In den letzten beiden Jahren gingen im Stadtbauamt Lindau vermehrt Bauanträge und Anfragen zur Genehmigung von Ferienwohnungen für das gesamte Stadtgebiet ein. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist bereits für große Teile der Insel und für Teile von Schachen über Bebauungspläne geregelt. Für den Bereich des Wannentals in Reutin laufen derzeit Bauleitverfahren zur Regelung von Ferienwohnungen. In der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 12.06.2023 wurde das bestehende Angebot an Ferienwohnungen auf Ebene der Gesamtstadt wird als ausreichend erachtet. Die Deckelung des Angebots an Ferienwohnung soll nun sukzessive für die betreffenden Gebiete über die Bauleitplanung erfolgen. Der Bereich Aeschach-Süd wurde ausgewählt, da aufgrund der bevorzugten touristischen Lage bei guter Erschließung weitere Nutzungsänderungen erwartet werden. Aktuell liegt dem Stadtbauamt eine konkrete Anfrage zur Umnutzung einer Wohnung als Ferienwohnung im Bereich Alpengarten vor. Um die städtebauliche Entwicklung des Gebiets zu steuern und der Verdrängung von Dauerwohnungen durch Ferienwohnungen entgegenzuwirken, besteht daher ein dringendes Erfordernis planungsrechtlich einzugreifen.
Im südlichen Bereich der Gemarkung Aeschach liegt planungsrechtlich eine Mischung aus Bebauungsplänen und unbeplanten Innenbereichen (§34 BauGB) vor. Die rechtswirksamen Bebauungspläne sind:
- Bebauungsplan 68 „Aeschacher Ufer“
- Bebauungsplan 57 „Zwischen Laubeggengasse und Bleicheweg“
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 113 „Jungfernburg“ sind in einem Allgemeinen Wohngebiet die nicht störenden Gewerbebetriebe bereits ausgeschlossen. Hier muss daher nicht mehr gehandelt werden. Die beiden bestehenden Bebauungspläne sollen geändert werden, um hier ebenfalls Ferienwohnungen auszuschließen. Für den bislang unbeplanten Innenbereich soll parallel der einfache Bebauungsplan Nr. 138 „Südlich der Holdereggenstraße“ aufgestellt werden.
- Bisheriges Planungsrecht des BP Nr. 68 „Aeschacher Ufer“
Der Ursprungsbebauungsplan aus dem Jahr 1969 setzte als qualifizierter Bebauungsplan großflächig Allgemeines Wohngebiet, eine öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz sowie östlich Parkplatzflächen, Tennisplätze und Minigolfplatz fest. Letztere sind ohne grafische Grünflächen festgesetzt.
Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung wurde laut „Zeichenerklärung“ der Festsetzungskatalog des § 4 der BauNVO von 1962 unverändert übernommen:
㤠4 Allgemeine Wohngebiete
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden
Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen sowie für sportliche Zwecke,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen,
6. Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen“.
Der Ursprungsbebauungsplan wurde in 1993 mit einer ersten Änderung im Teilbereich Aeschacher Ufer 50 überformt. Hier wurde ein Baudenkmal nachrichtlich übernommen und eine veränderte Baugrenze festgesetzt.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans ändert alle als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Bereiche hinsichtlich ihrer Art der baulichen Nutzung. Die Festsetzungen zur Grünfläche mit Spielplatz, zu den Tennisplätzen, Minigolf und die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und zu bauordnungsrechtlicher Festsetzungen bleiben unverändert erhalten und werden bei der Beurteilung von Bauvorhaben herangezogen.
- Bestandsaufnahme
Eine Bestandserhebung ergab im Februar 2024 folgendes Bild: Es existieren zwei genehmigte Ferienwohnungen. Vor Ort ließ sich aus dem öffentlichen Raum heraus kein Gebäude mit Ferienwohnungen über Werbung und Beschriftung erkennen. Zusätzlich gibt es ein Gebäude mit einem Angebot einer Ferienwohnung auf einer privaten Internetseite.
Ferienwohnungen gehören zur klassischen Angebotspalette einer Ferienregion wie der Stadt Lindau und sind eine wichtige Erwerbsgrundlage. Diese privaten Belange sind im Rahmen der 2. Änderung dieses Bebauungsplanes nach § 1 (7) BauGB mit den öffentlichen Belangen gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
Im vorliegenden Fall besteht nur eine geringe Zahl an Ferienwohnungen im Plangebiet. Die zentrale und gleichzeitig seenahe Lage sowie die fußläufige Erreichbarkeit der Insel machen das Plangebiet jedoch zu einem potentiellen Nachfragebereich.
Parallel dazu ist Nachfrage an Dauerwohnungen am Wohnungsmarkt unverändert hoch und es werden zeitgleich deutlich weniger Wohnungen neu errichtet bzw. beantragt. Dies hat zur Folge, dass die Stadt Lindau nun eine Kommune mit angespannten Wohnungsmarkt ist.
- Planungsziele
- Stärken des Wohnens
Wohnen ist die Hauptnutzungsart der Gebäude im Geltungsbereich und soll es auch in Zukunft bleiben. Aus städtebaulicher Sicht genügt dazu das Überlassen der Wohnungen zu den Bedingungen des Immobilienmarktes bzw. der Vermietungspolitik der Eigentümer nicht. Es soll planungsrechtlich steuernd eigegriffen werden.
Ziel ist es einerseits, die bereits laufenden Verdrängungstendenzen von Wohnungen durch Ferienwohnungen aufzuhalten. Andererseits soll das Wohnen in seiner Anzahl, seiner Lage, seinem Ruhebedürfnis, seiner Erreichbarkeit und seinem Zugang zu den angrenzenden Freiräumen stabil bleiben. Aeschach Süd soll damit insgesamt als Wohnstandort mit hoher Lagegunst für das gesamte Stadtgebiet erhalten, gesichert und teilweise verbessert werden.
- Vorhalten von Wohnungen aller Größen, in allen Preislagen und im gesamten Geltungsbereich
Der Wohnungsmarkt war bisher gekennzeichnet durch eine gute Durchmischung hinsichtlich der Größe der verfügbaren Wohnungen und hinsichtlich der angebotenen Preise. Der Wohnungsmarkt bildet hierbei die bauliche Struktur der Gebäude ab, die relativ heterogen in ihrer Größe, Ausstattung und Zustand sind.
Werden Wohnungen zu Ferienwohnungen umgenutzt, so werden Wohnungen aller Größenklassen wie hier in Aeschach-Süd ausgewählt, mit der Konsequenz, dass diese dem Wohnungsmarkt meist dauerhaft oder zumindest langfristig entzogen sind. Der Nachteil, dass diese Wohnungen den Wohnungssuchenden nicht zur Verfügung stehen, soll aus Sicht der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und aus Sicht der stabilen Bewohnerstrukturen gemäß § 1 (6) Nr. 2 BauGB nicht hingenommen werden. Es sollen Wohnungen zum Kauf oder zur Miete in allen Lagen und allen Preisstufen zur Verfügung stehen, damit alle Teile der Bevölkerung mit Wohnraum versorgt werden können.
- Schaffen von Anreizen für das Erhöhen der Anzahl der Wohnungen
Lindau ist seit September 2022 eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie ist es auf der Basis einer Rechtsverordnung der Landessregierung. Grundlagen sind § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 556d Abs. 2 Satz 2 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das südliche Aeschach, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang zweier zu ändernder Bebauungspläne (2. Änderung BP 68, 14. Änderung BP 57) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 138 Ferienwohnungen auszuschließen.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Die Festsetzungen lauten:
2. WA Allgemeines Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO,
§ 4 BauNVO i.V.m. § 13a BauNVO, § 1 Abs. 8 BauNVO, § 1 Abs. 9 BauNVO, § 13 BauNVO)
1.1 Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und
- Räume für freie Berufe.
1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, jedoch keine Ferienwohnungen und
- Anlagen für Verwaltungen.
1.3 Nicht zulässig sind:
- Gartenbaubetriebe und Tankstellen,
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften,
- Ferienräume nach § 13a Satz 2 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise und
- Ferienwohnungen nach § 13a Satz 1 BauNVO, auch nicht ausnahmsweise.
Gegenüber den Festsetzungen aus 1969 haben sich dabei folgende Veränderungen ergeben. Auf der Grundlage der BauNVO von 1962 waren 1969 die der Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften im Plangebiet allgemein zulässig. Jetzt sind sie als nicht zulässig festgesetzt.
Im Bestand sind, bis auf den Kiosk am aktuell aufgelassen Minigolf, keine Gastronomiebetriebe vorhanden. Auf der Grundlage des Bebauungsplanes sind also über einen Zeitraum von über 50 Jahren keine neu errichtet bzw. umgenutzt worden.
An dieser Eigenschaft des Plangebietes soll durch den Ausschluss festgehalten werden. Hintergrund ist hier, dass Gastronomiebetreibe und Läden den beiden angrenzenden Zentren Insel Lindau und Ortsteilzentrum Aeschach vorbehalten sein sollen und dort vorgehalten werden sollen. Die an diesen Stellen schon bestehenden Gastronomiebetriebe und Läden sollen stabilisiert werden.
Die im Plangebiet vorhandene gute Wohnqualität soll außerdem beibehalten werden und nicht durch die Nebeneffekte von Gastronomiebetrieben (Zu- und Abgang in Nachtstunden, PKW-Anfahrten) potentiell beeinträchtigt werden.
Für die im Plangebiet Wohnenden sind Gastronomiebetriebe und Läden in Aeschach und auf der Insel über Entfernungen bis maximal 900 m fußläufig gut erreichbar.
Die übrigen Festsetzungen der allgemein zulässigen Nutzungen sind unverändert.
Die Festsetzungen zu freien Berufen sind zwar nicht direkt im § 4 BauNVO aufgenommen, aber über § 13 BauNVO mit dem § 4 BauNVO verlinkt. Die Festsetzung dient daher der Klarheit.
Bei den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgten die meisten Veränderungen gegen-über 1969. Aus dem Regelkatalog sind nur die nicht störenden Gewerbebetriebe, jedoch nicht Ferienwohnungen, und Anlagen für Verwaltungen übernommen und festgesetzt.
Nicht störende Gewerbetriebe sind ausnahmsweise zulässig, wenn sie an ihrem individuellen Standort die jeweiligen lagebedingten Besonderheiten erfüllen können (wie z.B. die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen, Anforderungen an eine geeignete Erschließung und Parkierung). Diese Anforderungen werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft und beurteilt. Mit der Ausnahme für nicht störende Gewerbetriebe soll die Möglichkeit eröffnet werden, Wohnen und Arbeiten im Bedarfsfall angemessen vereinen zu können und einen noch verträglichen Mischungsgrad beider Nutzungen im WA zu eröffnen. Diese Festsetzung erfolgt auch vor dem Hintergrund der Notwendigkeit der Stadt der kurzen Wege und deren Beitrag zu einer umweltgerechten Stadtentwicklung.
Anlagen für sportliche Zwecke waren 1969 laut Regelkatalog nur ausnahmsweise zulässig, sind jetzt aber bei den Festsetzungen als allgemein zulässig hochgestuft und festgesetzt worden. Begründung hierfür ist, dass am Kleinen See die Nutzungen für Angeln, Rudern und Kanufahren etabliert sind und planungsrechtlich gesichert werden sollen. Auch andere Freizeitsportnutzungen wären im südlichen Plangebiet mit oder ohne Seebezug perspektivisch denkbar und sollen ermöglicht werden.
Die anderen 1969 noch ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind zu den nicht zulässigen Arten abgestuft worden und werden nachfolgend begründet.
Als nicht zulässig wurden einerseits Gartenbaubetriebe und Tankstellen festgesetzt, die sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen. Für Gartenbaubetriebe fehlen perspektivisch unbelastete Standorte mit einer notwendigen Bodenqualität und Besonnung. Außerdem soll sich der zentrennahe Bereich nicht in Richtung neuen großflächigen Gartenbaus entwickeln, sondern verstärkt dem Wohnen vorbehalten bleiben. Der im Plangebiet seit 1886 vorhandene Betrieb der überörtlich bekannten und beliebten Alpengärtnerei hat Bestandsschutz.
Größere zusammenhängende Grundstücke an übergeordneten Erschließungsstraßen sind für Tankstellen außerdem als räumliche Voraussetzung im Bestand nicht vorhanden sind und können perspektivisch auch nicht geschaffen werden.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden einerseits als nicht zulässig festgesetzt, weil diese mit der Bau- und Nutzungsstruktur des Bestands nicht vereinbar sind. Im Bestand des Plangebietes haben sich über einen Zeitraum von mehr als 50 Jahren keine solchen Betriebe etabliert. Künftig soll dies nicht auch weiterhin möglich sein. Hotels und andere Formen von Beherbergung sollen für das Plangebiet der Insel vorbehalten sein. Für die laut Beherberungsmarktanalyse „tendenziell bestehende strukturelle Lücke im Bereich Ketten- und Markenhotellerie“ lassen sich im Plangebiet keine geeigneten Standorte finden. Gründe hierfür sind die mangelnde Erschließungsqualität am Alpengarten und die verkehrliche Insellage des Hasenweidwegbereiches.
Läden sind im Plangebiet im Bestand nicht vorhanden. Gleiches gilt, mit Ausnahme des Kiosk am aktuell nicht betriebenen Minigolf, für die Gastronomiebetriebe. Beide Nutzungen sollen, analog wie bereits oben beschrieben, den angrenzenden Zentren Aeschach und Insel vorbehalten sein. Dort schon bestehende Läden sollen stabilisiert werden. Da das Plangebiet fußläufig und für Radverkehr mit guter Qualität mit diesen beiden Zentren verknüpft ist, besteht auch keine städtebauliche Notwendigkeit, solche Versorgungseinrichtungen künftig unmittelbar im Plangebiet vorhalten zu müssen
Ferienwohnungen und Ferienräume sollen im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnungen zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der oben dargestellten städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen. Jegliche Form von Dauerwohnen soll stadtweit auch planungsrechtlich geschützt und gesichert werden.
Neu in das WA aufgenommen wurden im nördlichen Teil des Plangebietes das Grundstück der Kita Holdereggen mit dem Flurstück Aeschach Nr. 79/5. Außerdem liegt der der Bereich zwischen der ursprünglichen diagonal durch den Garten der Villa Holdereggen verlaufenden Grenz-linie des ursprünglichen Geltungsbereiches und dem Flurstücks Aeschach Nr. 79 nunmehr auch im neuen Geltungsbereich des BP 68, 2. Änderung.
Beließe man den ursprünglichen Geltungsbereich, dann ergäbe sich zwischen dem BP Nr. 68 und dem in Vorbereitung befindlichen, östlichen Bebauungsplan Nr. 138 „Südlich der Holdereggenstraße“ eine planungsrechtliche „§ 34-Insel“, die vermieden werden soll, um einheitliche Bewertungsmaßstäbe zu haben. Veränderungen, die das Maß der baulichen Nutzung betreffen, sind weiterhin nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Aus dem Geltungsbereich des ursprünglichen BP Nr. 68 herausgenommen wurden die Bereiche an der Bahnschranke Gleisdreieck und an der Bahnschranke Holdereggenstraße / Heckenweg. Hier besteht kein Planungsbedürfnis, da die nie realisierte Variante des Bebauungsplanes durch ein eisenbahnrechtliches Planverfahren mit einer abweichenden Lösung ersetzt werden wird.
Im südöstlichen Bereich am Karl-Bever-Platz wurde der Bereich südöstlich der Villa Götzger aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da der Bebauungsplan Nr. 128 „Karl-Bever-Platz“ 2019 abweichende Lösungen festgesetzt hat.
Nebenwohnungen:
Für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung besteht eine Genehmigungspflicht bei der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Lindau, wenn die Räume insgesamt an mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Nachweis der Belegung der Wohnung ist über mindestens ein Jahr zu führen und vorzulegen.
Die Stadt Lindau wird hierbei auf der Grundlage mehrerer räumlicher Ziele aktiv, um die Nebenwohnungen zu steuern. Zum einen soll entsprechend der Anpassungspflicht aus § 1 Abs. 4 BauGB ein übergeordnetes raumplanerisches Ziel des Regionalplans Allgäu umgesetzt werden: „2.3. (Z) Es soll darauf hingewirkt werden, dass die Region von der Errichtung überwiegend eigengenutzter Ferienwohngelegenheiten (Zweitwohnungen) freigehalten wird.“
Zum anderen hat der Stadtrat der Stadt Lindau im Juni 2023 einen „Grundsatzbeschluss einschließlich Verfahrensgrundsätzen für die Bauleitplanung und den Verkauf städtischer Grundsätze - zugleich Konzept zur Stärkung der Innenentwicklung nach § 176 BauGB“ (kurz SoBoN) gefasst. In Abschnitt D, 3. Ausschluss von Zweitwohnungen in Bebauungsplänen ist festgelegt: „Die Stadt wird bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen Zweitwohnungen grundsätzlich ausschließen.“
Dies wurde aufgenommen und Nebenwohnungen bzw. Zweitwohnungen sollen ausgeschlossen werden, um weiterhin Angebote für wechselnde touristische Gäste gemäß des genehmigten Bestandes vorhalten zu können. Außerdem sollen aus städtebaulicher Sicht keine weiteren Nebenwohnungen genehmigt werden, wenn dadurch eine Dauerwohnung bzw. ein genehmigtes touristisches Übernachtungsangebot entfällt bzw. eine Dauerwohnung nicht geschaffen wird.
- Wahl des Bebauungsplanverfahrens
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren aufgestellt, da insgesamt festgesetzte Grundflächen vorliegen, die größer sind, als die im § 13a BauGB aufgeführten Werte.
