Ort des Bauvorhabens: Hirschthal
Das Bauvorhaben wurde bereits in der öffentlichen Sitzung vom 15.09.2022 behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde nicht erteilt.
Für die damalige Beschlussfassung war u.a. ausschlaggebend, dass die ausreichende Erschließung nicht gesichert war (Löschwasserversorgung unzureichend) und keine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB vorlag.
Das Landratsamt Neumarkt folgte zunächst der Begründung des Marktes Lupburg und hörte die Antragsteller mit Schreiben vom 17.07.2023 zur beabsichtigten Ablehnung des Bauantrages an. Die vorgetragene Ablehnung wurde jedoch allein auf die nicht gesicherte Versorgung mit Löschwasser gestützt.
Zwischenzeitlich wiesen die Antragsteller durch eine Leitungsmessung nach, dass nach der Erneuerung des Überflurhydranten die erforderliche Löschwassermenge vorgehalten werden kann. An dem Bauantrag wird daher weiter festgehalten.
Ebenfalls vorgelegt wurde eine Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 06.02.2023, mit welcher bestätigt wurde, dass es sich bei dem Anwesen insgesamt um eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle handelt und das antragsgegenständliche Nebengebäude mit der Hofstelle in einem räumlich-funktionalem Zusammenhang stehe.
Mit Schreiben vom 22.01.2024 teilte das Landratsamt dem Markt Lupburg mit, dass es sich aufgrund der vorliegenden Unterlagen um ein genehmigungsfähiges Bauvorhaben handle. Dem Markt wurde eine Frist bis 22.03.2024 eingeräumt, erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Andernfalls würde erwägt werden, das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen.
Auch nach Prüfung der nun vorliegenden Unterlagen kommt die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben entgegen der ersten Rechtsauffassung des Landratsamtes weiterhin nicht genehmigungsfähig ist.
Selbst wenn die Erschließung im ausreichenden Maße gesichert sein sollte, scheitert das Vorhaben an den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 bzw. des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB:
§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB:
Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.
Hier maßgeblich ist das Tatbestandsmerkmal „land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb“.
Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist nach der Legaldefinition eine organisatorische Einheit, die von der Zusammenfassung der Produktionsfaktoren Boden, Betriebsmittel und menschliche Arbeitskraft nach einem langfristigen Plan gekennzeichnet ist. Nicht jede landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder gartenbauliche Betätigung begründet folglich einen Betrieb. Die Bejahung der Betriebseigenschaft erfordert eine nachhaltige, ernsthafte und betriebswirtschaftlich sinnvolle landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder gartenbauliche Tätigkeit durch einen sachkundigen Leiter.
Da ein Betrieb vor vielen Jahren aufgegeben wurde, kann folglich daraus keine Privilegierung mehr abgeleitet werden.
§ 35 Abs. 4 Nr. 1 i.V.m. § 35 Abs. 2 BauGB
Sonstige Vorhaben im Sinne des Abs. 2 sind zulässig, wenn es sich um eine Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes handelt unter folgenden Voraussetzungen:
- Das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
- die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
- die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
- das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
- das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
- im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
- es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich.
Für eine Zulässigkeit von Vorhaben nach dieser Vorschrift müssen alle Voraussetzungen kumulativ vorliegen – Ausnahme: Buchstabe c!
Nach Ansicht der Verwaltung ist das nicht der Fall.
- Durch die im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung beantragten baulichen Änderungen (die im Wesentlichen bereits durchgeführt sind) bleibt die äußere Gestalt im Wesentlichen nicht gewahrt. Das Gebäude müsste dafür in seiner Kubatur erhalten werden und dürfte nur unwesentlich geändert werden.
Nach den eingereichten Unterlagen hatte das bisherige Gebäude Ausmaße von 7,99 m x 5,15 m (Außenmaß) und somit eine Grundfläche von 41,2 m². Nach dem Anbau betragen die Außenmaße 7,23 m x 7,99 m und somit 57,76 m². Dies entspricht einer Mehrung von 16,56 m² bzw. rd. 40 %.
Hier kann kaum mehr von einer nur unwesentlichen Änderung der äußeren Gestalt gesprochen werden.
- Das gegenständliche Gebäude ist nicht zulässigerweise errichtet worden.
Nach den vorliegenden Unterlagen handelte es sich bei dem gegenständlichen Gebäude zunächst nicht um ein Wohngebäude sondern um einen Stall. In einem Katasterauszug aus dem Jahr 1996 wird das Gebäude als „Aufenthaltsraum (vorh. Stall)“ bezeichnet.
Diesem vorgelagert waren ein Holzlager, ein Laufstall mit Paddock sowie eine Koppel.
Auch ist nicht bekannt, ob das Nebengebäude seinerzeit überhaupt zulässigerweise errichtet wurde. Weder beim Markt Lupburg noch beim Landratsamt Neumarkt liegt ein entsprechender Bauantrag vor.
Eine Nutzungsänderung ist jedoch nur für zulässigerweise errichtete Vorhaben möglich (Buchst. d).
Auch wenn der Zweck des § 35 Abs. 4 BauGB darin besteht, landwirtschaftliche Betriebsgebäude, die nicht zuletzt als Folge des Strukturwandels in der Landwirtschaft nicht mehr für diesen Zweck benötigt werden, unter erleichterten Voraussetzungen einer nichtprivilegierten Nutzung zuführen zu können, rechtfertigt dieser Zweck nicht jede Nutzungsänderung, sondern steht weiterhin unter den Beschränkungen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB. So führt das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 18.05.2001, Az: BVerwG 4 C 13/00 aus, dass „die Möglichkeit, an sich im Außenbereich unzulässige Nutzungsänderungen unter erleichterten Voraussetzungen vornehmen zu dürfen, von vornherein auf den Zeitraum von sieben Jahren nach der Betriebsaufgabe beschränkt; danach gelten auch für ehemalige landwirtschaftliche Gebäude die für jedermann geltenden Regeln des § 25 Abs. 2 und 3 BauGB.
Die Hofstelle ist seit mindestens 2009 unbewohnt und unbewirtschaftet. Die Aufgabe des Betriebes kann daher mindestens mit dem Jahr 2009 angenommen werden.
Allerdings deutet die Aktenlage darauf hin, dass die Betriebsaufgabe schon längere Zeit davor erfolgte. Die Antragsteller führten in einer E-Mail aus, dass zum Zeitpunkt des Kaufes das gegenständliche Gebäude von Fr. B. bewohnt wurde. Davor hätte es bis 1992 Frau R. gehört und war als Aufenthaltsraum bereits vorhanden. Davor sei es als Ziegenstall genutzt worden.
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten führte in einer Stellungnahme vom 06.02.2023 zum Bauantrag aus, dass nicht mehr genau festgestellt werden kann, wann der landwirtschaftliche Betrieb aufgegeben wurde. Es ist daher naheliegend, dass die Aufgabe schon vor langer Zeit erfolgte und nicht erst in der jüngsten Vergangenheit.
Der Markt Lupburg geht daher davon aus, dass die erstmalige Nutzungsänderung des vormaligen Stalls / Betriebsgebäudes in ein Wohngebäude schon nicht mehr im Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb erfolgte und daher von Anfang an unzulässig gewesen war.
