Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich, der nach dem Willen des Gesetzgebers grundsätzlich von einer Bebauung frei zu halten ist. Ferner befindet sich das Grundstück im Geltungsbereich des Rahmenplanes für das Seeufer, der allerdings für Garagen keine Gestaltungsempfehlungen vorsieht. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als private Grünfläche mit dichtem Baumbestand dargestellt.
Auf das beiliegende Erläuterungsschreiben des Antragstellers vom 07.08.2019 wird verwiesen. Daraus sind die geplanten Baumaßnahmen im Detail zu entnehmen. Im Wesentlichen sind dies:
- Erweiterung des Bestandsgebäudes im Untergeschoss (ostseitig)
- Errichtung eines Treppenhauses mit einem innenliegenden Personenaufzug (ostseitig)
- Errichtung eines Gäste-/Arbeitszimmers im Dachgeschoss
- Erweiterung des Bestandsgebäudes im Unter- und Erdgeschoss (nordseitig)
- Errichtung einer Garage mit Lager- und Müllraum (10,44 bzw. 12,69 m x 11,50 m) an der Seeleitn als Ersatzbau
- Bergmännische Errichtung eines unterirdischen Verbindungsgangs (ca. 26 m lang) zwischen Garage und Wohnhaus
- Bergmännische Errichtung eines Liftschachts (ca. 14 m tief)
Als sonstiges Vorhaben ist unter Umständen die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen zulässig (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB). Voraussetzung hierfür ist u. a., dass die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist. Bei den geplanten Umbaumaßnahmen zur Erweiterung des Bestandsgebäudes sind die Gestaltungsempfehlungen aus der Rahmenplanung für das Seeufer nach Möglichkeit zu berücksichtigen.
Im Jahr 2010 wurde zu einem Ersatzbau für die bestehende Doppelgarage Nahe der nordöstlichen Gebäudeecke die Baugenehmigung erteilt, die jedoch bisher nicht realisiert wurde. Antragsteller war der Voreigentümer des Grundstücks.
Nach Überprüfung durch die Bauverwaltung wurde ein beinahe inhaltsgleicher Antrag auf Baugenehmigung aus dem Jahr 2013 vom Antragsteller seinerzeit zurückgenommen.
Das Vorhaben ist aus Sicht der Verwaltung weiterhin nicht außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB. Die Belange „Natur- und Landschaftsschutz“ und „natürliche Eigenart der Landschaft“ werden durch das Vorhaben tangiert (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Da das Vorhaben zudem die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, sind nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB öffentliche Belange mehrfach beeinträchtigt.
Im Übrigen wäre, bei – rechtswidriger – Zulassung des Vorhabens, die Bezugsfallwirkung enorm.
Aus Sicht der Verwaltung ist davon auszugehen, dass insbesondere durch die geplante Errichtung der unterirdischen Garage samt Tunnel zum Wohnhaus öffentliche Belange berührt sind. Hierzu müssen die naturschutzfachlichen Belange geprüft und mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt werden. Noch liegen der Verwaltung keinerlei Unterlagen bzw. Aussagen hierzu vor.
Die gesicherte Erschließung im Hinblick auf das Niederschlagswasser ist derzeit noch nicht nachgewiesen. Es liegt kein positiver Sickertest vor. Die planungsrechtliche wegemäßige Erschließung ist weiterhin über die Seeleitn gesichert. Ggf. ist in einem späteren Baugenehmigungsverfahren ein Stellplatznachweis vorzulegen.
