Daten angezeigt aus Sitzung:  2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses, 05.04.2023

Beratungsreihenfolge

Sachverhalt

Ziel und Ausgangslage 

Am 05.08.2021 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH von der Stadt Lindau mit der Erstellung eines Gewerbeflächenentwicklungskonzepts (GEFEK) beauftragt. 

Ziel ist es, mit dem GEFEK den Bestand zu analysieren und mögliche Entwicklungsperspektiven der Gewerbe- und Industriegebiete zu identifizieren. Auslöser sind zum einen Anfragen von insbesondere Handwerks- und Kleingewerbebetrieben, die auf der Suche nach geeigneten Erweiterungs- oder Ansiedlungsflächen sind. Diese Nachfrage steht im Konflikt mit Flächenengpässen aufgrund von Schutzgebieten, Topographie und relevanter landwirtschaftlicher Nutzungen am Stadtrand sowie in Konkurrenz zur weiteren Wohnbauentwicklung. Zum anderen soll das Konzept der Stadtplanung dienen, die bestehenden Gewerbegebiete und potenziellen gewerblichen Entwicklungsflächen zu beurteilen und planerisch zu einer Profilschärfung derselben beitragen. Das GEFEK soll auch dazu beitragen, die verbleibenden gewerblichen Flächen des Flächennutzungsplanes der Stadt Lindau (FNP) in den Blick zu nehmen und neue Flächen für eine mittelfristig anstehende Fortschreibung des FNP zu identifizieren.

Prozess

Nach dem Auftaktgespräch am 23.09.2021 begann die Analysephase, welche die Basis für das GEFEK darstellt. Diese umfasste zunächst eine flächendeckende und detaillierte Bestandsaufnahme vor Ort, um einen Überblick über die vorhandenen Nutzungsstrukturen in den Gewerbegebieten zu erhalten. Neben dem Bestand wurden im Rahmen der Erhebung auch ungenutzte sowie minder-/ untergenutzte Flächen innerhalb der bestehenden Gebiete sowie bislang noch nicht erschlossene aber gemäß Flächennutzungsplan für gewerbliche Nutzung ausgewiesene Flächen aufgenommen, um mögliche Nachverdichtungspotenziale und Entwicklungsmöglichkeiten zu ermitteln.

Diese Bestandsaufnahme der einzelnen Standorte wurde ergänzt um eine Analyse der allgemeinen Rahmendaten und der Wirtschaftsstruktur Lindaus. U.a. aus der Betrachtung der Beschäftigtenstruktur und -entwicklung sowie vergleichender Analysen mit Bayern und dem Umland, konnten für Lindau Leit- und Wachstumsbranchen ermitteltet werden. 

Wichtiger Bestandteil des GEFEKs war zudem eine Befragung der lokalen Unternehmen, wodurch weitere marktrelevante Informationen auf Betriebsebene u.a. zu Erweiterungsabsichten, eventuellen Flächenengpässen und dringenden baulichen Handlungsbedarfen gewonnen wurden. Weitere wertvolle Informationen u.a. zum Standort und Bedarfen wurden in ergänzend durchgeführten Expert:innengesprächen erhalten. Die Ergebnisse der genannten Analysebausteine wurden am 21.03.2022 dem Stadtrat und am 26.04.2022 im Rahmen einer Expertenrunde (bestehend u.a. aus Vertreter:innen ausgewählter Unternehmen und Verbände) jeweils im Rahmen einer Online-Präsentation vorgestellt. 

In einem nächsten Schritt wurde eine Modellrechnung zur Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfs bis zum Jahr 2035 durchgeführt. Die sich aus dem Prognosemodell ergebenden Flächenbedarfe wurden nach unterschiedlichen Flächenkategorien ausgewiesen und mit den in Lindau vorhandenen Flächenpotenzialen bilanziert.  

Aufbauend auf die Analyseergebnisse wurde in einem nächsten Schritt das Konzept zur Gewerbeflächenentwicklung in Lindau abgeleitet, welches zum einen Aussagen zu Profilierungsansätzen, Handlungsfeldern und Weiterentwicklungsoptionen auf Ebene der einzelnen Gewerbestandorte in Lindau trifft und zum anderen übergeordnete Handlungsfelder und Maßnahmen für den Gewerbestandort Lindau formuliert. Besonderer Fokus kommt dabei den Potenzialflächen zu, die bislang zwar im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiete ausgewiesen sind, bislang aber nicht entsprechend erschlossen wurden. Sowohl bei den Empfehlungen auf Ebene der Einzelstandorte als auch der Stadt Lindau als Gewerbestandort im gesamten, werden aktuelle und kommende Innovationsdynamiken wie u.a. Flächensparen, Nachhaltigkeit und Mobilität berücksichtigt. Zudem wurden Maßnahmen zur Wirtschafts- und Standortförderung sowie der Akzeptanzsteigerung künftiger Gewerbegebietsentwicklungen formuliert. 

Wesentliche Ergebnisse 

Zusammenfassend können folgende wesentliche Ergebnisse aus dem GEFEK genannt werden: 

Trotz einem seit 2019 zu verzeichnenden Beschäftigtenrückgang ist Lindau nach wie vor ein essenzieller Gewerbe- und Arbeitsplatzstandort in der Region.
Als Wachstumsbranchen können seit 2011 das Gesundheits- und Sozialwesen sowie freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen, seit 2016 auch das Baugewerbe, sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen sowie die öffentliche Verwaltung, Verteidigung und Sozialversicherung identifiziert werden.
Im Vergleich zu Bayern sind in Lindau v.a. das Gastgewerbe sowie freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen überdurchschnittlich stark vertreten.
Gemäß den Ergebnissen der Unternehmensbefragung weisen die Bestandsbetriebe Flächenbedarfe i.H.v. ca. 5,7 ha auf.
Die Modellrechnung ergibt für Lindau ein prognostiziertes Beschäftigtenwachstum von ca. 16 % bis 2035, welches in Flächenbedarfen von ca. 12,1 ha resultiert. 
Diese Bedarfe können durch die Flächenpotenziale in der Innentwicklung nur teilweise gedeckt werden. Mit der Entwicklung der so genannten Suchräume im Stadtteil Reutin (Bahnhof, Therme Nord) sowie an der A 96 können die Flächenbedarfe jedoch im Wesentlichen gedeckt werden.
Innerhalb der Bestandsgebiete ergeben sich für die Gewerbegebiete Heuriedweg/ Auenstraße, Robert-Bosch-Straße/ Bregenzer Straße sowie südlich der B2 Entwicklungschancen und -potenziale. Als wesentliche Handlungsfelder sind u.a. Höhenentwicklung, Neuordnung des ruhenden Verkehrs, Aktivierung von fehl-/untergenutzten Flächen und der Ausschluss bzw. die Verlagerung von Fremdnutzungen zu nennen.

Fachliche Bewertung

Die Gewerbeflächen aus dem aktuellen Flächennutzungsplan befinden sich derzeit in der finalen Entwicklung oder sind in naher Zukunft voraussichtlich nicht verfügbar. Daher wurden im Laufe des Prozesses ergänzende Suchräume aufgenommen, die nicht dem Prinzip der Innenentwicklung entsprechen (siehe Anlage). Die Suchräume beruhen auf einer gutachterlichen Einschätzung zur Marktgängigkeit, Reaktivierbarkeit und zu den Eigentumsverhältnissen. Die aufgerufenen Suchräume sollten in einem nächsten Schritt für eine Weiterentwicklung des Flächennutzungsplanes eingehend auf ihre tatsächliche Eignung als Gewerbefläche untersucht werden. 

Vorliegende Präsentation enthält alle Ergebnisse der Analyse in einer komprimierten Art. Der fertige Bericht in seiner ausführlichen Textform wird im Vorfeld der nächsten Stadtratssitzung im April an alle Stadträte versandt. Er wird die ggf. in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vorgebrachten Anregungen aufgreifen und dann allen Stadträten zur Verfügung gestellt. 

Die Analyse und der folgende Prozess erfolgten in enger Abstimmung mit dem Stadtbauamt. Es wird dem städtischen Bau- und Umweltausschuss daher empfohlen, die Analyseergebnisse des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes anzunehmen und dem Stadtrat den Beschluss des GEFEKs zu empfehlen.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschluss

Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat das Gewerbeflächenentwicklungskonzept als Rahmenkonzept für die zukünftige Gewerbeentwicklung zu beschließen. 
Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt dem Stadtrat zu beschließen, die im Gewerbeflächenentwicklungskonzept aufgerufenen Suchräume für eine Weiterentwicklung des Flächennutzungsplanes näher auf ihre Eignung zu überprüfen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Stadträtin Lorenz-Meyer ist zum Zeitpunkt der Abstimmung nicht im Raum.

Dokumente
Gewerbeflächenentwicklungskonzept Ergebnisse (.pdf)
Anlage Suchräume (.pdf)