Datum: 18.04.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal im Rathaus
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 18:42 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 21.03.2023
2	Bauantrag - Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit 32 Wohneinheiten, Fl.Nr. 79, 79/1 und 79/2 Gem.Nersingen, Waldstraße, 89278 Nersingen
3	Bauantrag - Neubau von drei Doppelhäusern auf den Grundstücken Fl.Nr. 252/41 u. 252/42 Gem.Nersingen, Rabenweg, 89278 Nersingen
4	Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

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1. Genehmigung des öffentlichen Protokolls der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 21.03.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.04.2023	ö	beschließend	1

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

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2. Bauantrag - Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit 32 Wohneinheiten, Fl.Nr. 79, 79/1 und 79/2 Gem.Nersingen, Waldstraße, 89278 Nersingen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.04.2023	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Das Vorhaben soll auf den Flurnummern 79, 79/1 und 79/2 Gemarkung Nersingen (derzeit Waldstraße 4 - 8, 89278 Nersingen) umgesetzt werden. Die drei vorhanden Bestandsgebäude sollen abgebrochen und durch drei Mehrfamilienhäuser inkl. Tiefgarage ersetzt werden. Die Flurnummern 79 und 79/2 befinden sich innerhalb des rechtskräftigen qualifizierten Bebauungsplans „Straßenüberführung“, die Fl.Nr. 79/1 befindet sich in einem Gebiet, dass baurechtlich nach § 34 BauGB zu behandeln ist (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile), hier muss sich die Bebauung in den Bestand einfügen. Der Bebauungsplan „Straßenüberführung“ sieht hier ein Mischgebiet mit max. 2geschossiger Bebauung vor. Weiterhin wurde eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt. Die Gebäude müssen in offener Bauweise (Gebäudefronten max. 50 Meter) und mit einem Satteldach, dass eine Dachneigung zwischen 27 und 38 Grad aufweist, errichtet werden. 

Befreiungen:

Abweichende Stellplatzanzahl bezgl. neun fehlender Stellplätze (neue Befreiung)
Überschreitung der max. Länge der Dachflächenfenster (max.1/6 der Dachlänge, neue Befreiung)
Überschreitung des max. Kniestock
Überschreitung der Baugrenze

Der Bauherr möchte wie im vorherigen Antrag eine Wohnanlage mit drei Mehrfamilienhäusern und insgesamt 32 Wohneinheiten zwischen 58 m² und 120 m² errichten.  Die Stellplätze für Haus 1 und 2 richten sich nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan, die Stellplätze von Haus 3 nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung. Insgesamt müssen 61 Stellplätze erstellt werden, davon werden 8 oberirdisch und 44 weitere (52 Gesamt) in der Tiefgarage errichtet, für die restlichen 9 Stellplätze beantragt der Bauherr eine Befreiung. Die Tiefgarage wurde auf Wunsch der Anwohner stark eingekürzt um den Eingriff in das Grundwasser so gering wie möglich zu halten, weitere Stellplätze können nicht sinnvoll auf dem Grundstück erstellt werden. Die Häuser sollen zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) aufweisen, auf einen Aufzug wurde in diesem Antrag verzichtet. Die erforderlichen Abstellräume werden in der Tiefgarage, den Wohnungen und teilweise in den Treppenhäusern untergebracht. Auf dem Gelände sollen weiterhin Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrrädern und ein Spielplatz errichtet werden. Um das Vorhaben in dieser Form genehmigen zu können, müssen insgesamt vier Befreiungen von den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans erteilt werden. 

Kniestöcke dürfen nicht höher sein, als der Dachüberstand an der Traufe breit ist, der höchst zulässige Kniestock beträgt 75 cm. Die Gebäude werden ohne Dachüberstand geplant und der Kniestock soll 50 cm betragen.

Die Baugrenze wird von Gebäude 1 im westlichen und nördlichen Bereich und von Haus 2 im Westen überschritten. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die Ausfahrt bzw. Einfahrt der Tiefgarage zwischen den Gebäuden angelegt wurde um diese einfach und zentral in den Komplex einzufügen.

Der Bauherr begründet die Anzahl der notwendigen Befreiungen mit dem allgemeinen Wandel der Baukultur und einer optisch ansprechenden Gestaltung der gesamten Anlage. Die Überarbeitung des gesamten Antrags soll auch der Nachbarschaft entgegenkommen, daher beantragt der Bauherr eine Befreiung von der notwendigen Stellplatzanzahl. Die Befreiungen berühren aus Sicht der Verwaltung die Grundzüge der Planung und nachbarschaftliche Interessen nicht, städtebaulich wäre sie ebenfalls vertretbar. Kritisch wird die Parkplatzsituation in der Waldstraße gesehen, die notwendige Befreiung für neun Stellplätze könnte dort zu Problemen führen.

Das Gebäude 3 fügt sich nach Meinung der Verwaltung in Art und Maß in die vorhandene Bebauung ein. Der Bereich wird von zweigeschossigen Satteldachgebäuden dominiert. Da im Bereich auch noch große landwirtschaftliche Gebäude vorhanden sind, wirkt das Mehrfamilienhaus nicht zu massiv, zumal auch die vorhandenen Gebäude keine Obergrenze für das Maß der Bebauung darstellen. 

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Dokumente
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3. Bauantrag - Neubau von drei Doppelhäusern auf den Grundstücken Fl.Nr. 252/41 u. 252/42 Gem.Nersingen, Rabenweg, 89278 Nersingen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.04.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Befreiungen:

Überschreitung der GFZ  (0,5)

Überschreitung der Baugrenze im Nord-Westen und Süden

Überschreitung der max. Breite und Höhe der Dachgauben, abweichende Dachform (Gauben nur bei Satteldächern) 

Abweichungen:

Abweichung von der Bay. Garagen und Stellplatzverordnung (Entscheidung liegt beim LRA)

Der Bebauungsplan sieht im Bereich der beiden Flurnummern ein allgemeines Wohngebiet mit max. zweigeschossiger (zweites Vollgeschoss im Dachgeschoss) offener Bebauung vor. Im Plangebiet sind für Hauptgebäude Satteldächer, Walmdächer, Pultdächer und versetzte Pultdächer ab einer Dachneigung von 23 Grad zulässig. Dachaufbauten sind nur bei Satteldächern ab 37 Grad Dachneigung zulässig. Die Gauben dürfen max. 1/3 der Frontlänge des Gebäudes breit und max. 2,20m hoch werden. Der Kniestock wurde in diesem Bereich an den Dachüberstand an der Traufe des Gebäudes angepasst, max. darf dieser 75 cm hoch werden. Die Grundflächenzahl wurde auf 0,4 begrenzt, die Geschossflächenzahl auf 0,5. 

Der Bauherr beabsichtigt auf den Grundstücken drei Doppelhäuser (6 Hälften) incl. Fahrradabstellräumen und Carports zu errichten. Die einzelnen Doppelhaushälften werden ohne Keller erstellt und weisen eine Wohnfläche von gut 119 m² auf, für jede Hälfte werden die erforderlichen zwei Stellplätze errichtet. 

Die Geschossflächenzahl wird geringfügig um 0,07 (0,57) überschritten. Die Hauptgebäude befinden sich innerhalb der vom BPlan festgesetzten Baugrenze, lediglich der Carport und der Fahrradabstellraum an der Nord-West Ecke (Haus 6), sowie der Carport von Haus 1 im Süden überschreiten die Baugrenze. Für den Carport von Haus 1 wird zusätzlich eine Abweichung von der Bay. Garagen und Stellplatzverordnung beantragt, da hier der Mindestabstand von drei Metern zur öffentlichen Verkehrsfläche unterschritten wird. Eine Ausnahme ist hier möglich, da sich der Carport am Ende einer Stichstraße befindet und negative Auswirkungen auf den Straßenverkehr nicht zu erwarten sind. 

Die Bauherrschaft plant den Einbau von Dachgauben, diese sind laut Bebauungsplan nur auf Satteldächern ab 37 Grad Dachneigung zulässig. Die Gebäude weißen eine Dachneigung von 40 Grad auf, jedoch handelt es sich um ein Walmdach (Sonderform Krüppelwalmdach) und nicht um ein Satteldach. Weiterhin dürfen die Gauben max. 1/3 der Breite der Hauptgebäude einnehmen und max. 2,20 Meter hoch (OK Rohfußboden – OK Dachaufbau) hoch werden. Die Vorgaben des Bebauungsplans können aufgrund der aktuellen Bauweise (Dämmstärken etc.) nicht mehr sinnvoll umgesetzt werden, da hier Belichtungs- und Raumqualität stark beeinträchtigt würden und eine zeitgemäße Bauweise kaum mehr umsetzbar wäre.

Um eine sinnvolle und auch von der Regierung gewünschte Nachverdichtung im bereits bestehenden Wohngebiet „Innere Steinheimer Wegäcker“ zu unterstützen, können die beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigt werden. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt und die Befreiungen sind städtebaulich vertretbar. Die Nachbarn wurden nicht informiert, hier wurde beantragt eine Abschrift des Genehmigungsbescheides an die betroffenen Nachbarn zu versenden, so dass diese evtl. Rechtsmittel einlegen können.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 3

Dokumente
Download CSPAnlage.pdf

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4. Verschiedenes, Anfragen, Anregungen und Informationen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	18.04.2023	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Diskussionsverlauf