1. Das Gemeinderatsmitglied Benno Fürbeck verlässt den Sitzungsbereich und nimmt aufgrund persönlicher Beteiligung nach Art. 49 Abs. 1 Gemeindeordnung nicht an der Beratung und Abstimmung zu diesem Tagesordnungspunkt teil.
2. Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 20.05.2021 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die 3. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Gebiet „Gschwendtner Feld“ beschlossen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 27.06.2022 bis 29.07.2022 durchgeführt.
Die Gemeinde Oberaudorf hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Gschwendtner Feld - Oberaudorf“ mit integriertem Grünordnungsplan beschlossen, mit welchem die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Lebensmittel-Vollsortimentsmarkts mit integriertem Bäcker und Cafébereich sowie eines Drogeriemarktes geschaffen werden sollen. Hierzu ist eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich. Aufgrund des Entwicklungsgebots gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist die bisherige Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft“ im Flächennutzungsplan entsprechend der geplanten Nutzung als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel“ gemäß § 11 BauNVO sowie als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO darzustellen. Dabei wird der nördliche Teil des Planungsgebiets als Sondergebiet und der südliche als Gewerbegebiet dargestellt. Das Sondergebiet wird zudem nochmals in Bezug auf die Zweckbestimmung in „Groß- und Kleinflächigen Einzelhandel“ unterschieden.
Das vorliegende Verfahren zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans für das Gebiet „Gschwendtner Feld“ wird gemäß § 8 Abs. 3 BauGB parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ geführt.
Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 14.03.2023 den Entwurf der 3. Flächennutzungsplanänderung für das Gebiet „Gschwendtner Feld“ gebilligt und beschlossen, den Entwurf der 3. Änderung des Flächennutzungsplans gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und nach § 4 Abs. 2 BauGB die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Planentwurf einzuholen.
Der Entwurf des Bebauungsplanes in der Fassung vom 28.03.2024 wurde mit Begründung und Umweltbericht gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 04.07.2024 bis 07.08.2024 öffentlich ausgelegt. Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 39 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 20 Stellen ging kein Rücklauf ein.
12 Stellen äußerten schriftlich, keinen Einwand zum Vorhaben zu haben oder bezeichneten sich als nicht betroffen.
7 Träger äußerten sich in relevanter Weise.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen keine Stellungnahmen ein.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
04 Bayerischer Bauernverband vom 29.07.2024
Es wird nochmals auf die Stellungnahme vom 20.07.2022 verwiesen. Im Rahmen der Stellungnahme wurde der hohe Flächenverbrauch sowie die Betroffenheit des Naturhaushalts bemängelt sowie die Erfordernis der gewerblichen Ansiedlung in Frage gestellt.
Abwägung
Die Stellungnahme vom 20.07.2022 wurde in der Gemeinderatssitzung vom 14.03.2023 behandelt und führte zu keiner Änderung der Planung. Auf die erfolgte Abwägung wird verwiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
09 DB Services Immobilien GmbH vom 05.08.2024
Der Träger verweist auf seine Stellungnahme vom 28.07.2022, die weiterhin Gültigkeit hat. Die Stellungnahme enthielt die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen, die im Nahbereich der Bahnanlagen zu beachten sind, um den Bestand und Betrieb dieser bahneigenen Anlagen nicht zu gefährden. Zudem sind mögliche Emissionen aus dem Bahnbetrieb zu dulden.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zur Kenntnis genommen, führte aber zu keiner Planänderung. Da auch weiterhin in Folge der geplanten Nutzung keine Konfliktpotentiale mit der Bahn zu erwarten sind, ist eine Planänderung auf FNP-Ebene nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis:
18 Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 06.08.2024
Es wir auf die Stellungnahme vom 28.07.2022 verwiesen, wonach die Ausweisung eines SO für klein- und großflächigen Einzelhandel die kleinteilige vorhandene Nahversorgungsstruktur im Ortskern nicht in ihrem Bestand gefährdet werden darf.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde im Rahmen der Abwägung in der Sitzung von 14.03.2023 behandelt und führte aufgrund der Kenntnisse aus der Standortanalyse der BBE Handelsgesellschaft zu keiner Planänderung.
Da sich die Planung nicht wesentlich verändert hat und deshalb auch weiterhin keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind, wird an der vorliegenden Planung festgehalten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis:
23 Landratsamt Rosenheim, SG Bauleitplanung vom 08.08.2024
Lage im vorläufig festgesetzten Überschwemmungsgebiet
Für Flächen im Bereich eines (vorläufig) festgesetzten Überschwemmungsgebietes ist grundsätzlich keine Baugebietsausweisung zulässig (§ 78 WHG). Vom Baugebietsbegriff des Wasserrechts sind in jedem Fall die Baugebiete nach §§ 2 -11 BauNVO erfasst.
Zur Stellungnahme vom 06.08.2024 unseres Sachgebietes Wasserrecht sind bauplanungsrechtlich daher folgende ergänzende Erläuterungen angezeigt:
Eine Gliederung oder Aufteilung eines Baugebietes nach BauNVO, mit der die zum Baugebiet gehörenden Flächen für Nebenanlagen, Stellplatz- und Wegeflächen, nicht Baugebietsfläche (hier SO) sein sollen, ist bauplanungsrechtlich unzulässig.
Diese Flächen sind untrennbar mit den Hauptnutzungen verbunden und sind Bestandteil eines jeden Baugebietes. Sie stellen somit auch keine städtebaulich selbstständige Verkehrs- oder Parkplatzfläche oder von Bebauung freizuhaltende Fläche dar.
Städtebauliches Ziel ist und bleibt die Darstellung von Sonderbauflächen auf FNP und BPL Ebene. Diese unterliegen aktuell noch dem Planungsverbot des § 78 Abs. 1 WHG, so dass der FNP nicht genehmigungsfähig ist und der Bebauungsplan nicht rechtswirksam werden kann.
Wir schlagen jedoch vor, die beiden Bauleitplanverfahren bis zur formellen „Planreife“ (= Abschluss des § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Verfahrens) zu betreiben.
Entsprechend der künftigen Bauleitplanung werden bereits die wasserrechtlichen Verfahren zum Gewässerumbau und Brückenbau betrieben und umgesetzt. Mit dem Gewässerausbau ergibt sich der Wegfall von potentiellen Überflutungsflächen im Baugebiet und damit auch eine materielle Planreife. Ab diesem Zeitpunkt besteht keine faktische Überflutungsgefahr mehr.
Allerdings bliebe bis zur dann möglichen förmlichen Änderung der Ü-Gebietsverordnung das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 WHG formal noch bestehen.
Damit der konkreten Bauleitplanung auch die Hochwasserfreilegung erfolgt und der vorgeschaltete Gewässerausbau entsprechend bereits konkret feststeht, kann von einem anschließenden Wegfall dieses Genehmigungshindernisses für die FNP Änderung gerechnet werden.
Begründung 2.3
Die namentliche und nicht anonymisierte Auseinandersetzung mit den Eigentumsverhältnissen überplanter Flächen sollte nicht Inhalt der Bauleitplanung sein.
Bei der Flächennutzungsplanneuaufstellung vor drei Jahren wurde die jetzt überplante Fläche ortsplanerisch bewusst, nicht als Baufläche dargestellt. Diese Änderung eines Grundzuges des Flächennutzungsplans muss deutlich und nachvollziehbar begründet werden.
Folgende Hinweise noch zum BPL Entwurf:
A.3.4 Der obere Wandhöhenbezugspunkt sollte je nach Dachform noch eindeutiger bestimmt werden:
Schnittpunkt Ok Dachhaut oder „oberer Abschluss der Wand“ Attika?
A 5.1 warum „freizuhalten“? Die dort festgelegte überbaubare Fläche ist gerade für die hier genannten Anlagenteile vorgesehen.
Abwägung
Zur Lage im ÜG
Nach verschiedenen Gesprächen mit dem Landratsamt ist im vorliegenden Fall das Wasserrecht vorrangig zum Baurecht.
Demnach kann das FNP-Änderungsverfahren sowie das B-Plan-Verfahren zwar bis zur Planreife weitergeführt, aber nicht abgeschlossen werden. Das heißt, es ist heute nur die Abwägung der Stellungnahmen durchzuführen, wodurch die formelle und materielle Planreife nach § 33 BauGB gegeben ist und dem Bauherrn ermöglicht, das Baugenehmigungsverfahren einzuleiten.
Parallel werden die wasserrechtlichen Verfahren samt Gewässerausbau und Anpassung des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets angeschoben – der Bauherr hat hierzu bereits einen Antrag vorbereitet.
Nach Vorliegen der neuen Grenzen des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets im Planungsgebiet werden diese nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. Der Feststellungsbeschluss für die Flächennutzungsplanänderung wird dann in der folgenden Gemeinderatssitzung gefasst. Die Planunterlagen werden nachfolgend beim Landratsamt zur Genehmigung eingereicht.
Zur Begründung Kap. 2.3
Namen von Grundbesitzern werden in den FNP-Unterlagen nicht genannt. In den B-Plan Unterlagen erfolgt noch eine Anonymisierung.
Begründung für die Inanspruchnahme der Fläche:
Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans im Jahr 2018 wurde u.a. geprüft, wo Flächen für eine gewerbliche Nutzung entwickelt werden können, die den landesplanerischen Anforderungen entsprechen („Anbindegebot“) und gleichzeitig aber auch ausreichend erschlossen werden können, keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte aufwerfen sowie den Belangen von Naturschutz und Wasserrecht sowie dem Orts- und Landschaftsbild nicht entgegenstehen.
Im Rahmen der Alternativenprüfung wurde die vorliegende Fläche für eine umfangreiche gewerbliche Entwicklung, bei der sich auch mal lärmemittierende Betriebe (Verkehrs- und/oder Betriebslärm) ansiedeln können, aufgrund der Lage in unmittelbarer Nähe zu vorhandenen Wohngebieten als ungeeignet beurteilt.
Die nun vorliegende Planung zielt nun allerdings auf die Errichtung eines Einzelhandelsbetriebs ab, der in zentrumsnaher Lage auch eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleisten kann. Der Betrieb besteht bereits in der Nachbarschaft und wird seinen Standort somit nur geringfügig verändern. Dass dieser Änderungsbedarf im Hinblick auf den Standort des Einzelhandelsbetriebs entsteht, war 2018 bei der Neuaufstellung des FNPs noch nicht absehbar.
Die Nutzung der Restflächen im Süden des Geltungsbereichs für kleinteiliges, nicht emittierendes Gewerbe entspricht den Zielen der Innenentwicklung. Etwaige Lärmschutzmaßnahmen für die gewerbliche Ansiedlung werden im Rahmen der noch ausstehenden Bebauungsplanung bestimmt.
Die Erläuterung zur geänderten Zielvorstellung für den Geltungsbereich wird in der Begründung ergänzt.
Die Punkte der Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf werden im Rahmen der gesonderten Abwägung behandelt.
Beschluss:
Dem im Abwägungsvorschlag empfohlenen Vorgehen wird zugestimmt.
Die Stellungnahme des Sachgebiets Planungsrecht wird zur Kenntnis genommen. Nach Abschluss des wasserrechtlichen Verfahrens zur Änderung der Grenzen des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets sind diese nachrichtlich in den Flächennutzungsplan aufzunehmen. Nachfolgend wird der Feststellungsbeschluss gefasst und die Flächennutzungsplanänderung zur Genehmigung dem Landratsamt Rosenheim übermittelt.
Zur Begründung der FNP-Änderung: Diese wird entsprechend des Abwägungsvorschlags ergänzt.
Abstimmungsergebnis:
32 Landratsamt Rosenheim, SG Wasserrecht vom 06.08.2024
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit / Sonstige fachliche Empfehlungen
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 "Gschwendtner Feld" sowie die 3. Änderung des Flächennutzungsplanes liegen teilweise im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Auerbachs.
Im Bebauungsplan Nr. 46 wird kein Baugebiet (Sondergebiet) im Überschwemmungsgebiet ausgewiesen. Die Parkplatzflache liegt teilweise im ÜG und wurde als Flache für Nebenanlagen, Stellplatze und Gemeinschaftsanlage (9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB) dargestellt. Da hier kein Baugebiet in einem Überschwemmungsgebiet am Auerbach ausgewiesen wird, besteht kein Planungsverbot gemäß § 78 Abs. 1 WHG.
Im Flächennutzungsplan wird auch die Fläche des ÜG als Sondergebiet ausgewiesen. Damit es zu keinen Konflikten mit dem Planungsverbot gemäß § 78 Abs. 1 WHG führt, empfehlen wir, die Fläche des ÜG wie im Bebauungsplan, nicht als Sondergebiet, sondern als „Fläche für Nebenanlagen, Stellplatze und Gemeinschaftsanlage darzustellen.
Vor Umsetzung der Maßnahmen zur Gewässerverlegung ist eine wasserrechtliche Plangenehmigung gem. § 68 Abs. 2 WHG und für die Errichtung der Brücke eine Genehmigung nach Art. 20 BayWG i.V.m. § 36 WHG beim Landratsamt Rosenheim, Sachgebiet Wasserrecht, zu beantragen.
Abwägung
Es wird auf die vorangegangene Abwägung der Stellungnahme des LRA SG Planungsrecht verwiesen:
Die separate Ausweisung von „Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze und Gemeinschaftsanlagen“ auf FNP-Ebene widerspricht der Aussage der Stellungnahme der Bauleitplanung des Landratsamtes (Herr Liepold, 8.8.2024), welcher darlegt, dass dieses bauplanungsrechtlich unzulässig wäre.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis:
34 Regierung von Oberbayern vom 12.07.2024; mit RPV Südostoberbayern vom 15.07.2024
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab mit Schreiben vom 06.07.2022 zuletzt eine Stellungnahme zu o.g. Bauleitplanung ab. Auf diese Stellungnahme dürfen wir verweisen. Der RPV schließt sich der Stellungnahme an.
Abwägung durch die Gemeinde
Laut Auszug aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 14.03.2024 wurden das Wasserwirtschaftsamt, die untere Immissionsschutz-, die untere Naturschutz- sowie die untere Bauaufsichtsbehörde am Verfahren beteiligt. Alle haben sich jeweils zur verfahrensgegenständlichen Planung geäußert. Die untere Bauaufsichtsbehörde sowie das Wasserwirtschaftsamt führen dabei ins. die Problematik der Lage in einem Überschwemmungsgebiet an, die untere Naturschutzbehörde äußerte sich u.a. zu Belangen des Artenschutzes, zum geplanten Eingriff in ein kartiertes Biotop sowie zu Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen und die untere Immissionsschutzbehörde zu einzelnen Punkten der schalltechnischen Untersuchung.
In Bezug auf den Bedarfsnachweis zur Ausweisung von weiteren ca. 1,2 ha Ge-werbeflächen wird in der Begründung zur Flächennutzungsplanänderung auf den ermittelten Gewerbeflächenbedarf im Rahmen der Flächennutzungsplanneuaufstellung aus dem Jahr 2018 verwiesen. Dieser vor sechs Jahren ermittelte Bedarf kann aus landesplanerischer Sicht für die aktuelle Planung nicht mehr herangezogen werden, da sich in diesem Zeitraum die wirtschaftliche Situation vieler Betriebe u.a. auf Grund der Corona-Maßnahmen, eines generellen Personalmangels oder gestiegener Material- und Energiekosten zum Teil deutlich verändert hat. Die Planungsunterlagen sind deshalb um eine aktuelle Auflistung der entsprechenden gegenwärtig an Gewerbegrund interessierten, ortsansässigen bzw. ortsfremden Betriebe zu ergänzen.
Ergebnis
Die Belange von Natur und Landschaft, der Wasserwirtschaft sowie des Immissionsschutzes sind im weiteren Verfahren entsprechend zu gewichten. Zudem sind die Planungsunterlagen weiterhin hinsichtlich eines nachvollziehbaren aktuellen Flächenbedarfsnachweises zu ergänzen.
Abwägung
Entsprechend der „Auslegungshilfe des Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie: Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung“ vom 15.09.2021 ist auch für die gewerbliche Entwicklung zunächst der kommunale Bedarf darzulegen.
Dieser ergibt sich vorliegend aus den Anfragen heimischer oder auswärtiger Betriebe nach verfügbaren Gewerbeflächen.
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Betriebe
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Ungefähre Bedarfsangabe seitens der Unternehmen in m²
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Getränkehandel
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1.500 – 2.000 m²
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Einzelhandel
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400 – 800 m²
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Lagerplatz
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2.000 – 4.500 m²
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Bürogebäude ca. 150 Angestellte
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k.A.
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Logistikzentrum
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40.000 – 60.000 m²
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Lagerplatz
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2.000 – 4.500 m²
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Halle zur gewerbl. Nutzung
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750 – 1.500 m²
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Gesamt
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46.650 – 73.300 m²
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Tab. 1 Bedarfsermittlung gemäß vorliegenden Anfragen an die Gemeinde (Stand 2024)
Die Begründung zur Flächennutzungsplanänderung ist entsprechend um die Angaben zum Bedarf zu ergänzen.
Beschluss:
Die Bedarfsermittlung zur Gewerbeentwicklung wird in der Begründung ergänzt.
Abstimmungsergebnis:
38 Vodafone vom 26.07.2024
Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht.
In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben.
Weiterführende Dokumente:
- Kabelschutzanweisung Vodafone GmbH
- Kabelschutzanweisung Vodafone Deutschland GmbH
- Zeichenerklärung Vodafone GmbH
- Zeichenerklärung Vodafone Deutschland GmbH
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
