Die aufgeworfenen Fragen sind wie folgt zu beantworten:
Zu 1. Wie viele und welche B-Pläne sind für die Nebenwohnungen relevant?
Es handelt sich neben den laufenden Verfahren und den Verfahren in Vorbereitung um folgende Bebauungspläne:
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BPNr
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Bebauungspläne Bezeichnung
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Verfahrens-
stand
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Planungs-art: einfach / qualifiziert /vBP
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24
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Im vorderen Weyen
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Rechtskraft
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einfach
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28
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Dorniersiedlung
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Rechtskraft
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qualifiziert
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29
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Leiblachsiedlung
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Rechtskraft
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qualifiziert
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30
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Seniorenwohnanlage
Holdereggen (vBP)
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Rechtskraft
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qualifiziert
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37
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Berliner Platz
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Rechtskraft
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einfach
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40
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Am Motzacher Tobelbach
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Rechtskraft
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qualifiziert
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41
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Lugeck – Steigstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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42
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Köchlin
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Rechtskraft
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qualifiziert
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45
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Schönau
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Rechtskraft
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qualifiziert
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46
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Unteres Rothenmoos
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Rechtskraft
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qualifiziert
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48
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Zeppelinstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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51
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Südlich Wackerstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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52
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Zwischen Schönauer Straße
und Tobelstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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53
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Villenlandschaft Schachener Ufer
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Rechtskraft
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qualifiziert
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54
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Schneeberghalde
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Rechtskraft
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qualifiziert
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56
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Zwischen Schweizerhofweg und Ach
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Rechtskraft
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qualifiziert
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57
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Zwischen Laubeggengasse
und Bleicheweg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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60
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Am Gstäudweg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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60a
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Erweiterung am Gstäudweg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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60b
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2. Erweiterung am Gstäudweg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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61
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Im Wiesental
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Rechtskraft
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qualifiziert
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62
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Oberes Rennerle
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Rechtskraft
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qualifiziert
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63
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Oberes Rothenmoos West
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Rechtskraft
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qualifiziert
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63 a
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Oberes Rothenmoos
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Rechtskraft
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qualifiziert
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66
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Ludwig-Kick-Straße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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71
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Zwischen Holdereggenstraße
und Wackerstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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74
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Westlich des Eichbühlweges
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Rechtskraft
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qualifiziert
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76
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Im Gschlif
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Rechtskraft
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qualifiziert
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76 a
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Erweiterung Gschlif - Untere Sonnhalde
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Rechtskraft
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qualifiziert
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78
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Dennenmoos
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Rechtskraft
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qualifiziert
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80
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Emersberg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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83
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Bei der Kirche
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Rechtskraft
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qualifiziert
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84
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Breite
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Rechtskraft
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qualifiziert
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86
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Altstadt
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Rechtskraft
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einfach
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90
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Westliche Insel
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Rechtskraft
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qualifiziert
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97
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Zwischen Schönauer Straße und Grubachweg
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Rechtskraft
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98
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Bazienstraße
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Rechtskraft
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qualifiziert
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102
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Ortseingang Bechtersweiler
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Rechtskraft
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qualifiziert
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111
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Ludwig-Kick-Straße / Ecke Rennerle (vBP)
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Rechtskraft
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vBP
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112
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Hangnachweg (vBP)
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Rechtskraft
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vBP
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113
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Jungfernburg (vBP)
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Rechtskraft
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vBP
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114
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Hoeckle-Areal
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Rechtskraft
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qualifiziert
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115
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Paradiesweg
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Rechtskraft
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qualifiziert
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117
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Friedrichshafener Straße 7 (vBP)
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Rechtskraft
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vBP
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118
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Im Holben
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Rechtskraft
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einfach
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125
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Münchhof-Siedlung (vBP)
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Rechtskraft
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vBP
(qualifiziert)
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130
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Kemptener Str. 56 (vBP)
(Bereich Köchlinkreuzung)
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Rechtskraft
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vBP
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Relevant sind demnach aktuell ca. 47 zu ändernde Bebauungspläne. Bei Neuaufstellungen aus anderem Anlass werden Regelungen zu Ferienwohnungen und Nebenwohnungen außerdem parallel geprüft und nach Möglichkeit ausgeschlossen.
Zu 2: Wie würde das Bauamt die für die anstehenden Änderungen priorisieren, mit dem Ziel möglichst schnell und umfassend wirksam zu werden?
Die Priorisierung erfolgt nachrangig zu Bauprojekten Dritter und nach der Entwicklung eigener Bauflächen. Sollten dann zeitliche und personelle Reserven bestehen, achten wir auf eine gleichmäßige Verteilung über die Stadtgebiete hinweg und bevorzugen zunächst Bebauungspläne mit großen Geltungsbereichen.
Zu 3. Wie lange dauert es, bis die Änderungen umgesetzt sind?
Dazu ist keine Aussage möglich, da sich Prioritäten in den übergeordneten Projekten ändern können, häufig unerwartete Aufgaben entstehen und die Art der Stellungnahmen der Anwohnenden nicht eingeschätzt werden können.
Zu 4. Wie viele Wohnungen werden nicht von B-Plänen erfasst?
Es gibt keine Übersicht von Wohnungen im Stadtgebiet oder im Geltungsbereich von Bebauungsplänen bzw. außerhalb davon.
Zu 5. Welche Zonen sind für eine Zweitwohnungssatzung voraussichtlich geeignet?
Im städtischen „Grundsatzbeschluss einschließlich Verfahrensgrundsätzen für die Bauleitplanung und den Verkauf städtischer Grundstücke – zugleich Konzept zur Stärkung der Innenentwicklung nach § 176 a BauGB“ ist unter Abschnitt D ausgeführt: „Die Stadt beobachtet weiterhin die Lage auf Handlungsbedarf, insbesondere darauf, ob eine Fremdenverkehrssatzung zur Steuerung und Verringerung von Zeitwohnungen nach § 22 BauGB beschlossen werden soll.“ Nach der Auffassung des Autors dieser Änderung aus dem letzten Jahr liegen also die Voraussetzungen für eine solche Satzung vor.
Nach Einschätzung des Teams Stadtplanung im Stadtbauamt wären voraussichtlich die Insel, alle Uferbereiche am See, Oberreitnau, große Teile von Aeschach und Hoyren, ausgewählte Teile von Reutin und ausgewählte Ortsteile/Weiler der Gemarkung Unterreitnau und Oberreitnau dafür geeignet.
Nach Auffassung des Teams Bauordnung und Bauverwaltung liegen jedoch davon abweichend die grundlegenden Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung nach § 22 BauGB nicht vor. Die Stellungnahme der Abteilung lautet:
Grundsätzlich ist gemäß Kommentarmeinung keine Zone im Stadtgebiet Lindau für eine Satzung geeignet, da die rechtlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Die materiellen Anforderungen des § 22 Abs. 1 BauGB sind nicht gegeben. § 22 Abs. 1 S. 3 konkretisiert die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr im Wege einer nicht abschließenden Aufzählung: Die Zweckbestimmung eines Gebietes für den Fremdenverkehr ist danach insbesondere gegeben, wenn
- das Gebiet in einem Bebauungsplan als Kurgebiet oder Gebiet für die Fremdenbeherbergung nach § 11 Abs. 2 BauNVO oder als Wochenend- oder Ferienhausgebiet nach § 10 Abs. 1 BauNVO festgesetzt ist,
- innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) die Eigenart eines Gebiets einem solchen Gebiet entspricht,
- sonstige (beplante oder unbeplante) Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind. Dabei ist nicht entscheidend, ob es sich um gewerbliche oder private Fremdenbeherbergung handelt. (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 15. Aufl. 2022, BauGB § 22 Rn. 23)“. Unklar ist hierbei aber der Anteil der Fremdenbeherbergungsbetriebe, weshalb dies bei der Aufstellung der Satzung zu großen Unsicherheiten führen kann.
Zu Zielsetzung und Vorgehensweise
Die Stadtverwaltung verfolgt das städtebauliche Ziele, eine angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu fördern und unterstützen. Daher begrüßt die Verwaltung den Ansatz der Bunten Liste und der ÖDP, Wohnungsnot zu mindern und Wohnnutzungen für einige wenige Tage im Jahr zu vermeiden.
Aus Sicht des Stadtbauamtes sollte aus nachfolgenden Gründen jedoch nicht der Weg über eine eigene Zweiwohnungssatzung gewählt werden, sondern der Ausschluss von Zweitwohnungen über entsprechende Festsetzung in den Bebauungsplänen erfolgen:
1. Anders als ggfs. in benachbarten Seegemeinden, ist in der Stadt Lindau nicht das gesamte Gemeindegebiet vom Fremdenverkehr geprägt (z.B. Gewerbegebiete, Teile von Zech, ggf. einzelne dörfliche Weiler im Norden des Stadtgebietes). Allein die rechtssichere Auswahl und die notwendige Abgrenzung und Begründung der Fremdenverkehrsgebiete dürfte zu Rechtsunsicherheiten und Mehraufwand in der Verwaltung und eventuell auch für Spannungen zwischen den Stadtteilen durch empfundene Benachteiligungen führen.
2. Die Aufstellung einer Zweitwohnungssatzung würde „auf einen Schlag“ einen hohen Verwaltungsaufwand bedeuten. Der relativ komplexe Sachverhalt mit Antragstellung, Nachweis der Belegung, Ablehnungsbescheid und Kontrolle würde von Tag Eins nach Bekanntmachung ohne „Testphase“ laufen. Das ist für das Stadtbauamt mit dem aktuellen Personalbestand nicht leistbar.
3. Die Regelung über Satzungen wird noch nicht flächenhaft in der Bundesrepublik angewendet, die Erfahrungen sind noch nicht dicht genug.
4. Im vorgelagerten Planspiel vor der Änderung des BauGB 2017 hat die Kommune Sylt teilgenommen. Ihre Einschätzung lautete wie folgt: „in Bezug auf den Genehmigungstatbestand in Nr. 5 wird zudem auf Überwachungs- und Kontrollprobleme hingewiesen. Angesichts des praktizierten Steuerungsansatzes über Bebauungspläne wird die Neuregelung für die Insel Sylt als nicht hilfreich erachtet. Ergänzend wird angemerkt, dass die vorgesehene Regelung in § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB konkretisiert werden müsste, da sie ansonsten mangels Kontrollmöglichkeiten nicht praxistauglich sei (so Sylt). Voraussetzung sei, dass die Kommunen überhaupt Kenntnis über die Nutzung als Nebenwohnung erlangen. Eine Überwachung sei nur mittels der Daten aus der Zweitwohnungssteuer vorstellbar. Von daher wäre eine datenschutzrechtliche Ermächtigung zur Erhebung dieser Daten zu diesem Zweck erforderlich. Mit den vorhandenen Personalressourcen sei es zudem schwierig, die notwendige Überwachung vorzunehmen.“
5. Eine Satzung ist leichter anfechtbar als eine Festsetzung im BP, zumal wir das in mehreren parallel aufzustellenden BP gleichzeitig regeln wollen. Die möglichen Angriffspunkte sind also verkleinert und verstreut.
6. Vorteile über Regelungen in B-Plänen: Die Genehmigungspflicht kommt nicht „auf einen Schlag“ nach einer Bekanntmachung für das ausgewählte Stadtgebiet. So kann ein Übergangszeitraum für die Bauordnung geschaffen werden. Bei Bauberatungen kann schrittweise auf das Problem hingewiesen und beraten werden. So entsteht echter Bürgerservice und der Eindruck eines „Überfalls“ durch die Satzung wird für die Bürgerinnen vermieden.
Das Stadtbauamt hat den Antrag und die fachlichen Erwägungen in einem gemeinsamen Gespräch mit der Bunten Liste erörtert und dargelegt, dass eine Umsetzung über Festsetzungen in den Bebauungsplänen aus fachlicher Sicht zielführender erscheint. Vor diesem Hintergrund ergeht der nachstehende Beschlussvorschlag.
