Vorhabenbereich
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Aeschach zwischen dem Kleinen See und der Bahnlinie (Lindau Insel – Reutin). Es umfasst die Flurstücke 48/16 und 48/17 (Teilfläche) mit einer Gesamtfläche von 1.665 m². Die genaue Lage und Abgrenzung des Vorhabenbereiches ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung (s. Anlage).
Aktuell wird der Großteil der Fläche als Spielplatz genutzt. An der Westseite des Kinderspielplatzes befindet sich ein öffentlicher Verbindungsweg durch das Quartier.
Ziel und Anlass
Ziel der Planung ist, den Kinderspielplatz an den Kleinen See vorzuverlegen und auf der Freifläche mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz durch eine entsprechende Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen eine Wohnnutzung zu ermöglichen. Mit der Umwandlung der Freifläche in ein allgemeines Wohngebiet (WA) soll konsequent das Ziel einer Innentwicklung zur Schaffung von Wohnbauland verfolgt werden. Die neue Bebauung soll sich dabei hinsichtlich ihrer städtebaulichen Gestaltung der umliegenden Bebauung anpassen.
Das Vorhaben soll verknüpft werden an die Bedingung, dass – vor Stilllegung des aktuellen Spielplatzes – ein neuer Spielplatz im Bereich des Aeschacher Ufers (Umfeld Minigolfplatz, Karl-Bever-Platz in ca. 300 - 400 Meter Entfernung) für Kinder in der Altersgruppe bis 6 bzw. 12 Jahre zu errichten ist. Gemäß den Angaben der DIN 18034 ist die Erreichbarkeit eines Spielplatzes im Alter von bis zu 6 Jahren in max. 6 Minuten bzw. 200 Meter Entfernung sicherzustellen. Die Erreichbarkeit für Spielplätze in der Altersgruppe bis 12 Jahre sollte bei max. 10 Minuten bzw. 400 Meter Fußweg liegen. Aufgrund der Verpflichtung dauerhaft einen Spielplatz am Aeschacher Ufer zu etablieren und dem Spielplatz am Sina-Kinkelin-Platz, welcher in 750 m fußläufig zu erreichen ist, ist der Bedarf an Spielflächen in diesem Bereich für die Zukunft gedeckt und der Erhalt des Standortes am Alpengarten nicht zwingend notwendig.
Rahmenbedingungen
Bestand:
Der bestehende Spielplatz am Aeschacher Ufer wurde bereits 2020 im Rahmen der Umsiedlung der alten Straßenwalze (ehem. am Sina-Kinkelin-Platz) aufgewertet bzw. vergrößert. Der flächenmäßig größere Altbestand des Spielplatzes erfüllt die Anforderungen an die Sicherheit der Spielgeräte, jedoch sind diese sanierungsbedürftig. In den nächsten 2-3 Jahren sollte eine Investition getätigt werden, anderenfalls müssen diese dann außer Betrieb genommen werden.
Der vorhandene Kinderspielplatz ist am südlichen und östlichen Rand gut mit Gehölzen mit Baumbestand eingegrünt. Die Bäume weisen ein mittleres Alter auf und sind aufgrund ihrer Funktionen für das Mikroklima und die gestalterische Wirkung prinzipiell erhaltenswert.
Rechtsverbindlicher Bebauungsplanes Nr. 68 „Aeschacher Ufer“:
Der rechtsverbindliche Bebauungsplan (rechtskräftig seit 1969) setzt eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz fest. Im westlichen Teilbereich der Vorhabenfläche wird ein Gehweg dargestellt. Umgeben wird das Vorhabengebiet durch ein allgemeines Wohngebiet.
Aufgrund der Erklärung eines Baudenkmales erfolgt 1992 eine 1. Änderung des Bebauungsplans in einem Teilbereich (Fl.-Nr. 56). Eine weitere Änderung des Bebauungsplanes wird aktuell zur Regulierung der Ferienwohnungen erarbeitet.
Flächennutzungsplan:
Der Flächennutzungsplan stellt in dem Bereich des Flurstückes 48/16 eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz dar. Das westliche der beiden Grundstücke stellte eine Wohnbaufläche dar, welche ebenfalls in der Umgebung dargestellt wird.
Gesamtstädtisches Freiraumkonzept (FRK) Lindau 2023:
Der Bereich des Spielplatzes liegt nicht direkt in einem Landschaftsfinger, ist im Gesamtstädtischen Freiraumkonzept Lindau 2023 aber grün gekennzeichnet und befindet sich zwischen den Grünflächen des Landschaftsfingers „Am großen See“ im Umfeld des Karl-Bever-Platzes und dem Umfeld des Lotzbeckparkes. Als Ziele sind hier im FRK die „Optimierung Wegeführung des Bodenseeradwegs“, „Vernetzung und Attraktivierung der Fußwege“ sowie „Sichtfenster See prüfen“ enthalten.
Landschaftsplan:
Das Plangebiet ist im Landschaftsplan als Spielplatzfläche enthalten. Zudem ist der Straßenraum des Aeschacher Ufers mit dem Ziel „Begrünung Straßenraum mit Bäumen“ enthalten.
Landschaftsschutz / Naturschutz:
Im Plangebiet befinden sich keine Flächen, die naturschutzfachlich unter Schutz stehen. Südlich des Plangebietes liegt das Landschaftsschutzgebiet „Bayerisches Bodenseeufer“. Die Verbote und Erlaubnisvorbehalte der LSG Verordnung beziehen sich auf die Flächen des LSG, so dass es hier zu keinen Konflikten kommen dürfte.
In der Umgebung befinden sich Flächen der europäischen Schutzgebietskulisse Natura 2000: In westlicher Richtung befindet sich in ca. 400 Meter das Vogelschutzgebiet 8423-401-01. In östlicher Richtung befindet sich in ca. 700 Meter das FFH-Gebiet 8423-301-02 Bodenseeufer sowie das Vogelschutzgebiet 8423-401-02. Aufgrund der Entfernung und dazwischenliegender intensiver Nutzung als Wohnbauflächen etc. hat eine bauliche Entwicklung vermutlich keine negativen Auswirkungen auf die Erhaltungsziele dieser Schutzgebiete. Eine FFH-Verträglichkeitsvorprüfung könnte aber erforderlich werden.
Aufgrund des Baumbestandes wird vermutlich auch eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (Fledermäuse, Vögel) nötig.
Altlasten:
Die Fläche ist im Altlastenkataster geführt. Es handelt sich um den Altstandort „Alpengarten“, ehemaliger Betriebsstandort Holzgewerbe / Baugewerbe. Ein Bodengutachten wird erforderlich sein.
Nahmobilitätskonzept:
Der Vorhabenbereich liegt am Bodenseeradweg des Nahmobilitätskonzeptes. Dessen Bevorrangung soll künftig baulich klarer gestaltet und erkennbar gemacht werden.
Planung
Um im Vorhabenbereich wie umgrenzend eine Wohnbebauung umsetzen zu können, muss durch eine Bebauungsplanänderung ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Der Nutzungskatalog der BauNVO des Allgemeinen Wohngebietes soll beschränkt werden, dass zum Beispiel keine Tankstellen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig sein sollen.
Die Gebäudehöhe eines neuen Baukörpers soll sich harmonisch in die bestehende Bebauung einfügen. Der Bestand ist mit 3-4 geschossigen Wohngebäuden sowie an einer zentralen Stelle mit einem 5-geschossigen Baukörper zuzüglich zurückgesetztem 6. Geschoss ausgebildet. Südlich der Straße „Aeschacher Ufer“ sind 2-geschossige Wohnhäuser älterer Bauart mit hohen Geschosshöhen vorzufinden, die durch ihre hohen Dächer etwa einem 3-geschossigen Wohnhaus entsprechen. Für das Vorhaben sind 4 Geschosse vorstellbar.
Die Zufahrt erfolgt über die südliche Straße „Aeschacher Ufer“, wobei der Baumbestand zur Straße nach Möglichkeit erhalten werden soll. Der ruhende Verkehr soll voraussichtlich in einer Tiefgarage untergerbacht werden. Zu beachten ist hierbei, dass keine Konflikte mit dem Bodenseeradweg entstehen.
Als relevant und erhaltenswert wird zudem die Nord-Süd Durchwegung entlang des jetzigen Kinderspielplatzes eingeschätzt, sodass diese Teilfläche voraussichtlich nicht als Wohnfläche entwickelbar und verkäuflich ist.
Verfahren
Das Bebauungsplanänderungsverfahren wird angesichts von umweltrelevanten Thematiken voraussichtlich im Vollverfahren durchgeführt.
Aufgrund der aktuellen Darstellung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kinderspielplatz muss der Flächennutzungsplan parallel geändert werden.
Für den Einstieg in das Verfahren wird ein Scoping-Termin mit zuständigen Fachbehörden vorgeschlagen. Dieser dient zur Klärung der notwendigen Gutachten und deren Umfang. Anschließend sind der Aufstellungsbeschluss sowie ein Beschluss zur frühzeitigen Offenlage im Stadtrat vorgesehen.
