Der Schulverband Markt Schwaben, mit den Mitgliedsgemeinden Markt Schwaben, Anzing, Forstern und Forstinning, plant in seiner nächsten Sitzung am 23.11.2023 über die Unterzeichnung des Mietvertrages zur neuen Mittelschule zwischen dem Markt Markt Schwaben und dem Schulverband Markt Schwaben abzustimmen.
Es handelt sich um den Neubau des Mittelschulgebäudes mit anteiligen Frei- und Sportflächen sowie einer Dreifachsporthalle am Schulcampus in Markt Schwaben.
Mit dieser Beschlussvorlage wird das Gremium über das geplante Vorhaben informiert und Gelegenheit gegeben, den Verbandsräten für die Abstimmung im Schulverband eine Weisung zu erteilen.
- Ausgangssituation
Seit Gründung des Schulverbandes Markt Schwaben am 28.05.1971 und dem Einzug der Klassen in die bestehenden Schulgebäude des Marktes Markt Schwaben erfolgt die Mietberechnung nach den „Gemeinsamen Richtlinien des Bayerischen Städteverbandes und des Bayerischen Gemeindetages“ vom 16.07.1970 (bekannt gegeben im IMBeK vom 18.01.1971, MABl S. 65).
Für die heutigen politischen Entscheidungsträger und Verwaltungen ergibt sich die Situation, dass das Thema Mietvertrag in den Schulverbandssitzungen zwar zwischen 2011 und 2014 mehrfach behandelt worden ist, es jedoch aufgrund des sich abzeichnenden Neubaus zu keinem Abschluss eines Mietvertrages kam und das Thema in den Gremien mehrmals jeweils einstimmig bis zum Neubau vertagt wurde.
Die Schulverbandsmitglieder sind sich darüber einig, dass ein neuer Mietvertrag gemäß den Vorgaben aus der Gemeindekasse und auf Grundlage der aktuellen Musterberechnung des BKPV abgeschlossen werden soll.
- Vertragsverhandlungen
Der Markt Markt Schwaben stellte in der Schulverbandsversammlung am 29.07.2021 den Entwurf des Mietvertrages mit Datum vom 12.07.2021 vor.
In einem Anschlusstermin zur Schulverbandsversammlung vom 24.09.2021 wurde der Entwurf des Mietvertrages bei einem Arbeitstreffen der Bürgermeister der Verbandskommunen - mit ihren Geschäftsleitern und Kämmerern - im Sitzungssaal des Rathauses in Markt Schwaben behandelt.
Die Mietberechnungen hierzu erfolgten gemäß den Vorgaben aus der Gemeindekasse und auf Grundlage der aktuellen Musterberechnung des BKPV.
Konkret sind die nachfolgenden Vertragsinhalte zu klären:
- § 4 Absatz 1, Nr. 1 Laufzeiten der kalkulatorischen Abschreibung (linear) sowie um
- § 4 Absatz 1, Nr. 2 Kalkulatorische Zinsen.
Zu a) § 4 Absatz 1, Nr. 1 Laufzeiten der kalkulatorischen Abschreibung (linear)
In den oben genannten Verhandlungsterminen standen zu Beginn die angegebenen Laufzeiten 20, 33 1/3, 40 und 50 Jahre zur Diskussion. Hierbei gründete die Laufzeit von 20 Jahren auf der Tatsache, dass der Markt Markt Schwaben mit der Finanzierung der Baukosten in Vorleistung geht und die zur Deckung der Baukosten aufgenommenen Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit und einer 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen wurden. Die Laufzeit wurde im Vorfeld mit dem Landratsamt Ebersberg abgestimmt. Die Laufzeiten 40 und 50 Jahre entsprechen der anzunehmenden Nutzungsdauer des Gebäudes. Die 33 1/3 Jahre wurden in die Verhandlung aufgenommen, um beide Ansätze – Nutzungsdauer und Darlehenslaufzeit - abzubilden.
In seinen Ausführungen vom 28.10.2022 präzisiert der Bayerische Kommunale Prüfungsverband (BKPV), dass die Berechnung der kalkulatorischen Zinsen „zwangsläufig in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstands zu betrachten“ sei. Dies muss folglich auch für die Laufzeit gelten.
Zur Nutzungsdauer von Schulanlagen nimmt der BKPV wie folgt Stellung: „[…] empfehlen wir den Vertragspartnern, sich bei der Abschreibung vom unbeweglichen Vermögen (Schulanlagen) auf die voraussichtliche Nutzungsdauer (die in der Regel zwischen 40 und 50 Jahren liegen dürfte) zu verständigen.“ (vgl. Morbitzer/Aschl: Berechnung der Miete für Schulanlagen, BKPV Geschäftsbericht 2008, S. 35 Nr. 4.1.2).
Für die Laufzeit von 40 Jahren spricht zum einen, dass „[…] auch künftige Investitionen in den Schulbau im Anlagenachweis zu aktivieren und diese dann bei der Berechnung der kalkulatorischen Kosten mit zu berücksichtigen sind […]“ (vgl. BKPV Stephan, Stellungnahme vom 28.10.2022 Nr. 2 Abs. 3). Für Vermögensgegenstände, die vollständig abgeschrieben sind, fallen hingegen keine kalkulatorischen Kosten mehr an. Bei einer Laufzeit von 50 Jahren würden also über den gesamten Zeitraum zusätzliche kalkulatorische Kosten bei künftigen Investitionen die Miete erhöhen. Eine kürzere Laufzeit hätte den früheren Wegfall der kalkulatorischen Kosten zur Folge, sodass Mittel für die kalkulatorischen Kosten künftiger Investitionen frei würden. Zum anderen spricht für die kürzere Laufzeit, dass sich die Laufzeit auf den kalkulatorischen Zinssatz auswirkt, wie im nachfolgenden Punkt näher erläutert wird.
Zu b) § 4 Absatz 1, Nr. 2 Kalkulatorische Zinsen
Zur Ermittlung der kalkulatorischen Zinsen empfiehlt der BKPV die haushaltsrechtlichen Vorschriften (vgl. VV Nr. 6 zu § 12 KommHV a.F.) anzuwenden. Demnach soll sich „der Zinssatz für die Verzinsung des Anlagekapitals (§ 87 Nr. 2 KommHV) […] an einem mehrjährigen Mittel der Kapitalmarktrenditen orientieren.“ Der BKPV erläutert hierzu in seinem Geschäftsbericht von 2003 wie folgt:
„Der Begriff der „Kapitalmarktrenditen“ wird jedoch nicht näher erläutert. In der Literatur werden die von der Bayer. Landesbank in Tabellen ermittelten Werte der „Umlaufrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen in Prozent, nicht saisonbereinigt: Jahresdurchschnitt auf Basis der Monatswerte, alle Laufzeiten“ als Werte angesehen, die den „Kapitalmarktrenditen“ im Sinne der VV Nr. 6 zu § 12 KommHV entsprechen und daher für die Festlegung der Höhe der kalkulatorischen Zinsen herangezogen werden können.“ (vgl. Hiller/Schmitt: Angemessene Verzinsung des Anlagekapitals kostenrechnender Einrichtungen, BKPV Geschäftsbericht 2003, S. 20 Nr. 2. Abs. 4 und Nr. 2.1 Abs. 1)
In der Stellungnahme des BKPV vom 28.10.2022 bezieht sich dieser ebenfalls auf den zuvor zitierten Geschäftsbericht 2003:
„Sofern der Schulbau ausschließlich fremdfinanziert wird, müsste dann im Ergebnis die kalkulatorische Verzinsung des Anlagekapitals die Höhe der Fremdkapitalzinsen erreichen. Näheres hierzu kann Ziff. 3.1 des Beitrags in unserem Geschäftsbericht 2003 (S. 18 ff.) entnommen werden.“ (vgl. BKPV Stephan, Stellungnahme vom 28.10.2022 Nr. 1. Abs. 2)
In Ziffer 3.3 des Geschäftsberichts 2003 äußert sich der BKPV zur Kongruenz zwischen Darlehenslaufzeit und Abschreibungszeitraum:
„Besteht zwischen der Laufzeit eines Kredits und dem Abschreibungszeitraum für die damit finanzierten Anlagegüter keine Kongruenz, d.h. ist die Laufzeit der Kredite kürzer als der Abschreibungszeitraum der damit finanzierten Anlagegüter, führt dies dazu, dass die ursprüngliche reine Fremdfinanzierung vor Ablauf der Nutzungsdauer der Anlagegüter in eine Eigenkapitalfinanzierung übergeht. Die noch nicht über die Abschreibungen erwirtschaftete vollständige Tilgung des Kredits wurde […] aus allgemeinen Haushaltsmitteln geleistet.
In diesen Fällen der Mischfinanzierung sollte der kalkulatorische Zinssatz für den Anteil des in der Einrichtung gebundenen Fremdkapitals nach dem durchschnittlichen Fremdkapitalzins und der Anteil des in der Einrichtung gebundenen Eigenkapitals nach der durchschnittlichen Rendite längerfristiger Geldanlagen gebildet werden. Bei entsprechender Gewichtung der Zinssätze für das eingesetzte Eigen- und Fremdkapital wird sich ein kalkulatorischer Zinssatz ergeben, der sowohl die tatsächlichen Fremdkapitalzinsen deckt als auch eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals gewährleistet.“ (vgl. Hiller/Schmitt: Angemessene Verzinsung des Anlagekapitals kostenrechnender Einrichtungen, BKPV Geschäftsbericht 2003, S. 25 Nr. 3.3 Abs. 1 und 2)
Eine jährliche Neufestlegung des kalkulatorischen Zinssatzes, der für die Mietberechnung zugrunde gelegt wird, ist im Sinne der Planungssicherheit zu vermeiden.
Angewendet auf die hier behandelte Mietberechnung bedeutet dies:
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Gewichtung der Zinssätze bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 40 Jahren
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2,0 % p.a.
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Gewichtung der Zinssätze bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren
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2,2 % p.a.
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Da der Zinssatz über die gesamte Laufzeit Anwendung findet, ist vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit deutlich steigenden Zinsen zusätzlich zu der oben beschriebenen Gewichtungsmethode analog zur gängigen Rechtsprechung bei der 50-jährigen Laufzeit ein Risikoaufschlag von 10 % sachgerecht (vgl. VG Augsburg Urteil vom 1.8.2018 – AU 6 K17.441 veröffentlicht im BayVBl 2019 S. 320 und hierzu GKBay RN 110/2019 und Fundstelle 192/2019).
Schlussfolgernd ist die Laufzeit von 40 Jahren mit der kalkulatorischen Verzinsung von 2,0 % p.a. für die Verbandskommunen unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit und der Nachhaltigkeit zu empfehlen.
- Rechtlicher Anlass für die Beschlussfassung
Der Schulverband Markt Schwaben ist ein Schulverband, für den gemäß Art. 9 Abs. 1 Satz 2
des Bayerischen Schulfinanzierungsgesetzes die für Zweckverbände geltenden Regelungen
des Gesetzes über die Kommunale Zusammenarbeit (KommZG) entsprechend Anwendung finden.
Gegenwärtig entsendet der Markt Markt Schwaben drei Verbandsräte in den Schulverband.
Dies sind Herr Bürgermeister Michael Stolze, Frau Marktgemeinderätin Alessandra Neumüller sowie Herr Marktgemeinderat Magnus Gfüllner. Die Gemeinde Anzing entsendet mit Frau Bürgermeisterin Kathrin Alte eine weitere Verbandsrätin. Auch die Gemeinden Forstern und Forstinning entsenden mit Herrn Bürgermeister Rainer Streu und Herrn Bürgermeister Rupert Ostermair jeweils einen Verbandsrat.
Gemäß Art. 33 Abs. 2 Satz 4 KommZG können die Verbandsmitglieder Markt Schwaben, Anzing, Forstern und Forstinning ihre Verbandsräte anweisen, wie diese in der Verbandsversammlung abzustimmen haben.
Das Weisungsrecht der Verbandsmitglieder gegenüber ihren Verbandsräten trägt dem Umstand Rechnung, dass die Verbandsräte als Vertreter ihrer Gebietskörperschaft in erster Linie deren Interessen zu vertreten haben. Damit jedoch die Entsendungskörperschaft von diesem Weisungsrecht auch Gebrauch machen kann, sind die Verbandsräte verpflichtet, die Entsendungskörperschaft bei Angelegenheiten von grundsätzlicher Bedeutung und erheblichen Auswirkungen vorher zu informieren.
Die Beschlussvorlage zum Mietvertrag wurde durch den Markt Markt Schwaben als Vermieter des Mittelschulgebäudes erarbeitet und zur Abstimmung an die Kämmereien der Verbandskommunen übersandt. Die Anmerkungen der Kämmereien der Verbandskommunen wurden eingearbeitet.
Die abgestimmte Version wurde zur Kenntnisnahme an die Rechtsaufsicht im Landratsamt Ebersberg übersandt.
- Inkrafttreten des Mietvertrages zum 01.01.2024
Beim Arbeitstreffen der Verbandskommunen am 12.09.2023 im Landratsamt Ebersberg wurde von Seiten Markt Schwabens bekannt gegeben, dass sich die Inbetriebnahme auf die Osterferien 2024 verschieben wird.
Das Mietvertragsverhältnis beginnt analog zum Haushaltsjahr am 01.01.2024.
Es wurde besprochen, dass die Miete für das Haushaltsjahr 2024 bis zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme gemäß der bisherigen Mietberechnung nach den „Gemeinsamen Richtlinien des Bayerischen Städteverbandes und des Bayerischen Gemeindetages“ vom 16.07.1970 (bekannt gegeben im IMBeK vom 18.01.1971, MABl S. 65) berechnet wird.
Ab dem nächsten Monatsersten nach Inbetriebnahme (voraussichtlich 01.04.2024) erfolgt die Abrechnung der Miete gemäß dem Muster der aktuellen Mietberechnung des BKPV.
Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Mietberechnung ausschließlich nach den neuen Regularien (Anlagen 3 und 4 des Mietvertrages).
