Das Vorhaben ist nach § 35 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen, da es außerhalb eines im Zusammenhang eines bebauten Ortsteils liegt und kein privilegiertes Bauvorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB darstellt.
Der Prüfkatalog des § 35 Abs. 4 BauGB (teilprivilegierte Vorhaben, denen die Darstellungen des Flächennutzungsplans oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung nicht entgegen gehalten werden können) scheiden ebenfalls aus:
§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB: die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
- das Gebäude steht im räumlich –funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land – oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) schreibt hierzu: „Bei dem abzureisendem Gebäude handelt es sich um eine leerstehende ehemals landwirtschaftlich genutzte Scheune. Die Landwirtschaft wurde an dieser Hofstelle dauerhaft aufgegeben.“ Eine Hofstelle existiert demnach nicht mehr. § 35 Abs. 4 Nr.1 BauGB findet demnach keine Anwendung.
§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB: In begründeten Einzelfällen gilt die o.g. Rechtsfolge auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist. Da es sich nur um ein ehemaliges landwirtschaftliches Nebengebäude (Scheune) handelt, kann grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist.
Das Vorhaben ist, wie oben geschildert als sonstiges Vorhaben im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen.
Sonstige Vorhaben im Außenbereich können zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Zwar ist die Erschließung gesichert, jedoch werden durch dieses Vorhaben öffentliche Belange in mehrfacher Hinsicht beeinträchtigt.
Eine Bebauung mit Wohngebäuden widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (FNP). Der FNP stellt in diesem Bereich Flächen für die Landwirtschaft dar und keine Wohnbauflächen (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB).
Durch die Bebauung werden zusätzlich Belange des Denkmalschutzes (Motzacher Weg 40 ist ein Baudenkmal) und die natürliche Eigenart der Landschaft und deren Erholungswert beeinträchtigt (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB).
Darüber hinaus ist die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB) und damit auch eine ungeordnete städtebauliche Entwicklung mit negativer Präzedenzwirkung für ähnlich gelagerte Fälle im Stadtgebiet. Insbesondere der Ersatzbau einer Scheune als Mehrfamilienhaus ist gesetzlich nicht möglich.
