Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 27.10.2020 die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Am Heimfeld“ beschlossen. Ziel und Zweck der Planung ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes mit der Zweckbestimmung WA (allgemeines Wohngebiet) im Bereich des „ehemaligen Hallenfreibadgeländes“ an der Bad-Trißl-Straße zur Schaffung dringend benötigten Wohnraumes. Der Geltungsbereich ist dem Lageplan (Planentwurf vom 24.01.2023) zu entnehmen und erstreckt sich auf den Bereich des „ehemaligen Hallenfreibadgeländes“. Das Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Am Heimfeld“ wird parallel zur 1. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt.
Die Verwaltung wurde beauftragt, aufgrund des § 2 Abs. 1 BauGB die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 43 „Am Heimfeld“ bekannt zu geben und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Landschaftsarchitektin Frau Dipl. Ing. Belinda Reiser wird in der heutigen Sitzung die Abwägungsvorschläge vorstellen und ggf. erläutern. Die Beschlussvorschläge werden verlesen und daraufhin wird zu den jeweils einzelnen Abwägungen abgestimmt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 42 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 25 Stellen ging kein Rücklauf ein.
9 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 8 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
05 Bayerisches Landesamt für Umwelt vom 24.11.2022
Als Landesfachbehörde befassen wir uns v. a. mit umweltbezogenen Fachfragen bei Planungen und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z. B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren).
Die o.g. Belangen werden nicht berührt bzw. wurden ausreichend berücksichtigt.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Rosenheim (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde).
Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, es sind keine Planänderungen erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
26 Landratsamt Rosenheim, SG Bauleitplanung vom 15.12.2022
Das LRA macht folgende bauplanungsrechtliche Anmerkungen zum Entwurf:
Anzahl der Vollgeschosse:
„II, II+D“ Die verwendeten Planzeichen in der Nutzungsschablone sind in der Legende nicht angegeben und definiert. Insbesondere „+D“ sagt nichts über die Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Die Anzahl der Vollgeschosse ist nicht festgesetzt; die Nutzungsschablone wird nur unter Hinweise erläutert.
Fehlender Satz:
Ziffer 1.2.1b) Hier steht ein angefangener Satz 2 ???
Wohnflächenbegrenzung
Ziffer 1.2.2 Welche Rechtsgrundlage gibt es für eine Wohnflächenbegrenzung??
Dachüberstand
Ziffer 1.4.2.5 “Dachüberstand ortgangseitig ohne traufseitig max. 25 cm???“
Solarnutzung
Ziffer 4.1 Solarenergienutzung sollte auf allen zulässigen Gebäuden in einem WA zulässig sein, nicht nur auf dem Dach „des Wohnhauses“
Pflanzgebote
6.5 Die Regelanforderung für Pflanzgebote liegt im Landkreis grundsätzlich bei 1 Baum je angefangener 200 qm Grundstücksfläche!
Abwägung
Anzahl der Vollgeschosse:
In der Planzeichenerklärung ist die Begrenzung der Anzahl der Vollgeschosse beim Maß der baulichen Nutzung zu ergänzen. Das „+D“ wurde für die Mehrfamilienhäuser vorgesehen, um hier die Ausbildung des Dachgeschosses als Vollgeschoss anzuzeigen. Allerdings wurde das Zeichen auch für die Doppelhäuser verwendet, in denen gar kein Ausbau eines Dachgeschosses als Vollgeschoss möglich ist. Um Klarheit zu schaffen, sollte auf diese nicht rechtssichere Definition verzichtet werden und stattdessen für die vorgesehenen Bereiche einfach III Vollgeschosse festgesetzt werden. Durch die Begrenzung der seitlichen Wandhöhe in Verbindung mit der Vorgabe des Satteldachs kann hier das dritte Vollgeschoss ohnehin nur im Dachgeschoss ausgebildet werden.
Für die Doppelhäuser sind die Nutzungsschablonen zu korrigieren und II zulässige Vollgeschossen festzusetzen.
Fehlender Satz:
Der Passus ist versehentlich bei der Überarbeitung der Festsetzung „übrig geblieben“ und ist zu streichen.
Wohnflächenbegrenzung
Es gibt keine Rechtsgrundlage für die Begrenzung der 2. Wohneinheit wie geplant, dazu wurde auch nochmals mit dem LRA Rücksprache gehalten. Das LRA führt dazu zudem aus, dass im Sinne des Flächensparens sowie vor dem Hintergrund hoher Baukosten und Baulandpreise Einzelhäuser nicht mehr auf nur eine Wohneinheit begrenzt werden sollten.
Es wird deshalb empfohlen, die Begrenzung zur Wohnflächengröße in der Festsetzung zu streichen.
Aus Gründen der Gleichbehandlung und um auch bei einem späteren Verkauf der Grundstücke ausreichend rechtliche Handhabe zu haben, wird zudem empfohlen, auch für die südwestlichen Mehrfamilienhäuser eine Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten vorzusehen. In Anbetracht der zulässigen Kubaturen wären hier ca. 6- 8 WE (Größe ca. 68m²) möglich. Eine Belegung mit 8 WE liegt auch der Berechnung der Tiefgaragengröße zugrunde. Es wird deshalb empfohlen, für die Baufelder 14-18 an der Bad-Trißl-Straße maximal 8 WE zuzulassen.
Für den geplanten Wohnkomplex im südlichen Baufeld 18 erscheint dagegen eine Wohneinheitenregelung nicht erforderlich, da das Grundstück durch die Gemeinde selbst entwickelt werden soll.
Dachüberstand
Die Festsetzung zum Dachüberstand an den Dachgauben ist unklar formuliert. Gemeint ist: Dachüberstände sind nur ortgangseitig bis 25cm zulässig; an der Traufseite ist ein Dachüberstand unzulässig. Die Festsetzung ist entsprechend zu überarbeiten.
Solarnutzung
Gemäß der aktuellen Festsetzung wären Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie auf dem „Dach des Wohnhauses, der Garage oder des Nebengebäudes sowie an der südlichen Außenwand eines Nebengebäudes zulässig. Diese dürfen nur in rechteckiger Form ohne Einschnitte und ohne Aufständerung ausgeführt werden.“
Gemäß der zulässigen Art der baulichen Nutzung sind im Gebiet u.a. auch nicht störende Handwerksbetriebe oder Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Die Festsetzung würde dann für diese Nutzungen keine Solarnutzung zulassen. Deshalb sollte diese wie folgt umformuliert werden:
„Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind auf allen Dachflächen sowie an der südlichen Außenwand eines Nebengebäudes zulässig. Die Anlagen sind parallel zur Dachhaut bzw. zur Außenwand anzubringen oder in die Dachhaut zu integrieren. Eine Aufständerung der Anlagen ist unzulässig.“
Pflanzgebote
Es wird empfohlen zur besseren Durchgrünung des Gebiets, die landkreisweite Regelung aufzunehmen. Damit würde sich das Pflanzgebot im Vergleich zur aktuellen Festsetzung deutlich erhöhen (bisher alle 500 m², Empfehlung alle 200 m²). Zu berücksichtigen bei der Abwägung ist hier, dass bereits jetzt ausschließlich Kleinbäume festgesetzt sind. Diese eignen sich auch für die Begründung der Tiefgarage, allerdings ist hier dann eine Wurzelraumdicke von mind. 60-70 cm erforderlich (aktuell mind. 40 cm festgesetzt vgl. Ziffer 3.4). Aufgrund der großflächigen Tiefgarage ist eine Anpassung der Überdeckung zu erwägen, um eine gute Durchgrünung zu erhalten (Schattenspender, Verdunstungsschutz, Kleinklima).
Die Reihenhäuser haben Grundstücksgrößen um die 150-185m², womit hier auch bei der neuen Regelung nur 1 Baum erforderlich wird. Im Bereich der Einfamilienhäuser wären dann (bei ca. 500-550m² Grundstücksgröße) zwei bis drei Bäume erforderlich. Bei den Doppelhäusern (250-350m²) zwei je Grundstück.
Im Bereich der Mehrfamilienhäuser müssten entsprechend 4-5 Bäume gepflanzt werden und im Sozialen Wohnungsbau im Süden 17.
Es wäre sinnvoll, die in der Planzeichnung gemäß Ziffer 6.1 festgesetzten Bäume bei der Ermittlung der erforderlichen Baumanzahl anrechnen zu lassen. Die Festsetzung wäre neu dann wie folgt:
„Auf den privaten Grundstücksflächen sind pro angefangene 200 m² Grundstücksfläche mindestens ein heimischer Baum zu pflanzen. In der Planzeichnung festgesetzten Baumpflanzungen gemäß Ziffer 6.1 können angerechnet werden. Hochstammbäume müssen mind. 2,00 m Abstand zur Grenze aufweisen.
Die Pflanzung muss spätestens in der nächsten Pflanzperiode nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes fertiggestellt sein. Ausgefallene Gehölze sind zu ersetzen.“
Gleichzeitig ist zumindest partiell die Überdeckung der Tiefgarage mit einer Substrathöhe von 70-80cm im Bereich von Baumstandorten vorzusehen.
Beschluss:
Die Festsetzung zur Anzahl der Vollgeschosse ist redaktionell entsprechend der Abwägung zu überarbeiten.
Die Anzahl der Wohneinheiten wird für die Einzelhäuser in den Baufelder 03-10 auf 2 WE begrenzt und im Bereich der Baufelder 14-17 auf 8 WE.
Die Festsetzung zum Dachüberstand wird redaktionell überarbeitet wie in der Abwägung vorgeschlagen.
Die Anlagen für die Nutzung der Sonnenenergie werden entsprechend der Abwägung auf allen Dachflächen zugelassen.
Bezüglich der Pflanzgebote sind die erforderlichen Baumanzahlen zu erhöhen sowie den vorgeschlagenen Passus zur partiellen Erhöhung der Tiefgaragenüberdeckung an Baumstandorten einzufügen.
Die Begründung sowie der Umweltbericht sind entsprechend der Beschlüsse fortzuschreiben.
Abstimmungsergebnis:
28 Landratsamt Rosenheim, SG Brandschutz vom 21.11.2022
Grundsätzlich bestehen keine Einwände.
Dennoch bitten wir den notwendigen Löschwasserbedarf, im Besonderen den Abstand der 1. Löschwasserentnahmestelle zum jeweiligen Objekt sowie die Leistungsfähigkeit (Grundschutz 48 cbm/h) zu beachten.
Sofern der 2. Rettungsweg in den Objekten über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden muss und die Oberkante der Brüstung von den zum Anleitern bestimmter Fenster oder anderen Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, wäre der Einsatz eines Hubrettungsfahrzeugs notwendig, welches in der Gemeinde Oberaudorf nicht innerhalb der Hilfsfrist zur Verfügung steht. Der 2. Rettungsweg wäre somit baulich auszuführen.
Die Planungshilfen zur Bauleitplanung wurden der Vollständigkeit halber dieser Stellungnahme beigefügt. Mit dieser Stellungnahme werden nur die Belange der Feuerwehr im abwehrenden Brandschutz angesprochen. Es werden keine Aussagen zum baulichen Brandschutz getätigt.
Abwägung
Im Rahmen der Erschließung des Baugebiets werden den Vorgaben entsprechende Versorgungsanlagen (z.B. Hydranten) und -leitungen für Trink- und Löschwasser verlegt. Das Hydranten-Netz wird dabei den Vorgaben entsprechend angelegt.
Die seitliche Wandhöhe bei den Mehrfamilienhäusern liegt bei max. 7,50 m, damit liegt die Traufe zum Anleitern unter den angegebenen 8m. Eine konkrete Prüfung auf erforderlichen Brandschutzmaßnahmen am Baukörper sind im Rahmen des Bauantrags nachzuweisen. Rettungswege und Aufstellflächen für die Feuerwehr sind im gesamten Baugebiet in erforderlichem Maße herstellbar (Verkehrsflächenbreite mehr als 3m, Aufstellflächen für die Mehrfamilienhäuser im Bereich des Fußweges möglich, der ebenfalls 3m breit ist).
Für den Bebauungsplan ergibt sich derzeit kein Handlungsbedarf. Es sollte aber eine Ergänzung in der Begründung zum Thema „Rettungswege und Löschwasserbereitstellung“ geben.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung ist entsprechend des Abwägungsvorschlags bezüglich der Rettungswege und der Löschwasserbereitstellung zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis:
32 Landratsamt Rosenheim, SG Untere Naturschutzbehörde vom 12.01.2023
Die UNB hat folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit, zu der sie auch Vorschläge zur Überwindung wie folgt mitteilt:
Artenschutz
Bei Umsetzung des Bebauungsplans sind Belange des Artenschutzes berührt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich hier Lebensräume streng geschützter Tierarten (insbesondere Fledermäuse, Reptilien) oder europäischer Vogelarten befinden. Eine Beeinträchtigung dieser Arten durch die Umsetzung der Planung kann daher nicht ausgeschlossen werden.
Folgende Punkte sind noch festzusetzen:
- Zum Schutz der Avifauna sind sog. Über-Eck-Verglasungen und große Glasflächen zu vermeiden.
- Sockel- und Bodenfreiheit bei Einfriedungen soll mindestens 15 cm sein, um Kleintieren eine Querung zu ermöglichen.
- Schächte und alle Vertiefungen mit senkrechten, glatten Wänden, die zu Fallen für Tiere werden könnten, sind zu vermeiden. Falls nicht vermeidbar, sind Aufstiegshilfen anzubringen.
Beleuchtung ergänzen:
- full-cut-off-Leuchten, Abstrahlwinkel <70°, Farbtemperatur <3.000K, nachts nicht durchgehend beleuchtet, sondern mit Bewegungsmelder, Wellenlänge des abgestrahlten Lichts sollte idealerweise zwischen 500 und 680 nm sein.
Eingriff/ Ausgleich/Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen
§ 18 BNatSchG sieht für die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) und für Verfahren zu Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB die Anwendung der Vorschriften des BauGB vor, wenn aufgrund dieser Verfahren Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Nach § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Eingriffsregelung mit ihren Elementen Vermeidung und Ausgleich im Bauleitplanverfahren in der Abwägung nach § 1 Abs.7 BauGB zu berücksichtigen.
Es ist eine Ortsrandeingrünung von nur 3m (!) 1-reihig vorgesehen. Naturschutzfachlicher Mindeststandard liegt bei 5 m bei Wohngebieten. Dieser sollte umgesetzt werden und könnte alternativ so gelöst werden:
Auf der Nordseite die schmale Eingrünung beibehalten und dafür auf Flnr. 300/14 eine kleine Grünfläche etablieren. Würde den Eindruck von Siedlung etwas auflockern und ein bisschen Strukturreichtum in die landwirtschaftlichen Flächen im Umkreis bringen.
Der Eingriffs- und Ausgleichsflächenberechnung ist anzupassen. Die gewählten Faktoren sind zu ändern: Faktor 0,9 für A II und Faktor 0,4 für A I
Die geplante Ausgleichsfläche im Ökokonto (Aktenzeichen IX16346), weist eine Beschränkung auf: es kann max. 1ha angerechnet werden. Bitte beachten.
Die Pflanzungen im Baubereich sind 1 Jahr, 4 Jahre, 10 und 15 Jahre nach Umsetzung des Bauvorhabens zu kontrollieren. Bitte festsetzen.
Abwägung
Artenschutz
Um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände zu vermeiden, sollten die genannten Aspekte unter Ziffer 7.2 Artenschutzrechtliche Belange im Bebauungsplan mit aufgenommen werden.
Bezüglich des Kollisionsrisikos bei Glasflächen könnte eine allgemeine Festsetzung wie folgt aufgenommen werden:
„Kollisionsrisiken: Zur Minimierung des Kollisionsrisikos ist entsprechend dem Vermeidungsgebot im Bereich von Verglasungen oder großflächigen Glaselementen, Fensterbändern etc. dem Vogelschutz Rechnung zu tragen. Durch reflexionsarme und mit geeigneten Mustern bedruckte Verglasungen ist die Spiegelung und Transparenz an Gefahrenstellen zu vermeiden. Die Maßnahmen haben zum Zeitpunkt der Ausführung dem aktuellen wissenschaftlichen Stand zu entsprechen.“
Die genannten Vorgaben zur Beleuchtung entsprechen dem Standard, der sich über Art. 11a BayNatSchG ergibt (Himmelsstrahler und Beleuchtungsanlagen). Anbei eine Abbildung zur Erklärung des Begriffs „full-cutoff-lights“:
Bezüglich des geforderten Verzichts auf Dauerbeleuchtung sollte die Vorgabe auf private Haushalte beschränkt werden, wenn aus Sicherheitsgründen nichts dagegenspricht (z.B. Notbeleuchtung an Mehrfamilienhäusern). Zudem sollte sich diese nicht auf die Straßenbeleuchtung beziehen.
Eingriff/ Ausgleich/Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen
Eingriffsregelung / Ortsrandeingrünung
Die Fl.-Nr. 300/14 steht für Begrünungsmaßnahmen nicht zur Verfügung. Die geplanten nur 3m breite Eingrünung könnte stattdessen aber entlang der Ostseite auf 4,50m verbreitert werden. Dazu sind nur geringfügige Verschiebungen der Baufenster erforderlich (s. Planzeichnung und nachfolgende Abbildung). Zwischen den Baufenstern und der Eingrünung sollte ein Mindestabstand von 2,00 m verbleiben, um ausreichend Platz für Pflegemaßnahmen sowohl am Haus als auch an der Gehölzfläche zu erhalten. Damit wäre aber entlang der Ostseite eine zweireihige Strauchpflanzung möglich, die in die Grünordnung entsprechend wie folgt angepasst werden kann:
„Private Grünfläche zum Anpflanzen einer Ortsrandeingrünung:
Im gekennzeichneten Bereich sind pro angefangene 60 m² der festgesetzten Grünfläche mind. 1 Laubbaum (Mindestqualität StU 12-14) sowie 6 heimische Sträucher (Mindestqualität H 125-150) zu pflanzen.“
Bei einer Breite der Grünfläche von 4,50m könnte eine versetzte zweireihige Anpflanzung möglich werden:
Eingriffsregelung / Ausgleichsfaktoren
Bei der Wahl der Ausgleichsfaktoren sind v.a. die geplanten Vermeidungsmaßnahmen mit zu berücksichtigen. Im Vorentwurf wurden dabei mittlere Ausgleichsfaktoren gewählt: 0,8 für Flächen mit mittlerer und 0,3 mit geringer naturschutzfachlicher Wertigkeit.
Durch die Verbreiterung der Ortsrandeingrünung wird auch die anzusetzende Eingriffsfläche etwas geringer (ca. 200m²). Die geplante nunmehr zweireihige Ortsrandeingrünung sowie die Anpassung des Pflanzgebots tragen zudem zur Optimierung der Vermeidungsmaßnahmen bei. Die Festsetzung der Ausgleichsfaktoren obliegt der Abwägung der Gemeinde und wird unter Berücksichtigung der geplanten Anpassung der Ortsrandeingrünung als ausreichend angesehen.
Eingriffsregelung / Ausgleichsfläche
Der Ausgleichsbedarf liegt bei 6.014m² und damit unter den von der UNB genannten 1ha anrechenbare Ausgleichsfläche.
Gemäß dem Datenbogen zur Ökokontofläche ist diese zu 100% anrechenbar, was bei einer Fläche von 2,4 ha auch 2,4 ha wären. Dazu liegt eine Bestätigung des AELF vor. Der Datenbogen zur Ökokontofläche wird dem Umweltbericht beigefügt.
Eingriffsregelung / Kontrolle der Pflanzflächen
Bereits über das Monitoring im Umweltbericht wird die Kontrolle der ordnungsgemäßen Bepflanzung sowie der Erhaltung der Gehölze vorgeschlagen, allerdings wurde keine Festsetzung dafür vorgesehen.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 können im Bebauungsplan „Bindungen für die Bepflanzung und Erhaltung“ von Baum- und Strauchpflanzungen festgesetzt werden. Nach einem Gerichtsurteil von 2014 (BVerwG, Urteil v. 8.10.2014, 4 C 30.13, ZfBR 2015, 158) schließt schon die Festsetzung durch seinen Wortlaut die Pflicht zur dauerhaften Erhaltung ein. Die Erhaltungsfestsetzung schützt dabei nicht die einzelnen Pflanzen, sondern will die weitere Erfüllung ihrer städtebaulichen individuenunabhängigen Funktion sichern und schließt daher auch Ersatzpflanzungen ein. Die städtebaulichen Gründe, die zu der Bebauungsplanfestsetzung geführt haben, werden durch den Verlust des Grüns nicht gegenstandslos. Unerheblich ist nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts auch, ob der Verlust durch mutwillige Zerstörung, Einwirkung durch Naturgewalt oder natürlichen Abgang eingetreten ist.
Für den Fall, dass der Eigentümer dem Pflanzgebot nicht nachkommt, kann die Gemeinde auf der Grundlage von § 178 BauGB ein Pflanzgebot erlassen.
Eine Festsetzung ist nicht erforderlich, da die Kontrolle über das Monitoring eingestellt wurde. Die Rechtsgrundlage ist dazu auch im neuen Leitfaden zur Eingriffsregelung dargelegt:
„Die Gemeinden überwachen nach § 4c BauGB in geeigneter Weise die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. […]
Die Gemeinden nutzen dabei die im Umweltbericht enthaltene Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt sowie Informationen von Behörden, sofern sie nach Abschluss des Planaufstellungsverfahrens über erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen bei der Durchführung des Bauleitplans unterrichtet werden (§ 4c BauGB). Es ist darauf zu achten, dass der einen gesonderten Teil der Begründung des Bebauungsplans bildende Umweltbericht gemäß § 2a Satz 3 BauGB i.V.m. Anlage 1 Nr. 3 Buchstabe b die zur Überwachung der erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen notwendigen Angaben enthält.“
Beschluss:
Artenschutz:
Die genannten Maßnahmen zum Artenschutz werden unter Ziffer 7.2 wie folgt ergänzt:
- Kollisionsrisiken: Zur Minimierung des Kollisionsrisikos ist entsprechend dem Vermeidungsgebot im Bereich von Verglasungen oder großflächigen Glaselementen, Fensterbändern etc. dem Vogelschutz Rechnung zu tragen. Durch reflexionsarme und mit geeigneten Mustern bedruckte Verglasungen ist die Spiegelung und Transparenz an Gefahrenstellen zu vermeiden. Die Maßnahmen haben zum Zeitpunkt der Ausführung dem aktuellen wissenschaftlichen Stand zu entsprechen.
- Einfriedungen sind ohne durchgehenden Sockel und mit einer Bodenfreiheit von mind. 15 cm zu errichten, um Kleintieren eine Querung zu ermöglichen.
- Schächte und alle Vertiefungen mit senkrechten, glatten Wänden, die zu Fallen für Tiere werden könnten, sind zu vermeiden. Falls diese nicht vermeidbar sind, sind Aufstiegshilfen anzubringen.
- Leuchtkörper dürfen nach oben kein Licht abstrahlen. Es sind so genannte full-cut-off-Leuchten zu verwenden mit einem Abstrahlwinkel <70°, um Irritationen für Zugvögel zu vermeiden. Die Farbtemperatur ist <3.000K zu wählen. Private Außenbeleuchtungen sind, soweit Sicherheitsgründe keine anderen Anforderungen stellen, nachts nicht durchgehend anzustellen, sondern mit einem Bewegungsmelder zu versehen. Die Wellenlänge des abgestrahlten Lichts sollte idealerweise zwischen 500 und 680nm liegen.
Abstimmungsergebnis:
Ortsrandeingrünung
Die Ortsrandeingrünung auf der Ostseite wird entsprechend des Abwägungsvorschlags auf 4,50m verbreitert sowie die Pflanzgebote entsprechend angepasst. Ebenso werden in dieser Folge die Baugrenzen, wie im Planentwurf dargestellt angepasst.
Abstimmungsergebnis:
Ausgleichsfaktor
Die Ausgleichsfaktoren werden beibehalten.
Abstimmungsergebnis:
Ökokontofläche
Die Abbuchung vom Ökokonto wird entsprechend der neuen Ausgleichsbilanzierung (reduzierte Eingriffsfläche) aktualisiert. Dem Umweltbericht wird der Datenbogen zur Ausgleichsfläche beigefügt.
Abstimmungsergebnis:
Kontrolle der Pflanzgebote
Die Kontrolle erfolgt im Rahmen des Monitorings durch die Gemeinde. Eine Festsetzung dazu wird nicht eingefügt.
Abstimmungsergebnis:
36 Regierung von Oberbayern, vom 06.12.2022
Die Planung wird erläutert und wie folgt bewertet:
Siedlungsstruktur
Gem. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 3.2 Z sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden (LEP 3.1 G). Zudem ist der demographische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung zu beachten (vgl. LEP 1.2.1 Z).
Die Gemeinde hat in einer Bauflächenbedarfsanalyse in Anlehnung an die Untersuchungen im Rahmen der Flächennutzungsplanneuaufstellung in den Jahren 2015 bis 2019 ausführlich und nachvollziehbar mögliche Flächen im Gemeindegebiet zur Innenentwicklung dargestellt. Dabei wurde festgestellt, dass bei einer Aktivierungsrate von ca. 50 % (Erfahrungen der letzten Jahre) ein Nachverdichtungspotenzial im Umfang von ca. 3,3 ha im Gemeindegebiet besteht. Dieses setzt sich jedoch in erster Linie aus Baulücken und kleineren Wohnbauflächen zusammen, die im jeweiligen Umfang nicht für die Gesamtkonzeption der vorliegenden Planung ausreichen. Lediglich die verfahrensgegenständliche Fläche mit einer Größe von ca. 1,8 ha, die in der Bauflächenbedarfsanalyse nicht dem Nachverdichtungspotenzial zugerechnet wird und die bereits zur Hälfte im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt ist, bietet in Verbindung mit der südlich angrenzenden Gemeinbedarfsfläche eine adäquate Größe für die geplante Anzahl an Wohngebäuden. Die Gemeinbedarfsflächen werden bereits als Park- und Lagerplatz genutzt. Für die vorliegende Planung können somit Flächenpotenziale in Anspruch genommen werden, die bereits ca. zur Hälfte versiegelt bzw. bereits in der erforderlichen Nutzungsart im Flächennutzungsplan dargestellt sind.
Unabhängig von diesen verfügbaren Wohnbauflächen ist für eine weitere Siedlungsentwicklung der Bedarf für die geplanten rd. 60 Wohneinheiten sowie die zusätzlichen Wohneinheiten im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus nachvollziehbar darzulegen. Dieser Bedarf an neuen Siedlungsflächen ergibt sich ganz vorrangig aus Bevölkerungszuwächsen.
Die Gemeinde stellt dabei in ihrer Bauflächenbedarfsanalyse die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde bis 2033 dar. Der angenommene Einwohnerzuwachs von 0,2% p.a. bis 2033 für die Gemeinde Oberaudorf scheint angesichts der tatsächlichen Bevölkerungszunahme der vergangenen zehn Jahre von jährlich ca. 1% und einer jährlichen Wachstumsrate von +0,3% für den Landkreis Rosenheim bis 2033 landesplanerisch plausibel.
Für die vorliegende Bebauung wird eine Siedlungsdichte von 30 Wohneinheiten/ha angestrebt. Dies ist aus landesplanerischer Sicht zu begrüßen, da ein wirtschaftlich tragfähiges Herstellen und Betreiben neuer Siedlungsflächen i.d.R. erst ab einer Siedlungsdichte von rd. 20 Wohneinheiten/ha Bruttowohnbauland angenommen wird. Die Planung sieht zudem eine Bebauung mit Einzel-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern sowie Tiefgaragen vor. Auf Grund dieser gemischten Form der Bebauung kann mit vorliegender Planung die Flächenneuinanspruchnahme durch flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen reduziert werden.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die vorliegende Planung den Erfordernissen einer flächensparenden Siedlungsentwicklung entspricht. Die Siedlungstätigkeit der vergangenen Jahre in der Gemeinde, die primär auf eine Innenentwicklung ausgerichtet war, wird mit der vorliegenden Planung fortgesetzt und sollte auch zukünftig im Bereich der bestehenden Baulücken und Innenentwicklungspotenziale weiterverfolgt werden.
Orts- und Landschaftsbild
Gem. Art. 6 Abs. 2 Nr. 6 Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) soll das Landschaftsbild Bayerns in seiner Vielfalt, Eigenart und Schönheit bewahrt werden. Gem. Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 3.1 Z sind Vorhaben möglichst schonend in die Landschaft einzubinden. Auf Grund der Lage am Rande einer großen innerörtlichen Freifläche und einer eher kleinteiligeren Wohnbebauung auf den angrenzenden Flächen kommt der landschaftlichen Einbindung und der Baugestaltung der neuen Gebäude eine besonders hohe Bedeutung zu. Die Gebäude sind dabei landschaftsschonend und in einer umgebungsorientierten Baugestaltung zu integrieren und sollten von der Höhenentwicklung an den vorhandenen Gebäuden orientiert werden. Die Planung ist diesbezüglich mit der unteren Bauaufsichts- und Naturschutzbehörde abzustimmen.
Wasserwirtschaft
Der Planungsbereich liegt gem. Umweltatlas Naturgefahren im Norden in einer Hochwassergefahrenfläche HQextrem und vollständig in einem wassersensiblen Bereich. Gem. LEP 7.2.5 G sollen die Risiken durch Hochwasser soweit als möglich verringert werden. Die Planung ist diesbezüglich mit dem Wasserwirtschaftsamt abzustimmen.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung kann bei Berücksichtigung der Belange des Orts- und Landschaftsbilds sowie der Wasserwirtschaft mit den Erfordernissen der Raumordnung in Einklang gebracht werden.
Abwägung
Die seitens der Regierung von Oberbayern genannten Behörden wurden am Verfahren beteiligt. Das Wasserwirtschaftsamt hat sich nicht geäußert. Die Stellungnahme der UNB sowie des Planungsrechts wurden im Rahmen der vorliegenden Abwägung behandelt. Eine Planänderung ist durch die Stellungnahme der Regierung nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
39 Telekom vom 05.12.2022
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten.
Entlang der Bad-Trißl-Straße befinden sich hochwertige Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, alle Beteiligten darauf hinzuweisen, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
- dass für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
- dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
- Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
- In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Abwägung
Grundsätzlich ist in den öffentlichen Verkehrsflächen ausreichend Platz für die Unterbringung der Sparten. Welcher Versorger zu welchen Bedingungen zum Einsatz kommt, ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis auf bestehende Leitungen sowie das Vorsehen von ausreichendem Raum für neue Leitungen (Hinweis Nr. 8). Eine Änderung des Bebauungsplans ist somit nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis:
41 Vodafone vom 15.12.2022
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen des Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf bin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag an TDR-S -Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Wir weisen Sie ebenfalls daraufhin, dass uns ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung unserer Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Abwägung
Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme der Telekom verwiesen. Hinweise zu bestehenden Leitungstrassen sind im Bebauungsplan enthalten. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Noch nachzuführende Angaben, die beim Vorentwurf noch nicht vorlagen:
Festsetzung zu den zulässigen Grundflächen für Terrassen
Bisher war die zulässige Überschreitung für Terrassen allgemein bei 20 m² festgesetzt. Für die Mehrfamilienhäuser reicht das aber nicht aus, um für mehrere Wohneinheiten im Erdgeschoss ausreichende Freiflächen errichten zu können. Architekt Raimund Baumann hat dazu im Vorentwurf mögliche Flächen für Terrassen sowie ihre Dimensionierung eingezeichnet:
Darüber hinaus wurden folgende Beispiele übermittelt:
Abwägung
Die Festsetzung zur zulässigen Überschreitung der Grundflächen würde dann wie folgt angepasst:
a) Die zulässige Grundfläche für Hauptanlagen je Baugrundstück wird entsprechend der Nutzungsschablonen festgesetzt. Eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächen ist wie folgt zulässig:
- durch erdgeschossige Anbauten um bis zu 5,00 m²
- durch Terrassen in den Baufeldern 01 bis 13 (EZ, RH, DH) um bis zu 20,00 m²
in den Baufeldern 13 bis 17 (MFH) um bis zu 66,00 m²
im Baufeld 18 (MFH) um bis zu 255,00 m²
Beschluss:
Die Anpassung der Festsetzung zur Zulässigkeit von Terrassen wird wie vorgeschlagen in den Bebauungsplan übernommen.
Abstimmungsergebnis:
Vermessung des Gesamtareals:
Für die Erschließungsmaßnahmen wurde bereits eine Vermessung des Planungsgebiets in Auftrag gegeben. Bei Vorliegen der Daten kann geprüft werden, ob die allgemeine Festsetzung zur Situierung der Bezugshöhe für die seitliche Wandhöhe im Gelände auch auf dem niedriger gelegenen südlichen Grundstück funktioniert oder ob eine Festsetzung eines Bezugspunkts in müNN als Maximalhöhe für den Erdgeschossfußboden erforderlich wird.
Die Auslegung des Entwurfs wird deshalb erst nach Vorliegen der Vermessung erfolgen.
Den noch konkret auszuwählenden Bezugspunkten für die Erdgeschossfußbodenhöhe wird entsprechend folgender Planung vorgesehen:
(Quelle, Architekturbüro R. Baumann 2022)
Die Bezugspunkte in müNN werden als Maximalhöhen festgesetzt, so dass eine tiefere Einbindung in das Gelände möglich bleibt.
Beschluss:
Nach Vorliegen der Vermessung sind Bezugspunkte für die Situierung der Fußbodenoberkanten im Erdgeschoss des Hauptgebäudes im Baufeld 18 sowie für das Garagengebäude vorzusehen. Diese sind an der vorangegangenen Abbildung zu orientieren und als Maximalhöhe festzusetzen.
Abstimmungsergebnis:
