Dem Gemeinderat Marquartstein wurde die Änderung des Bebauungsplanes „Burgberg“ hinsichtlich der Zweckbestimmung des Sondergebietes „Altenheim“ auf dem Grundstück Fl.-Nr. 94 am Oberen Mühlfeldweg für die Unterbringung von Jugendwohngruppen der Katholischen Jugendfürsorge zu Sondergebiet „Altenheim/Jugendwohnheim“ in der Fassung vom 22.07.2024 zur Kenntnis gebracht.
Im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB wurden folgende Einwände vorgebracht:
23.09.2024:
Rechtsanwalt Christoph Wamsler, Traunstein, in Vertretung von Frau C. und Herrn M., Oberer Mühlfeldweg:
Sachverhalt:
Meine Mandanten sind gemeinsam Miteigentümer der Erdgeschosswohnung des auf dem Nachbargrundstück FI.-Nr. 95 befindlichen, im Jahr 1907 erbauten Wohngebäudes, die sie in einem nicht bewohnbaren Zustand Anfang des Jahres 2019 erworben und dann aufwendig saniert haben.
Meine Mandanten nutzen diese Eigentumswohnung seit ihrem Umzug aus München als Hauptwohnsitz. Die 10-jährige Tochter meiner Mandanten besucht derzeit die Grundschule in Marquartstein in der Burgstraße.
Das Grundstück FI.-Nr. 95, auf dem sich nur ein Gebäude befindet, nämlich das bereits im Jahr 1907 erbaute Wohngebäude mit der im Erdgeschoss gelegenen, von meinen Mandanten erworbenen Eigentumswohnung, hat eine Fläche von 1.504 m².
Dieses Grundstück ist sehr lang und schmal und verfügt über eine private Zufahrt, die vom Oberen Mühlfeldweg abzweigt und hangaufwärts mit relativ großer Steigung entlang der Grundstücksgrenze zum Grundstück FI.-Nr. 94 verläuft.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Burgberg" der Gemeinde Marquartstein, in dem unter anderem auch für dieses Grundstück ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt worden ist.
Unmittelbar angrenzend parallel zu dieser privaten Zufahrt verläuft abgegrenzt durch eine auf der Grundstücksgrenze befindliche Hecke ebenfalls entlang der Grundstücksgrenze auch die ebenfalls private Zufahrt zum Grundstück FI.-Nr. 94 und den darauf befindlichen Gebäuden.
Sowohl das Grundstück FI.-Nr. 95 als auch das von der geplanten Bebauungsplanänderung betroffene Grundstück FI.-Nr. 94 werden ausschließlich über den Oberen Mühlfeldweg erschlossen, bei dem es sich um eine Sackgasse handelt.
Das Grundstück FI.-Nr. 94 liegt am Ende der Sackgasse, entlang der eine Wohnbebauung vorhanden ist, die teilweise aus Wohngebäuden besteht, die bereits Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet worden sind, und teilweise auch aus in den letzten Jahrzehnten errichteten Neubauten. Diese Wohnbebauung besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern und mehreren Einfamilienhäusern, die teilweise auch in zweiter Reihe errichtet worden und über private Zufahrtstraßen erreichbar sind.
Auf dem Grundstück FI.-Nr. 94 befindet sich im westlichen Bereich am Oberen Mühlfeldweg ein privater Parkplatz und großer Carport mit begrünter Dachfläche. Direkt darüber steht eine alte, im Jahr 1905 erbaute Villa, in deren Erdgeschoss sich angrenzend an die begrünte Dachfläche ein Aufenthalts- und Speiseraum befinden.
Am oberen, östlichen Ende des Grundstücks FI.-Nr. 94 befindet sich ein sehr großes Gebäude mit vielen Balkonen, in dem sich die meisten Apartments des ehemaligen Altenheims befunden haben dürften.
In der Mitte befindet sich ein weiteres Gebäude mit Balkonen in Richtung Süden, Garagen und anderen Räumlichkeiten.
Zwischen dem großen Gebäude am östlichen Ende des Grundstücks und dem Gebäude in der Mitte besteht ein verglaster Verbindungstrakt. Diese gegenüber dem auf dem Grundstück FI.-Nr. 95 befindlichen Wohnhaus befindlichen Gebäude im östlichen Bereich des Grundstücks FI.-Nr. 94 werden von der Gemeinde Marquartstein als Neubau bezeichnet.
Der Abstand von den Gebäuden auf dem Grundstück FI.-Nr. 94 zu der Grundstücksgrenze auf der Höhe des auf des auf dem Grundstück FI.-Nr. 95 befindlichen Wohnhauses beträgt nur circa 3 m.
Das Grundstück FI.-Nr. 94 ist entlang der Grundstücksgrenzen massiv mit mehrstöckigen Gebäuden bebaut. Südlich des Grundstücks FI.-Nr. 94 musste aufgrund dieser dichten Bebauung, eine Ausgleichfläche angelegt werden.
In der Wohnung meiner Mandanten im Erdgeschoss ist es aufgrund dieser massiven Bebauung auf dem Nachbargrundstück relativ dunkel.
Ungefähr auf der Höhe des auf dem Grundstück FI.-Nr. 95 befindlichen Wohnhauses befindet sich die Feuerwehrfahrzufahrt, die auch als Wenderaum für anfahrende Autos verwendet wird.
Wegen der Hanglage ist damit zu rechnen, dass viele Nutzer bis zu diesem Wendeplatz mit dem Auto fahren werden.
Die einzige Zufahrt zum Oberen Mühlfeldweg erfolgt über die Burgstraße.
Die Burgstraße ist aufgrund der geringen Breite nur einspurig mit einer Verkehrsregelung "Vorrang vor dem Gegenverkehr" befahrbar (Vorrang Richtung hangaufwärts).
Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Eigentumswohnung durch meine Mandanten hat die Eigentümerin des Grundstücks FI.-Nr. 94 mit der Stilllegung des damals noch dort betriebenen Altenheims Haus Leopold begonnen. Seither ist der gesamte Gebäudekomplex nicht mehr genutzt worden und hat leer gestanden.
Der Beschluss zu der nun geplanten Änderung des Bebauungsplanes „Burgberg" hinsichtlich der Zweckbestimmung des Sondergebietes auf dem Grundstück FI.-Nr. 94 steht in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf des bisher durch das Pädagogische Zentrum genutzten Schlosses Niedernfels an einen privaten Investor, nachdem dadurch dort die Wohnräume für die heilpädagogischen Jugend-/Wohngruppen des Pädagogischen Zentrums wegfallen werden.
Anregungen und Einwendungen:
Der nun geplante Standort für die Unterbringung von 3 heilpädagogischen Jugend-Wohngruppen mit einer Stärke von jeweils 8-9 Jugendlichen in den Gebäuden eines ehemaligen Altenheims, der durch die geplante Änderung des Bebauungsplanes „Burgberg" hinsichtlich der Zweckbestimmung des Sondergebietes „Altenheim" ermöglicht werden soll, ist für diese nun geplante Nutzung aus mehreren Gründen ungeeignet.
Bei der bisherigen, bereits vor einigen Jahren von der Eigentümerin des Grundstücks FI.-Nr. 94 aufgegebenen Nutzung der vorhandenen Bausubstanz für ein Altenheim hat es sich um eine im Hinblick auf die unmittelbar angrenzende Wohnbebauung in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) gebietsverträgliche Nutzung gehandelt.
Von einer solchen gebietsverträglichen Nutzung ist bei der nun geplanten Nutzung zur Unterbringung von 3 heilpädagogischen Jugend-Wohngruppen mit einer Stärke von jeweils 8-9 Jugendlichen im Alter von 10-17 Jahren nicht mehr auszugehen.
Die derzeit vorhandene Bausubstanz erfüllt weder die baulichen noch die brandschutzrechtlichen Anforderungen, die an Gebäude zu stellen sind, in denen heilpädagogische Jugend-Wohngruppen untergebracht werden sollen.
In den maßgeblichen Richtlinien für heilpädagogische Tagesstätten, Heime und sonstige Einrichtungen für Kinder und Jugendliche und junge Volljährige mit Behinderung wird hierzu wörtlich folgendes ausgeführt:
„16.2 Gebäude, Raumstruktur und Raumausstattung
Die Gebäude, die dazugehörigen Anlagen, das Raumprogramm und die Ausstattung der Einrichtung müssen baulich und funktional so beschaffen sein, dass sie den individuellen und behinderungsspezifischen Bedarfen der Kinder, Jugendlichen und jungen Volljährigen und der Zweckbestimmung auf Grundlage der fachlichen Konzeption entsprechen. Die Bestimmungen für barrierefreies Bauen und ausreichende Abstellflächen für Heil- und Hilfsmittel sind zu berücksichtigen. Für Spiel und Sport sind ausreichende Freiflächen im Außenbereich zu schaffen oder müssen zugänglich sein. Eine zeitgemäße Medienausstattung einschließlich Internetanschluss ist zu gewährleisten.
16.3 Heilpädagogische Heime
Die Räume für eine Gruppe sind als eigenständige Wohneinheit so zu gestalten, dass sie den Wohn-, Freizeit-, Ernährungs-, Schlaf- und Hygienebedürfnissen der dort lebenden Personen entsprechen. Entsprechend der fachlichen Konzeption ist eine ausreichende Zahl geeigneter Einzelzimmer vorzuhalten. Mehrbettzimmer sind in der Regel mit nicht mehr als zwei Kindern, Jugendlichen und jungen Volljährigen zu belegen, ab Schulalter nur von einem Geschlecht. Als Orientierungshilfe für die Erstellung eines Raumprogramms wird auf die jeweils geltenden Richtlinien für die Investitionsförderung von Einrichtungen für Kinder, Jugendliche und junge Volljährige mit Behinderung hingewiesen.“
Auch den eindeutigen Vorgaben in den oben zitierten Richtlinien, wonach bereits bei der Planung von Einrichtungen für eine bestmögliche Teilhabe der betreuten Kinder, Jugendlichen und jungen Volljährigen in das bestehende Gemeinwesen Sorge getragen werden soll, wird der nun geplante Standort für die Unterbringung von drei betreuten heilpädagogischen Wohngruppen nicht gerecht.
Nachdem es sich nach derzeitigem Kenntnisstand angesichts eines geplanten Neubaus eines dafür geeigneten Gebäudes auf dem Gelände des pädagogischen Zentrums Schloss Niedernfels bei dieser geplanten Nutzung der Gebäude auf dem Grundstück FI.-Nr. 95 nur um eine zeitlich befristete Übergangslösung handeln soll, stellt sich auch die Frage, ob es für die Eigentümerin des Grundstücks wirtschaftlich sinnvoll und zielführend ist, entsprechende Investitionen zu tätigen.
Die aufgrund der bereits vorhandenen, massiven Bebauung des Grundstücks FI.-Nr. 95 so gut wie nicht vorhandenen Freiflächen reichen nicht aus, um den betreuten Kindern und Jugendlichen ausreichend Raum und Gelegenheit zu geben, sich bei Bedarf auch im Freien aufzuhalten und zu beschäftigen, insbesondere die nach den oben zitierten Richtlinien erforderlichen ausreichenden Freiflächen im Außenbereich für Spiel und Sport zu schaffen, die auch zugänglich sein müssen.'
Üblicherweise findet deshalb auch die Unterbringung von mehreren heilpädagogischen Wohngruppen auf größeren Grundstücken mit einem Campus-Charakter statt, so wie dies bislang auch auf dem Gelände des Pädagogischen Zentrums Schloss Niedernfels der Fall gewesen ist.
Es fehlt auch an einer ausreichenden verkehrstechnischen Erschließung des Grundstücks FI.-Nr. 95 für eine entsprechende Nutzung.
Die einzige Zufahrtsmöglichkeit besteht über die durch den bereits jetzt vorhandenen Verkehr zeitweise überlastete Burgstraße, die aufgrund ihres Ausbauzustands keinen Begegnungsverkehr ermöglicht.
Bei der nun nach entsprechenden Umbaumaßnahmen geplanten künftigen Nutzung ist mit einem erheblichen zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen (An- und Abfahrt der Beschäftigten, Transport der Kinder und Jugendlichen, Lieferverkehr etc.).
Die geplante Änderung der Nutzung wird deshalb auch Auswirkungen auf die Sicherheit der Kinder und Jugendlichen haben.
Die in den heilpädagogischen Jugend-Wohngruppen zu betreuenden Kindern und Jugendlichen sollen die mehr als 3 km entfernte Schule im Pädagogischen Zentrum Schloss Niedernfels oder aber die nächstgelegene Mittelschule in Grassau besuchen.
Bereits jetzt haben die Kinder vom Oberen Mühlfeldweg Schwierigkeiten, die Burgstraße vor Schulbeginn zwischen 7:30 und 8:00 Uhr zu überqueren, da nicht nur Schulbusse die Burgstraße befahren, sondern auch viele Eltern, die ihre Kinder zur Schule bringen und den an der Burgstraße/dem oberen Mühlfeldweg gelegenen Parkplatz nutzen.
Diese bereits jetzt problematischen Zustände werden sich durch die nun geplante Nutzung des Grundstücks FI.-Nr. 94 noch erheblich verschärfen.
Ein zur Lösung dieser Problematik erforderliches Verkehrskonzept ist offensichtlich bislang noch nicht erstellt worden, geschweige denn ein zur Vorbereitung eines solchen Verkehrskonzeptes erforderliches Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben worden.
Eine Auseinandersetzung mit der Erschließungs- und Verkehrsproblematik hat offenbar bisher ebenso wenig stattgefunden, wie eine Befassung und Auseinandersetzung der daraus für die unmittelbaren Nachbarn und Anlieger resultierenden immissionsschutzrechtliche Problematik.
Die geplante Änderung des Bebauungsplans „Burgberg" verstößt aus den oben aufgeführten Gründen gegen das der Bauleitplanung innewohnende Gebot der Konfliktbewältigung.
Angesichts der oben aufgeführten, durch den nun vorliegenden Entwurf zur Änderung des Bebauungsplanes „Burgberg" nicht geprüften geschweige denn gelösten Konflikte bestehen auch erhebliche Bedenken hinsichtlich der rechtlichen Zulässigkeit einer vereinfachten Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB.
Ich werde meinen Mandanten deshalb empfehlen, die Rechtmäßigkeit dieser Bebauungsplanänderung im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof München prüfen zu lassen, sollte die Bebauungsplanänderung gemäß dem nun vorliegenden Entwurf unverändert in Kraft treten.
Abwägung:
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass in dem vorliegenden Schreiben die Fl.-Nr. 94 und 95 zum Teil vertauscht bzw. verwechselt werden. Ferner wird im Sachverhalt der Grenzabstand des Gebäudes auf der Fl.-Nr. 94 gegenüber dem Gebäude auf der Fl.-Nr. 95 mit circa 3 m angegeben; es sind richtigerweise 4,17 m.
Gemäß den Ausführungen hinsichtlich der Gebietsverträglichkeit, dass die Nutzung für 3 heilpädagogische Jugendwohngruppen mit je 6 – 9 Kindern (also insgesamt zwischen 18 und 27 Kindern) samt Verwaltungs- und Betreuungspersonal im Gegensatz zur Nutzung als Seniorenheim in dem bis zu 45 Senioren gelebt haben, plus deutlich umfangreicherem Betreuungs- und Versorgungspersonal (umfangreiches medizinisches Personal wie Krankenschwestern, Ärzte und Betreuungspersonal, höherer Stand an Reinigungs-, Verwaltungs- und Küchenpersonal, ausgeprägte Einzelfahrdienste, Notarzteinsatzfahrten, höherer Lieferverkehr) nicht gebietsverträglich sei, ist nicht nachvollziehbar, zumal hierzu auch keine Begründung geliefert wird.
Es wird weiter ausgeführt, dass die derzeit vorhandene Bausubstanz weder den baulichen noch den brandschutzrechtlichen Anforderungen entspräche, die an Gebäude zu stellen seien, in denen heilpädagogische Jugend-Wohngruppen untergebracht werden sollen. Was die baulichen Anforderungen betrifft, hat sich die fachlich prädestiniertere Heimaufsicht positiv geäußert und die Räumlichkeiten für geeignet erachtet. Das erforderliche Brandschutzgutachten wird laut Katholischer Jugendfürsorge derzeit erstellt und die erforderlichen Maßnahmen im Anschluss zielgerichtet umgesetzt.
Inwieweit die entsprechenden Investitionen für diese zeitlich befristete Einrichtung dieser heilpädagogischen Jugendwohngruppen auch für die Eigentümerin des Grundstückes wirtschaftlich sinnvoll und zielführend sind, ist baurechtlich nicht relevant.
Weiters wird angeführt, dass die angeblich so gut wie nicht vorhandenen Freiflächen für die zu betreuenden Kinder und Jugendlichen nicht ausreichen würden und bezieht sich auf die bereits zitierte Richtlinie. In dieser Richtlinie heißt es dabei, dass für Spiel und Sport ausreichende Freiflächen im Außenbereich zu schaffen oder zugänglich sein müssen. Das Grundstück Fl.-Nr. 94 weist einerseits Grün- und Freiflächen von rund 1200 m² auf, die mehr oder weniger hierfür genutzt werden können (die südlich angrenzende Ausgleichsfläche ist selbstverständlich nicht mitgerechnet). Andererseits sind aber auch die örtlichen Sportstätten, Skaterplatz, Spielplatz frei zugänglich; nicht zuletzt verfügt die Katholische Jugendfürsorge am Pädagogischen Zentrum Schloss Niedernfels selbst über umfangreiche Sportstätten für die Kinder und Jugendlichen. Die unterschiedlichen Entfernungen dürften dabei keine Rolle spielen, da sie sich innerhalb des Ortes befinden, Kinder und Jugendliche eh gern unterwegs sind und somit auch vom gesundheitlichen Aspekt mehr als zuträglich sind.
Als nächstes wird eine nicht ausreichende verkehrstechnische Erschließung für eine entsprechende Nutzung ins Feld geführt. Wie schon eingangs in der Abwägung dargelegt, war die Nutzung als Altenheim deutlich höher, auch was die Verkehrsfrequenz durch Mitarbeiter, Betreuungspersonal von Außen, Ärztebesuche, Rettungsdienst, ambulante Physiotherapeuten, Fahrerdienste und Lieferverkehr betrifft. Es gab keinerlei Probleme, sodass diese Argumentation wiederum ins Leere läuft. Dass bei der geplanten Änderung der Nutzung es Auswirkungen auf die Sicherheit der Kinder und Jugendlichen haben würde, ist in keiner Weise nachzuvollziehen. Auch unverständlich in diesem Zusammenhang erscheint die Aussage, dass Schwierigkeiten beim Überqueren der Burgstraße bereits jetzt zu ‚problematischen Zustände‘ geführt hätten. Die Burgstraße ist eine verkehrsrechtlich angeordnete Temp-30-Zone. Bei der letzten Überwachung des fließenden Verkehrs in diesem Bereich (die ausdrücklich als repräsentativ gelten darf) zwischen 6.30 Uhr und 10.30 Uhr gab es ein Fahrzeugaufkommen von 22 Fahrzeugen pro Stunde (!) mit einer durchschnittlichen Geschwindigkeit von 20 km/h. Von den insgesamt 88 Fahrzeugen gab es 2 Verstöße (2%) mit bis zu 10 km/h an Überschreitungen. Sicherlich mag es in der Früh vor Schulbeginn zu kurzen Stoßzeiten kommen, aber es gab diesbezüglich noch keinerlei Beschwerden weder von Seiten der Eltern noch von Seiten der Lehrerschaft. Ein hier angemahntes erforderliches Verkehrsgutachten zur Lösung dieser Problematik bedarf keiner Erwiderung, angesichts der vorgenannten Zahlen. Hinzu kommt die Äußerung des Herrn Cramme von der Katholischen Jugendfürsorge im Rahmen einer diesbezüglichen öffentlichen Informationsveranstaltung am 24.09.2024, dass kein gesonderter Transport der Schüler vom Burgberg geplant ist; die Schüler werden vom Burgberg zum Rathaus zu Fuß gehen und den schon bisher dort haltenden Schulbus nutzen.
Ferner wird aus den angeführten ‚Gründen‘ ausgeführt, dass die Änderung des Bebauungsplanes „Burgberg“ gegen das der Bauleitplanung innewohnende Gebot der Konfliktbewältigung verstoße. Die vorgenannten umfangreichen Gegendarstellungen und Richtigstellungen führen auch diesen Argumentationspunkt ad absurdum.
Zuletzt bestünden auch erhebliche Bedenken hinsichtlich der rechtlichen Zulässigkeit einer vereinfachten Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB. Bezüglich der Verfahrenswahl haben wir uns im Vorfeld bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde beraten lassen, die uns dieses Verfahren schließlich empfohlen hat.
Hinsichtlich einem Normenkontrollverfahren sieht sich die Gemeinde deshalb auf rechtlich sicherer Seite.
23.09.2024:
Eheleute L.; Oberer Mühlfeldweg:
Sachverhalt:
Niedernfels:
Die Räume des denkmalgeschützten Schlosses Niedernfels aus dem Jahr 1568 und dem Anbau aus dem Jahr 1808 sind angeblich nicht mehr für die Unterbringung der Schüler geeignet. Daher wird ein Neubau für schulische Nebeneinrichtungen wie Schulküche, Hort und Wohngruppen geplant. Das Schloss soll anschließend als Wohnraum genutzt werden. Eine Sanierung der bestehenden Räume wird als nicht wirtschaftlich erachtet. Laut einem Zeitungsartikel in der Chiemgauzeitung sollen die Gebäude Salesianum und Josefsheim durch einen Neubau in Holzkonstruktion mit Tiefgarage ersetzt und das Schloss für Wohnzwecke umgebaut werden. Insgesamt sollen 45 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 85 m² entstehen.
Burgberg Flurstück Fl.-Nr. 94:
Geplant ist die Unterbringung von drei heilpädagogischen Jugendgruppen mit insgesamt ca. 30 Jugendlichen. Es werden Therapieräume, Verwaltungsräume und Versorgungsräume benötigt. Zudem sollen 16 Angestellte auf dem Gelände arbeiten.
Unsere Bedenken:
Mit dem Beschluss des Gemeinderates vom 22. Juli zur Änderung des Bebauungsplanes Fl.-Nr. 94 wurde eine wichtige Hürde für den Verkauf des Schlosses aus dem Weg geräumt. Beschlossen wurde damit auch, dass eine bewährte pädagogische Einrichtung, auf zwei entlegene Punkte des Ortes Marquartstein aufgeteilt werden soll. Die Entfernung zwischen dem Oberen Mühlfeldweg 10 und der Schule in Niedernfels beträgt über 3 Kilometer.
Verkehr:
Es ist fragwürdig, eine solche Einrichtung in einem Wohngebiet mit bereits prekärer Verkehrslage zu betreiben. Die im unteren Teil einspurige Burgstraße ist die einzige Zufahrt zum Oberen Mühlfeldweg und bereits stark frequentiert. Der Oberer Mühlfeldweg verfügt über keinen Bürgersteig und ist für höheres Verkehrsaufkommen nicht geeignet. Eine Nutzung durch Jugendgruppen und die Verwaltung wir zu erhöhtem Verkehrsaufkommen zu Stoßzeiten führen, was sich mit dem Kindertransport zur Grundschule und den beruflich bedingten Stoßzeiten der Anlieger überschneiden wird.
Aufenthaltsflächen für die untergebrachten Jugendlichen:
Die Unterbringung der ca. 30 Jugendlichen sowie des Verwaltungs- und Betreuungspersonals mag in diesem Gebäude möglich sein, jedoch wird es an geeigneten Außenflächen für die Jugendlichen mangeln. Wo sollen diese sich in ihrer Freizeit aufhalten? Auf der Straße im Oberen Mühlfeldweg?
Sicherheit:
Nach den uns vorliegenden Informationen werden in den Wohngruppen des Gebäudes „schwierige Heranwachsende“ untergebracht. Wir zitieren hier Herrn Cramme (https://www.kjf-muenchen.de/leitungswechsel---mit-aufbruchsstimmung-in-herausfordernde-zeiten.html). Was bedeutet das für das Zusammenleben in der Nachbarschaft und vor allem für unsere Kinder? Wir befürchten, dass es zu Eskalationen, Störungen und einer Beeinträchtigung der Sicherheitslage in unserem Wohnviertel kommt.
Zusammenfassung und Stellungnahme:
Wir verstehen den sozialen Bedarf, aber eine unbefristete Änderung der Zweckbestimmung für Fl.-Nr. 94 sehen wir aus folgenden Gründen kritisch:
- Verkehrssituation: Die Burgstraße und der Oberer Mühlfeldweg sind für das zusätzliche Verkehrsaufkommen nicht geeignet. Eine Lösung sehen wir nur im Bau einer Zufahrtsstraße auf der Südseite des Geländes, kommend von der alten Dorfstraße.
- Mangel an Außenaufenthaltsflächen: Für die untergebrachten Jugendlichen fehlen geeignete Außenflächen. Wo sollen diese sich in ihrer Freizeit aufhalten? Hier ist für uns kein tragfähiges Konzept ersichtlich.
- Sicherheit: Laut Herrn Cramme, wir zitieren, handelt es sich bei den ca. 30 Bewohner der Wohngruppen um Jugendlichen die die „sozialen Sprachregeln“ nicht gelernt haben. Es fällt uns schwer, hier davon auszugehen, dass dies keine Auswirkungen auf den sozialen Frieden in unserm Wohngebiet hat.
Wir möchte zudem klar äußern, dass die Zerteilung einer pädagogischen Einrichtung/Einheit auf zwei Standorte an den entgegengesetzten Enden von Marquartstein mit dem Ziel, Wohnungen auf dem ehemaligen Schulgelände zu verkaufen, einen Beigeschmack hat. Warum wird die bestehende Einheit zerteilt, um dann dort Wohnungen zu bauen? Warum werden in diesem Kontext Kinder aus problematischen Verhältnissen an einen anderen Ort ausgelagert?
Hier scheinen sich kommerzielle Interessen zu Lasten der Anwohner im Oberen Mühlfeldweg durchzusetzen.
Abwägung:
Hinsichtlich der angeführten sogenannten „prekären Verkehrslage“ sei zunächst darauf hingewiesen, dass die Nutzung für 3 heilpädagogische Jugendwohngruppen mit je 6 – 9 Kindern (also insgesamt zwischen 18 und 27 Kindern) samt Verwaltungs- und Betreuungspersonal (16 Personen) im Gegensatz zur Nutzung als Seniorenheim in dem bis zu 45 Senioren gelebt haben, plus deutlich höherem Betreuungs- und Versorgungspersonal (umfangreiches medizinisches Personal wie Krankenschwestern, Ärzte und Betreuungspersonal, höherer Stand an Reinigungs-, Verwaltungs- und Küchenpersonal, ausgeprägte Einzelfahrdienste, Notarzteinsatzfahrten, höherer Lieferverkehr) eine deutlich niedrigere Verkehrsfrequenz mit sich bringt, als bislang. Verkehrstechnisch gab es beim Betrieb des Altenheimes übrigens keinerlei Probleme. Ein zusätzliches Verkehrsaufkommen wird es also nicht geben.
Darüber hinaus sei darauf hingewiesen, dass für die Burgstraße eine verkehrsrechtliche Temp-30-Zone angeordnet ist. Bei der letzten Überwachung des fließenden Verkehrs in diesem Bereich (die ausdrücklich als repräsentativ gelten darf) zwischen 6.30 Uhr und 10.30 Uhr gab es ein Fahrzeugaufkommen von 22 Fahrzeugen pro Stunde (!) mit einer durchschnittlichen Geschwindigkeit von 20 km/h. Von den insgesamt 88 Fahrzeugen gab es 2 Verstöße (2%) mit bis zu 10 km/h an Überschreitungen. Sicherlich mag es in der Früh vor Schulbeginn der Grundschule zu kurzen Stoßzeiten kommen, aber es gab diesbezüglich noch keinerlei Beschwerden weder von Seiten der Eltern noch von Seiten der Lehrerschaft. Die angeführte starke Frequentierung läuft damit auch ins Leere und bedarf keiner weiteren Erwiderung. Hinzu kommt die Äußerung des Herrn Cramme von der Katholischen Jugendfürsorge im Rahmen einer diesbezüglichen öffentlichen Informationsveranstaltung am 24.09.2024, dass kein gesonderter Transport der Schüler vom Burgberg geplant ist; die Schüler werden vom Burgberg zum Rathaus zu Fuß gehen und den schon bisher dort haltenden Schulbus nutzen.
Ferner wird der Mangel an Außenaufenthaltsflächen für die Jugendlichen angeführt. Das Grundstück Fl.-Nr. 94 weist einerseits Grün- und Freiflächen von rund 1200 m² auf, die mehr oder weniger hierfür genutzt werden können (die südlich angrenzende Ausgleichsfläche ist selbstverständlich nicht mitgerechnet). Andererseits sind aber auch die örtlichen Sportstätten, Skaterplatz, Spielplatz frei zugänglich; nicht zuletzt verfügt die Katholische Jugendfürsorge am Pädagogischen Zentrum Schloss Niedernfels selbst über umfangreiche Sportstätten für die Kinder und Jugendlichen. Die unterschiedlichen Entfernungen dürften dabei keine Rolle spielen, da sie sich innerhalb des Ortes befinden, Kinder und Jugendliche eh gern unterwegs sind und somit auch vom gesundheitlichen Aspekt mehr als zuträglich sind.
Zuletzt werden die Unterbringung und Betreuung der Jugendlichen unter dem Aspekt der Sicherheit gesehen, sprich, dass Gefahren von den Jugendlichen ausgehen könnten, sowie diese Jugendlichen die „sozialen Sprachregeln“ nicht gelernt hätten, sodass insgesamt der soziale Frieden in den umliegenden Wohngebieten damit gestört werden könnte. Hier ist auf die pädagogisch verantwortungsvolle Einflussnahme und Betreuung durch die Mitarbeiter dieser heilpädagogischen Jugendwohngruppen zu verweisen. Schließlich sei auch noch auf die Heimaufsicht verwiesen, die diesen Standort eingehend geprüft und für geeignet erachtet.
Die Anmerkungen hinsichtlich angedeuteter kommerzieller Interessen bleiben bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung außer Acht und bedürfen keiner Erwiderung.
Im Rahmen der Vorabbeteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde von nachfolgenden Behörden keine Einwände vorgebracht:
- 30.07.2024: Landratsamt Traunstein, Gewerbe- und Gesundheitswesen, Heimaufsicht.
- 07.08.2024: Landratsamt Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde.
- 16.08.2024: Landratsamt Traunstein, Infektionsschutz, Hygiene und Medizinaufsicht.
- 20.08.2024: Landratsamt Traunstein, Immissionsschutz.
Da im Rahmen dieser Abwägung keinerlei ernstzunehmende Argumente für eine bauplanungsrechtliche Korrektur der Planung angeführt werden, hält der Gemeinderat an der bisherigen Änderungsplanung unverändert fest.
Der Gemeinderat billigt daraufhin aufgrund der § 9 und 10 des Baugesetzbuches die vom Bauamt der Verwaltungsgemeinschaft Marquartstein gefertigte Änderungsplanung in der Fassung vom 22.07.2024 samt Begründung.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.
