Stellungnahme zur 4. Änderung des Flächennutzungsplans für das Gebiet ,,Kitzberger Feld II"
Stellungnahme zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30 "Kitzberger Feld II"
Nandlstadt, 06.04.2025
Sehr geehrter Marktgemeinderäte, sehr geehrter Herr Pichlmaier,
hiermit will ich als Bürger der Marktgemeinde Nandlstadt meine Stellungnahme zum Bauleitverfahren „Kitzberger Feld II" gem. § 3 BauGB abgeben.
Ich spreche mich entschieden gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplans für das Kitzberger Feld II und das parallellaufenden Bebauungsplans Nr. 30 „Kitzberger Feld II" aus und damit gegen das in der Form geplante Fachmarktzentrum (FMZ).
Auf den nachfolgenden Seiten will ich die Argumente vorbringen, die für das FMZ sprechen aber vor allem auch, welche die gegen das FMZ sprechen. Damit die Punkte in einem Zusammenhang mit Nandlstadt gebracht werden können will ich ein extra Kapitel der Identität von Nandlstadt widmen und weshalb es wichtig ist manche Grundsatzdiskussionen öfters zu führen. Ich habe doch einiges an Zeit in die Stellungnahme investiert, würde mir also wünschen, dass Sie das honorieren, indem Sie die Stellungnahmen intensiv durchlesen und damit idealerweise den ein oder anderen Aspekt in Ihre bevorstehende Entscheidung zum Beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans einfließen lassen.
INHALT
Fachmarktzentrum -Welche Geschäfte sollen kommen? 3
Drogeriemarkt 4
Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt 4
Supermärkte 6
Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch? 6
Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ: 8
Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf 10
Versorgung mit Bäckereien und Cafes in Nandlstadt 11
Apothekenstandort -Stärkung des Ortskerns 12
Flächenversiegelung 13
Gewerbesteuereinnahmen 13
Schaffung von Arbeitsplätzen 14
Zusammenfassung 15
ISEK 15
Identität von Nandlstadt 16
Empfehlung für Nandlstadt 17
Schlusswort 18
FACHMARKTZENTRUM - WELCHE GESCHÄFTE SOLLEN KOMMEN?
Im sonstigen Sondergebiet (SO) nach 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke", welches in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung in die Teilgebiete SO 1, SO 2 und SO 3 gegliedert ist, sind folgende Nutzungen zulässig:
Supermärkte:
Im Sondergebietsteil 1 (SO 1) ist ein Lebensmitteldiscounter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.200 m2 zulässig.
Im Sondergebietsteil 3 (SO 3) ist ein Lebensmittelvollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 1.300 m2 zulässig. Ebenso zulässig ist ein Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 500 m2 (räumlich abgetrennt vom Lebensmittelvollsortimenter).
Drogerie:
Im Sondergebietsteil 2 (SO 2) ist ein Drogeriefachmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 800 m2 zulässig.
Backshop, Cafe und Imbiss:
Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2 ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2
Apotheke:
Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.
In den Nächsten Kapiteln soll der Bedarf der jeweiligen Geschäfte ermittelt werden. (Quelle: ChatGPT)
DROGERIEMARKT
Bedarf und Auswirkungen eines Drogeriemarkts in Nandlstadt
Ausgangslage
Nandlstadt verfügt aktuell über zwei Lebensmittelmärkte (Discounter + Vollsortimenter), jedoch über keinen eigenen Drogeriemarkt. Die nächsten Filialen befinden sich in Moosburg (~13 km) und Freising (~20 km). Es wird diskutiert, ob die Ansiedlung eines Drogeriemarkts (z. B. dm, Rossmann) sinnvoll und wirtschaftlich tragfähig ist.
Argumente für einen Drogeriemarkt
1. Nahversorgung für alle Bevölkerungsgruppen
o Senioren, Eltern mit kleinen Kindern und Menschen ohne Auto profitieren von einem fußläufig oder lokal erreichbaren Drogeriemarkt.
o Der tägliche Bedarf an Hygiene-, Pflege- und Haushaltsartikeln ist regelmäßig- aber nicht zwingend an Pendelwege gekoppelt.
2. Stärkung der regionalen Kaufkraftbindung
o Ein attraktives Drogerieangebot verhindert, dass Kaufkraft in umliegende Städte abwandert.
o Ein neuer Markt kann zusätzliche Kunden aus dem Umland anziehen (z.B. Attenkirchen, Au i. d. Hallertau, Hörgertshausen).
o Davon profitieren auch bestehende Geschäfte, Supermärkte, Bäcker, etc. positive Synergieeffekte.
3. Impulse für ein Fachmarktzentrum
o Ein Drogeriemarktfungiert als Magnet und erhöht die Attraktivität eines möglichen Nahversorgungsstandorts.
4. Verändertes Konsumverhalten
o Zunehmender Wunsch nach regionalem, kompaktem Einkaufen (,,alles an einem Ort").
o Auch durch Homeoffice sinken tägliche Pendlerzahlen - lokale Angebote werden wieder wichtiger.
Argumente gegen einen Drogeriemarkt
1. Pendelverhalten deckt Teil des Bedarfs ab
o Viele Einwohner erledigen Einkäufe bei der Fahrt zur Arbeit in Moosburg oder Freising.
o Dadurch ist der akute Bedarf möglicherweise geringer als auf dem Papier erscheint.
2. Gefahr der Verdrängung ortsansässiger Betriebe
o Ein neues Fachmarktzentrum am Ortsrand könnte zu Umsatzverlusten für Bäcker, Metzger oder kleinere Läden im Ortskern führen.
o Dies birgt die Gefahr von Leerstand und einer Verödung des Zentrums.
3. Wirtschaftliches Risiko
o Die Einwohnerzahl liegt mit rund 5.600 an der Untergrenze für eigenständige Drogerie-Filialen.
o Ein wirtschaftlich nachhaltiger Betrieb ist nur bei entsprechendem Einzugsgebiet und Kundenaufkommen gegeben.
4. Städtebauliche Auswirkungen
o Eine weitere Zersiedelung und Verlagerung von Infrastruktur an den Ortsrand steht im Konflikt mit modernen Planungszielen wie ,,Innenentwicklung vor Außenentwicklung".
o Wichtig ist eine sorgfältige Standortwahl und Anbindung an bestehende Strukturen.
Zusammenfassung
Die Errichtung eines Drogeriemarkts in Nandlstadt birgt sowohl Chancen als auch Risiken.
Sie kann die Nahversorgungverbessern, die lokale Wirtschaft stärken und eine
attraktive Einkaufsmöglichkeit für das Umland schaffen.
Gleichzeitig sind mögliche Verdrängungseffekte auf den Ortskern, die Auswirkungen auf die Verkehrslage sowie die tatsächliche Wirtschaftlichkeit sorgfältig zu prüfen.
Ein verträgliches Konzept sollte auf Einbindung bestehender Anbieter, gute Anbindung an das Ortszentrum und ein abgestimmtes Gesamtkonzept zur Nahversorgung setzen.
SUPERMÄRKTE
Wieviel Supermärkte braucht Nandlstadt?
Die Marktgemeinde Nandlstadt verzeichnete zum 31. Dezember 2022 eine Einwohnerzahl von 5.587 Personen.
Einwohnerzahl und Supermarktgröße:
Es gelten folgende Richtwerte für die Rentabilität von Supermärkten:
• Kleiner Supermarkt (z. B. Nahkauf): ab ca. 2.000-3.000 Einwohner
• Vollsortiment-Supermarkt (z.B. Edeka, Rewe): ab ca. 4.000-5.000 Einwohner
• Discounter (z.B. Aldi, Lidl): ab ca. 6.000-8.000 Einwohner Mit über 5.500 Einwohnern liegt Nandlstadt im Bereich, in dem ein Vollsortiment-Supermarkt wirtschaftlich betrieben werden kann.
Aktuelle Versorgung in Nandlstadt:
• Einen Discounter (Penny)
• Einen Vollsortimenter (Rewe)
Das bedeutet: Die Grundversorgung ist gesichert, und ein großer Teil der lokalen Kaufkraft ist bereits gebunden.
Rentabilität eines weiteren Supermarkts - realistisch?
Pro:
• Ergänzendes Sortiment: Wenn der neue Markt eine Nische besetzt (z.B. Bio, regional, vegan, Feinkost), könnte er sich als Ergänzung und nicht als Konkurrenz etablieren.
Bewertung: Nicht gegeben. EDEKA und ALDI bieten ein ähnliches Sortiment an.
• Zuzug & Wachstum: Sollte die Region wachsen (z.B. durch Neubaugebiete oder Zuzug), steigt auch die Nachfrage.
Bewertung: Momentan keine größeren Baugebiete ausgewiesen. Aufgrund des demographischen Wandels ist mit einer Stagnation zu rechnen. Siehe Kapitel „Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf"
• Einzugsgebiet: Wenn viele umliegende Dörfer keine eigene Versorgung haben, könnte das neue Angebot Kunden aus dem Umland anziehen.
Bewertung:
■ Attenkirchen: Kauft in Zolling, da Zolling den Standortvorteil hat, dass es an der B301 liegt.
■ Au: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Eigener Discounter (Netto)
■ Hörgertshausen: Kauft in Mauern, da Mauern den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt hat.
■ Mauern: Eigener Vollsortimenter (EDEKA), Discounter in Moosburg hat den Standortvorteil gegenüber Nandlstadt
■ Zolling: Eigener Vollsortimenter (REWE), Eigener Discounter (Aldi)
• Standortvorteil: Günstige Lage mit guter Erreichbarkeit und Parkplätzen kann neue Kunden gewinnen.
Bewertung: Nandlstadt liegt nicht an einer Bundesstrasse oder Durchgangsstraße. Orte wie Zolling, Mauern, Moosburg oder Mainburg haben hier einen deutlichen Standortvorteil.
Contra:
• Begrenzte Kaufkraft: Bei ~5.500 Einwohnern ist das Kaufkraftpotenzial begrenzt. Drei Supermärkte wären für die Gemeinde vermutlich überdimensioniert.
• Kannibalisierung: Der neue Markt würde vermutlich Kunden von den bestehenden abziehen, was zu Umsatzverlusten führen kann - besonders beim Vollsortimenter im Ortskern.
• Verdrängungseffekt: Bei stagnierender Bevölkerungszahl und ohne klares Zusatzangebot könnte ein bestehender Markt in der Folge schließen müssen.
Bewertung von zwei neuen Supermärkten im FMZ:
• Zwei Supermärkte bestehen bereits in Nandlstadt (Discounter + Vollsortimenter).
• Im geplanten Fachmarktzentrum sollen weitere Lebensmittelmärkte angesiedelt werden.
• Ein Drogeriemarkt könnte zusätzliche Kunden ins Ort holen (aus Umlandgemeinden).
Die Frage ist nun: lohnt sich das - oder führt es zu Verdrängung?
Mögliche Konsequenzen, trotz neu entstehender Kaufkraft
1. Verdrängung statt Ergänzung
• Selbst wenn neue Kunden dazukommen, ist die Gefahr groß, dass bestehende Supermärkte Umsatzeinbußen erleiden.
• Gerade in kleineren Orten ist der Markt nicht groß genug für 3 oder 4 Vollsortimenter/Discounter.
• Folge: Preis- und Angebotsdruck, evtl. sogar Schließung eines bestehenden Markts.
Beispiel aus der Praxis: In vielen Gemeinden kam es nach neuen Fachmarktzentren zu einer Marktbereinigung- der älteste oder am schlechtesten gelegene Supermarkt hat meist das Nachsehen.
2. Entwertung bestehender Standorte im Zentrum
• Wenn die neuen Supermärkte im Fachmarktzentrum besser erreichbar, moderner und mit besseren Parkplätzen ausgestattet sind, wandern die Kunden ab.
• Das kann den Ortskern schwächen, nicht nur im Lebensmittelbereich, sondern auch für Bäcker, Apotheken etc.
3. Verschiebung, nicht Mehrwert
• Wenn ein Teil der neuen Kaufkraft lediglich aus anderer Richtung umgelenkt wird (z.B. Leute, die sonst in Moosburg einkaufen, kommen nach Nandlstadt), entsteht kein echtes Mehr an Nachfrage, sondern eine Verschiebung.
• Nur wenn viele zusätzliche Haushalte regelmäßig dort einkaufen, lohnt sich ein dritter Supermarkt langfristig.
4. Flächenverbrauch und städtebauliche Kritik
• Zusätzliche Supermärkte bedeuten mehr versiegelte Fläche, mehr Verkehrsaufkommen, evtl. Zerschneidung des Ortsrands.
• Städteplaner und regionale Planungsverbände bewerten solche Entwicklungen oft kritisch, insbesondere wenn bestehende Standorte noch tragfähig sind.
Was spricht trotzdem für zusätzliche Supermärkte?
• Mehr Auswahl, Konkurrenz, Preisvorteile für die Verbraucher.
• Wenn das Umland stark eingebunden wird, könnten neue Formate (z. B. Bio-Supermarkt, Regionalmarkt) eine sinnvolle Ergänzung sein - aber keine bloße Kopie der bestehenden Anbieter.
• Standortoptimierung: Falls einer der bestehenden Märkte alt oder suboptimal liegt, wäre eine Verlagerung ins neue Zentrum denkbar.
Fazit
Ein zusätzlicher Drogeriemarkt kann neue Kaufkraft bringen - aber nicht unbegrenzt.
Wenn zu viele Supermärkte hinzukommen, ist das Risiko hoch, dass bestehende Märkte verdrängt werden, anstatt dass ein echter Mehrwert entsteht.
Eine gut gesteuerte, ausgewogene Entwicklung ist essenziell - mit:
• Fokus auf Ergänzung, nicht Duplizierung,
• regionalem Bedarf statt nur theoretischer Nachfrage,
• und dem Ziel, Zentrum und Rand nicht gegeneinander auszuspielen, sondern zu verbinden.
Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Supermarktbedarf
1. Sinkende Bevölkerungszahlen (in ländlichen Regionen)
• In vielen ländlichen Gemeinden wie Nandlstadt ist mittelfristig mit einem Bevölkerungsrückgang oder -stagnation zu rechnen - vor allem, wenn keine starken Neubaugebiete oder Zuzug durch junge Familien erfolgt.
• Eine kleinere Einwohnerzahl bedeutet weniger Gesamtnachfrage nach Lebensmitteln geringerer Umsatz für Supermärkte.
• Das erschwert die wirtschaftlicheTragfähigkeit mehrerer Märkte am Ort.
2. Alterung der Bevölkerung
• Der Anteil älterer Menschen (65+) nimmt deutlich zu.
• Diese Gruppe hat:
o Geringeres Konsumbudget
o Anderes Einkaufsverhalten: kleinerer Einkauf, häufigere Besuche, Fokus auf Grundbedarf
o Weniger Mobilität: Nahversorgung zu Fuß oder mit ÖPNV wird wichtiger
Daraus folgt: Kleinere, zentrale Märkte im Ort bleiben wichtig, während große Märkte am Ortsrand evtl. schwerer erreichbar sind.
3. Weniger junge Haushalte, weniger Großverbraucher
• Junge Familien und große Haushalte kaufen typischerweise mehr ein (z. B. Babyprodukte, größere Vorräte, Getränke).
• Wenn diese Zielgruppe abnimmt, sinkt der Bedarf an großflächigen Märkten mit hohem Volumenumschlag.
4. Veränderung des Einkaufsverhaltens
• Ältere Menschen kaufen häufiger, aber in kleineren Mengen - sie benötigen eher wohnortnahe Geschäfte als großflächige Einkaufszentren.
• Zudem steigt die Nutzung von Lieferservices, mobilen Angeboten oder kleineren Express-Märkten (z.B. Rewe Ta Go, tegut ...Lädchen).
• Das stellt die klassischen Supermarktformate vor neue Herausforderungen.
5. Regionale Unterschiede entscheidend
• Orte mit Zuzug, guter Anbindung und Neubaugebieten können dem demografischen Wandel entgegenwirken -dort bleibt der Supermarktbedarf stabil oder wächst.
• Gemeinden ohne diese Entwicklung verlieren langfristig Kaufkraft Rückbau, Konzentration oder Umstrukturierung bestehender Angebote möglich.
Fazit
Der demografische Wandel wirkt langfristig dämpfend auf den Bedarf an großflächigen Supermärkten, besonders in ländlichen Gemeinden.
Die Nachfrage verschiebt sich:
• Weniger Volumen, aber höherer Anspruch an Erreichbarkeit, Qualität und Regionalität.
• Supermärkte müssen sich anpassen: kleinere, flexiblere Formate, zentrumsnahe Lage, ggf. Kooperation mit Lieferservices oder Nahversorgungsmodellen.
Für Nandlstadt bedeutet das:
• Neue Märkte müssen langfristig tragfähig sein - auch bei schrumpfender, alternder Bevölkerung.
• Ein Überangebot kann mittelfristig nicht nur unwirtschaftlich, sondern auch rückbaugefährdet sein.
Auszug aus ISEK:
Im Markt Nandlstadt wird bis zum Jahr 2034 eine Einwohnerzahl angestrebt, die innerhalb des prozentualen Verhältnisses der letzten 15 Jahre liegt. Die Anzahl der Personen über 65 Jahre wird sich dabei verdoppeln (Quelle: Demografiespiegel für Bayern - Berechnungen für den Markt Nandlstadt).
Zukünftig werden die Bewohner mehr und älter. Städtebauliche Konzepte müssen darauf reagieren.
VERSORGUNG MIT BÄCKEREIEN UND CAFES IN NANDLSTADT
„Weiterhin sind ein Backshop und Cafe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 65 m2, ein Imbiss mit einer Gesamtfläche von max. 65 m2"
Die Versorgungslage im Bereich Bäckereien und Cafes ist in Nandlstadt aktuell als ausreichend und bedarfsgerecht einzuschätzen. Bereits heute stehen den Bürgerinnen und Bürgern mehrere gut erreichbare Angebote zur Verfügung, darunter:
• Bäckerei & Cafe Gabelsberger
• Bäckerei & Cafe Wiesender
• Backshops innerhalb des Rewe- und Penny-Markts sowie an der Tankstelle
Zusätzlich ist die ehemalige Bäckerei Schrafstetter in unmittelbarer Nähe zum Penny-Markt derzeit leerstehend und bietet Potenzial für eine Wiedernutzung innerhalb der bestehenden Ortsstruktur.
Angesichts der bereits vorhandenen Angebotsdichte und des Leerstands im Ortskern besteht kein zusätzlicher Bedarf für eine weitere Bäckerei oder ein neues Cafe.
Statt einer Neuansiedlung im Rahmen eines Fachmarktzentrums sollte vorrangig die Revitalisierung innerörtlicher Flächen, insbesondere der Schrafstetter-Filiale, angestrebt werden.
APOTHEKENSTANDORT - STÄRKUNG DES ORTSKERNS
Apotheke mit einer Gesamtfläche von max. 200 m2 zulässig.
Auch im Bereich der Gesundheitsversorgung ist eine zentrale Lage von besonderer Bedeutung- insbesondere für ältere Menschen, Familien und Personen mit eingeschränkter Mobilität. Die örtliche Apotheke sollte daher weiterhin im Ortskern verbleiben und nicht an den Rand des Gemeindegebiets oder in ein Fachmarktzentrum ausgelagert werden.
Ein innenstadtnaher Apothekenstandort:
• sichert eine fußläufige Erreichbarkeit,
• trägt zur Belebung des Zentrums bei,
• und stärkt die Verzahnung mit Arztpraxen, Physiotherapie und weiteren Versorgungsangeboten.
Eine Verlagerung in ein Fachmarktzentrum hingegen würde die innerörtliche Versorgungsstruktur schwächen und wäre insbesondere für weniger mobile Menschen mit Nachteilen verbunden.
Daher sollte bei allen weiteren Planungen zur Nahversorgung der bestehende Standort im Ortskern langfristig gesichert und in seiner Bedeutung gestärkt werden.
FLÄCHENVERSIEGELUNG
Der Änderungsbereich im Nordosten ist im wirksamen Flächennutzungsplan derzeit als Flächen für Landwirtschaft dargestellt.
Die 4. Flächennutzungsplanänderung stellt zukünftig in diesem Änderungsbereich ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO und ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel mit Gastronomie und Apotheke" dar, so dass der parallel aufgestellte Bebauungsplan Nr. 30
„Kitzberger Feld II" gemäß dem Entwicklungsgebot(§ 8 Abs. 2 BauGB) aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist.
Damit werden 1,16 ha Flächen neu versiegelt werden. Das entspricht 11.600 qm.
Das Argument, dass ein FMZ besser sei als ein Logistikdienstleister zählt nicht, da Nandlstadt nicht an Verkehrsknotenpunkten liegt und es sich daher für Logistikdienstleister nicht lohnen würde.
GEWERBESTEUEREINNAHMEN
Investoren packen die Immobilien in der Regel in vermögensverwaltende Gesellschaften, die keine Gewerbesteuer zahlen (Diese Gesellschaften haben nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (Anmerkung StB. Bernhard Rieder)
Einflussfaktoren auf die Gewerbesteuereinnahmen:
1. Art der Betriebe:
Große Ketten (z.B. Rewe, dm, Edeka) zahlen häufig Gewerbesteuer an ihrem Hauptsitz, nicht am Standort des Markts-vor Ort bleiben dann nur geringe Anteile.
2. Rechtsform der Unternehmen:
Filialbetriebe sind oft als GmbH organisiert Gewerbesteuer wird zentral verrechnet, nicht anteilig auf Filialorte aufgeteilt.
3. Höhe des Gewerbeertrags:
Handelsunternehmen arbeiten meist mit geringen Margen. Der steuerpflichtige Gewinn ist vergleichsweise niedrig, vor allem im Lebensmitteleinzelhandel.
4. Gewerbesteuerhebesatz der Gemeinde:
Nandlstadt hat laut aktuellen Daten einen Hebesatz von 350 %. Das ist im bayerischen Vergleich eher durchschnittlich.
Realistische Einschätzung für ein kleines Fachmarktzentrum:
Erwartbare Einnahmen: Je nach Größe und Zusammensetzung der Mieter liegt die Spanne häufig nur zwischen 10.000 und 40.000 € jährlich.
• Bei kleinen Kommunen oft nicht der Hauptfaktor für den Gemeindehaushalt.
• Ein großer Gewerbebetrieb oder Produktionsstandort bringt meist deutlich höhere Steuereinnahmen als ein Einzelhandelszentrum.
Fazit:
Ein Fachmarktzentrum führt nicht automatisch zu hohen Gewerbesteuereinnahmen für die Gemeinde - insbesondere dann nicht, wenn es sich um Filialbetriebe großer Ketten handelt. Die ökonomischen Vorteile liegen eher in der regionalen Versorgung, nicht im steuerlichen Beitrag zum Haushalt.
SCHAFFUNG VON ARBEITSPLÄTZEN
Bei Vollbeschäftigung in Nandlstadt sind die weiteren Vorteile eines Fachmarktzentrums durch die Schaffung neuer Arbeitsplätze etwas eingeschränkter, da die Gemeinde bereits eine hohe Beschäftigungsquote hat. Dennoch gibt es weiterhin einige positive Aspekte:
1. Vielfältige Arbeitsplätze: Auch bei Vollbeschäftigung können neue Arbeitsplätze den Zugang zu unterschiedlichen Beschäftigungsfeldern und Arbeitszeitmodellen bieten, die vor allem für Menschen mit besonderen Bedürfnissen (z.B. Teilzeitkräfte, Menschen mit eingeschränkter Mobilität) von Vorteil sein können.
2. Qualifizierung und Weiterbildungen: Ein Fachmarktzentrum kann als Plattform für Aus- und Weiterbildung dienen, insbesondere in den Bereichen Einzelhandel, Logistik oder Verwaltung. Dies könnte für die Arbeitskräfte in Nandlstadt zusätzliche Qualifizierungsmöglichkeiten schaffen, was zu einer höheren beruflichen Flexibilität führen würde.
3. Steigerung der Kaufkraft: Auch wenn die Arbeitslosenquote niedrig ist, könnte die Schaffung neuer Arbeitsplätze das Gesamtgehalt in der Gemeinde erhöhen und somit die Kaufkraft weiter steigern, was wiederum den lokalen Einzelhandel und die Gastronomie unterstützen würde.
4. Bessere lokale Versorgung: Ein Fachmarktzentrum könnte auch dazu beitragen, die Einkaufsgewohnheiten der Nandlstädter zu stärken, da mehr Menschen vor Ort arbeiten und einkaufen, was zu einer Verbesserung der Versorgungslage und einer höheren Lebensqualität führt.
5. Anziehung von Pendlern: Auch in einem Umfeld mit Vollbeschäftigung könnte das Fachmarktzentrum dazu beitragen, dass Pendler aus umliegenden Gemeinden nach Nandlstadt kommen, um hier einzukaufen oder zu arbeiten, was die Wirtschaftskraft der Region insgesamt steigert.
Zusammengefasst: Auch bei Vollbeschäftigung kann ein Fachmarktzentrum wirtschaftliche Vorteile bringen, die über die Schaffung von Arbeitsplätzen hinausgehen - durch eine verbesserte Versorgung, höhere Kaufkraft und Qualifizierungsmöglichkeiten.
ZUSAMMENFASSUNG:
Drogeriemarkt:
Ein Drogeriemarkt kann die lokale Nahversorgung sinnvoll ergänzen und neue Kaufkraft aus dem Umland binden.
Fachmarktzentrum bei Vollbeschäftigung:
Ein Fachmarktzentrum kann trotz Vollbeschäftigung durch die Schaffung vielfältiger Arbeitsplätze, bessere lokale Versorgung, höhere Kaufkraft und Anziehung von Pendlern positive wirtschaftliche Impulse für Nandlstadt setzen.
X Neue Supermärkte:
Die Ansiedlung zusätzlicher Supermärkte birgt das Risiko, bestehende zentrale Anbieter zu verdrängen und die Ortsmitte zu schwächen.
X Bäckereien und Cafes:
Ein zusätzlicher Bedarf ist nicht erkennbar, das bestehende Angebot ist ausreichend und Leerstände im Zentrum sollten vorrangig genutzt werden.
X Apotheken:
Apothekenstandorte gehören in den Ortskern, um die Erreichbarkeit und die zentrale Versorgungsfunktion zu sichern.
X Flächenversiegelung:
Mit über 11.600 m2 versiegelter Fläche geht ein erheblicher Eingriff in die Landschaft und Bodenstruktur einher.
X Gewerbesteuer: Die Gewerbesteuereinnahmen eines Fachmarktzentrums fallen in der Regel gering aus, da viele Filialbetriebe ihre Steuern am Hauptsitz entrichten und der lokale Gewerbeertrag meist niedrig bleibt.
ISEK
Auf das Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept ISEK für den Markt Nandlstadt wird hier auch nochmals verwiesen, der sich klar für die Entwicklung der Ortsmitte ausspricht und gegen weitere Flächenversiegelung und Gewerbegebiete in Ortsrandlage.
Auszug:
G e w e r b e (Einzelhandel, Handwerk, Dienstleistungen, Gastronomie Tourismus)
Das oberste Priorität für die lokale Wirtschaft lautet:
• Expansionsflächen für bestehende Betriebe werden ausgewiesen und attraktive Geschäftsgebäude für neue Unternehmen geschaffen.
• Das Flächenangebot für den Einzelhandel im historischen Marktkern wird ausgebaut und die Einkaufsqualität gesteigert.
• Alle Formen der lokalen Gastronomie werden gefördert, leer stehende historische Gaststätten wiederbelebt.
• Zusätzliche Übernachtungsmöglichkeiten (Hotel I Pension 1
Gästezimmer I Camping) werden geschaffen.
• Durch Aktivitäten der Marktgemeinde werden die weichen Standortfaktoren gestärkt und ausgebaut.
• Weitere Discounter auf der „Grünen Wiese" sind nicht erstrebenswert.
Orientierungswerte bzw. Ziele für 2034:
G e w e r b e (Einzelhandel I Handwerk I Dienstleistungen I Gastronomie 1
Tourismus)
• Alle Standorte der Nandlstädter Unternehmen wurden gesichert
• Das Angebot an Arbeitsplätzen wurde gehalten bzw. verbessert
• Der Bestand an Einzelhandelsbetrieben im historischen Marktort wurde gehalten bzw. verbessert
Gern.§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB hat die Bauleitplanung die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung zu berücksichtigen. Diese Berücksichtigung ist in der Bauleitplanung nicht ersichtlich.
IDENTITÄT VON NANDLSTADT
„Nandlstadt ist keine Stadt, aber keine Stadt ist wie Nandlstadt." Dieser Leitspruch sollte uns allen als stetige Erinnerung dienen, wenn es um die Zukunft unseres Marktes geht. Wir sind nicht auf der Suche nach der Größe einer anonymen Stadt mit einem Gewerbegebiet, das überall zu finden ist. Vielmehr liegt es in unserem Wunsch, unsere einzigartige Identität zu bewahren - und das auf eine Weise, die gesund und nachhaltig für die Menschen hier ist. Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen, sondern organisch und im Einklang mit unserer Geschichte und unserem Charakter. Nandlstadt ist klein genug, dass man sich kennt, aber groß genug, dass was los ist.
Gleichzeitig sollten wir die beständigen Geschäftsleute im Markt anerkennen, die seit Jahren unermüdlich dazu beitragen, dass unser Ortskern lebendig und attraktiv bleibt. Sie sind die wahren Hüter unserer Identität und unserer Lebensqualität.
Eingebettet in die sanften Hügel der Holledau liegt unser Nandlstadt, ein Ort, der sowohl idyllisch als auch einzigartig ist-von jeder Ortseinfahrt aus betrachtet ein wahres Kleinod. Doch müssen wir diese wunderschöne Identität mit einem Fachmarktzentrum für immer verändern? Meine Antwort darauf ist ein klares Nein-das wollen wir nicht!
,,Nandlstadt is da scheensten Fleck der Welt" und das soll es auch bleiben. Offizielles Leitbild zur Entwicklung der Marktgemeinde:
„Der Markt Nandlstadt soll auch in Zukunft eine lebendige, familienfreundliche und ländlich geprägte Kommune bleiben. Dabei erhält der gesellschaftliche Zusammenhalt und das soziale Miteinander eine besondere Bedeutung. Nandlstadt soll aber auch vorbereitet sein auf die Fragen der Zukunft sowie den demografischen Wandel."
EMPFEHLUNG FÜR NANDLSTADT
Nandlstadt benötigt einen Drogeriemarkt, jedoch ist die Ansiedlung eines gesamten Fachmarktzentrums {FMZ) nicht erforderlich, bzw. sogar schädlich. Stattdessen sollte der Bebauungsplan auf die Ansiedlung eines Drogeriemarkts angepasst werden.
Eine Bäckerei oder Cafe sollte ausgeschlossen werden, da das bestehende Angebot in Nandlstadt ausreichend ist. Interessenten für solche Konzepte sollten auf den Leerstand in der ehemaligen Bäckerei Schrafstetter hingewiesen werden, um eine sinnvolle Nachnutzung dieser Fläche zu fördern. Es sollte eine Untersuchung darüber erfolgen, ob alternative Möglichkeiten für eine Apotheke im Ortskern bestehen, etwa in den ehemaligen Standorten wie z.B. dem ehemaligen Schlecker oder Fa. Grottenthaler.
Falls Supermärkte im Fachmarktzentrum angesiedelt werden sollen, sollte vorab die Auswirkung auf den Ortskern mittels eines Gutachtens untersucht werden, um potenzielle negative Effekte auf die lokale Versorgung und den zentralen Einzelhandel zu vermeiden. Das ISEK sollte berücksichtigt werden.
SCHLUSSWORT
Sehr geehrte Gemeinderäte und Gemeinderätinnen,
es scheint, als stünde ein Deal zwischen dem Markt Nandlstadt und einem Investor zur Entscheidung - doch ich möchte an dieser Stelle zur Vorsicht mahnen. Denn wir wissen alle, wie solche Deals oft ausgehen: Langfristig wird nicht der Bürger und auch nicht der Markt Nandlstadt davon profitieren, sondern vor allem der Investor, der sich ein günstiges Baugrundstück sichert und seine Gewinne in einer zentralen Konzernzentrale konsolidiert.
Das Fachmarktzentrum (FMZ)wird, sowie es geplant ist, eine starke Konkurrenz für unseren Ortskern darstellen und somit die Zukunft unseres lebendigen Zentrums gefährden. Wir stehen vor der Entscheidung, unseren Ortskern aufs Spiel zu setzen, und das für ein Konzept, das viele von uns nicht wirklich benötigen. Brauchen wir wirklich ein FMZ, das zu einem Großteil überflüssige Flächen umfasst? Warum handeln wir nicht anders und ermitteln zunächst den tatsächlichen Bedarf in Nandlstadt, um dann gezielt und überlegt zu entscheiden, was wir wirklich brauchen?
Es kann doch nicht der richtige Weg sein, ein FMZ zu errichten, dessen größte Teile - nach allem, was wir heute wissen - nicht benötigt werden und uns mittelfristig schaden werden. Sollen wir wirklich ein Investitionsprojekt unterstützen, das nur den Interessen eines Investors dient und nicht den langfristigen Bedürfnissen der Nandlstädter?
Sehr geehrte Gemeindevertreterinnen und -vertreter, ich appelliere an Sie, für Transparenz zu sorgen und eine souveräne Entscheidung zu treffen. Ich bitte Sie, die Vor- und Nachteile des geplanten Fachmarktzentrums für Nandlstadt erneut zu prüfen. Führen Sie weitergehende Grundsatzdiskussionen. Wenn Sie sich intensiv mit den Argumenten auseinandersetzen, bin ich mir sicher, dass Sie nicht alle Teile des FMZ gutheißen können und dass es sinnvoll wäre, den Flächennutzungsplan oder Teile davon nochmals in Frage zu stellen.
Auch wenn die Bauleitplanung schon weit fortgeschritten ist, es ist nie zu spät für die richtigen Entscheidungen.
Wir stehen an einem Scheideweg, und die Entscheidung, die Sie treffen, wird maßgeblich die Zukunft von Nandlstadt und seinen Ortskern beeinflussen. Treffen Sie diese Entscheidung im Sinne der Nandlstädter Bürger und nicht im Sinne eines kurzfristigen Deals mit einem Investor.
Mit bestem Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Ihr Engagement,
Thomas Schmitt
