1. Das Gemeinderatsmitglied Benno Fürbeck verlässt den Sitzungsbereich und nimmt aufgrund persönlicher Beteiligung nach Art. 49 Abs. 1 Gemeindeordnung nicht an der Beratung und Abstimmung zu diesem Tagesordnungspunkt teil.
2. Der Gemeinderat von Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 22.02.2022 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ beschlossen. Ziel und Zweck der Planung ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Sicherung der Nahversorgung der Gemeinde Oberaudorf. Um einen effektiven Ablauf der Sitzung zu gewährleisten, weist die Verwaltung darauf hin, dass der vorrangige Gegenstand der heutigen Sitzung die Optimierung der Planung im Sinne einer sinnvollen Einarbeitung der eingegangenen Stellungnahmen ist, über das Pro und Contra der Planung wurde bereits eingehend beraten, entsprechende Abstimmungsergebnisse liegen vor (vgl. GR Beschlüsse 11.03.2021, 20.05.2021 und 22.02.2022). Vorrangiges Planungsziel ist die baulich-räumliche Gestaltung des Gebietes sowie die bauliche Innenentwicklung. Der Geltungsbereich umfasst eine Teilfläche von ca. 1,39 ha des südlich der Geigelsteinstraße situierten Grundstückes Fl.Nr. 364, Gemarkung Oberaudorf.
Das Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ wird parallel zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB für den Vorentwurf des Bebauungsplanes in der Fassung vom 24.05.2022 hat in der Zeit vom 27.06.2022 bis 29.07.2022 stattgefunden.
Der Gemeinderat hat in Öffentlicher Sitzung am 14.03.2023 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ gebilligt und beschlossen, den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 46 „Gschwendtner Feld“ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und nach § 4 Abs. 2 BauGB die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung tangiert werden kann, zum Planentwurf einzuholen.
Der in der Zwischenzeit stattgefundene Bürgerentscheid wurde mehrheitlich für eine Errichtung des EDEKA-Marktes auf dem Gschwendtner Feld entschieden.
Der Entwurf des Bebauungsplanes in der Fassung vom 28.03.2024 wurde mit Begründung und Umweltbericht gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 04.07.2024 bis 07.08.2024 öffentlich ausgelegt. Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.
Die Abwägungsvorschläge werden in der heutigen Sitzung verlesen und daraufhin wird zu den jeweils einzelnen Abwägungen abgestimmt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 39 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 21 Stellen ging kein Rücklauf ein.
8 Stellen äußerten schriftlich, keinen Einwand zum Vorhaben zu haben oder bezeichneten sich als nicht betroffen.
10 Träger äußerten sich in relevanter Weise.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen 4 Stellungnahmen von zwei Personen/Personengruppen ein.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
Bayerischer Bauernverband vom 29.07.2024
Nach Rücksprache mit dem zuständigen Ortsobmann, zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich des Baugebiets "Gschwendtner Feld, sowie im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "Gschwendtner Feld, verweisen wir auf die Stellungnahme vom 20.07.2022.
Sachbericht und Abwägung
Es werden keine neuen abwägungsrelevanten Aspekte vorgetragenen. In Bezug auf die in der frühzeitigen Beteiligung geäußerten Einwände und Anmerkungen wird auf die zugehörige Abwägung verwiesen. Der Verwaltung sind hierzu keine neuen abwägungsrelevanten Sachverhalte bekannt.
Beschluss:
Die Einwände des Bayerischen Bauernverbands werden zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
DB AG DB Immobilien vom 05.08.2024
Wir verweisen auf die Stellungnahme vom 28.07.2022 mit Z: TOEB-BY-22-136876 (CR.R 042 PK). Diese ist weiterhin gültig und zwingend zu beachten.
Sachbericht und Abwägung
Es werden keine neuen abwägungsrelevanten Aspekte vorgetragenen. In Bezug auf die in der frühzeitigen Beteiligung geäußerten Einwände und Anmerkungen wird auf die zugehörige Abwägung verwiesen. Der Verwaltung sind hierzu keine neuen abwägungsrelevanten Sachverhalte bekannt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Handwerkskammer für München und Oberbayern vom 06.08.2024
Wir möchten an dieser Stelle die vorausgegangene Stellungnahme vom 28. Juli 2022 aufrechterhalten.
Sachbericht und Abwägung
Es werden keine neuen abwägungsrelevanten Aspekte vorgetragenen. In Bezug auf die in der frühzeitigen Beteiligung geäußerten Einwände und Anmerkungen wird auf die zugehörige Abwägung verwiesen. Der Verwaltung sind hierzu keine neuen abwägungsrelevanten Sachverhalte bekannt.
Beschluss:
Die Einwände werden zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern vom 01.08.2024
Aus Sicht der IHK für München und Oberbayern sind gegen die vorliegenden Planungen zur Darstellung und Ausweisung von Sondergebietsflächen (SO) mit den Zweckbestimmungen "Großflächiger Einzelhandel" und "Kleinflächiger Einzelhandel" keine Anregungen oder Bedenken vorzubringen. Es ist viel mehr zu begrüßen, dass durch die Planung die verbrauchernahe Versorgung gesichert und verbessert wird. Mit der 3. Änderung des Flächennutzungsplans und der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "Gschwendtner Feld" besteht daher auch weiterhin Einverständnis. Wünschenswert wäre jedoch das Hervorheben angepasster Textpassagen nicht nur in den Planunterlagen der Flächennutzungsplanänderung, sondern auch in den Planunterlagen des Bebauungsplans. Dadurch wird die Bearbeitung erleichtert und Änderungen sind leichter nachvollziehbar.
Sachbericht und Abwägung
Für die wohlwollende Stellungnahme wird gedankt. Bei zukünftigen wiederholten Auslegungen von B-Plänen wären Darstellungen im Änderungsmodus sinnvoll.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, Bauleitplanung, Schreiben vom 08.08.2024
Für Flächen im Bereich eines (vorläufig) festgesetzten Überschwemmungsgebietes ist grundsätzlich keine Baugebietsausweisung zulässig (§ 78 WHG). Vom Baugebietsbegriff des Wasserrechts sind in jedem Fall die Baugebiete nach §§ 2 -11 BauNVO erfasst. Zur Stellungnahme vom 06.08.2024 unseres Sachgebietes Wasserrecht sind bauplanungsrechtlich daher folgende ergänzende Erläuterungen angezeigt:
Eine Gliederung oder Aufteilung eines Baugebietes nach BauNVO, mit der die zum Baugebiet gehörenden Flächen für Nebenanlagen, Stellplatz- und Wegeflächen, nicht Baugebietsfläche (hier SO) sein sollen, ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Diese Flächen sind untrennbar mit den Hauptnutzungen verbunden und sind Bestandteil eines jeden Baugebietes. Sie stellen somit auch keine städtebaulich selbstständige Verkehrs- oder Parkplatzfläche oder von Bebauung freizuhaltende Fläche dar. Städtebauliches Ziel ist und bleibt die Darstellung von Sonderbauflächen auf FNP und BPL-Ebene. Diese unterliegen aktuell noch dem Planungsverbot des § 78 Abs. 1 WHG, so dass der FNP nicht genehmigungsfähig ist und der Bebauungsplan nicht rechtswirksam werden kann. Wir schlagen jedoch vor, die beiden Bauleitplanverfahren bis zur formellen „Planreife“ (= Abschluss des § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB Verfahrens) zu betreiben. Entsprechend der künftigen Bauleitplanung werden bereits die wasserrechtlichen Verfahren zum Gewässerumbau und Brückenbau betrieben und umgesetzt. Mit dem Gewässerausbau ergibt sich der Wegfall von potentiellen Überflutungsflächen im Baugebiet und damit auch eine materielle Planreife. Ab diesem Zeitpunkt besteht keine faktische Überflutungsgefahr mehr. Allerdings bliebe bis zur dann möglichen förmlichen Änderung der Ü-Gebietsverordnung das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 WHG formal noch bestehen. Damit der konkreten Bauleitplanung auch die Hochwasserfreilegung erfolgt und der vorgeschaltete Gewässerausbau entsprechend bereits konkret feststeht, kann von einem anschließenden Wegfall dieses Genehmigungshindernisses für die FNP-Änderung gerechnet werden.
Begründung 2.3
Die namentliche und nicht anonymisierte Auseinandersetzung mit den Eigentumsverhältnissen überplanter Flächen sollte nicht Inhalt der Bauleitplanung sein.
Bei der Flächennutzungsplanneuaufstellung vor drei Jahren wurde die jetzt überplante Fläche ortsplanerisch bewusst, nicht als Baufläche dargestellt. Diese Änderung eines Grundzuges des Flächennutzungsplanes muss deutlich und nachvollziehbar begründet werden.
Folgende Hinweise noch zum BPL-Entwurf:
A.3.4 Der obere Wandhöhenbezugspunkt sollte je nach Dachform noch eindeutiger bestimmt werden: Schnittpunkt Ok Dachhaut oder „oberer Abschluss der Wand“ Attika?
A 5.1 warum „freizuhalten“? Die dort festgelegte überbaubare Fläche ist gerade für die hier genannten Anlagenteile vorgesehen.
Sachbericht und Abwägung
„Wasserrecht sticht Baurecht“ - gemäß der Stellungnahme kann das B-Plan-Verfahren (und das FNP-Änderungsverfahren) deswegen bis zur Planreife weitergeführt werden, d.h. nur die Abwägung der vorliegenden Auslegung wird jetzt durchgeführt; hierdurch ist es möglich, einen Bauantrag vorzulegen und das entsprechende Baugenehmigungsverfahren einzuleiten, sodass kein zeitlicher Verzug entsteht. Parallel werden die wasserrechtlichen Verfahren samt Gewässerausbau und Anpassung des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiets angeschoben – das Haus Edeka hat hierzu bereits einen Antrag vorbereitet. Die Genehmigung der FNP-Änderung durch das Landratsamt und die Satzung bzw. öffentl. Bekanntmachung des B-Plans erfolgt erst nach rechtlich vollzogener Anpassung des Ü-Gebiets.
Verwaltung und Vorhabenträger werden aber weiterhin versuchen, das Verfahren zu beschleunigen bzw. unkomplizierter zu gestalten, sofern sich rechtlich und nach Abstimmung mit dem Landratsamt bzw. den weiteren Beteiligten dazu entsprechende Gelegenheiten bieten sollten.
Bzgl. der Anmerkungen zur Änderung des Flächennutzungsplans wird im entsprechenden Verfahren Stellung genommen.
Die weiteren Vorschläge werden übernommen.
Beschluss:
Die Abwägung erfolgt in dieser Sitzung. Eine Satzung des B-Plans erfolgt erst nach Änderung des vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebietes. Die Verwaltung wird beauftragt, den Bauwerber, soweit notwendig, bei der Erlangung der notwendigen wasserrechtlich erforderlichen Genehmigungen zu unterstützen. Soweit sinnvoll, werden Abstimmungsgespräche mit den Behörden erfolgen, um das Verfahren ggf. noch zu vereinfachen.
Die Eigentümernamen in der Begründung werden geschwärzt/anonymisiert. Der obere Wandhöhenbezugspunkt wird präzisiert. In Punkt A5.1 wird das Wort „freizuhalten“ gestrichen.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, Untere Naturschutzbehörde vom 05.08.2024
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen):
Beeinträchtigungen und Störungen streng und europarechtlich geschützter Tier- und Pflanzenarten durch Umsetzung des Bauvorhabens können nicht ausgeschlossen werden. Rechtsgrundlage: §§ 44 ff. BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen):
Die Vermeidungsmaßnahmen M-01 bis M-07 aus der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung sind während der Bau- und Herstellungsphase umzusetzen. Eine Umweltbaubegleitung ist notwendig.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage:
Eine zweimalige Mahd der Ausgleichsfläche 2 ab 01.09. zur Herstellung von Extensiv Grünland ist nicht biotopgerecht. Sinnvoller ist eine Mahd ab 01.07 und eine Zweitmahd ab 01.09. Dies ist in den Festsetzungen zu korrigieren. Die Ausgleichsflächen sind plangemäß anzulegen und zu pflegen, vor Beeinträchtigungen zu schützen und durch die Gemeinde an das Bayerische Landesamt für Umwelt (LfU) zur Erfassung im Ökoflächenkataster zu melden. Für die Herstellung der Ausgleichsfläche 2 ist eine Umweltbaubegleitung erforderlich. Die Meldung erfolgt über das elektronische Meldeverfahren und kann auf der Homepage des LfU abgerufen werden. Bitte senden Sie zusätzlich der unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt den Meldebogen als Nachweis in digitaler Form zu.
Die Ausgleichsfläche 1 liegt nicht im Geltungsbereich der Satzung. Die externe Ausgleichsfläche ist vor Satzungsbeschluss rechtlich zu sichern (z.B. durch eine dingliche Sicherung oder einen städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB).
Sachbericht und Abwägung
Die Vermeidungsmaßnahmen sind bereits festgesetzt; die Sicherung deren Umsetzung ist Gegenstand des bereits im Entwurf vorliegenden Städtebaulichen Vertrags. Im Umweltbericht ist das Erfordernis einer Umweltbaubegleitung bereits dargestellt. Eine Umweltbaubegleitung kann in den Festsetzungen nicht aufgenommen werden (handlungsbezogene Festsetzungen sind unzulässig). Stattdessen wird im Durchführungsvertrag eine Verpflichtung zur Umsetzung der in Ziff. 3.1 des Umweltberichts festgelegten Maßnahmen zur Verringerung und Vermeidung aufgenommen; darunter fällt auch die Umweltbaubegleitung. Gleiches gilt für die Vermeidungsmaßnahmen in der saP. Unter § 7 des Durchführungsvertrages wird außerdem die Verpflichtung aufgenommen, dass für die Herstellung der Ausgleichsfläche 2 eine Umweltbaubegleitung zu erfolgen hat.
Die Mahd-Zeiträume werden in den Festsetzungen angepasst. Die Meldungen zum Ökoflächenkataster und zur Umweltbaubegleitung bedürfen keiner Festsetzungen im Bebauungsplan; die Verwaltung wird zu gegebener Zeit die notwendigen Veranlassungen treffen. Die Sicherung der Ausgleichsfläche ist bereits im Entwurf des Städtebaulichen Vertrags enthalten.
Beschluss:
Die Pflicht zur Bestellung einer Umweltbaubegleitung wird in den Durchführungsvertrag aufgenommen. Die geänderten Vorgaben zur Mahd werden im B-Plan überarbeitete festgesetzt.
Weitere Änderungen sind nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis:
Landratsamt Rosenheim, Wasserrecht vom 06.08.2024
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 46 "Gschwendtner Feld" sowie die 3. Änderung des Flächennutzungsplanes liegen teilweise im vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet des Auerbachs. Im Bebauungsplan Nr. 46 wird kein Baugebiet (Sondergebiet) im Überschwemmungsgebiet ausgewiesen. Die Parkplatzfläche liegt teilweise im Überschwemmungsgebiet und wurde als Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze und Gemeinschaftsanlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB) dargestellt. Da hier kein Baugebiet in einem Überschwemmungsgebiet im Außenbereich ausgewiesen wird, besteht kein Planungsverbot gemäß § 78 Abs. 1WHG. Im Flächennutzungsplan wird auch die Fläche des Überschwemmungsgebietes als Sondergebiet ausgewiesen. Damit es zu keinen Konflikten mit dem Planungsverbot gemäß 8 78 Abs. 1 WHG führt, empfehlen wir, die Fläche des Überschwemmungsgebietes, wie im Bebauungsplan, nicht als Sondergebiet, sondern als Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze und Gemeinschaftsanlage darzustellen.
Vor Umsetzung der Maßnahmen zur Gewässerverlegung ist eine wasserrechtliche Plangenehmigung gemäß § 68 Abs. 2 WHG und für die Errichtung der Brücke eine Genehmigung nach Art. 20 BayWG i.V.m. § 36 WHG beim Landratsamt Rosenheim, Sachgebiet Wasserrecht, zu beantragen.
Sachbericht und Abwägung
Zum vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet siehe die Ausführungen zur Stellungnahme des Landratsamtes, Abteilung Bauleitplanung.
Die erforderlichen Plangenehmigungen für die Errichtung der Brücke sowie der Gewässerverlegung werden baldmöglichst bzw. nach den zeitlichen Erfordernissen eingeholt werden. Ein geeignetes Ingenieurbüro ist bereits mit den erforderlichen Arbeiten beauftragt.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Regierung von Oberbayern vom 12.07.2024
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab mit
Schreiben vom 06.07.2022 zuletzt eine Stellungnahme zu o.g. Bauleitplanung
ab. Auf diese Stellungnahme dürfen wir verweisen.
Abwägung durch die Gemeinde
Laut Auszug aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 14.03.2024 wurden das Wasserwirtschaftsamt, die untere Immissionsschutz-, die untere Naturschutz- sowie die untere Bauaufsichtsbehörde am Verfahren beteiligt. Alle haben sich jeweils zur verfahrensgegenständlichen Planung geäußert. Die untere Bauaufsichtsbehörde sowie das Wasserwirtschaftsamt führen dabei insgesamt die Problematik der Lage in einem Überschwemmungsgebiet an, die untere Naturschutzbehörde äußerte sich u.a. zu Belangen des Artenschutzes, zum geplanten Eingriff in ein kartiertes Biotop sowie zu Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen und die untere Immissionsschutzbehörde zu einzelnen Punkten der schalltechnischen Untersuchung.
In Bezug auf den Bedarfsnachweis zur Ausweisung von weiteren ca. 1,2 ha Gewerbeflächen wird in der Begründung zur Flächennutzungsplanänderung auf den ermittelten Gewerbeflächenbedarf im Rahmen der Flächennutzungsplanneuaufstellung aus dem Jahr 2018 verwiesen. Dieser vor sechs Jahren ermittelte Bedarf kann aus landesplanerischer Sicht für die aktuelle Planung nicht mehr herangezogen werden, da sich in diesem Zeitraum die wirtschaftliche Situation vieler Betriebe u.a. auf Grund der Corona-Maßnahmen, eines generellen Personalmangels oder gestiegener Material- und Energiekosten zum Teil deutlich verändert hat. Die Planungsunterlagen sind deshalb um eine aktuelle Auflistung der entsprechenden gegenwärtig an Gewerbegrund interessierten, ortsansässigen bzw. ortsfremden Betriebe zu ergänzen.
Ergebnis
Die Belange von Natur und Landschaft, der Wasserwirtschaft sowie des Immissionsschutzes sind im weiteren Verfahren entsprechend zu gewichten. Zudem sind die Planungsunterlagen weiterhin hinsichtlich eines nachvollziehbaren aktuellen Flächenbedarfsnachweises zu ergänzen.
Sachbericht und Abwägung
Die Stellungnahmen der genannten Behörden werden im Verfahren angemessen berücksichtigt. Der aktualisierte Gewerbeflächenbedarf wurde im FNP-Verfahren dargestellt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Vodafone Deutschland GmbH vom 26.07.2024
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen dargestellt ist. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern sind, nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Sollte eine Umverlegung oder Baufeldfreimachung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, benötigen wir mindestens drei Monate vor Baubeginn Ihren Auftrag an TDR-S-Bayern.de@vodafone.com, um eine Planung und Bauvorbereitung zu veranlassen sowie die notwendigen Arbeiten durchführen zu können.
Wir weisen Sie ebenfalls darauf hin, dass uns ggf. (z.B. bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen) die durch den Ersatz oder die Verlegung unserer Telekommunikationsanlagen entstehenden Kosten nach § 150 (1) BauGB zu erstatten sind.
Sachbericht und Abwägung
Gegebenenfalls erforderliche Anpassungen an den genannten Telekommunikationsanlagen werden rechtzeitig mit dem Unternehmen abgesprochen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim vom 25.07.2024
Das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim nimmt zu oben genannter Bauleitplanung wie folgt Stellung:
Überschwemmungsgebiet:
Der Retentionsvolumenverlust konnte ausgeglichen werden. Allerdings ergeben sich in einzelnen Bereichen auch negative Wasserspiegeldifferenzen. Daher ergeben sich Betroffenheiten Dritter, welche von der Gemeinde ordnungsgemäß abgewogen werden müssen.
Niederschlagswasser:
Das Erschließungskonzept Niederschlagswasser sieht vor, das anfallende Niederschlagswasser so aufzuteilen, dass die einzelnen Versickerungsanlagen erlaubnisfrei werden.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird auf Grund der Größe des Gesamtvorhabens dem Vorhabensträger dennoch dringend empfohlen eine wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen. Nur so kann eine gesicherte Rechtsstellung erreicht werden. Es gibt für Gewässerbenutzungen keinen „Bestandsschutz“. Bei erlaubnisfreien Einleitungen ist somit stets der Betreiber verantwortlich, dass die Versickerungsanlagen stets dem jeweils gültigen Stand der Technik entsprechen!
Die Versickerungsanlagen müssen einen ausreichenden Abstand von einem Meter zum mittleren jährlich höchsten Grundwasserstand (MHGW) haben. Der MHGW wurde bisher nicht bestimmt. Der im geologischen Bericht ermittelte Grundwasserstand von 465 m ü. NN aus der hydrogeologischen Karte von Bayern ist falsch!
Einerseits bezieht sich die Höhenangabe auf die östlich liegende Grundwassergleichenlinie, andererseits liegt der überplante Bereich deutlich westlich der Grundwassergleichenlinie mit einer Höhe von 466 m ü.NN. Auf Grundlage der tatsächlich erkundeten Wasserstände und den uns vorliegenden Grundwassergleichenkarte vom Inn muss von einem MHGW von 467,50 m ü. NHN oder höher ausgegangen werden. Dementsprechend sind Versickerungsanlagen nur erlaubnisfrei, wenn diese auf einer Höhe von 468,50 m ü. NHN oder höher gründen.
Sachbericht und Abwägung
Die in der Stellungnahme des WWA erwähnten negativen Wasserspiegeldifferenzen auf betroffenen Privatgrundstücken außerhalb des B-Plan-Gebietes betragen an der maximal betroffenen Stelle auf geringfügigen unbebauten Flächen maximal 6 cm, meist jedoch nicht mehr als 2 cm. Siehe hierzu die Abbildung 9 des hydraulischen Gutachtens vom 23.11.2022 des Ingenieurbüros Steinbacher Consult. Die resultierende Betroffenheit Dritter (Flurnummern 497/1, 498, 499 und 500– jeweils kleinere unbebaute Randbereiche) erscheint angesichts der insgesamt durch das Projekt verbesserten Hochwassersituation vertretbar. Es ergibt sich ein errechneter Retentionsgewinn von 284 m³. Hier ist eine Aufnahme in die Begründung sinnvoll.
Parallel zum Baugenehmigungsverfahren ist die Beantragung einer wasserrechtlichen Genehmigung bzgl. Niederschlagswasserbeseitigung vorgesehen. Ein geeignetes Ingenieurbüro ist hierzu bereits beauftragt.
Zur Erlangung einer wasserrechtlichen Genehmigung wird das dem B-Plan beiliegende Entwässerungskonzept in Abstimmung mit dem WWA auf Basis der veränderten Grundwasserstände bzw. der weiteren Anregungen dieser Stellungnahme überarbeitet und detailliert werden. Auf eine erlaubnisfreie Versickerung wird demzufolge verzichtet, der Vorhabenträger wird in jedem Fall eine wasserrechtliche Genehmigung beantragen. Der Hinweis D.6 wird dahingehend abgeändert, als dass eine wasserrechtliche Genehmigung verpflichtend zu beantragen ist.
Beschluss:
Die Betroffenheit Dritter bezüglich negativer Wasserspiegeldifferenzen auf Grundstücken außerhalb des B-Plan-Umgriffs wird abgewogen gegenüber der insgesamt verbesserten Hochwassersituation, welche sich durch die im vorliegenden B-Plan festgesetzten Maßnahmen ergibt.
Änderungen im B-Plan-Entwurf sind nicht erforderlich. Die Begründung wird bzgl. der Wasserspiegeldifferenzen angepasst.
Der Hinweis D.6 „Behandlung von Niederschlagswasser“ wird dergestalt umformuliert, als dass verpflichtend eine wasserrechtliche Genehmigung einzuholen ist.
Abstimmungsergebnis:
STELLUNGNAHMEN AUS DER ÖFFENTLICHKEIT
Insgesamt 3 Stellungnahmen der Anwohner Gartenstraße vom 23.11.2023, 27.11.2023 und 24.07.2024
Stellungnahme vom 23.11.2023
A. Hangangleichung
Am 9. März 2023 fand ein Gespräch zwischen dem Oberaudorfer Bürgermeister, Prof. Bernhardt, dem Leiter des Bauamts, Herrn Ostermayer, und der Vertretung der Anliegen der Bewohner der Gartenstraße, Manja Kaluza, statt. Dabei wurde den Bewohnern der Vorschlag unterbreitet, eine Angleichung der Hänge vorzunehmen. Die Anwohner möchten dieses Angebot annehmen. Aufgrund der Komplexität des Geländes ist vorab ein persönliches Gespräch zwischen den Anwohnern und den planenden und ausführenden Firmen erforderlich. Das Gespräch soll im Rahmen einer Begehung vor Ort erfolgen und die exakten Anschlüsse wie auch Übergänge der zu entstehenden Aufschüttung klären. Der Termin kann von den Vertretern der Firmen bestimmt werden. Zu beachten ist, dass 1. drei Wochen im Voraus der Termin den Grundstückseigentümern bekannt zu geben ist. 2. von den Anwohnern ein Termin am Wochenende bevorzugt würde. Sollte dies nicht möglich sein, sollte ein später Nachmittagstermin bei ausreichendem Tageslicht gewählt werden. 3. der Termin schriftlich mitgeteilt wird.
Darüber hinaus können bereits im Vorfeld einige Punkte geklärt werden.
1. Das oben geforderte Gespräch mit Ortsbegehung ist unumgänglich.
2. Die Arbeiten und Kosten für die Hangangleichung werden vom Grundstückseigentümer des Gschwendtner Feldes voll übernommen.
3. Die Aufschüttung muss ausreichend verdichtet sein: Fahrzeuge müssen problemlos das aufgeschüttete Areal befahren können (Wegerecht).
4. Nach Abschluss der Erdarbeiten wird die Fläche durch eine Gartenbaufirma naturnah begrünt (Wiese). Auf Wunsch von einzelnen Anwohnern sollen einheimische Büsche und/oder Bäume zum Markt hingepflanzt werden (natürliche Entwässerung des Untergrundes). Die Kosten werden vom Eigentümer des Gschwendtner Feldes getragen.
5. Das Areal, das unmittelbar an den Drogerieparkplatz anschließt, soll gesichert werden. Ziel ist es die Entstehung eines Fußweges / Trampelpfades zwischen Markt und Gartenstraße zu unterbinden. Wie dies geschehen soll, soll bei der Ortsbegehung geklärt werden.
6. Das Wohnhaus in der Geigelsteinstraße 4 ist der veränderten Situation im besonderen Maße ungeschützt ausgesetzt (Parkplatz, Anlieferzone). Der Bereich zwischen Parkplatz und Wohnhaus soll mit einer breiten, dichten und auch hohen Hecke (Holunder, Pfaffenhütchen, Schneeball, Heckenkirsche, Kreuzdorn, Hartriegel etc.) mit anschließenden Laubbäumen gestaltet werden. Allergie auslösende Pflanzen — Haselnuss und Birke — sollen nicht gepflanzt werden.
7. Grundsätzlich soll die neugestaltete Fläche von Westen nach Osten waagerecht (eben) verlaufen. Dies sollte auch für die Nord-Süd-Ausrichtung angestrebt werden. Aufgrund der stark variierenden Grundstückshöhen muss hier aber erst noch eine Lösung erarbeitet werden (Ortsbegehung).
8. Nach Abschluss der Arbeiten müssen vom Vermessungsamt die Grundstücksgrenzen eingemessen und Grenzsteine gesetzt werden. Hierbei gilt es auch das Wegerecht zu beachten
B. Verkehr
Der Bürgermeister, Prof. Bernhardt, ging bei dem Gespräch auch auf die Bedenken der Anwohner hinsichtlich des Verkehrs ein. Er schlug hier Bodenschwellen vor. Dieses Angebot wird von den Anwohnern begrüßt.
C. Fragen
1. Wie sieht die Sicherung des Daches des Supermarktes genau aus?
2. Kommt eine Solaranlage auf das Dach?
3. Welche Heizungsart wird verwendet?
4. Kommt es zu Erdarbeiten, die Erschütterungen / Vibrationen auslösen (z.B.: Spundwände)?
5. Liegt die Höhenkote immer noch bei 469,50?
Nachtrag vom 27.11.2023
Zur Hangangleichung: Der Eigentümer des Gschwendtner Feldes verpflichtet sich zwei Mal im Jahr (Mai / Juni und Oktober / November) die Wiese zwischen Gartenstraße und Märkte zu mähen. Nach Bedarf bzw. auf Aufforderung der Anwohner der Gartenstraße sind Baum- und Heckenschnitte vorzunehmen. Dieses aber höchstens einmal pro Jahr.
Stellungnahme vom 24.07.2024
Verkehr
In einem Gespräch (9. März 2023) zwischen Herrn Ostermayer (Bauamt), Frau Kaluza (Vertretung der Anliegen der Bewohner der Gartenstraße) und Herrn Bernhardt (Bürgermeister) brachte letzterer den Vorschlag ein, zur Verkehrsberuhigung ein „Berliner Kissen“ bzw. eine Bodenschwelle in der Geigelsteinstraße zu installieren. Die Anwohner der Gartenstraße würden dieses Angebot gerne in Anspruch nehmen.
Lärmgutachten
Für den Neubau wurde ein Lärmgutachten angefertigt. Bedauerlicherweise werden die Werte zum Westhang nur bis zur Ostfassade der Wohngebäude berücksichtigt. Dass der Schall sich an den Häusern seitlich vorbeibewegt und auf eine hinter den Gebäuden verlaufende Lärmschutzwand von circa 5m Höhe trifft und zurückgeworfen wird, wird komplett vernachlässigt. Die echoartige Verstärkung von Geräuschen findet im Gutachten keine Beachtung. Wir möchten daher unsere Forderung nach Verlagerung der KWL-Anlagen bzw. der Lüftungsanlagen vom Dach auf die Ostfassade oder alternativ in den Eckbereich der beiden Ladezonen erneut vorbringen. Es versteht sich von selbst, dass auch eventuell zu errichtende Wärmepumpen denselben Forderungen der Anwohner unterliegen.
Hangsicherung im Westen / zur Gartenstraße
Auf die Forderung der Anwohner, den Hang zwischen Gartenstraße und Neubau durch Aufschüttungen zu sichern, wurde eingegangen. Die zusätzliche Sicherung durch ein Ableitungssystem (Rigolen) der Niederschläge wird begrüßt. Die erforderliche detaillierte Absprache zwischen den Anwohnern und der Bauleitplanung über die Hangaufschüttung steht zum Teil noch aus. Sollten Spundwände oder ähnliches gesetzt werden, muss vorab eine Beweissicherung an allen Gebäuden in der Gartenstraße durchgeführt werden.
Sachbericht und Abwägung
Hangangleichung, Begrünung, Diverses
Ein erstes Gespräch zwischen einem Bauherrnvertreter und den Eigentümern der betroffenen Grundstücke fand bereits statt. Dabei wurden bereits die großen Festlegungen zur Hangangleichung getroffen und in den beiliegenden Plänen zum V&E-Plan dargestellt. Weitere Gespräche zur Feinabstimmung werden im Zuge der Baumaßnahmen stattfinden. Der Weg wird entsprechend der V&E-Planung umgesetzt (es ist keine stärkere Befestigung wie etwa wassergebundene Decke vorgesehen, da eine solche auch bisher nicht vorhanden war, nicht durch das per Dienstbarkeit gesicherte Wegerecht gedeckt ist und angesichts der seltenen Nutzung dieses Weges bzw. Rechts nicht erforderlich scheint). Geplant wird die Begrünung des Areals auf Basis eines einheitlichen Freiflächengestaltungsplans zum Bauantrag gemäß den Vorgaben des vorliegenden Bebauungsplans; eine Berücksichtigung aller individueller Wünsche der Nachbarn bei der Bepflanzung kann nicht garantiert werden. Eine angemessene Pflege der Grünanlagen wird erfolgen. Zur Verhinderung der Bildung von „Abenteuerspielplätzen“ und „Schleichwegen“ werden Zäune zur Sicherung des Dachs und des Grundstücks geplant. Maßnahmen zur Sicherung von Grenzsteinen usw. werden nach Erfordernis durch den Bauherrn veranlasst. Die Kosten der genannten Maßnahmen übernimmt, soweit nicht Sonderfaktoren auftreten, welche ursächlich den Nachbareigentümern zuzurechnen sind, der Bauherr.
Verkehr
Die Einbringung eines „Berliner Kissen“ bzw. einer Bodenschwelle in der Geigelsteinstraße im Bereich der Einmündung der Gartenstraße in erstere kann im gegenständlichen Bebauungsplan nicht festgesetzt werden, da sich die Maßnahme außerhalb des Umgriffs befindet. Hierzu erfolgt eine separate Beratung im Gemeinderat bzw. ggf. ein entsprechender Beschluss.
Lärmgutachten
Das Lärmgutachten wurde entsprechend der gültigen Gesetze und technischen Richtlinien erstellt, auch wurde der notwendige Umfang mit der Unteren Immissionsschutzbehörde abgesprochen. Wir halten das vorliegende Gutachten deswegen für hinreichend und fundiert. Die Lage der geräuschbehafteten technischen Anlagen kann nicht verbindlich zugesagt werden, muss aber den Vorgaben des Gutachtens und damit den Belangen der Nachbarn entsprechen. Die genaue Positionierung der technischen Anlagen wird noch erarbeitet. Eine Positionierung wird, soweit technisch möglich, immer unter der Oberkante des Dachs erfolgen. Mit dem Bauantrag wird ein Schallgutachten erstellt und bei der Baugenehmigungsbehörde mit eingereicht, welches die Einhaltung der Vorgaben nochmals überprüfen wird.
Fragen
1. Wie sieht die Sicherung des Daches des Supermarktes genau aus? Voraussichtlich per Zaun.
2. Kommt eine Solaranlage auf das Dach? Ja. Eine detaillierte Planung wird erst noch erarbeitet werden.
3. Welche Heizungsart wird verwendet? Luftwärmepumpen, sowohl zum Heizen als auch zum Kühlen.
4. Kommt es zu Erdarbeiten, die Erschütterungen / Vibrationen auslösen (z.B.: Spundwände)? Gewisse Erschütterungen sind unvermeidlich, weswegen Beweissicherungsverfahren bei den Nachbarn eingeplant werden.
5. Liegt die Höhenkote immer noch bei 469,50? Wie aus dem B-Plan-Entwurf ersichtlich: ja.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
Claudia Rose vom 07.08.2024
Ich wohne im Dachgeschoss-Ost in der Gartenstr. 7. Folgende Punkte wären für mich sehr wichtig:
1. Bitte keine hohen Bäume vorm Haus Nr. 7 pflanzen. Grund: Unwetter bzw. Stürme nehmen immer mehr zu und die Licht- bzw. Sichtverhältnisse wären eingeschränkt.
2. Kühl- und Lüftungsanlagen sowie Heizungsanlagen bitte nicht aufs Dach bauen bzw. an der Rückseite der Märkte befestigen. Grund: Schall geht nach oben und Lärmbelästigung 24 Stunden!
3. Dachbepflanzung: niedriger Wuchs und regelmäßige Pflege.
4. Keine Abfall- bzw. Glascontainer, dafür gibt es den Wertstoffhof.
Sachbericht und Abwägung
1. Die Geländeoberkante, auf welcher die Bäume des Parkplatzes ruhen, beträgt ca. 469,50 m ü.NN. Nach der vorliegenden Bestandsvermessung dürfte das Erdgeschoss des Gebäudes Gartenstr. 7 ungefähr auf einer Höhe von 478 m ü.NN. liegen. Dazu addiert sich die Gebäudehöhe bis zum Dachgeschoss. Es erscheint unwahrscheinlich, dass die Parkplatzbäume innerhalb einer absehbaren Zeit eine Höhe erreichen werden, bei welcher mit signifikanten Beeinträchtigungen von Sicht- und Lichtverhältnissen zu rechnen wäre. Sturmschäden wird der Betreiber aus eigenem Interesse vermeiden.
2. Die Lage der geräuschbehafteten technischen Anlagen kann nicht verbindlich zugesagt werden, muss aber den Vorgaben des dem B-Plan beiliegenden schallschutztechnischen Gutachtens und damit den Belangen der Nachbarn entsprechen. Die genaue Positionierung der technischen Anlagen wird noch erarbeitet. Eine Positionierung wird, soweit technisch möglich, immer unter der Oberkante des Dachs erfolgen. Mit dem Bauantrag wird ein Schallgutachten erstellt und bei der Baugenehmigungsbehörde mit eingereicht, welches die Einhaltung der Vorgaben nochmals überprüfen wird.
3. Es ist keine hochwachsende Dachbegrünung geplant; eine regelmäßige Pflege ist vorgesehen. Teile des Dachs werden für eine Solaranlage vorgesehen.
4. Auf dem Areal des B-Plans sind keine Sammelcontainer für Wertstoffe vorgesehen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Abstimmungsergebnis:
