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Gremium
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Beratungsart:
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Beratungstyp:
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Sitzungsdatum:
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TOP-Nr.:
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Haupt- und Bauausschuss
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öffentlich
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beschließend
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12.11.2020
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2.1
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Haupt- und Bauausschuss
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nichtöffentlich
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beschließend
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02.03.2023
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1
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Marktgemeinderat (Sondersitzung)
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öffentlich
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beschließend
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10.10.2024
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2
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Für das Grundstück Geltinger Straße 2 + 4, Fl.Nrn. 321, 321/3 + 338/37 lag ein Antrag auf Vorbescheid aus dem Jahr 2020 für den Abbruch eines Autohauses und Einfamilienhauses und Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten sowie 4 Reihenhäuser mit Tiefgarage vor. Über diesen Antrag wurde in der Haupt- und Bauausschuss-Sitzung am 12.11.2020 beraten und das gemeindliche Einvernehmen hierfür erteilt. Von Seiten des Landratsamts Ebersberg wurde am 09.03.2022 eine Umplanung unter Berücksichtigung der Anforderungen aus der Verordnung über die Festsetzung des Überschwemmungsgebiets Hennigbach angefordert.
In der Sitzung des Haupt- und Bauausschusses am 02.03.2023 wurde ein geändertes Vorhaben vorgestellt (ein Protokollauszug ist der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt). Die Planung sah ein Mehrfamilienhaus in 3-geschossiger Bauweise (E + II) vor. Die erforderlichen Stellplätze konnten laut diesem Planungsentwurf auf den Grundstücken Fl.Nrn. 321 + 321/3 nachgewiesen werden.
Inzwischen fanden bezüglich der weiteren Planung zur Bebauung der Grundstücke Geltinger Straße 2 + 4 mit dem Grundstückseigentümer und dem Projektleiter mehrere Gespräche statt, bei denen unter anderem die Möglichkeit einer Reduzierung des Stellplatzschlüssels bei Vorlage eines entsprechenden Mobilitätskonzepts diskutiert wurde.
Beim Landratsamt Ebersberg wurde nun ein Antrag auf Baugenehmigung mit Antrag auf Abweichungen von den Stellplatz- und Freiflächengestaltungssatzungen für den Neubau einer Eigentumswohnanlage mit 30 Wohneinheiten in Modulbauweise und Tiefgarage eingereicht. Der Markt Markt Schwaben hat am 13.08.2024 das Ersuchen um Entscheidung über das Einvernehmen erhalten.
Das Bauvorhaben sieht nun ein Mehrfamilienhaus in 4-geschossiger Bauweise (E + III), Länge 53,38 m, Breite 14,40 m, seitliche Wandhöhe 11,98 m und einer Grundfläche von 753 m² vor. Geplant ist hier ein Flachdach mit PV-Modulen.
Laut der zum Zeitpunkt der Antragstellung rechtskräftigen Stellplatzsatzung waren für das Bauvorhaben 60 Kfz- und 60 Fahrradstellplätze erforderlich. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt Ebersberg ist die zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Einvernehmen rechtskräftige Stellplatzsatzung anzuwenden. Nach der ab 01.10.2024 rechtskräftigen Stellplatzsatzung sind für das geplanten Bauvorhaben 44 Kfz-Stellplätze nachzuweisen.
Nachgewiesen werden 26 Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage und 14 Kfz-Stellplätze oberirdisch. Alle Stellplätze sollen jeweils mit E-Ladesäule ausgerüstet werden. Davon sind zwei oberirdische Stellplätze für Carsharing vorgesehen (Stellplätze Nrn. 13 + 14). Somit wären 4 Kfz-Stellplätze zu wenig nachgewiesen. Dem Bauantrag liegen ein Abweichungsantrag sowie ein Mobilitätskonzept noch nach der alten Stellplatzsatzung vor. Die erforderlichen Fahrradabstellplätze werden nachgewiesen, hiervon 30 im Keller und 30 oberirdisch. Laut der aktuellen Stellplatzsatzung sind ebenfalls 2 Fahrradstellplätze je Wohneinheit erforderlich.
Zusätzlich wurden folgende Abweichungen von der Freiflächengestaltungssatzung beantragt:
§ 5 – Gestaltung und Begründung von Stellplätzen und Garagen
Abs. 2 „je 5 Stellplätze ist ein Baum … zu pflanzen.“ Beantragt wird, die Bäume ersatzweise an einer anderen Stelle auf dem Baugrundstück zu pflanzen. Die Position ist im Freiflächengestaltungsplan ersichtlich.
Die Begründung des Antragstellers hierzu lautet wie folgt:
„Die Stellplätze liegen zum einen Teil auf dem Dach der Tiefgarage. Dort steht für die Bäume nicht ausreichend Wurzelraum zur Verfügung. Der andere Teil der Stellplätze liegt im Bereich, der unterbaut ist mit Rohrleitungen zur Entwässerung und der Rückhaltung von Niederschlagswasser. In diesem Bereich würde das Wurzelwerk die technischen Einrichtungen beschädigen.“
§ 5 Abs. 4 „Dächer von Tiefgaragen sind mit einem mindestens 60 cm hohen und fachgerechten Bodenaufbau zu versehen und zu begrünen.“
Beantragt wird, dass der Bodenaufbau geringer ausfallen darf.
Folgende Begründung wird aufgeführt:
„Die Statik gibt eine gewisse Mächtigkeit der Betondecke über der Tiefgarage vor, die zum Brandschutz auch mit einem Löschzug befahrbar sein muss. Dadurch bleibt ein deutlich geringeres Maß für den Bodenaufbau übrig. Der Bauherr würde sich aber verpflichten, diese Erdschicht so dick wie möglich zu gestalten, um eine nachthaltige Entwicklung der Pflanzung zu erhöhen.“
§ 6 – Gestaltung von Wegen und Zufahrten
Abs. 3 „Beläge sind, soweit möglich, aus drainagefähigen Materialen herzustellen.“
Beantragt wird eine Erlaubnis in diesem Punkt abzuweichen und Asphalt als Belag zuzulassen.
Begründung:
„Wir würden gerne die Zufahrt asphaltieren, weil Asphalt weniger Wartung benötigt und eine fugenfreie Fläche möglich ist, die mehr Sicherheit bietet und das Geräusch, das beim Befahren entsteht, vermindert.“
Erläuterung:
Die geplante asphaltierte Fläche ist im Freiflächengestaltungsplan in grauer Farbe dargestellt.
Am 04.09.2024 wurde vom Landratsamt Ebersberg an den Projektleiter ein Anhörungsschreiben zur geplanten Ablehnung des Bauvorhabens bzw. erforderlichen Umplanung übersandt (siehe der Beschlussvorlage beigefügte Anlage). Das Landratsamt sieht auf Grund der geplanten zu überbauenden Grundfläche, Geschosszahl und Wandhöhe sowie das Fehlen von entsprechenden Referenzobjekten das Einfügen nach § 34 Baugesetzbuch in die Eigenart der näheren Umgebung als nicht gegeben an. Auf die Abweichungsanträge wird auch entsprechend eingegangen. Weiterhin werden die fachrechtlichen Bedenken des Staatlichen Bauamts Rosenheim, des Wasserwirtschaftsamts Rosenheim, der fachkundigen Stelle für Wasserwirtschaft im Landratsamt sowie der Unteren Naturschutzbehörde zusammenfassend aufgeführt.
Inzwischen liegen auch die Stellungnahmen der Unteren Immissionsschutzbehörde sowie der Deutschen Bahn vor. Von der Unteren Immissionsschutzbehörde werden ebenfalls Bedenken erhoben. Als Auflagenvorschlag werden entsprechende Schallschutzmaßnahmen aufgeführt, wie Wintergartenkonstruktion bzw. verglaster Vorbau, schalldämmende Schiebeläden, lärmoptimierte Fenster (HafenCity-Fenster), schalldämmende fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen sowie Einhausung der Tiefgaragenzufahrtsrampe usw.
