Über den Antrag wurde bereits am 12.09.2024 beraten. Es wurde hierzu kein Beschluss gefasst.
Es soll eine Nutzungsänderung eines Hotels zu einer Wohnnutzung erfolgen.
Die Verwaltung hatte am 12.09.2024 vorgetragen, dass für das Vorhaben gemäß der gemeindlichen Stellplatzsatzung ein Stellplatzbedarf von insgesamt 21 Stellplätzen notwendig wäre. Nach der aktuellen Stellplatzsatzung (01.10.2024) wären es jetzt noch 18,5 Stellplätze.
Der Verwaltung liegt mittlerweile eine anwaltliche Stellungnahme bzgl. des Stellplatznachweises vor. Die Stellungnahme erläutert folgenden Sachverhalt:
Bei der noch genehmigten Nutzung aus dem Jahre 1994 (Hotel) mit 25 Zimmern wurden gemäß Baugenehmigung 9 Stellplätze real hergestellt.
Nach der Stellplatzsatzung des Marktes Markt Schwaben von 2018 ist für ein Hotel je Fremdenzimmer 1 Stellplatz nachzuweisen. Nach der korrekten Berechnung des Planers sind für das ehemalige Hotel nach heutiger Rechtslage (vor dem 01.10.2024) folglich 23 Stellplätze nachzuweisen. Mit der Nutzungsänderung in 15 Wohnungen unter 40 m² und 3 größer als 40 m² ergibt sich gemäß Stellplatzsatzung von 2018 von 21 Stellplätzen.
Es ist die Frage aufgeworfen, wie viele Stellplätze für die Nutzungsänderung nachzuweisen sind.
Rechtliche Würdigung
- Auszugehen ist von Art. 47 Abs. 1 Satz 2 Bayerischer Bauordnung. Danach sind bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Entscheidend ist also, dass durch die Nutzungsänderung ein zusätzlicher (Mehr-) Bedarf entsteht.
- Ermittlung des Mehrbedarfs
Der Mehrbedarf wird durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage und des genehmigten Altbestandes ermittelt.
Dabei ist auch im Hinblick auf den Altbestand rechnerisch auf die aktuelle Rechtslage abzustellen – also auf den Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauantrag (oder die letzte mündliche Verhandlung, wenn man vor Gericht ist). Das VGH München führt dazu aus:
„Ermittelt wird der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. Sollbedarf) und dem des genehmigten Altbestands. Bei der rechnerischen Ermittlung des Bedarfs ist dabei auch im Hinblick auf den Altbestand auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über den geänderten Antrag abzustellen (vgl. BayVGH, U.v. 02.05.2018 – 2 B 18.458 – juris Rn. 24 m.w.N.) Maßgeblich für die Ermittlung des konkreten Stellplatzbedarfs ist damit die Stellplatzsatzung der Beklagten in der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung (vgl. Art. 47 ABs. 2 Satz 2 BayBO):“
Wie bereits aufgeführt, wären nach heutiger Rechtslage (Stellplatzsatzung aus 2018) für das Hotel 23 Stellplätze nachzuweisen. Der Stellplatzbedarf für die Nutzungsänderung in „Wohnen“ (erforderlich 21 Stellplätze), ist also geringer. Daher entsteht kein Mehrbedarf.
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt Ebersberg ist die Vorgehensweise korrekt. Der Markt kann daher nicht mehr Stellplätze, als die vorhandenen 9 Stellplätze fordern.
Ein Stellplatz soll in Zusammenarbeit mit der Carsharing Union Markt Schwaben mit einer Ladesäule versehen werden (Stellplatz Nr. 2) und kann von den Mietern genutzt werden. Entsprechend der gemeindlichen Stellplatzsatzung werden 36 Fahrradstellplätze nachgewiesen.
Laut der gemeindlichen Freiflächengestaltungssatzung § 8 „Gestaltung von Kinderspielplätzen“, Abs. 2, sind je 25 m² Wohnfläche 1,5 m² Kinderspielplatzflächen nachzuweisen, jedoch mindestens 60 m².
Der Antragsteller hat einen Antrag auf Befreiung von der Pflicht zur Erstellung eines Kinderspielplatzes gestellt. Begründet wird dies damit, dass es sich hier um „Kleinwohnungen“ für Auszubildende und Praktikanten, also Einzelpersonen ohne eigene Familie oder Kinder handelt. Lediglich eine Wohneinheit soll auch für eine kleine Familie geeignet sein.
Aus Sicht der Verwaltung sind die Begründungen schlüssig und das gemeindliche Einvernehmen kann hierfür erteilt werden.
