Es ist seit vielen Jahren ein zentrales Anliegen des Stadtrats, ein einheitliches und verbindliches Instandhaltungsmanagement für städtische Gebäude zu implementieren, das sowohl der Verwaltung als auch der Politik Planungssicherheit ermöglicht. In den Beratungen zur Auflösung des Eigenbetriebs IML, der Neustrukturierung der Liegenschaften und der Auflösung der Regiebetriebe Grundstücksmanagement und Gebäude- und Energiemanagement wurde dieses Ersuchen im Stadtrat wiederholt bekräftigt. Zudem stehen für die städtischen Gebäude auch aus fachlicher Sicht in den kommenden Jahren große Herausforderungen an, die ein gesamtheitliches Management erfordern.
- Die Entwicklung bei den Schulen und bei der Kinderbetreuung verlangt die Umsetzung neuer Raumkonzepte.
- Hinzu kommt bei manchen Gebäuden technischer Sanierungsbedarf und insbesondere das erklärte Ziel, dass die städtischen Gebäude bis 2035 klimaneutral werden sollen.
- Ebenso entsteht hinsichtlich Brandschutz, Barrierefreiheit, etc. immer wieder Handlungsbedarf.
- Der bauliche Zustand einiger Immobilien verlangt es, zum Erhalt der Vermögenswerte werterhaltende Investitionen zur Schadensabwendung zu tätigen.
- Finanzielle Mittel sind knapp und somit besonders effizient und zielgerichtet einzusetzen.
- Der Gesetzgeber wird für die „Wärmewende“ von den Kommunen voraussichtlich eine „Sanierungsplanung“ verlangen.
- Durch den beschlossenen Feuerwehrbedarfsplan entstehen umfangreiche räumliche Notwendigkeiten bei der Feuerwehr, was ggf. sogar Bedarf an neuen Gebäuden auslösen könnte.
- Allgemein wird die Bewirtschaftung der Liegenschaften stetig komplexer. Insbesondere bei technischen Anlagen existieren umfangreiche Prüfungs- und Dokumentationspflichten. Denen ist unbedingt Rechnung zu tragen ist, um Haftungsrisiken zu minimieren.
- Die Bewirtschaftung der städtischen Immobilien ist organisatorisch auf verschiedene Ämter aufgeteilt. Dies führt erstens hinsichtlich der Bewirtschaftung zu zahlreichen internen Schnittstellen. Außerdem ist die Kommunikation zwischen Stadt und Nutzern durch die Beteiligung verschiedener Stellen teilweise aufwändig.
- Ziel ist, diesen Bereich in der Stadtverwaltung neu zu strukturieren und weiterzuentwickeln.
Was ist zu tun?
Um die anstehenden Prozesse zielgerichtet und effizient bewerkstelligen zu können, ist zunächst eine umfassende und übersichtliche Datengrundlage herzustellen.
Um eine solche Datengrundlage zu schaffen, hat die Abteilung Hochbau alle städtischen Liegenschaften analysiert, bewertet und die Ergebnisse grafisch aufbereitet.
Die so erarbeitete „Prioritätenliste“ stellt die Funktion der Gebäude dar und verdeutlicht, bei welchen Gebäuden in der Zukunft Handlungsbedarf besteht.
Daneben kann davon ausgegangen werden, dass die Bedeutung einer solchen Datengrundlage zukünftig auch eine zunehmende Rolle bei der Akquise von Zuwendungen spielen wird.
METHODIK
Bewertete Themenfelder
- Nutzung
2. Bauliches
3. Finanzierung
Innerhalb der Themenfelder wurden Merkmale festgestellt. Diese wurden jeweils bewertet und in Punkten (1-20) erfasst.
Je höher die Punktzahl, desto größer wird die Bedeutung der Immobilie eingeordnet und desto größer wird der Handlungsbedarf bewertet.
Die mögliche Gegenfinanzierung in Form von Einnahmen wird ausgewiesen, um die tatsächliche Belastung für den städtischen Haushalt besser einschätzen zu können. Sie wurde ebenfalls bepunktet.
Themenfelder
- Die Nutzung und ihre Bedeutung
- Handelt es sich um eine Pflichtaufgabe oder eine freiwillige Leistung?
- Wird die Liegenschaft städtisch genutzt?
- Ist die bestehende Nutzung zukunftsfähig, oder sind neue Konzepte und/oder Raumprogramme nötig?
- Welche Bedeutung hat die Nutzung für die Bildung, die Betreuungssituation und erfüllt sie eine soziale Komponente für die Gesellschaft?
- Besteht eine Bedeutung für Kultur, Tourismus und/oder die Wirtschaft (insbesondere Volkswirtschaft)?
- Bei der Nutzung geht es also darum - unabhängig vom baulichen Zustand - abzuschätzen, welche Dringlichkeit besteht, die Liegenschaft planerisch zu betrachten.
- Baulicher Handlungsbedarf
- Besteht technischer Sanierungsbedarf an der Bausubstanz und/oder der Gebäudetechnik?
- Ist das Gebäude beheizt und wenn ja, wie? Wie ist der energetische Standard einzuschätzen?
- Müssen Lösungen entwickelt und umgesetzt werden, um das Gebäude klimaneutral zu gestalten?
- Gibt es Handlungsbedarf in den Bereichen Brandschutz, Sicherheit und Barrierefreiheit?
- Sind Maßnahmen zu ergreifen, um Schäden vorzubeugen und das Vermögen zu erhalten?
- Nachrichtlich wird der CO2 Ausstoß im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre ausgewiesen und eine Bewertung der „Klimafreundlichkeit“ nach Schulnotensystem vorgenommen.
- Beim baulichen Handlungsbedarf geht es also darum –unabhängig von der Nutzung- abzuschätzen, welche Dringlichkeit besteht, baulich tätig zu werden.
- Finanzierung und Belastung des städtischen Haushaltes
- Bestehen Einnahmen wie z.B. durch Miete oder Pacht?
- Sind bei Investitionen Zuwendungen zu erwarten?
- Da ohne eine Finanzierung keine Bewirtschaftung oder Entwicklung der Liegenschaften möglich ist, ist dieses Themenfeld immer elementar.
Wie werden die Ergebnisse dargestellt und wozu wird die Prioritätenliste dann verwendet?
Die Ergebnisliste weist die drei Themenfelder grafisch aufgearbeitet aus.
Zu jedem Objekt werden Hinweise ergänzt, die den Planungsstand etwaiger Bauprojekte und ggf. die vertragliche Situation darstellen.
Die Liste dient als Grundlage
- zur Einordnung, welche Investitionen in der Zukunft zu priorisieren sind
- für das Klimaschutzkonzept
- perspektivisch zur Fördermittelakquise
- zur organisatorischen Weiterentwicklung
- für politische Entscheidungen
Welche Beschlüsse gibt es bereits?
- Klimaneutralität bis 2035
- Klimaschutzkonzept
- Schulentwicklungsplanung
- Feuerwehrbedarfsplan
Wie können die Beschlüsse umgesetzt werden?
Werden weitere Beschlüsse nötig?
- Bildung von 5 Objektgruppen zur Priorisierung
- Weiterarbeit an den herausgearbeiteten Konzepten zur Schulentwicklung
- Konzepterarbeitung Klimaneutralität und Umsetzung Klimaschutzkonzept
Weitere Aspekte, Nutzerwünsche:
- Nutzerwünsche in verschiedenen Objekten sind vorhanden.
- Kleinere Maßnahmen des Unterhalts werden im laufenden Geschäft im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten erledigt.
- Größere Maßnahmen auf Nutzerwunsch ohne Beschlüsse werden in der bepunktung zunächst nicht berücksichtigt, sondern ggf. in die Haushaltsberatungen eingebracht.
OBJEKTGRUPPEN – KATEGORIEN
1 Umfassende Sanierungs- und Neukonzeptionsprojekte großen Umfanges
2 Technische und ggf. energetische Sanierungsprojekte
3 Gebäude, die Wärmelieferungen benötigen werden
4 Gebäude, deren Sanierung nicht empfohlen werden kann; die also mittelfristig aufgegeben oder durch Neubauten ersetzt werden sollten
5 Kein akuter Handlungsbedarf
Die Liste wird im Detail in der Sitzung erörtert. Die Kategorisierung der einzelnen Liegenschaften wird vorgestellt.
