Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 27.10.2020 die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Am Heimfeld" beschlossen. Ziel und Zweck der Planung ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes mit der Zweckbestimmung WA (allgemeines Wohngebiet) im Bereich des ,,ehemaligen Hallenfreibadgeländes" an der Bad-Trißl-Straße zur Schaffung dringend benötigten Wohnraumes. Das Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Am Heimfeld" wurde parallel zur 1. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt.
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 07.11.2022 öffentlich bekannt gemacht. Die Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) zum Vorentwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 13.09.2022 hat in der Zeit vom 14.11.2022 bis 16.12.2022 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) zum Vorentwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 13.09.2022 hat vom 14.11.2022 bis 16.12.2022 stattgefunden. Über die eingegangenen Stellungnahmen wurde in der Sitzung des Gemeinderates am 24.01.2023 abgewogen und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) zum Entwurf des Bebauungsplanes in der neuen Planfassung vom 24.01.2023 hat in der Zeit vom 08.02.2023 bis 13.03.2023 stattgefunden. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) zum Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 24.01.2023 hat vom 08.02.2023 bis 13.03.2023 stattgefunden.
Nach Berücksichtigung der eingegangenen Stellungnahmen erfolgt gemäß § 3 BauGB eine Planänderung. Die notwendigen Änderungen und Ergänzungen wurden in eine neue Planfassung mit aufgenommen. Der Gemeinderat beauftragte in der Sitzung am 25.04.2023 die Verwaltung, das Verfahren gemäß § 4a Abs. 3 BauGB fortzuführen, d.h. den Planentwurf erneut, jedoch verkürzt auszulegen mit dem Hinweis, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten bzw. ergänzten Teilen vorgebracht werden können. Da die Grundzüge der Planung nicht berührt wurden, beschränkte sich die Einholung der Stellungnahmen nur auf die Öffentlichkeit und die von der Änderung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.
Das Ergebnis dieses verkürzten Verfahrens, bei dem 10 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 4 Stellen ging kein Rücklauf ein.
4 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Seitens der Träger öffentlicher Belange gingen nur zwei Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange:
36 Regierung von Oberbayern, vom 22.05.23
Auf die Stellungnahmen vom 05.12.2022 und 08.02.2023 wird verwiesen.
Die Regierung kommt zu dem Ergebnis, dass bei einer ausreichenden Gewichtung der Belange des Orts- und Landschaftsbildes auch die Fassung des Bebauungsplans vom 25.04.2023 den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen steht.
ABWÄGUNG
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist durch die Stellungnahme der Regierung nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
41 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim vom 22.05.2023
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen:
Entwässerungskonzept
Auf Grund der vorgelegten Entwässerungskonzeption besteht nun aus wasserwirtschaftlicher Sicht grundsätzliches Einverständnis mit der Bauleitplanung. Für die Grundstücke 14 bis einschließlich 18 halten wird jedoch weiterhin eine Sicherung der Flächen für die vorgesehene unterirdische Versickerung für erforderlich, um eine konkurrierende Nutzung dieser Flächen (bspw. durch Erdwärmesonde, o.a.) auszuschließen und die ordnungsgemäße Erschließung sicherzustellen!
zu den Hinweisen Nr. 7 Niederschlaqswasser:
In den Hinweisen ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht auf die gültigen rechtlichen Grundlagen und technische Regeln zu verweisen. Satz 2 verweist zudem teilweise auf hier nicht einschlägige technische Regeln (DWA-M102). Wir schlagen von daher vor, Satz 2 beispielsweise wie folgt zu ersetzen:
„Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich. Hierbei sollte das Entwässerungskonzept vorab mit dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim abgestimmt werden.
Hierauf kann verzichtet werden, wenn bei Einleitungen in das Grundwasser (Versickerung) die Voraussetzungen der erlaubnisfreien Benutzung im Sinne der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) mit TRENGW (Technische Regeln für das zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser) erfüllt sind. Auf die notwendige Vorbehandlung von Niederschlagswasser bei unterirdischer Versickerung, wie Rigolen, wird hingewiesen. Die Anforderungen der einschlägigen technischen Regeln sind einzuhalten (u. a. DWA-A 138, DWA-M 153, DWA-A 117)."
zu den Hinweisen Nr. 9 Bodenbelastungen:
Der letzte Satz in diesem Abschnitt mit dem Verweis auf ,,Feinsandboden" sollte bei der hier vorliegenden Situation durch den im Baugrundgutachten vom 07.02.2023 genannten ,,schlufffreien Kiessand" ersetzt werden, da ansonsten die Sickerfähigkeit der unterirdischen Versickerungsanlage zu stark eingeschränkt wird.
ABWÄGUNG
Entwässerungskonzept
Eine konkrete Festsetzung von Flächen für die Versickerung wird seitens der Gemeinde nicht für erforderlich und sinnvoll gehalten: da derzeit noch nicht klar ist, ob die Tiefgarage in der vollen Größe errichtet wird („Angebots-Bebauungsplan“), könnten neben den im Entwässerungskonzept angesetzten Flächen auch weitere Flächen auf den Grundstücken zur Verfügung stehen. Dem Bauantrag ist ein entsprechendes, schlüssiges Entwässerungskonzept vorzulegen. Da die Flächen im Besitz der Gemeinde sind, kann diese zudem lenkend einwirken.
zu den Hinweisen
Die Hinweise sind wie vom WWA vorgeschlagen redaktionell zu überarbeiten.
Beschlussvorschlag:
Entwässerungskonzept
Dem Vorschlag, eine Fläche für die Versickerung auf den privaten Flächen entlang der Bad-Trißl-Straße festzusetzen, wird nicht gefolgt.
Hinweise
Die Hinweise werden redaktionell überarbeitet.
Abstimmungsergebnis:
Die Erschließungsplanung für das Baugebiet liegt inzwischen inklusiver Höheplanung vor (vgl. TOP 04). Dabei wurde deutlich, dass in Bezug auf die zulässigen Auffüllungen und Abgrabungen noch Konkretisierungsbedarf in den Festsetzungen notwendig war. Diese wurden daraufhin so angepasst, dass Auffüllungen bzw. auch Abgrabungen so auszuführen sind, dass das zukünftige Gelände der Höhe der Erschließungsstraße entspricht. Eine Auffüllung bis zur OK Fertigfußboden im Erdgeschoss soll so verhindert werden, da in Folge der Stellungnahme des WWA ja extra die Gebäudelage so festgesetzt wurde, dass die Fertigfußbodenhöhe ausreichend oberhalb des zukünftigen Geländes und damit außerhalb der überschwemmungsgefährdeten Bereiche zu liegen kommt.
Um die Anbindung an die Garagen zu optimieren, sind diese auf maximal 10cm oberhalb der Erschließungsstraße im Bereich der Zufahrt zu setzen. Aufschüttungen für die Errichtung eines barrierefreien Hauseingangs sowie einer Terrasse wurden in den Festsetzungen berücksichtigt.
Durch die zulässigen Aufschüttungen werden im Bereich der nordöstlichen und östlichen Grünflächen für die Ortsrandeingrünung Böschungen erforderlich, um an das Bestandsgelände anzubinden. Die Festsetzung zur Ortsrandeingrünung wurde dahingehend konkretisiert, als dass hier ausschließlich Böschungen zulässig sind und keine Stützmauern. Zusammen mit der festgesetzten Bepflanzung wird so ein harmonischer Übergang in die freie Landschaft gewährleistet. Stützmauern bleiben zum Abfangen des Geländes zwischen den Baugrundstücken zulässig. Dies wird zum Beispiel zwischen dem Baufenster 02 und 03 erforderlich oder zum Abfangen von kleinen Geländesprüngen zu den Garagen.
