Die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungsplan Nr. 30 wurde im August/September 2017 durchgeführt. Im Nachgang waren außerdem noch Verhandlungen mit dem Staatlichen Bauamt Ansbach erforderlich, um die Gestaltung des nördlichen Bereiches des Baugebietes einvernehmlich zu regeln.
Die Verwaltung hat, nachdem alle wesentlichen Informationen vorlagen, nun die Stellungnahmen der Bürger und Träger öffentlicher Belange ausgewertet und Vorschläge für die Abwägung erarbeitet. Die original Stellungnahmen können während der Sitzung eingesehen werden.
Die Abwägungsvorschläge liegen in der Anlage bei. Um den Bebauungsplanentwurf entsprechend der Abwägungsvorschläge anzupassen, sind einige Änderungen an der Planung erforderlich. Die relevanten Änderungen sind im Abwägungsvorschlag zur besseren Erkennbarkeit unterstrichen.
Insbesondere die folgenden Änderungen sind besonders relevant:
- Moderate Erhöhung der Anzahl der Stellplätze im öffentlichen Straßenraum
- Aufnahme weiterer Ausgleichsflächen in die Planung (ca. 3.000 m²)
- Ergänzung der Begründung um verschiedene Aussagen
- Anpassung des Lärmschutzes/Bebauung im nördlichen Bereich
Dem Bebauungsplan werden aktuell die Flst. 107/1, Gemarkung Eschenbach, die Flst. 469 und 855 aus der Gemarkung Markt Erlbach, sowie Flächen für den artenschutzrechtlichen Ausgleich auf dem Flst. 195, Gemarkung Kotzenaurach zugeordnet. Durch die Erhöhung des Ausgleichsfaktors von 0,25 auf 0,3 sind noch ca. 3.000 m² weitere Ausgleichsfläche erforderlich. Die Verwaltung schlägt vor, hierfür eine Teilfläche des Flst. 745, Gemarkung Markt Erlbach zu verwenden. Diese Wiesenfläche befindet sich zwischen Markt Erlbach und Oberulsenbach und ist nach Aussage des LRA als Ausgleichsfläche geeignet und der Pachtvertrag kann entschädigungslos jährlich gekündigt werden.
Neben diesen Planänderungen auf der Grundlage der frühzeitigen Beteiligung sind aus Sicht der Verwaltung außerdem noch die folgenden Punkte zu bedenken:
1.) Ausweisung von Flächen für geförderten sozialen Wohnraum
2.) Anschluss- und Benutzungspflicht für ein Nahwärmenetz
Zu 1.) Das Baugesetzbuch gibt die Möglichkeit, konkrete Flächen in einem Baugebiet zur Bebauung mit Gebäuden der sozialen Wohnraumförderung zu reservieren.
Nachdem der Bau von sozialem Wohnraum kein Selbstläufer ist, schlägt die Verwaltung vor, ein bis zwei der drei im Baugebiet vorgesehenen Mehrfamilienhausgrundstücke mit einer solchen Festsetzung (§ 9 (1) Nr. 7 und 8 BauGB) zu versehen. Weitere Details sollten außerdem im Grundstückskaufvertrag geregelt werden (z.B. Dauer der Bindung, Wohnbelegungsrecht der Kommune, Deckelung der Miethöhe…) und durch eine Dienstbarkeit gesichert werden.
Um die Grundstücke für Investoren dennoch interessant zu machen, sollte bei den betreffenden Grundstücken der Kaufpreis z.B. um 1/3 gegenüber den anderen Grundstücken reduziert oder die Flächen in Erbpacht angeboten werden.
Zu 2.) Im Bebauungsplan ist eine Fläche für ein Nahwärmekraftwerk vorgesehen und es wurde auch mehrfach angesprochen, dass ein Nahwärmenetz in dem Baugebiet gebaut werden soll, um jedes einzelne Grundstück anzuschließen zu können. Um eine möglichst wirtschaftliche Nutzung des Wärmenetzes zu gewährleisten muss aber auch die tatsächliche Nutzung rechtlich gesichert werden. Der § 16 EEWärmeG in Verbindung mit Art. 24 (1) Nr. 3 GO ermächtigt die Kommunen einen Anschluss- und Benutzungszwang für die Versorgung mit Fernwärme in Neubau- oder Sanierungsgebieten per Satzung zu regeln.
Das bedeutet, dass hierzu eine Regelung in den Bebauungsplan aufgenommen werden könnte. Da der Bebauungsplan selbst später aber nur in einem umfangreichen Verfahren wieder geändert werden kann und zum aktuellen Zeitpunkt noch keine vertragliche Regelung mit einem Nahwärmebetreiber besteht, schlägt die Verwaltung vor, dass ein Anschluss – und Benutzungszwang in einer eigenständigen Satzung geregelt wird und die Bauwerber im Kaufvertrag zusätzlich auf privatrechtlicher Basis zum Anschluss verpflichtet werden, wenn ein Nahwärmenetz tatsächlich zustande kommt. Dann wäre ein Hinweis im Bebauungsplan zu dieser Thematik zunächst ausreichend, um die Bauwerber vorzubereiten.
Es entwickelt sich eine rege Diskussion über die im Bebauungsplanentwurf eingetragene Wegeführung des Radweges Markt Erlbach <-> Eschenbach. Die Maßgabe des Staatlichen Bauamtes Ansbach, den Radweg aus Gründen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf den Fahrbahnast zwischen Garagenhöfen/Carports und der Wohnbebauung zu legen, wird vom Gremium als sehr bedenklich und Verschlechterung der jetzigen Wegeführung eingestuft. Die Verwaltung wird beauftragt, diese Thematik nochmals eingehend mit dem Planer zu analysieren und mit ihm eine besser geeignete Radwegeführung außerhalb der Wohnbebauung zu suchen.
Hinsichtlich der geplanten Sozialwohnungen schlägt MGR Rudolf Born vor, zunächst ein Baugrundstück hierfür auszuweisen und für ein weiteres Grundstück
die Bedingung festzusetzen, dass einem Investor für sozialen Wohnungsbau Vorrang vor anderen Bauwerbern gewährt wird.
MGR Volker Rudolph spricht sich ebenfalls für diese Lösung aus, da er durchaus Bedarf für sozialen Wohnraum sieht.
