Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
24.08.2022: Eingang der Stellungnahme der Kreisbrandinspektion des Landkreises Traunstein vom 24.08.2022; anbei geben wir nachfolgende Stellungnahme ab:
1. Vorhaben:
Gemeinde/Markt/Stadt: Gemeinde Marquartstein
Vorhaben: Bebauungsplan mit Grünordnungsplan
Bezeichnung: Altes Dorf
2. Fachliche Stellungnahme:
2.1 Leistungsfähigkeit der Feuerwehr und Hilfsfrist:
Das Vorhaben liegt im Zuständigkeitsbereich der Feuerwehr Marquartstein.
Die Hilfsfrist von 10 Minuten nach VollzBekBayFwG kann eingehalten werden.
2.2 Zweiter Rettungsweg:
Der zweite Rettungsweg bis 8,00m kann über die vierteilige Steckleiter durch die Feuerwehr sichergestellt werden.
2.3 Löschwasserversorgung:
Die Löschwasserversorgung ist gemäß Art. 1 (2) BayFwG durch die Gemeinde bereitzustellen und zu unterhalten.
Die Löschwassermenge ist gemäß Merkblatt W405 auf mind. 2 Stunden festzulegen.
Wird die Bereitstellung von Wasser an einen Zweckverband übertragen, sind Regelungen zur Bereitstellung von Löschwasser und deren Entnahme Einrichtungen (Hydranten; vereinbarte Hydrantenabstände, einschließlich deren Pflege) vertraglich festzulegen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Entnahme von Löschwasser auch weiterhin für Einsätze oder Übungen durch die gemeindliche Feuerwehr jederzeit und kostenfrei möglich ist. Ebenso ist die Bereitstellung von Hydrantenplänen für die gemeindliche Feuerwehr zu vereinbaren. Diese sind regelmäßig zu überprüfen, anzupassen und an die Feuerwehr unaufgefordert in einem abgesprochenen Dateiformat bzw. in Papier zu übergeben.
2.4 Feuerwehrzufahrten, Bewegungsflächen, Zugänge und Flächen für die Feuerwehr:
Die RAST 06 „Richtlinie für Anlage von Stadtstraßen“ (Mindestbreite 3,00 bzw. 4,50m) ist für öffentliche Straßen zu beachten.
Für Zufahrten auf die Grundstücke sowie bei der Ausbildung der Wege und Straßen auf den privaten Grundstücken ist die „Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ zu beachten.
Die Tragfähigkeit der Wege und Straßen muss für Fahrzeuge bis 16t (Achslast 10t) ausgelegt sein.
Bei der Sackgasse >50m ist je eine Wendemöglichkeit, ein sog. „Wendehammer“ vorzusehen, der für Feuerwehrfahrzeuge benutzbar ist (vergleichbar mit einem dreiachsigen Müllfahrzeug). Die gilt auch bei Zufahrten von öffentlichen Straßen zu privaten Erschließungsstraße oder und bei der Erschließung rückwärtigen Grundstücken.
Abwägung:
Den Hinweisen wurde bzw. wird weiterhin nachgekommen.
24.08.2022: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Bereich Forsten vom 24.08.2022; von der geplanten Maßnahme ist Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 des Bayerischen Waldgesetzes nicht betroffen. Waldrechtlich und forstfachlich bestehen daher keine Einwände gegen das Vorhaben.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
30.08.2022: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 30.08.2022; die Regierung von Oberbayern hat als höhere Landesplanungsbehörde bereits mit Schreiben vom 19.06.2019 zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Altes Dorf“ Stellung genommen. Auf diese Stellungnahme dürfen wir verweisen.
In unserem Schreiben haben wir um Abstimmung der Detailplanung mit den zuständigen Fachbehörden gebeten, um den Belangen des Denkmalschutzes (vgl. Landesentwicklungsprogramm (LEP) 8.4.1 G, Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B VIII 3.3.2 G) sowie des Klimawandels in Hinblick auf das Potenzial alpiner Naturgefahren und des Hochwasserschutzes (vgl. LEP 1.3.2 G, 7.2.5 G) gerecht zu werden.
Laut Beschlussbuchauszug vom 13.09.2021 waren das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, die untere Naturschutzbehörde sowie das Wasserwirtschaftsamt Traunstein am Verfahren beteiligt. Deren Stellungnahmen seien entsprechend abgewogen und berücksichtigt worden.
An den Planunterlagen wurden nach der ersten Beteiligung Änderungen vorgenommen. Im Westen wurden das Elektrizitätswerk Granzmühle, das nordöstlich davon gelegene Gebäude sowie der Bereich südlich dieser Gebäude (Teilflächen der Fl.Nr. 747) aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes herausgenommen. Dieser umfasst in der vorliegenden Fassung nunmehr ca. 4,2 ha. Die Hochwassergefahrenflächen HQhäufig, HQ100 und HQextrem wurden nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. Aufgrund des Hochwasserschutzes wurde bezüglich der Tiefgarage auf Fl.Nr. 140 die Festsetzung getroffen, dass Schutzvorkehrungen vor Überflutungen verpflichtend sind. Des Weiteren wurden u.a. Hinweise der Wasserwirtschaft bezüglich Grundwasser / Wasserversorgung sowie Oberflächengewässer / Überschwemmungssituation aufgenommen. Für das auf Fl.Nr. 286 zu ersetzende Gebäude wurde festgesetzt, dass sich dieses aufgrund des historischen Ensemble-Charakters in Gestaltung, Höhe und Kubatur an dem ehemaligen Bestandsgebäude zu orientieren hat. Zudem wurden u. a. die Festsetzungen zur max. zulässigen Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude, zur Geländegestaltung und zu Abstandsflächen überarbeitet. Ebenso wurde die Begründung mit Umweltbericht fortgeschrieben.
Wir gehen davon aus, dass den aufgeführten Belangen, in Abstimmung mit den genannten Fachbehörden, ausreichend Rechnung getragen wurde und diese auch im derzeitigen Verfahrensschritt Berücksichtigung finden.
Unter dieser Voraussetzung steht der Bebauungsplan „Altes Dorf“, in der vorliegenden Fassung vom 21.03.2022, den Erfordernissen der Raumordnung weiterhin nicht entgegen.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
31.08.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Naturschutzbehörde, vom 31.08.2022; aus naturschutzfachlicher Sicht besteht mit dem Bebauungsplan „Altes Dorf“ Einverständnis.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
13.09.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 08.09.2022; aus wasser- und bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen keine Einwände.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
19.09.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Tiefbauverwaltung, vom 19.09.2022; seitens der Kreisstraßenverwaltung besteht Einverständnis mit o. g. Verfahren. Unsere Stellungnahme vom 17.06.2019 gilt unverändert weiter.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
22.09.2022: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Traunstein, Bereich Landwirtschaft vom 22.09.2022; keine Einwände.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
29.09.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde, vom 29.09.2022; keine Einwände, nachfolgende redaktionelle Hinweise:
Grundsätzlich besteht mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Einverständnis.
Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde bereits ausführlich zum Entwurf Stellung genommen.
Darin aufgeführte bzw. angeregte Punkte, zu denen anders entschieden wurde als in der Stellungnahme empfohlen bzw. angemerkt, werden in dieser Stellungnahme außer als Hinweis nicht mehr thematisiert.
Sofern es noch Anmerkungen gibt, erfolgen diese als Hinweise, die im Entwurf noch aufgenommen werden könnten.
Hinweise:
Für die Begründung wäre zur Orientierung ein Inhaltsverzeichnis mit nummerierten Überschriften sinnvoll.
Beim Gebäude Festenfeldstraße 4 sollte die Darstellung als Bestandsgebäude (grau) und die Ergänzung der Hauptfirstlinie am Krüppelwalmdach erfolgen.
Die Gebäudeunterteilung bei Alte Dorfstraße Nr. 8 kann anhand des Luftbildes eingezeichnet werden.
Statt „landschaftsgebundener Bauweise“ in der Festsetzung 12.1. sollte „regionstypischer Bauweise“ verwendet werden. Dieser Begriff steht für die typische Bauweise der Region Chiemgau/Alpenvorland.
Die Festsetzung 12.2 enthält im geänderten Entwurf noch relativ detaillierte Regelungen und zum Teil eine Reihe qualitativer Zielstellungen, die interpretationsbedürftig sind.
Im Gemeinderatsbeschluss wurde eine nochmalige Prüfung in Abstimmung mit dem BLfD in Aussicht gestellt. Sofern diese Prüfung die Mitführung dieser Regelungen ergab, ist die Anmerkung gegenstandslos, ansonsten evtl. nochmals dahingehend zu straffen.
Die laut Beschluss vereinbarte Festsetzung der Firstrichtung für einen Quergiebel bzw. Querfirst ist im Plan nicht erfolgt.
Die Zufahrtsrampe muss mit einer Umgrenzung für Nebenanlagen versehen werden, da dies Teil der Nebenanlage Tiefgarage ist. Derzeit ist eine Rampe dargestellt, für die es keine bauleitplanerische Regelung gibt.
Die Festsetzung 18 lässt Stützmauern bis 1,2 m zu, Geländeveränderungen sind dagegen bis zu 0,6 m gegenüber dem Urgelände laut Festsetzung 19 zulässig. Demnach kann die Höhenbeschränkung von Stützmauern reduziert werden.
Bei der Festsetzung 22, erster Satz gibt es redaktionelle Fehler, die nochmals überprüft werden sollten.
Die Bezeichnung „OKGA“ in den Systemschnitten ist noch in der Legende zu erläutern und „geplantes Gelände“ in der Darstellung zu ergänzen.
Die Einarbeitung bzw. Beachtung dieser Hinweise bedarf aus unserer Sicht keiner erneuten Auslegung, da es sich überwiegend um redaktionelle Änderungen handelt.
Abwägung:
Die Planung ist entsprechend zu überarbeiten. An der textlichen Festsetzung Nr. 21 (in der Stellungnahme mit Nr. 18 bezeichnet) bezüglich der Stützmauern mit einer max. Höhe von 1,20 m wird festgehalten. Ebenso an der textlichen Festsetzung Nr. 22 Satz 3 (in der Stellungnahme mit Nr. 19 bezeichnet) bezüglich von Abgrabungen und Aufschüttungen von max. 60 cm; Satz 1 ist entsprechend der Stellungnahme zu überarbeiten. Der BLfD hat keine Stellungnahme mehr abgegeben, wobei wir dabei gemäß unserem Anschreiben, wenn innerhalb der vorgegebenen Frist keine Stellungnahme eingeht, von der Zustimmung des BLfD ausgehen dürfen.
30.09.2022: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 29.09.2022; zur vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplanes „Altes Dorf“ haben wir mit Schreiben vom 06.06.2019, Az.: 1-4622-TS Maq-1124/2019, bereits unsre fachlichen Informationen und Empfehlungen mitgeteilt. Diese sind im Wesentlichen in der aktuellen Planung berücksichtigt. Mit der erneuten Vorlage der Planungsunterlagen (Stand 21.03.2022) zur o. g. Bebauungsplanaufstellung ergeben sich keine neuen wasserwirtschaftlich relevanten Sachverhalte. Unsere frühere Stellungnahme gilt deshalb weiterhin uneingeschränkt.
Abwägung:
Die ursprüngliche Stellungnahme wurde entsprechend gewürdigt. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
06.10.2022: Eingang des Schreibens der Eheleute Johanna und Siegfried Götze vom 06.10.2022; in Vertretung unserer Tochter Doris Huber, der Eigentümerin der Grundstücke 285 und 285/3 der Gemarkung Marquartstein (Handlungsvollmacht liegt der Gemeinde seit 2017 vor), nehmen wir zum jetzt ausliegenden Bebauungsplan „Altes Dorf“ wie folgt Stellung:
1. Mit der jetzt im o. g. Bebauungsplan festgelegten Situierung des „Sattlerweges“ als 1,2 m breiter Fußweg zur Verbindung zwischen Festenfeldstraße und Freiweidacher Straße besteht unsererseits Einverständnis. Es sollte jedoch gemäß der früheren Vereinbarung mit der Gemeinde zeitnah über die Oberflächengestaltung dieser Wegefläche (Schulweg) und eine evtl. Grundabtretung und deren Modalitäten gesprochen werden (siehe Aktenvermerk).
2. Das „F“ in der Fläche des Grundstücks 285/3 Gemarkung Marquartstein bitten wir ersatzlos zu streichen. Bei dieser Fläche handelt es sich zu 90% um die bereits geteerte Kreisstraßenfläche die jetzt, einvernehmlich und nach bereits beantragter Vermessung durch den Landkreis Traunstein den Eigentümer wechseln wird. Eine Arrondierung, besonders am südlichen Ende zum Nachbargrundstück 284 hin, wird in Kürze also eine neue Grenzziehung bringen. Gleiches gilt für eine kleine Teilfläche von Grundstück 285 im nördlichen Bereich (von der aktuellen Planung nicht erfasst), die ebenfalls bereits geteerte Kreisstraßenfläche ist und jetzt durch den Landkreis „abgelöst“ werden wird. Wir bitten das zu berücksichtigen um Änderungen am neu in Kraft tretenden Bebauungsplan „Altes Dorf“ zu vermeiden. Auf die mündliche Unterredung vom 24.09.2021 im Rathaus Marquartstein mit Herrn Oberhorner wird verwiesen, in dem wir den Irrtum aufklärten, dass es sich bei der im beiliegenden Beschlussbuchauszug rosa gekennzeichneten Fläche nicht um das Grundstück 285/3 (T. a. 285) handelt, sondern um die Fläche des Sattlerweges (siehe auch beiliegende Aktenvormerkung). Der Text der Vormerkung wurde dann einfach und fast wortgleich in den Beschlussbuchauszug von 2021 übernommen.
Abwägung:
Zu 1.:
Die Gemeinde steht einer entsprechenden Grundabtretung offen gegenüber und wird mit den beteiligten Grundstücksanliegern (Götze/Menter) in Kontakt treten.
Zu 2.:
Mit der letzten Änderung in diesem Bereich wurde der bestehende Fußweg auf der westlichen Seite der Kreisstraße entsprechend festgesetzt. Aufgrund der nunmehr erfolgten Grundstücksabtretung auf der östlichen Seite und der faktischen Nutzung der Flächen als Kreisstraße kann die Festsetzung für einen Fußweg entfallen. Die anschließenden privaten Bereiche unmittelbar vor den Gebäuden werden jedoch nach wie vor auch öffentlich genutzt; Zuwegung und Abgang zur Bäckerei Menter (Alte Dorfstraße 3) und Zuwegung zum Gebäude Freiweidacher Straße 2 und Sattlerweg, deshalb sind diese schmalen Zuwegungsbereiche als Fußwege zu kennzeichnen.
19.01.2023: Eingang des Schreibens der Wohnkonzept Riesemann GmbH vom 19.01.2023 (Eingang nach Auslegungszeitraum);
- Können Sie bitte das Baufenster nochmals gemäß dem beigefügten Plan anpassen. Das im Bebauungsplan aufgenommene Baufenster passt nicht mit unserem letzten zugesandten Entwurf an Sie zusammen. Auch sind die Linien der Gebäudevorderkante im Bereich Norden nicht durchlaufend, sowie der Abstand zur Kapelle zu gering.
- Können Sie bitte auch die Lage der Tiefgarage neu mit aufnehmen, da diese evtl. wegen der aktualisierten Stellplatzberechnung (pro 5WE ein Parkplatz für Besucher zusätzlich) vergrößert werden muss.
- Wir sind uns nicht sicher, ob die Lage der eingezeichneten Kapelle der wahren Lage entspricht, da der von uns eingelesene und runter geladene amtliche Lageplan eine ein wenig andere Lage des Gebäudes zeigt. – bitte nochmals überprüfen.
- Zur Verbindung des neuen Gebäudes mit der bestehenden Kapelle war schon immer ein kleiner unbeheizter Vorbau angedacht. Dieser ist im Plan anbei auch dargestellt.
Kann hierzu der folgende Text mit aufgenommen werden. Die finale Gestaltung muss ohnehin mit dem Denkmalamt abgestimmt werden.
„Zusätzlich zum genehmigten Gebäude darf ein eingeschossiger Vorbau im Bereich zwischen Kapelle und Neubau erstellt werden.“
- Punkt E.3.
Überschreitung der Baugrenzen mit den Balkonen um 1,5m passt.
Jedoch kann die zweite Anforderung mit Mindestabstand von 3m zur Grundstücksgrenze nicht im Westen, Norden und Osten eingehalten werden. Wir bitten um entsprechende Korrektur. Dies wird bei den Bestandsgebäuden im Bereich des Straßenraumes auch nicht erfüllt.
- Festlegung der seitlichen Wandhöhe auf 7,50m.
Gemäß Gemeinderatsbeschluss wurde die seitliche Wandhöhe auf 7,50m festgesetzt. Nun wird diese sogar auf OK Rohdecke gesetzt. Da generell über Tiefgaragen die Dämmung oberseitig der Decke höher ist und wir keine Schwellen im Bereich der Eingänge mehr haben (Thema Barrierefreiheit und Rollstuhlgerechtheit) wird die seitliche Wandhöhe dadurch um nochmals ca. 25cm gesenkt.
Wir beantragen daher den Passus auf Fertigfußboden im EG abzuändern und nicht auf OK Rohdecke – alternativ die seitliche Wandhöhe auf 7,75m zu setzen.
- E.23
Die Abstandsflächen können für den geplanten Baukörper nicht eingehalten werden. Hierzu muss auch das Gebäude auf Fl. Nr. 140 von den Abstandsflächen freigestellt werden. Die Kubatur des Gebäudes ist exakt durch den Bebauungsplan festgeschrieben. Damit können die Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Wirt haben eine erste überschlägige Bestimmung mit beigelegt.
Abwägung:
Nach Abwägung aller öffentlichen wie privaten Belange hält der Gemeinderat an seiner Planung auf dem Grundstück Fl.-Nr. 140 hinsichtlich Baugrenzen Hauptgebäude und Tiefgarage, seitlicher Wandhöhe, Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Abstandsflächenregelung fest.
Es sei darauf hingewiesen, dass ein Baufenster nicht mit dem Maß der baulichen Nutzung zu verwechseln ist. Innerhalb des Baufensters kann im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und der anderen festgesetzten Bestimmungen im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung umgesetzt werden.
Da ein künftiger Bauantrag aufgrund der denkmalschutzrechtlichen Festsetzungen ohnehin eines Genehmigungsverfahrens bedarf, können etwaige Abweichungen im Rahmen von Befreiungsanträgen beantragt werden, soweit von Ihrem Umfang her zulässig.
27.01.2023: Eingang des Antwortschreibens des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 27.01.2023 bezüglich der Nachfrage um Übernahme des Erlaubnisvorbehalts für das Grundstück Fl.-Nr. 285 bei der Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf „Freiweidach Süd“; es wird bestätigt, dass der Erlaubnisvorbehalt gemäß Art.7 BayDSchG für die Fl.-Nr. 285 besteht. Dieser ist für den Bebauungsplan „Altes Dorf“ für dieses Grundstück zu übernehmen. Aufgrund der Verwechslung der Flurstücksnummern wurde fälschlicherweise im Rahmen der förmlichen Anhörung zum B-Plan „Altes Dorf“ nicht mehr auf den Erlaubnisvorbehalt bzgl. des Flurstücks 285 hingewiesen. Wir bitten dies zu entschuldigen und die oben formulierten Belange der Bodendenkmalpflege zu berücksichtigen.
Abwägung:
Der Erlaubnisvorbehalt ist gemäß Art. 7 BayDSchG für die Fl.-Nr. 285 im Bebauungsplan „Altes Dorf“ zu übernehmen (analog der Festsetzung Nr. 17.1 und der Begründung Seite 6 Denkmalschutz im Bebauungsplan „Freiweidach Süd“).
Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan entsprechend zu überarbeiten und zum Satzungsbeschluss vorzulegen.
