I. Ausgangslage, Anlass der Planung
Innerhalb der Gemeinde Nersingen besteht ein Bedarf an Wohnraum, der derzeit nicht gedeckt werden kann. Aus diesem Grund plant der Eigentümer des Flurstücks Nr. 1247/129 im Bereich der Römerstraße im Ortsteil Straß die Errichtung von 9 Kettenhäusern mit zugehörigen Stellplätzen.
Für das Plangebiet besteht derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 1 „Westliches Munagelände“ aus dem Jahr 1978. Dieser setzt für das Plangebiet ein Mischgebiet fest. Somit ist zur planungsrechtlichen Sicherung des geplanten Wohnbauvorhabens die Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans notwendig. Das Bebauungsplanverfahren kann aufgrund der Innerörtlichen Lage als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden.
Il. Angaben zum Bestand
Das Plangebiet befindet sich im östlichen Bereich des Ortsteils Straß unmittelbar an der Römerstraße.
Die Fläche des Plangebiets liegt derzeit brach und ist im Wesentlichen als Schotterfläche ausgebildet. Im nordöstlichen Bereich besteht eine Trafostation.
Unmittelbar angrenzend befinden sich im Norden und Osten die Verkehrsflächen der Römerstraße sowie des Wacholderwegs. Im Süden und Westen grenzt eine Wohnbebauung mit zumeist 2 Vollgeschossen und Sattel- bzw. Flachdachausbildung an.
Im Weiteren Umfeld befindet sich nördlich der Römerstraße eine gemischte Bebauung bestehend aus einem Wohngebäude sowie einer Gewerbehalle. Das weitere Umfeld im Süden, Osten und Westen ist durch eine Wohnbebauung mit bis zu 3 Vollgeschossen sowie einer Satteldachausbildung geprägt.
Die Topografie des Plangebiets ist nahezu eben und ein nennenswerter Bewuchs ist nicht vorhanden.
Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück Nr. 1247/129 und weist eine Größe von ca. 2.958 m² auf.
Ill. Geplante Neugestaltung des Plangebiets
Zur Neugestaltung des Plangebiets wurde im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens durch das Ing.-Büro Schilder, Weißenhorn, eine städtebauliche Konzeption erarbeitet.
Diese sieht den Neubau von insgesamt 9 Kettenhäusern mit den dazugehörigen Stellplätzen vor. Die Wohngebäude sind mit 2 Vollgeschossen und einer Satteldachausbildung vorgesehen. Die Gebäudehöhe ist dabei mit ca. 7,50 m geplant.
Die Erschließung erfolgt für die östlichen fünf Kettenhäuser über die öffentliche Verkehrsfläche des Wacholderwegs. Die westlichen 4 Gebäude werden über eine private Erschließungsstraße mit einer Breite von 3,50 m erschlossen. Aufgrund der geringen Breite der privaten Verkehrsfläche ist eine Befahrbarkeit durch ein Müllfahrzeug nicht gegeben. Die Müllbehälter sind deshalb am Tag der Leerung an der Römerstraße zu platzieren.
Die an der Südöstlichen Ecke bestehende Trafostation wurde bei der Planung entsprechend berücksichtigt.
IV. Immissionsschutz
Zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bereich der neu geplanten Wohnbebauung wurde aufgrund der nördlich der Römerstraße bestehenden Gewerbebetriebe eine schalltechnische Stellungnahme durch das Büro Igi Consult erarbeitet.
Der Gutachter kommt dabei zu dem Ergebnis, dass durch eine gelegentliche Lkw-Anlieferung bedingt an der geplanten Wohnbebauung ein Beurteilungspegel von nicht mehr als 52 dB(A) zu erwarten ist. Dabei ist es unerheblich, ob Paletten mittels Handhubwagen entladen werden (bei Annahme von 3 Paletten-Entladungen) oder ein Gabelstapler eingesetzt wird (Annahme: Dieselstaplereinsatz über 10 Minuten). In beiden Fällen bleibt der Immissionsrichtwert für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) um 3 dB(A) unterschritten.
Selbst wenn an einem Arbeitstag 2 Lkw-Anlieferungen erfolgen sollten (was einen um 3 dB(A) höheren Beurteilungspegel zur Folge hat), wird somit der Tag-Immissionsrichtwert von 55 dB(A) eingehalten. Geräuschbeiträge durch andere Geräuschemittenten, wie etwa das Pkw-Parken ebenfalls am Rand der benachbarten Gewerbefläche, oder durch andere Gewerbeunternehmen in größerer Entfernung sind als vernachlässigbar einzustufen.
Es kommt hinzu, dass alle ersichtlichen relevanten Schallquellen nur tagsüber maßgebend sind. Deshalb kann die Aussage getroffen werden, dass aufgrund der erfolgten Erhebungen und der überschlägigen, auf der schalltechnisch sicheren Seite liegenden Berechnungen keine Bedenken gegenüber der 3. Änderung des Bebauungsplans „Westliches Munagelände“ vorzubringen sind.
V. Artenschutz
Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird durch das Büro für Landschaftsplanung und Artenschutz, Dr. Andreas Schuler, eine artenschutzrechtliche Begutachtung erarbeitet.
Aufgrund der erst beginnenden Erhebungszeiträume werden die Ergebnisse des Gutachtens bis zum Satzungsbeschluss in den Bebauungsplan eingearbeitet und mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
VI. Art der Verfahrensbearbeitung
Die Planung wird aufgrund ihrer Lage als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind u.a., dass die festgesetzte Grundfläche im Bebauungsplan gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB weniger als 20.000 m² aufweist und gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen.
Werden die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens erfüllt, gelten gem. § 13a Abs. 2 BauGB die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gem. § 13 BauGB. Im Vereinfachten Verfahren kann gem. § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB bzw. vom Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen werden.
Als Maßnahme der Innenentwicklung bei einer zulässigen Grundfläche von ca. 2.985 m² erfüllt das Vorhaben die vorgegebenen gesetzlichen Kriterien. Zudem liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter vor. Somit sind die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens erfüllt. Sämtliche Kosten des Verfahrens werden durch den Vorhabensträger gedeckt.
VII. Vorgesehene Festsetzungen im Bebauungsplan
Im Bebauungsplan sind folgende Festsetzungen vorgesehen:
Art der baulichen Nutzung: allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO
Zulässig sind dabei:
- Wohngebäude
- Nichtstörende Handwerksbetriebe
- Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke
Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ):
0,4
Maximal 2 Vollgeschosse zulässig
Maximal zulässige Gebäudehöhe (OK):
8,0 m über der zugeordneten Straßenverkehrsfläche
Überbaubare Grundstücksfläche: durch Baugrenzen bestimmt
Bauweise: abweichende Bauweise aufgrund der vorgesehenen
Grenzbebauung der Hausgruppen (Kettenhäuser)
Dachform: Satteldächer mit einer Dachneigung von 20° bis 40°
Grünordnung: Dachbegrünung von Flachdächern der Nebengebäude
je 250 m² Grundstücksfläche ist mind. ein Baum gem. der Artenliste zu pflanzen
Begrenzung der Bodenversiegelung