Der Gemeinderat hat sich mit dieser Angelegenheit in seiner Sitzung am 23.01.2024 befasst und den Ausschuss für Dorfentwicklung, Umwelt, Landwirtschaft, Soziales und Tourismus mit der Entwicklung der Vergabekriterien zum Grundstücksverkauf im Baugebiet „Am Heimfeld“ beauftragt.
Im Baugebiet entstehen zwei Reihenhäuser (ein 3- und ein 4-Reihenhaus), 8 Einzelhäuser, sechs Doppelhaushälften, vier Mehrfamilienhäuser und ein Einzelhaus als „Wohnhof“. Die Grundstücke für Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser sollen an private Eigentümer verkauft werden. Die Mehrfamilienhäuser sollen nach heutigem Stand im Eigentum der Gemeinde bleiben und mit entsprechender Förderung dem mietpreisreduzierten Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden.
Nachdem die Grundsatzfragen zum Verkauf der Grundstücke durch die Gemeinde geklärt wurden (u.a. keine Besteuerung des Verkaufs, auch bei mehreren Grundstücken, keine Anwendung des Vergaberechts, Grundstücke fallen nicht in den Bereich der gemeindlichen Aufgabenerfüllung), hat sich der Gemeinderat dafür ausgesprochen, dass die fünf Grundstücke (Parzellen 6 – 10) für Einfamilienhäuser am östlichen Rand des Baugebietes im Bieterverfahren verkauft werden sollen. Alle anderen Grundstücke sollen nach dem Festpreisverfahren veräußert werden.
Es wurde auch besprochen, dass für die Grundstücksvergabe Kriterien entwickelt werden sollen, die an die Verfahren für Einheimischenmodelle angelehnt sind. Ebenso sollen dann auch Vorgaben zur Verfolgung von städtebaulichen Zielen gemacht werden, durch die eine Grundstücksnutzung im Sinne einer guten Verträglichkeit im Baugebiet selbst und darüber hinaus für die Allgemeinheit nachhaltig und wertschaffend gestaltet wird (z.B. Verpflichtung für den Bau eines Kellers, Solarnutzung der Dachflächen etc.).
Der Bürgermeister weist zunächst darauf hin, dass die Vergabekriterien für den Grundstücksverkauf nur für das Festpreisverfahren gelten. Sollten sich beim Bieterverfahren exakt gleiche Angebote ergeben, kann der Kriterienkatalog zur Entscheidung herangezogen werden.
Der Ausschuss war einheitlich der Meinung, dass die Vergabekriterien nicht zu streng gefasst werden sollen, da hier mit dem Grundstückskauf keine Preisvergünstigung entsteht. Eine Einkommensgrenze wird deshalb als nicht zielführend erachtet. Vielmehr sollen die Kriterien dazu dienen, vorrangig der einheimischen Bevölkerung den Grundstückserwerb in diesem sehr ansprechenden Baugebiet zur ermöglichen.
Die Eingangskriterien und Bewertungen der Ortszugehörigkeit werden gegenüber den, bei Einheimischenmodellen strengen Vorgaben, abgemildert. Ebenso wird die Bewertung der Kinderzahl etwas niedriger angesetzt, um auch Familienplanungen nicht von vorne herein auszuschließen bzw. die kleineren Grundstücke auch für Paare anbieten zu können.
Um keine Wertung über die Wichtigkeit von Vereinen und Institutionen abzugeben, wird auch diese Bewertung vereinfacht. Höhere Punktezahlen können mit einer aktiven Mitgliedschaft bei Rettungs- und Hilfsdiensten sowie für die Tätigkeit als Vereinsvorstand erzielt werden. Alle normalen Mitgliedschaften und ehrenamtlichen Tätigkeiten bei Vereinen und Institutionen werden nach Dauer der Zugehörigkeit berücksichtigt.
Insbesondere sollen Spekulationen ausgeschlossen und die Errichtung von Zweitwohnungen vermieden werden. Mehrheitlich wünscht sich der Ausschuss auch, dass das Gebiet nach der Grundstücksvergabe zügig bebaut werden soll. Daher ist eine zeitliche Bauverpflichtung vorzugeben.
Der Ausschuss für Dorfentwicklung, Umwelt, Landwirtschaft, Soziales und Tourismus hat nun in der Sitzung am 06.02.2024 folgende Vorgaben für die Vergabe konkretisiert.
Eingangskriterien:
Wohnort:
Oberaudorf muss mindestens seit fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber sein bzw. Oberaudorf war für einen Zeitraum vom mindestens fünf Jahren der Hauptwohnsitz der Bewerber.
Oder: Die Bewerber sind seit mindestens fünf Jahren in Oberaudorf berufstätig bzw. selbstständig tätig (Bescheinigung Arbeitgeber/bzw. Steuerbescheinigung).
Wohneigentum:
Die Bewerber haben kein Eigentum eines Baugrundstückes oder ausreichend Wohnraum (als Bewertungsmaßstab für eine ausreichende Wohnraumfläche werden Kriterien des Wohnraumförderungsgesetzes zu Grunde gelegt). Miteigentumsanteile werden wie Eigenbesitz gewertet. Eigentum oder finanzielle Verhältnisse von Elternteilen bleiben unberücksichtigt. Nachweis: Entsprechende Zusicherung auf dem Fragebogen, der unterschrieben zu den Bewerbungsunterlagen genommen wird.
Sollte eines der oben genannten Kriterien nicht erfüllt werden, sind
die Bewerber im weiteren Verfahren nicht mehr zu berücksichtigen.
Punkteprogramm:
Zur Festlegung des Punkteprogramms für das eigentliche Auswahlverfahren wird nochmals betont, dass die eingangs erwähnten finanziellen und Vermögensverhältnisse - außer als Eingangsvoraussetzung - keine Berücksichtigung erfahren.
Auch soll der Familienstand nicht in die Bewertung aufgenommen werden.
Die Auswahl der Bewerber erfolgt durch einen Punktekatalog, der in Form eines Fragenbogens erstellt wird und die folgenden Faktoren berücksichtigt. Diese müssen beim offiziellen Aufruf zum Bewerbungsverfahren gegeben sein.
- Mindestens seit fünf Jahren in Oberaudorf mit Hauptwohnsitz wohnhaft (15 Punkte pro Antragsteller)
- Oberaudorf war mindestens fünf zusammenhängende Jahre Hauptwohnsitz (10 Punkte pro Antragsteller)
- Oberaudorf ist seit mindestens 5 Jahren Arbeitsort oder Betriebsstätte (10 Punkte pro Antragsteller)
- Darüber hinaus in der Gemeinde über längeren Zeitraum wohnhaft (1 Punkt pro Jahr und Antragsteller, max. zusammen 20 Punkte)
- Kind unter 18 Jahren im eigenen Haushalt (erstes Kind 10 Punkte, jedes weitere Kind 5 Punkte)
- Aktiv im Rettungs- oder Hilfsdienst einer anerkannten Organisation (Pro Antragsteller 10 Punkte)
- In der Vorstandschaft eines örtlichen Vereins (pro Antragsteller 5 Punkte)
- Aktive Mitgliedschaft in einem Ortsverein oder einer örtlich anerkannten Institution (pro Antragsteller ein Punkt pro Jahr, max. zusammen 10 Punkte)
Nach Auswertung des Fragebogens ergibt sich eine Bewerberreihung nach Punkten und aufgrund dieser Rangfolge ergibt sich das Wahlrecht der zur Verfügung stehenden Grundstücke. Bei Punktegleichheit entscheidet das Los.
Das Gremium behält sich vor, in Einzelfällen abweichend von dem vorstehenden Punktesystem, Grundstücke zu vergeben.
Vertragsbedingungen:
Zusätzlich zur Erfüllung der vorgegebenen Kriterien müssen die Bewerber auch noch folgende Vertragsbedingungen akzeptieren.
- Der Hauptwohnsitz ist nach Bezugsfertigkeit beim Kaufgrundstück in Oberaudorf anzumelden. Das Objekt ist danach ununterbrochen mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz zu bewohnen.
- Es besteht eine Bauverpflichtung. Das Gebäude ist innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss fertigzustellen und zu beziehen.
- Für eventuell vorgesehene weitere Wohneinheiten bestehen keine Einschränkungen hinsichtlich der Mieterwahl, jedoch haben diese ebenfalls ihren Hauptwohnsitz in Oberaudorf zu nehmen.
- Ein Finanzierungsnachweis über das gesamte Bauvorhaben ist zu erbringen.
- Falsche Angaben im Fragebogen oder eine Zweckentfremdung werden als Vertragsverletzung gewertet und können zu Schadenersatzforderungen führen.
Vertragsbedingungen im Sinne ortsplanerischer Ziele:
Ebenso sollen dann über den Kaufvertrag auch Vorgaben zur Verfolgung von städtebaulichen Zielen gemacht werden, die in den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht geregelt werden können.
Dadurch soll die Grundstücksnutzung im Sinne einer guten Verträglichkeit im Baugebiet selbst und darüber hinaus für die Allgemeinheit nachhaltig und wertschaffend gestaltet werden (z.B. Verpflichtung für den Bau eines Kellers, Solarnutzung der Dachflächen etc.).
Nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz GEG müssen die Heizungen im Neubaugebiet mit mindestens 65% erneuerbare Energien betrieben werden. Das kann durch Solarthermie oder mit einer PV-Anlage zum Verbrauch für den Eigenbedarf mit Überschusseinspeisung erfolgen. Daher schlägt die Verwaltung vor, folgende Punkte in die Vertragsbedingungen aufzunehmen:
- Verpflichtung zum Bau eines Kellers (optimale Nutzung der wertvollen Ressource Boden)
- Die Gebäude müssen mit Heizanlagen ausgestattet werden, die mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, d.h. im Regelfall entweder mit einer Solarthermieanlage oder mit einer PV-Anlage zum Verbrauch für den Eigenbedarf mit Überschusseinspeisung ausgestattet werden.
In der nachfolgenden Diskussion wird der Gemeinderat gebeten, evtl. weitere Vorschläge zur Aufnahme in die Vertragsbedingungen zu machen.
Die Rechtmäßigkeit dieser Vorgaben wird dann im Rahmen des Vertragsrechts noch abschließend durch unseren Rechtsanwalt geprüft.
