollte der Bau- und Umweltausschuss bzw. der Stadtrat der Entwicklung der Flächen Therme Nord zustimmen, wird zeitnah mit dem AELF und der UNB ein Abstimmungstermin vereinbart und eine alternative Lösung für den forst- und naturschutzfachlichen Ausgleich erarbeitet.
7.3 LOI-Beschluss des Stadtrates zur Entwicklung der Flächen Therme-Nord
In der Stadtratssitzung am 25.01.2017 hat der Stadtrat in nicht-öffentlicher Sitzung den Oberbürgermeister ermächtigt, eine (rechtlich unverbindliche) Absichtserklärung zur mittelfristigen Entwicklung der Flächen Therme-Nord zu unterzeichnen. Der Beschluss wurde gefasst, um dem Thermen-Betreiber Herrn Schauer ein entsprechendes Signal des Stadtrates zu senden, damit der Erwerb der Flächen für ihn überhaupt wirtschaftlich darstellbar war. Ein Kauf der Flächen durch die Stadt im Vorfeld kam nicht zustande. Ohne den Kauf der Flächen durch Herrn Schauer wäre eine Realisierung des Projektes Therme zweifelhaft gewesen, da nicht ausreichend Parkplatzflächen vorhanden gewesen wäre.
8. Prüfung und Bewertung der Nutzungsabsichten
8.1 Sport- und Freizeitnutzungen
8.1.1 Eissporthalle
Die Eissporthalle befindet sich bereits unmittelbar westlich der neuen Lindauer Therme. Die Einrichtung stellt einen wichtigen Austragungsort für Sportveranstaltungen dar und bietet darüber hinaus auch verschiedene Freizeitaktivitäten für die lokale Bevölkerung sowie Besucher. Das Gebäude ist jedoch mittlerweile in die Jahre gekommen und entspricht nicht mehr den Anforderungen der Besucher sowie Sportler an eine moderne und ansprechende Eissporthalle. Zudem ist die technische Infrastruktur vollkommen unzureichend. Da sie jedoch als wichtiger Bestandteil des Lindauer Sport- und Freizeitangebotes zu sehen ist, muss seitens des Stadtrates entschieden werden, ob auch weiterhin ein entsprechendes Angebot an einem bekannten und gut etablierten Standort vorgehalten werden soll.
Entgegen der ersten Angaben (von 9.000 m2 Anfang 2022) zur benötigten Größe werden nach weiterer Prüfung 10.000 m² BGF für die Eissporthalle benötigt.
8.1.2 Mehrzweckhalle / Dinnershow / Varietee / Kino / Bowlinghalle und Diner
Den aktuellen Unterlagen zum Planvorhaben ist nicht zu entnehmen, ob die Realisierung aller drei Nutzungen oder lediglich einer Auswahl vorgesehen ist. Grundsätzlich stellen jedoch alle drei genannten Nutzungen aus gutachterlicher Sicht eine gute Ergänzung des durch die Therme und die Eissporthalle bereits am Standort vorhandenen Freizeitangebots dar. Entsprechende Nutzungen (Kino, Veranstaltungshalle) befinden sich bislang vornehmlich auf der Insel. Die Etablierung eines ergänzenden Angebots am Vorhabenstandort würde – wenn das politisch gewollt ist - zum einen die Besucherströme teilweise etwas entzerren und die Insel entlasten (v.a. im Hinblick auf den Verkehr). Durch die Ansiedlung weiterer Freizeiteinrichtungen nördlich der Therme kann der Standort in Summe als Freizeitstandort etabliert werden, der ein vielfältiges Angebot vorhält und damit verschiedene Zielgruppen ansprechen kann.
Ausschlaggebend wäre jedoch, dass es gelingt, eine wettbewerbliche Situation, welche zu einer mangelhaften Auslastung der innerstädtischen Inselhalle oder des Kinos führen kann, zu vermeiden, um die Insel in ihrer Funktion als Zentrum nicht zu schwächen.
Sollten die Überschneidungen zu groß sein und der Bedarf an entsprechenden Veranstaltungsräumen nicht gedeckt werden können, sollte von einer weiteren Veranstaltungshalle abgesehen werden.
8.1.3 Fazit Sport- und Freizeitnutzungen
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Pro
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Contra
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Aktueller und etablierter Standort der Therme
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Durch Standort außerhalb der Insel fallen für diese ggf. Frequenzen und mögliche Kopplungseffekte weg (u.a. Konkurrenzstandort für vorhandenes Kino, Konkurrenz Veranstaltungshalle-Inselhalle)
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Durch Ergänzung des vorhandenen Angebotes Etablierung des Gesamt-standortes als Freizeitstandort für lokale Bevölkerung und Besucher
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Nutzungen nicht von Laufkundschaft oder Kopplungseffekten abhängig
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s.o. (Risiko der Konkurrenz zur Insel)
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Weitere Konkretisierung der Nutzungen Nutzungs-/ Betriebskonzept notwendig, Abgleich auf Nutzungen der Insel, damit meine Schwächung der Insel entsteht
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8.2. Beherbergung
8.2.1 Sport-/ Fahrrad-/ Familienhotels
Um das bestehende Beherbergungsangebot zu untersuchen und Entwicklungspotenziale zu identifizieren, wurde im Jahr 2016 eine Analyse des Beherbergungsmarktes für den Standort Lindau durchgeführt. Als für das Planvorhaben relevant können folgende Ergebnisse der Analyse festgehalten werden. Die Stadt Lindau (B) verzeichnete im Zeitraum 2009-2014 bei stagnierender Betriebsanzahl einen deutlichen Nachfrageanstieg, was zu einer überdurchschnittlich steigenden und guten Bettenauslastung führte. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend v.a. mit der Eröffnung der Therme fortsetzt, die ein attraktives wetterunabhängiges Angebot vorhält.
Basierend auf Auslastungszahlen und durchgeführten Befragungen wurden für Lindau demnach faktische Angebotsengpässe konstatiert. Durch neue Kapazitäten am Lindauer Hotelmarkt könnte das Nachfragepotenzial abgeschöpft werden, dass momentan aufgrund von Buchungsengpässen z.T. auf andere Standorte ausweicht. Wichtig ist hierbei, saisonverlängernde Angebote zu schaffen, um bei einem größeren Hotelangebot auch die Auslastung außerhalb der Spitzenzeiten zu sichern.
Mit der Eröffnung der Therme hat die Stadt bereits ein wesentlicher Beitrag hierzu geleistet. Neben quantitativen Engpässen besteht auch bei der Zielgruppenausrichtung Entwicklungspotential. Lücken in der Hotellandschaft bestehen bislang bei Ketten-/ Markenhotels, Budget-Design-Hotels sowie beim immer beliebterem Segment der Themenhotels. Um sich innerhalb des relativ homogenen Angebots von der Konkurrenz abzuheben, ist zukünftig eine klare Positionierung der Hotels mit entsprechend ausgerichteter Zielgruppenansprache notwendig. Als mögliche Zielgruppen werden „Familien, Geschäfts- und Tagungsreisende, Sport- und Aktivgäste, Gesundheits- und Wellnessgäste, Fahrradfahrer etc.“ genannt. Gemäß der Analyse des Beherbergungsmarktes sollte neben einem neuen Tagungs-/Kongresshotel in der Nähe der Inselhalle v.a. auch ein Familien-/ Kinderhotel, auch im gehobenen Segment, angesiedelt werden. Aufgrund der umfangriechen Dienstleistungen und der Ausstattung entsprechender Hotels (u.a. Indoor-/ Outdoorspielplätze, Betreuungsflächen, größere Familienzimmer), haben Familienhotels meist einen größeren Flächenbedarfs, der sich selten in zentralen Lagen bedienen lässt. Als geeignete Standorte eignen sich zudem v.a. touristisch attraktive Plätze, was im Falle Lindaus Wasserbezug, Insel oder Nähe zur Therme bedeutet. Ebenfalls besteht Potenzial für ein Themenhotel im mittleren bis gehobenen Segment, dessen Standort ebenfalls Nähe zu touristischen Highlights aufweisen sollte.
Die geplante Größe von 2.500 m² BGF Hotel wird für zu klein erachtet.
Völlig ausgeschlossen werden sollen Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Der Bedarf hierzu wird im gesamten Stadtgebiet gedeckt.
8.2.2. Fazit zu Beherbergung
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Pro
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Contra
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Strukturelle Engpässe auf dem Lindauer Hotelmarkt
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Gefahr der Überdimensionierung
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Homogenes Angebot bietet gute Möglichkeiten, sich durch zielgruppenorientierte Ausrichtung und entsprechendem Marketing abzuheben und neue Zielgruppen zu erschließen
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Bei fehlender Spezialisierung und Ausrichtung des Hotels Gefahr eines Verdrängungswettbewerbs
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Lücken im Segment Familien-/ Sport-/ Budget-Design-Segment
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Saisonunabhängige Angebote vorhanden
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Attraktive Lage nahe am See
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Ansiedlung eines spezialisierten Hotels möglich
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8.3 Gastronomie
8.3.1 Ansiedlung von Gastronomie
Gastronomie stellt am Vorhabenstandort eine Ergänzung der weiteren geplanten Nutzungen, v.a. aber auch der bereits vorhandenen Angebote (Therme, Eissporthalle, Eichwaldbad) dar. Der Aufenthalt der Besucher*innen, die bislang die Therme, Eissporthalle oder das Eichwaldbad aufsuchen, könnte verlängert werden, wenn im direkten Umfeld ein attraktives gastronomisches Angebot vorgehalten wird. V.a. Besuchende von außerhalb Lindaus, die z.B. lediglich zum Thermenbesuch kommen, könnten als neue Zielgruppe durch ein attraktives gastronomisches Angebot erschlossen werden. Dabei sollte aber berücksichtigt werden, dass gastronomischen Einrichtungen eine wichtige zentrumsbildende Funktion zukommt und sie als Teil des Nutzungsmixes von Innenstädten immer bedeutender werden. Dies gilt umso mehr in touristischen Destinationen wie Lindau, deren Besuchsströme sich v.a. auf die Insel konzentrieren.
Dementsprechend gilt es, das gastronomische Angebot hier nicht durch Neuansiedlungen zu schwächen. Mit dem gastronomischen Angebot am Vorhabenstandort sollte daher kein direktes Konkurrenzangebt zur Insel geschaffen werden, um Frequenzrückgänge und negative städtebauliche Effekte in Form von Betriebsschließungen zu vermeiden. Vielmehr sollte der Fokus auf Konzepten liegen, die das bestehende Angebot ergänzen und ggf. neue Zielgruppen ansprechen. Es sollte darauf geachtet werden, das gastronomische Angebot auf die Zielgruppen abzustimmen sind, die die Freizeitangebote und das Hotel nutzen.
8.3.2 Fazit zur Gastronomie
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Pro
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Contra
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Gastronomie als sinnvolle Ergänzung der vorhandenen bzw. geplanten Freizeiteinrichtungen und Hotel
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Gefahr der Überdimensionierung
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Verlängerung der Aufenthaltsdauer der Thermenbesucher durch attraktives Angebot im Umfeld
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Kaum Laufkundschaft
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Flächenverfügbarkeit für moderne Konzepte mit größerem Flächenbedarf
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Gefahr eines Konkurrenzangebots zur Altstadt
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Mit modernem Konzept Erschließung neuer Zielgruppen möglich
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Neue Konzepte etablieren, Betriebskonzept und Zielgruppe ermitteln
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8.4. Einzelhandel
8.4.1 Fachmarkt für Wasser-/ Freizeitartikel
Basierend auf der Ansiedlungsmatrix des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Lindau (B) (EHK) kann in Abhängigkeit des geplanten Sortiments und der Lage bzw. Standortkategorie des Vorhabenstandorts die Zulässigkeit der Einzelhandelsplanung abgeleitet werden. Das für den geplanten Fachmarkt vorgesehene Sortiment umfasst gemäß den Angaben der Stadt Lindau Sportartikel, ggf. auch Hobbyartikel und Spielwaren. Alle drei Sortimente gehören gemäß der Lindauer Sortimentsliste des EHK zu den zentrenrelevanten Sortimenten. Im Hinblick auf die Standortkategorie ist der Vorhabenstandort den sonstigen nicht integrierten Lagen zuzuordnen. In diesen Lagen ist gemäß Ansiedlungsmatrix des EHK u.U. lediglich eine Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten zulässig. Wenngleich der Ausbau des Sportsegments in Lindau gemäß Einzelhandelskonzept wünschenswert ist, soll dies jedoch in bereits bestehenden Einzelhandelslagen erfolgen, um „ Synergien verschiedener Shopping-Angebote zu ermöglichen und ggf. sogar ein Sport-Cluster (Sonderstandort Reutin) bilden zu können.“ (EHK, S. 53). Um die Funktion der Insel und des Sonderstandorts Reutin als Kundenmagneten und Einzelhandelsstandorte zu schützen und zu stärken, gilt gemäß EHK die Leitlinie, möglichst keine neuen Einzelhandelsstandorte in nicht-integrierter Lage „aufzumachen“. (EHK, S. 56). Gemäß den Richtlinien und Vorgaben des EHKs ist das geplante Vorhaben daher nicht zulässig.
8.4.2 Fazit zum Einzelhandel
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Pro
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Contra
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Sportsegment in Lindau bislang unterrepräsentiert
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Gemäß EHK keine Zulässigkeit des geplanten Sortiments außerhalb des ZV Insel und ggf. anderer wichtiger Einzelhandelsstandorte
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Konträr zum Ziel, das Einzelhandels-angebot zu bündeln, um bestehende wichtige Einzelhandelsstandorte wie die Altstadt oder den Sonderstandort Reutin zu stärken und zu schützen
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Keine Kopplungsmöglichkeiten mit weiteren Einzelhandelsangeboten
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Keine Ansiedlung von Einzelhandel möglich
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8.5. Gewerbe
8.5.1 Büroflächen
Um eine fundierte Entscheidung über die Realisierung von Bürogebäuden am Vorhabenstandort treffen zu können, wird aktuell geprüft, inwiefern die Nachfrage bzw. der Bedarf an entsprechenden Arbeitsplätzen besteht und wo vergleiche Vorhaben an anderen Standorten in Lindau (B) realisierbar sind.
Grundsätzlich ist dem Vorhabenstandort aus gutachterlicher Sicht eine gute Eignung für Büronutzungen zuzuschreiben. Durch die Lage in unmittelbarer Nähe zur Bregenzer Straße und der vorhandenen Anbindung an den lokalen ÖPNV ist der Standort sowohl innerhalb der Stadt als auch aus dem Umland gut erreichbar. Die ggf. vorhandenen Lärm-Beeinträchtigung durch die Lage an den Gleisen kann bei Bürogebäuden durch gute Schallisolierung geregelt werden und stellt aus gutachterlicher Sicht daher kein Problem für die geplante Nutzung dar.
Bürogebäude sind i.d.R. dadurch gekennzeichnet, dass sie tagsüber gut besucht sind, abends bzw. nach Feierabend jedoch kaum noch Frequenzen aufweisen und ggf. einen verlassenen Eindruck hinterlassen. Aus städtebaulicher Sicht eignen sich daher Standorte außerhalb der Insel für Büronutzungen, um eine abendliche „Verödung“ aufgrund fehlender Frequenzen zu vermeiden. Zudem eignet sich die am Vorhabenstandort vorgesehene Kombination aus Büros, die vornehmlich tagsüber genutzt werden, und Freizeiteinrichtungen, Gastronomie und Hotellerie, die vorwiegend abends und/oder am Wochenende aufgesucht werden, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass für die in den Büros Beschäftigen ein gewisses Maß an Versorgungsmöglichkeiten (z.B. Kantine, Bäcker mit Imbiss) vor Ort gewährleistet sein sollte. Im Hinblick auf die im Landschaftsplan der Stadt Lindau (B) genannten Maßnahmen zur „grünen“ Bauweise ist Büronutzung dahingehend positiv zu bewerten, dass die Nutzung grundsätzlich gut stapelbar ist und damit dem Ziel des möglichst geringen Flächenverbrauchs entgegenkommt.
Aus gutachterlicher Sicht sollte jedoch nicht nur Büronutzung für den Standort in Erwägung gezogen werden, auch weiteres nicht störendes Gewerbe (wie z.B. Labore) könnten ohne Nutzungskonflikte auf dem Vorhabenstandort angesiedelt werden. Eine Festlegung auf einen bestimmten Typ der gewerblichen Nutzung sollte daher erst erfolgen, wenn die Bedarfe an Flächen bzw. entsprechenden Arbeitsplätzen untersucht wurden.
Insgesamt ist für den Vorhabenstandort aus gutachterlicher Sicht der Nutzungsschwerpunkt auf gewerblichen Nutzungen zu legen. Ihr Anteil sollte mindestens 70 % (inkl. Freizeitnutzungen, Gastronomie etc.) betragen, während Wohnen nur deutlich eingeschränkt (max. 30 %) der Fläche in Anspruch nehmen sollte.
8.5.2 Sonstige gewerbliche Nutzungen
Sonstige Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Vergnügungsstätten und ähnlichen Einrichtungen sind denkbar. Dies können z.B. wissensintensive Betriebe, Forschungseinrichtungen, Labore oder auch nicht störende produzierende Betriebe sein.
8.5.3 Fazit zu gewerblichen Nutzungen
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Pro
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Contra
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Gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standorts
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Bei fehlender Nachfrage Risiko eines Leerstandes
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Gute Möglichkeit der Stapelung und damit geringer Flächenverbrauch
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Aktuell noch eingeschränkte Versorgungsmöglichkeiten im Umfeld
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Keine Nutzungskonflikte mit den weiteren geplanten/vorhandenen Nutzungen
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Konkretisierung in Form eines Nutzungskonzeptes gemäß Gewerbeflächenentwicklungskonzept; dann Festlegung der Flächengrößen
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8.6. Medizinische Einrichtungen
8.6.1 Medizinische Dienstleistungen (Reha, Fachklinik, medizinische Dienstleistungen)
Wenngleich in Lindau bestimmte medizinische Fachbereiche ggf. noch unterrepräsentiert sind und entsprechende Ansiedlungen zur Verbesserung der medizinischen Versorgung grundsätzlich sinnvoll sein können, ist der Vorhabenstandort nicht dafür geeignet, diese Lücken zu schließen.
Medizinischen Dienstleistungen kommt eine wesentliche Versorgungsfunktion für die Bevölkerung zu, entsprechend sollten diese auch in räumlicher Nähe zu Wohnsiedlungen angesiedelt werden und sowohl über eine fußläufige Erreichbarkeit als auch eine gute Anbindung an den ÖPNV verfügen. Diese Kombination ist am Vorhabenstandort nicht gegeben. Für eine entsprechende Etablierung eines medizinischen Zentrums eignen sich aus gutachterlicher Sicht verschiedene Standorte im Lindauer Stadtgebiet deutlich besser, als das Areal „Therme-Nord“. Dabei sind v.a. die neu zu entwickelnden Areale am Fernbahnhof in Reutin zu nennen, die sich nördlich und südlich entlang der Bahntrasse befinden. In unmittelbarer Nähe hierzu befindet sich auch das Einkaufszentrum Lindaupark inkl. weiterer ergänzender Nutzungen im Umfeld. Die Ergänzung des bestehenden Versorgungsangebots um medizinische Einrichtungen und Dienstleistungen würde zu einer weiteren Stärkung des Sonderstandorts beitragen und wichtige zentrumsbildende Nutzungen in räumlich gebündelter Nähe vorhalten. Weiterhin wird der Reutiner Bahnhof von drei Lindauer Buslinien bedient, sodass der Standort auch für eingeschränkt mobile Personen gut erreichbar ist. Ebenso wie beim Einzelhandel sollten Neuansiedlungen im medizinischen Bereich daher auf bestehende Zentrale Versorgungsbereiche bzw. wichtige Sonderstandorte beschränkt werden, um diese zu stärken.
8.6.2 Fazit zu medizinischen Einrichtungen
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Pro
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Contra
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Schließung von Lücken bestimmter medizinischer Fachbereiche
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Dezentrale Lage
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Entwicklung eines spezialisierten Kompetenzzentrums mit regionaler Bedeutung
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Geringe Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen am Standort
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Aufgrund gegenläufiger Besuchszeiten kaum Nutzungskonflikte mit weiteren geplanten Angeboten am Standort
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Bei Neuansiedlung ohne vorherige Bedarfsermittlung Verschärfung des Wettbewerbs gegenüber Anbietern zentraler Lagen möglich
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Nutzungskonflikte bei stationärem Angebot
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Keine Ansiedlung von medizinischen Einrichtungen möglich
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8.7 Wohnen
8.7.1 Geschosswohnungsbau, Reihenhäuser 27.000 m² BGF
Im Rahmen des ISEK wurde 2015 eine Wohnraumbedarfsprognose erstellt, die für die Stadt Lindau für die nächsten Jahre einen Bedarf an zusätzlichen Wohnungen ausweist. Diese wurde Ende 2021 konkretisiert, der Betrachtungshorizont liegt bis zum Jahr 2040.
Im Hinblick auf die o.g. Anforderungen der voraussichtlichen Hauptnachfragegruppe sowie der allgemeinen Ansprüche an Wohnstandorte weist der Standort eine nur bedingt Eignung für Wohnnutzung aus. Als wesentliche Aspekte können in diesem Zusammenhang die Barrierewirkung der Bahntrasse und eine eingeschränkte bzw. erschwerte Erreichbarkeit genannt werden. Vor allem im Hinblick auf eine fußläufige Nahversorgung kommt die Zäsur durch die Bahnlinie und die erschwerten Querungsmöglichkeiten deutlich zum Tragen. Neben der Nahversorgung ist für Wohngebiete auch eine gewisse Infrastruktur notwendig, welche u.a. Spielplätze, Kindertagesstätten und Schulen umfasst, die im Standortumfeld jedoch nicht vorgehalten wird. Weiterhin sind Nutzungskonflikte einer Wohnbebauung mit den weiteren geplanten bzw. bereits vorhandenen Nutzungen am Standort und im Standortumfeld nicht auszuschließen. Um die Lärmbeeinträchtigung durch die Bahntrasse möglichst zu minimieren, müssten die Wohngebäude Richtung Süden ausgerichtet sein. Von dieser Seite ist jedoch auch einem gewissen Lautstärkepegel durch die Therme, Eishalle und dem Eichwaldbad ausgesetzt. Kommen als Nutzungen noch eine Eventhalle, Kino und Gastronomie dazu, ist v.a. auch am Abend mit einem hohen Publikumsaufkommen im Umfeld nicht auszuschließen.
Unter Berücksichtigung der im Stadtgebiet vorhandenen deutlich besser geeigneten, weitere Flächenpotenziale, kann auch der Standort Therme-Nord nur eingeschränkt als Wohnstandort in Betracht gezogen werden. Diese Herangehensweise würde auch den im Lindauer Landschaftsplan formulierten themenbezogenen Leitziele „Wohnen“ entsprechen, die eine Revitalisierung bestehender Flächen und Gebäude und eine sensible Neuausweisung von neuen Wohnbauflächen vorsieht. Der Fokus sollte insgesamt auf zentrumsnahen und –orientierten Standorten liegen, um dem Ziel einer „Stadt der kurzen Wege“ zu entsprechen. Zudem ist auf einen bedarfsgerechten Ausbau der bestehenden Infrastruktur zu achten. Um auch die ökologischen Ziele zu berücksichtigen, sollte bei Bauvorhaben auf eine ökologische und nachhaltige Bauweise geachtet werden (u.a. Dach- und Fassadenbegrünung, regenerative Energieträger.
Insgesamt sollte aus gutachterlicher Sicht die Wohnnutzung auf dem Vorhabenstandort nur eine deutlich nachgeordnete Funktion und max. 30 % der Fläche einnehmen und die Hauptnutzung den gewerblichen Einrichtungen zukommt. Konkretisierend darf die geplante Wohnfläche 10.000 m² BGF nicht überschreiten.
8.7.2 Betriebswohnungen
Im Hinblick auf den Mangel an Fachkräften gerade im Dienstleistungssektor ist ein Angebot an geeigneten Wohnraum entscheidend für den Betrieb. Im Hinblick auf den Betrieb der Therme sowie der dort geplanten Nutzungen sind Betriebswohnungen, deren Nutzung unmittelbar an einen Arbeitsvertrag gekoppelt sind, denkbar. Eine Flächengröße von maximal 5.000 m wird hierfür für ausreichend erachtet.
8.7.3 Fazit zur Wohnnutzung
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Pro
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Contra
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Bedarf an Wohnraum
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Keine fußläufige Nahversorgung am Standort
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Lage mit Seebezug
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Fehlende wohngebietsnahe Infrastruktur
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Barrierewirkung der Bahntrasse mit eingeschränkten Querungsmöglichkeiten / Erreichbarkeit
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Nutzungskonflikte mit bestehender / geplanter Nutzung
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Nur sehr eingeschränkte Wohnnutzung möglich, max. 10.000 m² BGF
Betriebswohnungen mit max. 5.000 m² BGF
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8.8. Parkierung
8.8.1 Parken West (Therme, Strandbad, Eissporthalle usw.)
Die für die neue Therme benötigten Stellplätze wurden bereits im Norden des Vorhabengrundstücks realisiert und sind als solche auch im Bebauungsplan enthalten. Im Zuge der geplanten Umnutzung des Gebiets Therme Nord ist auch eine Änderung der Parkflächen vorgesehen, die gemäß erster Planskizze voraussichtlich in einem Parkhaus oder einer Tiefgarage untergebracht werden sollen. Einer entsprechenden Anordnung spricht nichts entgegen, zumal eine Stapelung der Stellplätze eine geringere Bodenversiegelung mit sich bringt.
8.8.2 Parken Ost für Park & Ship
Sowohl im Integrierten Stadtentwicklungskonzept Lindau (B) sowie dem Klimafreundlichen Lindauer Mobilitätskonzept werden die Notwendigkeit und der Wunsch nach einer Stärkung und Verbesserung der Verbindung des Festlands mit der Insel formuliert. V.a. für Touristen sollte auch die Möglichkeit geschaffen werden, die Insel vom Wasser aus über die Hafeneinfahrt zu erreichen. Hierfür wird ein sog. „Park & Ship“-Konzept als Maßnahme formuliert. Mit der Möglichkeit, im Umfeld der Therme zu parken und von dort per Schiff auf die Insel zu fahren, wird das touristische Verkehrsaufkommen auf der Insel gesenkt, die Barrierewirkung der Bahntrasse umgangen und eine attraktive Verknüpfung des Angebots auf der Insel mit den Angeboten auf dem Festland (Therme, Hotel etc.) geschaffen. Gemäß den Inhalten des Landschaftsplans der Stadt Lindau sollte beim Bau des Parkhauses eine möglichst geringe Bodenversiegelung erfolgen (Stapelung) und zusätzliche stadtklimatische Maßnahmen wie u.a. Dach- und Fassadenbegrünung umgesetzt werden.
8.8.3 Fazit zu Parken
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Pro
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Contra
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Parken West gemäß BPlan bereits vorgesehen und umgesetzt
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Konzentration des Verkehrs im Bereich nördlich der Therme
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Geringerer Flächenverbrauch beim Umbau ebenerdiger Stellplätze zu Parkhäusern
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Parken Ost für Park&Ship gemäß ISEK und KLiMo
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Bessere Anbindung Insel-Therme
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Verkehrsentlastung Insel
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Attraktive Anbindungsalternative für Besucher
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Parken in Parkhäusern sinnvoll
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8.9. Anforderungen Kletterhalle DAV
8.9.1 DAV Kletterhalle
Der DAV plant die Errrichtung einer Kletterhallt in Form eines Einzelgebäudes mit einer Grundfläche von 600 m² Grundfläche und eine BGF von 1.200 m².
Eine Kletterhalle als ganzjährige attraktive Freizeitnutzung kann das geplante Angebot komplettieren und ist als geplante Nutzung am Standort naheliegend.
8.9.2 Fazit DAV Kletterhalle
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Pro
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Contra
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Attraktives Freizeitangebt
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Kletterhallen in der Region vorhanden
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Ganzjährig nutzbar
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Für alle Altersgruppen interessant
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Bessere Anbindung Insel-Therme
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Verkehrsentlastung Insel
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Attraktive Anbindungsalternative für Besucher
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Errichtung einer Kletterhalle möglich
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9. Fazit zu den Nutzungsabsichten und weitere Empfehlungen
9.1 Ergebnis der Prüfung
Nach Prüfung der geplanten Nutzungsabsichten stellt sich heraus, dass die Umsetzung der Nutzungen im Gebiet Therme Nord zum großen Teil sinnvoll sind, manche Nutzungen aber nicht umgesetzt werden können, um negative Effekte auf andere Siedlungsbereiche zu vermeiden.
9.2 Nicht umsetzbare Nutzungen
Nachfolgend werden die Nutzungen aufgeführt, die nicht zulässig oder sinnvoll sind und nicht weiter verfolgt werden können:
9.3 Kritische Nutzungen
Nachfolgend werden die Nutzungen aufgeführt, die nicht in Konflikt zu anderen bereits bestehenden Nutzungen stehen und daher kritisch gesehen werden:
- Gastronomie über die Zielgruppe der örtlichen Nutzungen hinaus (soweit Konkurrenz zu innerstädtischem Gastronomieangebot)
- Veranstaltungshalle (soweit betrieblich in Konkurrenz zur Inselhalle)
9.4 Nutzungen zur Umsetzung
Nachfolgend werden die Nutzungen aufgeführt, die umgesetzt werden können, ggf. mit weiteren Maßnahmen oder Konkretisierungen. Zusätzlich sollte weiterhin ein Angebot für Kleingärtner auf den Flächen Therme Nord bestehen bleiben. Sinnvoll sind einheitliche Parzellengrößen von rund 100 m² auf einer Gesamtfläche von 10.000 m². Diese Fläche ist bei der Vertiefung des Nutzungskonzeptes und bei der Auslobung eines städtebaulichen Wettbewerbs zu berücksichtigen, sofern Zustimmung zum Nutzungskonzept besteht.
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10.000 m² BGF
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Betriebskonzept notwendig
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> 2.500 m² BGF
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Nur für örtliche Versorgung (vgl. Therme & Eissportarena)
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- Gewerbeflächen (Büro, sonst. Gewerbe)
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Nutzungskonzept gem. GFlEK
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Max. 10.000 m² BGF Wohnen
Max. 5.000 m² Betriebswohnungen
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Parkhäuser inkl. Park&Ship
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10.000 m²
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9.5 Weiteres Vorgehen
Die Beratung im Bau- und Umweltausschuss dient der Information der Ausschussmitglieder und gibt Gelegenheit Verständnisfragen zu stellen oder auf Aspekte hinzuweisen, die in der Vorlage möglicherweise bislang nicht oder nicht ausreichend gewürdigt wurden.
Im Weiteren soll eine öffentliche Beratung im Stadtrat erfolgen. Sollte der Stadtrat dort den unter Ziff. 9.4 aufgeführten Nutzungen zustimmen, sind im Weiteren folgende Schritte notwendig:
- Abstimmung mit AELF und UNB
- Weitere Konkretisierung und Fertigstellung des Nutzungskonzeptes
- Klärung Zulässigkeit mit der Landesplanung
- Ausarbeitung eines Auslobungstextes für den städtebaulichen WBW
- Auslobung durch Stadt und Eigentümer
- Änderung Flächennutzungsplan und Angebots-Bebauungsplan
