Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 27.10.2020 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB den Aufstellungsbeschluss für die 2. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Gebiet ,,Südlich der Carl-Hagen-Straße" gefasst. Grund der 2. Änderung des Flächennutzungsplans ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 45 „Südlich der Carl-Hagen-Straße". Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 45 „Südlich der Carl-Hagen-Straße" ist es notwendig, die bisherige Nutzungsdarstellung im Flächennutzungsplan von Besonderem Wohngebiet in Sonstiges Sondergebiet (gem. § 11 BauNVO) mit Zweckbestimmung ,,Freizeitgebiet Hocheck" zu ändern. Hierzu ist eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich.
In der Sitzung des Gemeinderates am 20.12.2022 wurde der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst und die Verwaltung beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
In der heutigen Sitzung werden die Beschlussvorschläge verlesen, daraufhin wird zu den jeweils einzelnen Abwägungen abgestimmt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange fand im Zeitraum von 13.07.2023 bis 16.08.2023 statt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 62 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 43 Stellen ging kein Rücklauf ein.
11 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 8 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Beteiligung der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten vom 10.08.2023
Hinweis: Bei der künftigen Nutzung des Flurstücks 232/1 mit der Zweckbestimmung „Sport und Freizeit“ ist die Nähe zum aufwachsendem Wald des Flurstücks 229/0 bezüglich Baumwurf und Astbruch zu beachten.
Abwägung
Das Waldstück südlich des genannten Grundstücks ist derzeit noch sehr jung. Aufgrund der Nähe zur Seilbahntrassee wird das Gebiet ohnehin regelmäßig durchforstet, um eine ausreichende Standsicherheit zu gewährleisten. Die regelmäßige Pflege kommt auch der Nutzung auf dem Nachbargrundstück zu Gute.
Welche baulichen Anlagen im Geltungsbereich konkret an welcher Stelle vorgesehen werden, ist zudem auf Flächennutzungsplanebene noch nicht regelbar. Die konkrete Gefährdungslage kann demnach erst im Rahmen der Bebauungsplanung abgeschätzt werden. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landesamt für Umwelt, Abt. Geogefahren vom 16.08.2023
Die Gefahrenhinweiskarte des Bayerischen Landesamts für Umwelt weist für den Südteil des Planungsgebiets die potenzielle Gefahr von Steinschlag/Blockschlag aus.
Der Gefahrenhinweisbereich ist das Ergebnis einer Modellierung im Übersichtsmaßstab 1:25000. In dem Bereich existiert eine offenbar künstlich angelegte Steilböschung. Potenziell betroffen sind der südliche Bereich ,,Freizeit und Sport" sowie ein Tell des ,,Baufeld 01". Ob am konkreten Ort eine Steinschlaggefährdung besteht, kann nur durch einen einschlägig erfahrenen Gutachter festgestellt werden.
Von einer Neubebauung im sturzgefährdeten Bereich wird von uns grundsätzlich abgeraten. Für bestehende Bauten werden je nach konkreter Gefährdungslage Schutzmaßnahmen angeraten. Auch Freizeiteinrichtungen erhöhen die Aufenthaltswahrscheinlichkeit von Personen im Gefahrenbereich und damit das Schadensrisiko.
Es wird dringend empfohlen, die tatsächliche Gefährdung durch einen einschlägig erfahrenen Gutachter prüfen zu lassen und ggf. die Nutzung anzupassen. Ausführlichere Informationen zur Gefahrenhinweiskarte und zu Georisk-Objekten finden Sie unter: www. umweltatlas. bayern.de > Standortauskunft> Geogefahren.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Rosenheim (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde). Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Abwägung
Die Gefahrenhinweiskarten weisen in folgenden Bereichen Gefährdungen durch Steinschlag/Blockschlag mit und ohne Walddämpfung auf:
Abb. 1 Auszug aus dem BayernAtlas Thema Naturgefahren, Stand 10.2023
Im Bereich der künstlich angelegten Steilböschung an der Hocheckbahn (Rutsche) befindet sich eine Hangsicherung (Steinschlagnetze). Diese wird regelmäßig gewartet, so dass von diesem Bereich kein Risiko für die unterliegenden Nutzungen besteht.
Das Risikogebiet westlich des Planungsgebiets liegt südlich des Hocheckgrabens. Das Gelände ist hier nordostexponiert und weist einen jungen Laubmischwald auf. Im Unterhang ist eine Verbauung mit Wasserbausteinen, die das Gelände gegenüber dem Fußweg abstützt. Der Jungwald wird zur Stabilität regelmäßig durchforstet, dadurch wird die Gefährdung verringert. Zwischen dem Hangfuß und der nächsten Bebauung liegt zudem der Hocheckgraben sowie die Straße.
Die seitens des LfU genannten Behörden wurden am Verfahren beteiligt.
Beschluss:
Die Gefahrenbereiche sowie die getroffenen Maßnahmen sind im Umweltbericht zum Flächennutzungsplan mit aufzunehmen.
Abstimmungsergebnis:
DB AG – DB Immobilien vom 18.07.2023
Gegen die o.g. Bauleitplanung bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen gegen diese Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb sind gegebenenfalls in der Bauleitplanung festzusetzen.
Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewahren.
Abwägung
Die Bahnlinie verläuft in ca. 570m Luftlinie östlich des Planungsgebiets. Dazwischen liegen Wohngebiete, Straßen und Grünflächen. Eine Beeinträchtigung des Bahnbetriebs in Folge von Baumaßnahmen im Geltungsbereichs sind demnach ausgeschlossen.
Im Rahmen der Schalltechnischen Untersuchung zum nicht weiter verfolgten Bebauungsplan Nr. 42 Carl-Hagen-Straße von Möhler+Partner, 2018 wurden die Verkehrsgeräusche aus dem Schienenverkehr untersucht:
Wie die Karten aus der Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamts zeigen, wurden in der Nacht Lärmeinwirkungen von 45 bzw. 55 dBA im Umgriff der Hocheckbahn erreicht (gelbe Färbung in der unteren Abbildung). Dies entspricht den Orientierungswerten der DIN18005 für ein WA in der Nachtzeit. Die Gutachter führen daraufhin folgende Bewertung der Situation auf:
„Entsprechend der Systematik der DIN 18005 können zudem Überschreitungen der Orientierungswerte des Beiblatts 1 in gewissem Rahmen mit sonstigen städtebaulichen Belangen abgewogen werden, wobei die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV [5] i.d.R. einen gewichtigen Hinweis dafür darstellt, dass einer Abwägung keine grundsätzlichen schalltechnischen Gesichtspunkte entgegenstehen und (noch) gesunde Wohn- und ggf. Arbeitsverhältnisse vorliegen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV betragen für Wohngebiete (WA und WR) 59/49 dB(A) und für Dorfgebiete (MD) 64/54 dB(A) Tag/Nacht.“
Es wurde davon ausgegangen, dass durch die Verkehrsgeräusche (auch der BAB) keine erheblichen Belastungen im Untersuchungsgebiet bedingt werden, zumal passiver Schallschutz an den Außenbauteilen ausreichend Schutz bieten können. Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Vorliegenden Planungen die Wohnnutzung nicht weiter gefördert wird, sondern vielmehr der Schwerpunkt der Nutzung im Freizeit- und Erholungsangebot liegt. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Bauleitplanung vom 08.08.2023
Das LRA macht folgende bauplanungsrechtliche Anmerkungen zum Vorentwurf:
Bauplanungsrechtlich ist anzumerken, dass bei Darstellung nicht nur einer Sonderbaufläche, sondern bereits eines Sondergebiets im Flächennutzungsplan, die Zweckbestimmung und die Art der vorgesehenen Nutzung(en) zu definieren sind (Art. 11 Abs. 2 BauNVO).
Zur sehr allgemeinen Zweckbestimmung „Freizeit und Erholung“ sind ergänzend die im Plangebiet bestehenden und künftig durch die Planung vorgesehenen Nutzungen hinreichend bestimmt anzugeben (z.B. Liftanlagen, Gastronomie, Erlebnis- und Spielanlagen wie z.B. Flying Fox...). Eine beispielhafte Nennung ist dazu ausreichend.
Der Orts- und Einrichtungsbegriff „Freizeitgebiet Hocheck“ beinhaltet insofern nichts.
Ein Erholungsgebiet (sh. § 10 BauNVO), welches regelmäßig der Beherbergung dient, ist vorliegend auch nicht gegeben oder geplant, so dass SO Erholungsgebiet wegzulassen ist.
Abwägung
Die Zweckbestimmung ist entsprechend den Empfehlungen des LRA wie folgt anzupassen:
„Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung "Freizeit und Sportanlagen". Zulässig sind Freizeit- und Sportanlagen wie z.B. Liftanlage, Flying Fox, Erlebnisrutsche, Kinderspielplatz, Gastronomie und Beherbergung). Wohnen ist als untergeordnete Nutzung zulässig.“
Beschluss:
Die Zweckbestimmung wird entsprechend des Abwägungsvorschlags überarbeitet.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Immissionsschutz vom 20.07.2023
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht grundsätzlich keine Anmerkungen.
Hinweis:
Im Rahmen der Aufstellung von B-Plänen können im Einzelfall weitergehende Prüfungen und evtl. Maßnahmen erforderlich werden (Prüfung der Schutzansprüche gegenüber Sport-, Gewerbe- oder Straßenverkehrslärm innerhalb und außerhalb des Planungsgebiets).
Abwägung
Für den Bebauungsplan wurde bereits eine fachliche Stellungnahme veranlasst, die die Planungen im Hinblick auf möglicherweise erforderlich werdende Maßnahmen zum Schallschutz prüfen soll. Für den Flächennutzungsplan werden keine Planänderungen erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Brandschutz vom 03.08.2023
Grundsätzlich bestehen keine Einwände.
Dennoch bitten wir den notwendigen Löschwasserbedarf, im Besonderen den Abstand der 1. Löschwasserentnahmestelle zum jeweiligen Objekt sowie die Leistungsfähigkeit (Grundschutz 48 cbm/h) zu beachten.
Sofern der 2. Rettungsweg in den Objekten über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden muss und die Oberkante der Brüstung von den zum Anleitern bestimmter Fenster oder anderen Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, wäre der Einsatz eines Hubrettungsfahrzeugs notwendig, welches in der Gemeinde Oberaudorf nicht innerhalb der Hilfsfrist zur Verfügung steht. Der 2. Rettungsweg wäre somit baulich auszuführen.
Die Planungshilfen zur Bauleitplanung wurden der Vollständigkeit halber dieser Stellungnahme beigefügt. Mit dieser Stellungnahme werden nur die Belange der Feuerwehr im abwehrenden Brandschutz angesprochen. Es werden keine Aussagen zum baulichen Brandschutz getätigt.
Abwägung
Das Planungsgebiet ist bereits vollständig erschlossen. Hydranten liegen in der Carl-Hagen-Straße vor. Der Löschwasserbedarf ist ausreichend verfügbar. Im Rahmen der Bebauungsplanung sind bei der Planung von Zufahrten die erforderlichen Breiten für Rettungsfahrzeuge zu beachten. Für den Flächennutzungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Untere Naturschutzbehörde vom 20.07.2023
Die UNB hat folgende Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit, zu der sie auch Vorschläge zur Überwindung wie folgt mitteilt:
Artenschutz
Im Umweltbericht werden unterschiedliche Tierarten und Maßnahmen beschrieben und Untersuchungen werden für die Zeit des Baubeginns vorgeschlagen. Das korrekte Vorgehen erfordert jetzt in der Bauleitplanung eine Relevanzprüfung durch eine fachkundige Person. Sollte bereits bekannt sein, dass dort geschützte Tier- und Pflanzenarten vorkommen, kann auch direkt eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) erfolgen.
Die Ergebnisse sind mit der uNB abzustimmen und das weitere Vorgehen ist dann festzulegen um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände ausschließen zu können.
Rodungen
Unvermeidbare Rodungen sind nur in der Zeit vom 1. Oktober bis 28. Februar durchzuführen. Der Text in der Planung "Die Gehölze auf 232/1 dürfen nur zwischen 30.09. und 01.03. entfernt werden" - ist zu korrigieren.
Durchgrünung der Grünfläche
Es wird von einer Festsetzung einer Grünfläche zwischen Carl-Hagen-Straße und Röthenbach beschrieben - - hier sollte eine konkrete Breite benannt werden.
Auf Flurnummer 232/1 wird mangels konkreter Neuplanung noch keine Grünordnung festgesetzt. Es sollte jedoch ein bestimmter Prozentsatz an Pflanzungen festgesetzt werden, um den Eingriff in das Landschaftsbild zu minimieren. Das Grundstück liegt am Ortsrand. Beispielsweise kann festgesetzt werden, dass nur heimische Gehölze verwendet werden und 25% der Fläche des Grundstücks zu bepflanzen sind, davon Anteil Bäume 30%, Anteil Sträucher 70%).
Parkplatz
Der Parkplatz auf FI.-Nr. 231/0, der das Grundstück vollständig versiegelt wird nicht dargestellt - weder im Flächennutzungsplan, noch im Bebauungsplan.
Abwägung
Artenschutz
Durch die Darstellungsänderung der Nutzungsart im Flächennutzungsplan ergeben sich unmittelbar keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände, zumal auf dieser Ebene keine Maßnahmen zur Vermeidung festgesetzt werden können. Für den Bebauungsplan wird eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung angestrebt. Die Ergebnisse können nachrichtlich in den Umweltbericht zur Flächennutzungsplanänderung übernommen werden.
Rodung:
Dieser Teil der Stellungnahme ist für den Flächennutzungsplan nicht maßgeblich.
Durchgrünung
Weder die Durchgrünung der Fl.-Nr. 232/1 noch die Bemaßung der Grünfläche entlang vom Röthenbach können auf FNP-Ebene geregelt bzw. ergänzt werden. Dieser Teil der Stellungnahme wird im Rahmen des Bebauungsplans behandelt.
Parkplatz:
Wie in der Begründung dargestellt, wird der Parkplatz in das Sondergebiet inkludiert. Dadurch verbleibt auf Bebauungsplanebene eine höhere Flexibilität, was die Abgrenzung von Baufenstern und Freiflächen betrifft.
Beschluss:
Die Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Relevanzprüfung, die für den Bebauungsplan Nr. 45 in Auftrag gegeben wird, werden in den Umweltbericht zur vorliegenden Flächennutzungsplanänderung übernommen.
Im Übrigen werden keine Planänderungen veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, SG Wasserrecht vom 16.08.2023
Einwendungen bzw. sonstige Fachliche Empfehlungen
Das Baugebiet liegt teilweise im gem. § 76 Abs.3 WHG i.V.ni. Art 47 BayWG vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Auerbach bei einem hundertjährlichen Hochwasserabfluss (HQ 100) -Bekanntmachung nach Art. 47 Abs. 2 Satz 1 BayWG, im Amtsblatt Nr. 35 vom 24.09.2021 des Landkreises Rosenheim-.
Gemäß § 78 Abs. 4 Satz 1 und Abs. 8 WHG ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen in einem vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet verboten. Abweichend kann nach § 78 Abs. 5 und 8 WHG eine Genehmigung im Einzelfall erteilt werden, wenn
1. das Vorhaben
a) die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und der Verlust von verlorengehendem Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgeglichen wird,
b) den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig verändert,
c) den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und
d) hochwasserangepasst ausgeführt wird oder
2. die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können. Bei Baumaßnahmen im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet ist eine Ausnahmegenehmigung beim Landratsamt Rosenheim, Sachgebiet Wasserrecht, zu beantragen. Die geplanten baulichen Maßnahmen zum Schutz vor Eindringen von Grund- und Niederschlagswasser sind in den Antragsunterlagen darzustellen. Zu den gelten die sonstigen Schutzvorschriften für Überschwemmungsgebiete nach § 78a WHO, die Regelung des § 78c WHG für Heizölverbraucheranlagen sowie die Regelungen der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit Wasser gefährdenden Stoffen (AwSV).
Das Baugebiet liegt teilweise in einem Risikogebiet für extreme Hochwasserereignisse. In Risikogebieten ist die Errichtung neuer Ölheizungen nach § 78b und § 78c Abs. 2 und 3 Satz 2 WHO seit dem 05.01.2018 verboten.
Wir weisen nochmals darauf hin, dass die bestehende Überbauung des Röthenbachs im Bereich des Grundstucks FI.-Nr. 232, Gemarkung und Gemeinde Oberaudorf, ursächlich ist für mögliche Ausuferungen des Röthenbachs in Richtung der nördlich gelegenen bebauten Grundstucke bei einem hundertjährlichen Hochwasser (HQ 100 )(sh. vorläufige Sicherung des Überschwemmungsgebiets).
Wir empfehlen daher, im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes zu prüfen, ob die 1970 vom Landratsamt genehmigte Überbauung noch benötigt wird.
Abwägung
Das vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiet liegt direkt in der im Flächennutzungsplan dargestellten Wasserfläche des Röthenbachs. Nordseitig daran schließen Grünflächen an. Im dargestellten Sondergebiet liegen dagegen keine vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiete. Damit ergibt sich für diese Gebietskategorie durch die Planung keine Betroffenheit.
Der Hinweis zur Lage der Gefahrengebiete durch Extremhochwasser wird zur Kenntnis genommen. Die Flächen sind nachrichtlich bereits im FNP dargestellt.
Maßnahmen bezüglich der Überbauung des Röthenbachs können im Flächennutzungsplan nicht vorgesehen werden. Es wird auf die Abwägung im Rahmen der Bebauungsplanung verwiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
Regierung von Oberbayern, vom 17.07.2023
Die Planung wird erläutert und wie folgt bewertet:
Berührte Belange:
Tourismus
Gem. Regionalplan Südostoberbayern B VI I G kommt in allen Teilen der Region dem Tourismus und der Erholung eine besondere Bedeutung zu. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Tourismus soll das Angebot weiter verbessert, aktualisiert und saisonal stärker ausgeglichen werden.
Die geplante Sicherung und Ordnung der bestehenden Freizeiteinrichtungen entspricht diesem regionalplanerischen Grundsatz.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
