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Beratungsart:
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Beratungstyp:
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Sitzungsdatum:
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TOP-Nr.:
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Marktgemeinderat
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öffentlich
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beschließend
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17.09.2020
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6
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Marktgemeinderat
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öffentlich
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beschließend
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16.03.2023
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10
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Marktgemeinderat
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öffentlich
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beschließend
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19.10.2023
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1.)
Mit Datum vom 04.08.2020 stellte der Eigentümer des „Sägmühlengrundstücks“ den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für die
„Erweiterung eines landwirtschaftlichen Betriebes um eine Pferdepension“
auf den Fl.Nrn. 1455 und 1458 der Gemarkung Markt Schwaben (Sägmühle-Areal).
Konkret werden die folgenden 14 Fragen gestellt:
„Ehemaliger Rinderstall:
1. Ist eine Umnutzung des ehemaligen Rinderstalls in
a. einen Pferdestall mit 10 Boxen und vorgelagerten Kleinausläufen / Paddocks
b. einem Servicebereich
auf dem Flurstück 1455 möglich?
Kopfbau ehemaliger Rinderstall:
2. Ist es möglich, im Erdgeschoss einen Schlacht-, Zerleg- und Kühlraum zur Verarbeitung der Produkte aus der Damwildhaltung zu errichten?
3. Ist es möglich, die im Obergeschoss vorgesehene „Schweizer Wohnung“ im Rohbau zu belassen, um in einer möglichen zweiten Entwicklungsstufe nach erfolgter Betriebsaufnahme (Pferdepension) eine neue Bauantragsprüfung als Mitarbeiter- oder Ferienwohnung (Urlaub auf dem Bauernhof) anzustreben?
4. Ist es möglich, die Fassade des Kopfbaus fertigzustellen (Dämmung, Putz)?
Rotes I-förmiges Rohbaugebäude:
5. Ist die Fertigstellung der landwirtschaftlichen Halle als Liegebereich für ca. 25 Pferde in Gruppenhaltung realisierbar?
6. Ist die Errichtung eines überdachten Fressbereiches für die Gruppenhaltung realisierbar?
7. Ist im Eckbau
a. im Erdgeschoss die Errichtung eines Servicebereichs (Putzen und Pflegen der Pferde mit Sattelkammer, Waschplatz etc.) realisierbar?
b. im Obergeschoss die Errichtung einer Mitarbeiterwohnung realisierbar
c. im Obergeschoss die Errichtung eines Technikraums (Fütterungstechnik Gruppenhaltung) und eines Lagerraums für Kraftfutter realisierbar?
d. im Obergeschoss die Errichtung eines Versorgungsraums zum Waschen, Trocknen und Aufbewahren von Pferdedecken realisierbar?
8. Ist im nördlichen Gebäudeteil
a. Im Obergeschoss die Errichtung eines Aufenthaltsraums für die Pferdebesitzer realisierbar?
b. Im Erdgeschoss die Errichtung von Sanitäranlagen für Pferdebesitzer und Mitarbeiter realisierbar
c. an der Stirnseite zwei Pferdekrankenboxen realisierbar?
Langgebäude:
9. Ist die Einrichtung von Lagerräumen und Räume für die Wasserversorgungs- und Heiztechnik realisierbar?
Voliere:
10. Ist die Errichtung einer Hühnerhaltung mit Auslauf realisierbar?
11. Ist eine Nutzung der Gebäude auf dem Flurstück 1458 als Betriebsmittellager realisierbar?
12. Ist die Errichtung eines Außenreitplatzes mit einer Größe von 20 x 40 m (bereitbare Fläche) auf dem Flurstück 1455 realisierbar?
13. Ist die Errichtung eines überdachten Longierzirkels mit einer Größe von Durchmesser 18 m auf den Flurstück 1455 realisierbar?
14. Ist die Errichtung von Ausläufen und Wegen auf dem Flurstück 1455 realisierbar?
Jeweils einschließlich der erforderlichen Hof- und Wegeflächen.“
In der Sitzung am 17.09.2020 verweigerte der Marktgemeinderat einstimmig die Erteilung des Einvernehmens nach § 36 Abs. 1 BauGB hinsichtlich aller 14 Fragen nebst Unterfragen.
2.)
Anschließend erfolgte die Beteiligung der Fachstellen durch das Landratsamt Ebersberg.
Zudem wurde die Planung mit Antrag vom 02.08.2020 teilweise und das Betriebskonzept geändert. Hinsichtlich der Vorbescheidsfragen haben sich folgende Änderungen ergeben:
- Die Frage 3) lautet nunmehr wie folgt: Ist im Obergeschoss und im Dachgeschoss im Kopfbau des ehemaligen Rinderstalls die Errichtung einer Ferienwohnung baurechtlich zulässig?
- Die Frage 7c) lautet nunmehr wie folgt: Ist im Eckbau des L-förmigen Rohbaugebäudes im OG die Errichtung eines Aufenthaltsraums für Reiter und eines Technikraums (Fütterungstechnik Gruppenhaltung) möglich?
- Die Frage 8) lautet nunmehr wie folgt: Ist im nördlichen Gebäudeteil des L-förmigen Rohbaugebäudes im OG die Errichtung einer Ferienwohnung im Rahmen des Konzepts „Urlaub auf dem Bauernhof“ möglich?
- Die Frage 11) wurde zurückgezogen.
Am 16.02.2023 fand sodann ein Gespräch zwischen dem Landratsamt Ebersberg und der Bauverwaltung statt, in welchem das Landratsamt Ebersberg mitteilte, dass es die Privilegierung als gegeben ansehe und daher die Erteilung des beantragten Vorbescheids beabsichtige. Die Marktgemeinde wurde weiter mit Schreiben vom 16.02.2023 gebeten, erneut über die Erteilung des Einvernehmens abzustimmen, da das Landratsamt dieses andernfalls ersetzen würde.
In der Sitzung am 16.03.2023 verweigerte der Marktgemeinderat einstimmig die Erteilung des Einvernehmens nach § 36 Abs. 1 BauGB hinsichtlich aller 13 Fragen nebst Unterfragen.
3.)
Daraufhin wurden die Vorbescheidsfragen noch einmal wie folgt geändert, wobei sich die Reihenfolge der Fragen nunmehr aus der geographischen Lage der einzelnen Maßnahmen, angeordnet von Norden nach Süden, ergibt:
„Pensionsstall:
1. Ist die Umnutzung des ehemaligen Rinderstalls (Bestand) in
a. einen Pferdestall mit 10 Boxen und vorgelagerten Kleinausläufen / Paddocks bei einem Teil der Boxen (5 Stück)
b. einen Servicebereich mit Putzplätzen und Sattelkammer
auf dem nördlichen Teil von Flurstück 1455 baurechtlich zulässig?
Zerlegung:
2. Ist es baurechtlich zulässig, im EG des östlichsten Bauteils des ehemaligen Rinderstalls (Bestand) einen Schlacht-, Zerleg- und Kühlraum zur Verarbeitung der Produkte aus der Damwildhaltung zu errichten?
3. Ist es baurechtlich zulässig, die im OG dieses Bauteils vorgesehene „Schweizer Wohnung“ (Bestand) als Ferienwohnung für „Urlaub auf dem Bauernhof“ auszubauen?
Longierzirkel, Auslauf:
4. Ist es baurechtlich zulässig, nördlich des Pensionsstalls im nördlichen Bereich des Flurstücks 1455 zwei Auslaufbereiche von jeweils 15x20m zu errichten?
5. Ist es baurechtlich zulässig, nördlich des Pensionsstalls im nördlichen Bereich des Flurstücks 1455 einen überdachten Longierzirkel mit den Maßen 18x18m zu errichten?
Rohbau – Liegebereich, Gruppenhaltung, Servicebereich, Wohnung, Stüberl, WC:
Die Fragen 6 bis 11 beziehen sich auf das im südlichen Teil von Flurstück 1455 gelegene L-förmige Ziegel-Rohbaugebäude, den sogenannten „Schwarzbau“ (Bestand).
6. Ist es baurechtlich zulässig, im westlichen Gebäudeteil (landwirtschaftliche Halle)
a. im EG einen Liegebereich für ca. 17 Pferde in Gruppenhaltung zu errichten?
b. im OG ein Betriebsmittellager (Heu Stroh) für die Pferdehaltung zu errichten?
7. Ist es baurechtlich zulässig, südlich des Gebäudes einen überdachten Fressbereich für die Gruppenhaltung zu errichten mit den Maßen zweimal 10x15m?
8. Ist es baurechtlich zulässig, südlich des Gebäudes einen Reitplatz bzw. Bewegungsplatz mit den Maßen 20x40m zu errichten?
9. Ist es baurechtlich zulässig, im Umgriff des Gebäudes, des Reitplatzes bzw. Bewegungsplatzes und der überdachten Fressbereiche eine Auslauffläche in der Größe von ca. 1.800 m2 zu errichten?
10. Ist es im Eckbau (mittlerer Gebäudeteil) baurechtlich zulässig,
a. im EG einen Servicebereich (Putzen und Pflegen der Pferde mit Sattelkammer, Waschplatz, Haustechnik, Kleinlager etc.) zu errichten?
b. im OG eine Mitarbeiterwohnung zu errichten?
c. im OG einen Aufenthaltsraum für die Pferdebesitzer mit einem Bereich für die Fütterungstechnik für die Gruppenhaltung und einen Versorgungsraum zum Waschen, Trocknen und Aufbewahren von Pferdedecken zu errichten?
11. Ist es im nördlichen Gebäudeteil baurechtlich zulässig,
a. im EG Sanitäranlagen für Pferdebesitzer und Mitarbeiter zu errichten?
b. im EG zwei Pferdekrankenboxen zu errichten?
c. im EG eine Stellfläche für betrieblich genutzte Maschinen (z.B. Hoflader) und Anbaugeräte zu errichten?
d. im OG eine Ferienwohnung für „Urlaub auf dem Bauernhof“ zu errichten?
Garage/Technik:
12. Ist es baurechtlich zulässig, im sogenannten Langgebäude (Bestand) folgende Funktionsräume zu errichten?
a. Betriebswerkstatt,
b. Lagerraum (abschließbar) für Futtermittel zur Damwildhaltung und Waffenschrank,
c. Lagerraum für Zusatzfuttermittel Pferdehaltung (Kunden), für Futtermittel Hühnerhaltung und für Hindernismaterial,
d. Standort für Wasseraufbereitung, Holzheizung mit Lager, zentraler Strom- und Kommunikationsanschluss
13. Ist es baurechtlich zulässig, südlich des sogenannten „Langgebäudes“ 13 bis 15 Parkplätze zu errichten?
Hühnerstall:
Ist es baurechtlich zulässig, in der sogenannten „Volière“ (Bestand) einen Hühnerstall zu errichten?
Weiter hat der Antragsteller eine umfangreiche ergänzende Stellungnahme zum Vorhaben vorgelegt und zudem die Eingabepläne teilweise modifiziert. Das AELF Ebersberg sieht ausweislich der Stellungnahme vom 25.07.2023 eine Privilegierung als gegeben an. Das Landratsamt Ebersberg beabsichtigt daher die Erteilung des Vorbescheids und forderte den Markt mit Schreiben vom 05.09.2023 auf, noch einmal über die Erteilung des Einvernehmens abzustimmen.
4.)
Es wird zunächst auf die Beschlussvorlage zur letzten Abstimmung über das Vorhaben am 16.03.2023 verwiesen.
Das Vorhaben ist im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 Baugesetzbuch) belegen. Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es beispielsweise einem landwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch; privilegiertes Vorhaben). Sonstige Vorhaben können nach § 35 Abs. 2 Baugesetzbuch im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Es sprechen nach wie vor gewichtige Gründe dafür, dass es sich bei dem beantragten Vorhaben mangels Vorliegen einer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 Baugesetzbuch handelt.
Zunächst einmal sind in den diesem Vorbescheidsantrag vorangegangenen Prozessen sowohl das Verwaltungsgericht München als auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof zu dem eindeutigen Ergebnis gelangt, dass der Bauherr eine Privilegierung nicht nachweisen konnte (vgl. etwa VG München, Urteil vom 25.10.2017, Az.: M 9 K 17.1101; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 30.01.2020, Az.: 1 ZB 18.935; Beschluss vom 30.01.2020, Az.: 1 ZB 18.936). So ist in etwa im Beschluss mit dem Az. 1 ZB 18.935 von der „vagen Aussicht auf einen künftig privilegierten Betrieb“ die Rede, was bedeutet, dass im Entscheidungszeitpunkt ein solcher nicht vorlag (Rn. 11). Eine bestehende Privilegierung ergibt sich auch nicht aus dem Erhalt öffentlicher Fördergelder, da es sich hierbei um eine gänzlich andere Regelungsmaterie handelt. Selbiges gilt für den Umstand, dass der Antragsteller über etwaige Fach- und Sachkunden verfügt.
Aber auch hinsichtlich der nun geplanten Pensionspferdehaltung ist die Erfüllung des Privilegierungstatbestandes des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch nach wie vor nicht nachgewiesen.
Hier noch einmal die Anforderungen der Rechtsprechung, wann eine Pensionspferdehaltung den Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch erfüllt:
Zwar unterfallen grundsätzlich auch Pensionstierhaltungen dem Landwirtschaftsbegriff des § 201 BauGB, allerdings verlangt § 35 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch weiter, dass das konkrete Vorhaben einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Der Begriff des landwirtschaftlichen Betriebs in §§ 35 Abs. 1 Nr. 1, 201 Baugesetzbuch erfordert neben der persönlichen Eignung des Betreibers ein auf Dauer angelegtes, mit Gewinnerzielungsabsicht betriebenes und auch zur Gewinnerzielung geeignetes Unternehmen. Denn der zu schonende Außenbereich darf grundsätzlich nur im Falle einer ernsthaften und in seiner Beständigkeit langfristig ausgerichteten, nachhaltigen landwirtschaftlichen Betätigung in Anspruch genommen werden. Diesen Anforderungen kommt bei Betätigungen wie der Pensionspferdehaltung sogar noch ein besonderes Gewicht zu. Erforderlich ist hier eine kritische Prüfung, weil gerade die Pensionspferdehaltung dadurch gekennzeichnet ist, dass der unmittelbare Bezug zur Bodenertragsnutzung gelockert und der Übergang von der (noch) landwirtschaftlichen zur die Freizeitnutzung in den Vordergrund stehenden gewerblichen Betriebsweise fließend und nur schwer nachprüfbar ist. Betriebe der Pensionspferdehaltung tragen die Gefahr einer Umwandlung in überwiegend gewerblich tätige „Reiterhöfe“ gewissermaßen in sich. Hinzu kommt, dass gerade Neugründungen von (Nebenerwerbs-)Betrieben in erhöhtem Maße „anfällig“ dafür sind, dass ein Bauherr die Landwirtschaft nur „vorschiebt“, um später unter dem Deckmantel des Privilegierungstatbestands eine nach § 35 Abs. 4 Baugesetzbuch begünstigte Umnutzung der Betriebsgebäude zu nicht privilegierten Zwecken zu erreichen. Gerade bei der Neugründung eines Nebenerwerbsbetriebs sind daher besonders strenge Kriterien an den Nachweis der Nachhaltigkeit der landwirtschaftlichen Betätigung zu stellen, wobei insbesondere dem Merkmal der Gewinnerzielung ein starkes Gewicht für die Dauerhaftigkeit des Betriebs zukommt (vgl. zum Ganzen Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 16.12.2004, Az.: 4 C 7.04; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 18.02.2013, Az.: 1 ZB 11.1389; Urteil vom 23.11.2018, Az.: 15 B 15.1376; Urteil vom 20.03.2001, Az.: 20 B 00.2501). Im Rahmen dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung haben Gewinne aus mitgezogenen Nutzungen außer Betracht zu bleiben (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 35 BauGB Rn. 29c, 28).
Unstreitig ist nunmehr, dass von einem Nebenerwerbsbetrieb auszugehen ist, an den ein besonders strenger Prüfungsmaßstab anzulegen ist (vgl. die S. 9 der Stellungnahme vom 04.07.2023).
Zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung:
Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung begegnet auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen massiven Zweifeln:
- Nach dem Vorgesagten haben die Gewinne aus mitgezogenen Nutzungen außer Betracht zu bleiben, hier die mit 6.000,00 € angesetzten Mieteinnahmen aus der Mitarbeiterwohnung sowie die mit 9.448,00 € (90 %-ige Auslastung) bzw. 10.593,00 (100 %-ige Auslastung) angesetzten sonstigen Einnahmen. Dies gilt ebenfalls für etwaige Gewinne aus eigener Stromproduktion.
- Die Annahme einer 100 %-igen Auslastung ist auch im Münchner Speckgürtel unrealistisch, da gewisse Fluktuationen unvermeidbar sind.
- Die Nutzungen der Gebäude 1b und 1c gemäß der Wirtschaftlichkeitsberechnung decken sich nicht mit den beantragten Nutzungen gemäß den Eingabeplänen.
- Soweit der Antragsteller Eigenmittel verwendet, sind auf der Ausgabenseite kalkulatorische Zinsen einzustellen.
- Es bestehen immer noch Zweifel, ob die Gerätekosten richtig angesetzt sind. Insbesondere finden sich in keiner Aufstellung Maschinen für die Grünlandbewirtschaftung.
- Der Einwand zu den Lohnkosten bleibt aufrecht erhalten, denn bei anvisierten 2.500 AKH für die Voll- und Teilzeitkraft fallen bei einem Mindestlohn von 12,00 € schon 30.000,00 € ohne Arbeitgeberbeiträge zur Sozialversicherung etc. an.
- Weiter bestehen Zweifel, ob die (kalkulatorische) AfA richtig angesetzt sind. In seiner Entscheidung vom 20.03.2001 (Az.: 20 B 00.2501) hält der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bzgl. der Gebäude Abschreibungssätze von 4 % für sachgerecht.
- Die Kosten für die Errichtung des Auslaufs sind jedenfalls deshalb zu niedrig kalkuliert, als die Fläche nach den Plänen 2.400 qm betragen soll (2 x 15 m x 20 m = 600 qm + 1.800 qm Auslauf).
- Setzt man für die Wildfleischproduktion Einnahmen an, müssten konsequenterweise auch Ausgaben angesetzt werden.
Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung begegnet damit erheblichen Schlüssigkeitsbedenken. Es ist unklar, ob das Unternehmen ohne die mitgezogenen Nutzungen (Mitarbeiterwohnung, sonstige Dienstleistungen, Ferienwohnungen, Stromerzeugung) einen relevanten Gewinn hereinwirtschaften kann.
Zum Flächenbedarf:
Ob der Mindestflächenbedarf für die landwirtschaftliche Pferdehaltung von 0,35 ha pro Pferd, insgesamt also 9,45 ha, erfüllt wird, ist nach wie vor unklar.
Zunächst einmal werden einzelne Flurnummern (1455 und 1458) nach wie vor mehrfach aufgeführt. Zudem erschließt sich immer noch nicht, ob die ungeeigneten Flächenanteile richtig abgezogen wurden. Die iBALIS-Ausdrucke sind hierfür wenig hilfreich.
Die Flächen in Kirchensur bzw. St. Christoph mit 2,03 ha bzw. 2,39 ha sind – unabhängig vom fehlenden Eigentum daran – schon deshalb nicht zu berücksichtigen, da sie mit ca. 47 und 20 km bzw. ca. 45 und 25 Minuten mit dem Auto (geschweige denn mit dem Traktor) zu weit von der Hofstelle entfernt liegen. Selbiges dürfte zumindest für die Fläche in Finsing gelten, die mit dem Auto ca. 20 Minuten von der Hofstelle entfernt ist. Da die Flächen in Finsing und Wörth als Ackerflächen bezeichnet werden, ist weiter unklar, ob diese überhaupt geeignet sind.
Schließlich darauf hinzuweisen, dass die Betriebsgebäude zu wesentlichen Teilen auf den FlNrn. 1455/2, 1455/4, 1455/5 und 1455/6 der Gemarkung Markt Schwaben errichtet werden sollen. Diese stehen aber aktuell im Eigentum der in London ansässigen Saegmuehle Development Limited. Die wesentlichen Betriebsmittel sind daher schon aktuell und erst recht nicht auf Dauer dem Antragsteller rechtlich zugeordnet, sodass es auch unter diesem Aspekt an einem landwirtschaftlichen Betrieb fehlt (vgl. hierzu Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 35 Rn. 31).
Betriebsnachfolge:
Es bleiben auch nach der ergänzenden Stellungnahme Zweifel an der Dauerhaftigkeit des Betriebs im Hinblick auf die offene Betriebsnachfolge. Die nun erwähnte Tochter wurde erst 2020 geboren. Es ist völlig offen, ob diese überhaupt ein Interesse an der Betriebsfortführung entwickeln wird. Zudem könnte sie den Betrieb erst übernehmen, wenn der Antragsteller über 70 Jahre alt ist. Der Verweis auf Neffen und Nichten bleibt gänzlich vage. Es ist damit nach wie vor ungeklärt, was nach dem Ausscheiden des Betriebsinhabers mit dem Betrieb geschehen soll.
Mitarbeiterwohnung:
Es erstaunt, dass der Bedarf für die seit 2020 beantragte Mitarbeiterwohnung nun mit einem 2023 geschlossenen Arbeitsvertrag begründet wird, demzufolge der Antragsteller 10 Stunden die Woche in Aachen tätig ist. Nach der weiteren Stellungnahme des Antragstellers scheint es so, dass dieser nur einzelne Nächte abwesend ist. Weshalb jede Nacht zumindest ein Mitarbeiter anwesend sein muss, erschließt sich nicht. Unabhängig davon wäre in dem auf dem Betriebsgelände vorhandenen Wohnhaus ausreichend Platz, um ein Zimmer in eine temporäre Schlafstätte für einzelne Nächte umzunutzen. Ein vernünftiger Landwirt würde in dieser Situation nicht extra eine Mitarbeiterwohnung errichten.
Fazit:
Damit liegt insgesamt ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 Baugesetzbuch vor, welches an besagter Stelle nach Auffassung des Verwaltungsgericht München bzw. des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 S. 1 Nrn. 1, 5 und 7 Baugesetzbuch beeinträchtigt.
Da das Vorliegen eines Privilegierungstatbestandes Voraussetzung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit hinsichtlich jeder der nunmehr 14 gestellten Fragen nebst den jeweiligen Unterfragen ist, ist das mit dem Vorbescheidsantrag abgefragte Vorhaben insgesamt bauplanungsrechtlich unzulässig, sodass das gemeindliche Einvernehmen hinsichtlich jeder der nunmehr 14 gestellten Fragen nebst den jeweiligen Unterfragen zu verweigern ist.
Verfasser: Döring ● Spieß Rechtsanwälte
