Nach Durchsicht und Prüfung der eingereichten Planunterlagen und nach Kenntnis des Sachverhaltes stimmt der Gemeinderat diesem Bauantrag auf Errichtung von insgesamt 4 Wohneinheit für das Anwesen Lanzing 1 im Außenbereich aus folgenden Gründen nicht zu:
Eine landwirtschaftliche Nachnutzung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1c BauGB liegt nicht vor. Die landwirtschaftliche Nutzung des Anwesens liegt fast 60 Jahre zurück und wurde seither privat von verschiedenen Eigentümer genutzt. Die gesetzlichen Regelungen bezüglich der landwirtschaftlichen Nachnutzung dienen dazu, um den Strukturwandel in der Landwirtschaft zu unterstützen. Im konkreten Fall kann davon aber keine Rede sein. Dazu kommt noch, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB lediglich die erstmalige Nutzungsänderung privilegiert. Jede weitere Umnutzung eines ursprünglich privilegierten, aber bereits geänderten Vorhabens beurteilt sich allein nach § 35 Abs. 2 BauGB, so das Bundesverwaltungsgericht. Im konkreten Fall wurde eine erstmalige Nutzungsänderung mit dem Bauantrag aus dem Jahre 1974 (Ausbau des ehem. Stallgebäudes Gen.-Nr. 44/1973) durchgeführt.
Unserer Ansicht nach kann auch nicht der § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB herangezogen werden:
„Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
4. die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient“
Die Anwendungshinweise des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr vom 24.10.2018 führt dazu aus: „Ein Gebäude ist für die Kulturlandschaft prägend, wenn es ihr aktiv seinen Stempel aufdrückt, mithin eine Art „Vorreiterrolle“ eingenommen hat. Demgegenüber bedeutet „Wahrung“ nur das passive Aufrechterhalten des Vorhandenen.“ Satz 1 ist im konkreten Fall unserer Ansicht nach nicht erkennbar.
Auch die Planunterlagen selbst weisen Unstimmigkeiten auf, denen nicht zugestimmt werden kann:
- Im Obergeschoss entsteht nach Süden hin im Tennenbereich eine über 41m² große für das Gebäude untypische Terrasse auf der ganzen Gebäudelänge und widerspricht unseres Erachtens auch dem vorgenannten § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB (...das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden…).
- An der Ostseite des Hauptgebäudes ist im Dachgeschoss ein zusätzlicher Balkon geplant, der für das Gebäude ebenso untypisch ist, auch im Hinblick auf historische Fotos.
- Das Nebengebäude wird Teils abgebrochen, aber wiederum leicht über der Grundstücksgrenze wie der Bestand geplant mit einer Länge von über 11m und einer seitlichen Wandhöhe von 6m. Nachbarunterschriften oder eine Erklärung zu diesem Umstand fehlen gänzlich.
- Ferner erscheint die Aufteilung der Wohneinheiten als unrealistisch: Die Wohneinheiten 1-3 verbleiben im bisherigen Hauptgebäude mit Nutzflächen von 118 bis 144 m² auf 3 Etagen, lediglich Abstellräume dieser Wohneinheiten finden sich im Bereich des Tennengebäudes im Erdgeschoss wieder. Die Wohneinheit 4 erstreckt sich im gesamten Tennengebäude vom Erdgeschoss über das Obergeschoss bis zum Dachgeschoss mit einer Nutzfläche von sage und schreibe über 420 m², also mehr als die anderen 3 Wohneinheiten zusammen!
- Zudem weist der Plan falsche oder irreführende Bezeichnungen auf (Traufhöhe und Giebelhöhe werden z. T. falsch benutzt, altes Dach wird gekennzeichnet, neues nicht etc.).
