Das Grundstück Ebersberger Straße 14 liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Somit ist das geplante Bauvorhaben nach § 34 Baugesetzbuch (Innenbereich) zu beurteilen.
Nach Angaben des Architekten ist das Bestandsgebäude vermutlich über 100 Jahre alt. Es soll nun abgebrochen und durch einen neuen Geräte- und Lagerschuppen ersetzt werden. Das geplante Gebäude dient hauptsächlich der Bewirtschaftung und Pflege des Gartens auf dem Anwesen. In dem Gebäude soll Platz für Gartengeräte und ein Raum im Obergeschoss zur Überwinterung von Topfpflanzen geschaffen werden. Mit dem Waschraum, der auch schon im Bestandsgebäude vorhanden ist, hat der Neubau annähernd die gleiche Nutzung wie das Bestandsgebäude.
Bei der Errichtung des geplanten Gebäudes werden Abweichungen von den Abstandsflächen nach Art. 6 Bayerische Bauordnung sowie von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, wie folgt beschrieben, erforderlich.
Abweichungen von Art. 6 Bayerische Bauordnung:
Die maximale Höhe der nördlichen Grenzbebauung beträgt 6,47 m. Die zulässige Höhe von maximal 3,00 m wird hier überschritten. Zusätzlich wird durch die Grenzbebauung mit einer Länge von 10,74 m die maximal zulässige Länge von 9,00 m überschritten.
Abweichung von Art. 6 Bayerischen Bauordnung und der gemeindlichen Abstandsflächensatzung:
Die Abstandsfläche von mindestens 3 m zum Wohnhaus Ebersberger Straße 14 ist nicht gegeben. Die Abstandsflächen des beantragten Neubaus überlagern sich mit denen des Wohnhauses Ebersberger Straße 14. Der Abstand beträgt 2,50 m, der Brandschutz-Abstand von 2,50 m ist ausreichend, da die östliche Außenwand des geplanten Gebäudes als Brandwand ausgebildet wird. Zudem überschreitet die nördliche Abstandsfläche die Mitte des öffentlichen Fußwegs um 1,42 m.
Die Begründung des Architekten lautet wie folgt:
„Im geplanten Gebäude befinden sich keine Aufenthaltsräume und keine Feuerstätte. Als Kompensation wird die östliche Wand des Neubaus als Brandwand ausgeführt. Zusätzlich entfallen die Fenster an der Ostseite des geplanten Neubaus.
Abrücken von der Grundstücksgrenze:
Bei dem geplanten Gebäude handelt es sich um einen Ersatzbau für ein bestehendes Gebäude in den gleichen Ausmaßen. Das betroffene Nachbargrundstück ist ein öffentlicher Weg.
Dadurch, dass auch der Neubau einen ausschließlichen Bezug zum Garten hat, ist es aus unserer Sicht folgerichtig, dass er dem Garten möglichst viel Raum lässt. Eine Verschiebung nach Süden würde den Garten einschränken. Im Haupthaus (Ebersberger Straße 14) befindet sich an der dem Geräteschuppen zugewandten Seite das Wohnzimmer. Eine Verschiebung des Neubaus nach Süden würde die Belichtung erheblich verschlechtern. In der näheren Umgebung des Baugrundstücks sind abweichende Grenzbebauungen vorhanden. Das Bestandsgebäude ist vermutlich über hundert Jahre alt. Es hat also in dieser Form den Hafnerweg städtebaulich geprägt. Durch den profilgleichen Neubau gibt es hier keine Veränderung.
Die Eigentümer der Flurnummern 157 und 606/5 haben der Planung zugestimmt. Sie sind keine direkten Nachbarn und hätten deshalb im Verfahren nicht beteiligt werden müssen. Wegen der Anträge auf Abweichung und auf Anraten des Landratsamts wurden sie dennoch beteiligt. Eine Verschiebung des Gebäudes nach Süden würde für das Haus Färbergasse 32 (Fl.Nr. 606/5) keine Verbesserung darstellen, da sich im betroffenen Bereich nur eine Garage befindet.
Für das Haus Färbergasse 30 (Fl.Nr. 157) sehen wir auch keine Verbesserung durch ein Abrücken von der Grundstücksgrenze. Einer Verschiebung des Neubaus nach Westen würde nach mündlicher Anfrage die Eigentümerin nicht zustimmen.“
Aus Sicht der Bauverwaltung kann das gemeindliche Einvernehmen hierfür erteilt werden, nachdem es sich hierbei um einen Ersatzbau an gleicher Stelle und in den gleichen Ausmaßen handelt.
