Nach Kenntnis des Antrages der Eheleute Brandl-Dierschke vom 19.11.16, die Firstrichtung am bestehenden Baurecht auf dem Grundstück Fl.-Nr. 70 aus energetischen Gründen um 90° zu drehen, empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat diesem zuzustimmen. Hinsichtlich der beantragten Erhöhung der OK Rohdecke auf 50 cm über Straßenniveau empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat dieser nicht zuzustimmen. Die Höhe der OK-Rohdecke ü. NN muss sich an den textlichen Festsetzungen Nr. 19 orientieren. Entsprechend überarbeitete Schnitte für das Hauptgebäude, wie auch für die Garage sind für dieses Grundstück zu erstellen. Diese sind im überarbeiteten Bebauungsplanentwurf mit aufzunehmen.
Nach Kenntnis des Antrages der Ribaupierre AG & Co. E-Werk Gränzmühle KG vom 20.01.17, die westliche Begrenzung des Bebauungsplanes entlang der Kreisstraße und im Bereich des Unterwasserkanals dürfe die Grundstücksgrenze der Fl.-Nr. 747 nicht überschreiten und solle insgesamt außerhalb des neuen Bebauungsplanes Altes Dorf – wie bisher – verbleiben, empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat diesem nicht zuzustimmen. In diesem Rand- und Uferbereich befindet sich eine Vielzahl erhaltenswerter Bäume, deshalb liegt es im öffentlichen Interesse diese Flächen mit aufzunehmen und entsprechend festzusetzen. Dies ist im vorgelegten Entwurf bereits aufgenommen worden.
Nach Kenntnis des Antrages von Herrn Walter Wolfsberger vom 27.01.17, auf dem Grundstück Fl.-Nr. 140 ein zusätzliches Baurecht im Westen (Untergeschoß Garage, Obergeschoß Wohnung für Antragsteller) vorzusehen, empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat für die abgebrochenen Gebäude 1 Baurecht analog dem südlichen Grundstück Fl.-Nr. 138 mit einer max. Grundfläche von 265 m², sowie einen Quergiebel, und Garagen im Norden vorzusehen. Schnitte für Hauptgebäude und Garagen sind noch zu fertigen. Nach den Maßgaben des Denkmalschutzes ist ein erforderlicher Abstand zur gemeindlichen denkmalgeschützten Kapelle zu berücksichtigen. Dies ist im überarbeiteten Bebauungsplan mit aufzunehmen.
Hinsichtlich der festgesetzten maximalen seitlichen Wandhöhe von 9 m wird analog dem Bebauungsplan „Burgberg“ die Wandhöhe für jedes einzelne Gebäude festgesetzt, um der Topographie Rechnung zu tragen, damit in exponierten höheren Lagen unvertretbare Höhen vermieden werden. Dies ist im überarbeiteten Bebauungsplan mit aufzunehmen.
Die durch den Bau- und Umweltausschuss überarbeiteten weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes Burgberg wurden analog für den Bebauungsplan Altes Dorf übernommen.
Ferner wurden nachfolgende Änderungen ergänzend empfohlen (diese Änderungen sind auch für den Bebauungsplan Burgberg noch zu berücksichtigen):
Bei B. Festsetzungen durch Planzeichen
2.0 Maß der baulichen Nutzung
ist der Punkt 2.1. wie folgt zu ändern:
„2.1. maximal zulässige Grundfläche für Hauptgebäude in qm, z. B. 320 qm. Sie kann für Garagen, Nebenanlagen und sonstige befestigte Flächen wie Terrassen um bis zu 80% überschritten werden. Die Gesamtgrundfläche darf jedoch nicht mehr als das 0,8-fache der Gesamtfläche des Grundstückes betragen.“
Bei D. Festsetzungen durch Text
ist Nummer 2. wie folgt zu ändern:
„2. Die Baugrenze darf durch untergeordnete Erker und Wintergärten, sowie durch Balkone bis zu einer Tiefe von 1,50 überschritten werden. Terrassen sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.“
Ferner ist Nummer 15. und 18. wie folgt zu ändern:
„15. Einfriedungen dürfen eine Höhe von 1,00 m über Oberkante Gehweg bzw. Fahrbahn nicht überschreiten, bei Sichtdreiecken an Straßeneinmündungen maximal 0,80 m ab Oberkante Gehweg bzw. Fahrbahn. Einfriedungen sind dem Gelände anzupassen.
Zäune sind zur öffentlichen Verkehrsfläche hin als Holzzaun auszubilden.“ - die letzten 2 Sätze entfallen
„18. Stützmauern
Erforderliche Stützmauern sind als Trockenmauern mit einer maximalen sichtbaren Mauerhöhe von 1,20 zulässig. An Grundstücksgrenzen sind keine Stützmauern zulässig (Mindestabstand 3 m), Ausnahme: Grundstückszufahren. Falls notwendig, sind Stützmauern, die aus Standsicherheitsgründen betoniert werden müssen, mit Natursteinen zu verkleiden.“
Ein Maßstabsbalken ist im Planteil einzufügen.
Bei den zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Altes Dorf sind folgende Punkte zu ändern:
Parkplatz am Pfarrhof ist ein privater Parkplatz (T. a. Fl.-Nr. 73), die Kennzeichnung als öffentlicher Parkplatz muss entfallen.
Gehwegflächen im Bereich der Alten Dorfstraße, auch wenn sich diese in Privateigentum befinden, sind noch als öffentliche Verkehrsflächen mitaufzunehmen.
Der Privatweg bei Bartling (zwischen den Fl.-Nrn. 140 und 142) ist noch als solcher darzustellen.
Der Weg südlich des Burgcafés (Fl.-Nr. T. a. 63) ist öffentlich, die Kennzeichnung als private Verkehrsfläche hat zu entfallen.
Für die noch nicht errichteten Garagen im Bebauungsplan ist ebenfalls ein Höhenschnitt festzusetzen.
In den Bebauungsplänen ist eine Diskrepanz zwischen Grundstücksgrößen und festgesetzten Grundflächen aufgefallen. Bspw. weisen Grundstücke mit fast identischen Grundstücksgrößen sehr unterschiedliche Grundflächen auf. Eine generelle Überprüfung der festgesetzten Grundflächen für alle Bebauungspläne wird für erforderlich gehalten.
Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt daraufhin dem Gemeinderat, die Aufstellung des qualifizierten Bebauungsplanes „Altes Dorf“ gemäß § 30 Abs. 1 BauGB für ein Teilgebiet des aufzuhebenden Bebauungsplanes „Freiweidach“ im Bereich der Alten Dorfstraße, der Burgstraße, der Festenfeldstraße, der Freiweidacher Straße, des Mühlbachweges und des Unteren Mühlfeldweges, das wie folgt umgrenzt ist, zu beschließen:
Im Norden durch bestehende Wohnbebauung, sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen,
im Süden durch landwirtschaftliche Flächen,
im Osten durch bestehende Wohnbebauung, sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen,
im Westen durch die Tiroler Achen und den Triebwerkskanal des E-Werkes Gränzmühle, sowie die Acheninsel.
Das Gebiet umfasst folgende Grundstücke:
Fl.-Nr. 4, T. a. 5, T. a. 5/1, 6, 7, 8, 9, T. a. 11, 12, 12/1, 14, T. a. 27, T. a. 27/1, 60, 61, 61/2, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 73, 74, 75/1, T. a. 128, 128/1, 128/8, T. a. 135/1, 136, 136/4, 136/7, 136/9, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 142/1, 142/2, 142/3, 143, 144, 144/1, 145, 146, 147, 147/2, 147/3, 148, 149, 150, 151, 152, 154, 154/1, 155, T. a. 156, T. a. 188/2, 283/2, 284, 284/1, 284/4, 284/5, 284/6, 285, 285/2, 285/3, T. a. 285/4, T. a. 286, 286/1, 286/2, 287, 287/1, 287/2, 288, 289, T. a. 290, T. a. 290/3, 747/1 und T. a. 747.
Die Umgrenzung dieses Gebietes ist im beiliegenden Entwurfsplan, der einen Bestandteil dieses Beschlusses bildet, dargestellt. Das Gebiet wird als Dorfgebiet (MD) festgesetzt.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Altes Dorf“ ist beabsichtigt, den aufzuhebenden Bebauungsplan „Freiweidach“ aus dem Jahr 1966, der nicht mehr geeignet ist adäquat, zeitgemäß, rechtssicher und damit zuverlässig die Bauleitplanung in diesem Bereich zu regeln, zu ersetzen, wobei dazu noch 3 weitere Bebauungspläne gleichzeitig aufgestellt werden.
Dem Bau- und Umweltausschuss wurde der Bebauungsplanentwurf der Huber-Planungs-GmbH, Rosenheim, in der Fassung vom 12.05.2017 vorgestellt und erläutert. Die vorgenannten vom Bau- und Umweltausschuss aufgeführten empfohlenen Änderungen und Einfügungen sind in einer neuerlichen Fassung noch einzuarbeiten. Daraufhin empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss dem Gemeinderat zu diesem überarbeiteten Entwurf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
