Der Freistaat Bayern hat sich abweichend vom Bundesmodell, für ein eigenes, wertunabhängiges Flächenmodell entschieden, das bedeutet, ab 01.01.2025 spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung des Grundsteuermessbetrages keine Rolle mehr.
Die Festsetzung des Messbetrages als erste Stufe liegt dabei im Zuständigkeitsbereich der Finanzämter. Aus dem Äquivalenzbetrag (für Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche) heraus berechnet sich der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinden multiplizieren dann diesen Betrag mit ihren Hebesätzen, um die endgültige Steuerschuld zu berechnen und den Grundsteuerbescheid zu erstellen.
Die Reform soll sich aufkommensneutral auswirken, jedoch sei dieser Begriff von Anfang an teilweise missverstanden worden. Aufkommensneutral bedeute nicht, dass die individuelle Grundsteuerhöhe der jeweiligen Steuerpflichtigen gleichbleibe, er bedeute vielmehr nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt mindestens stabil halten möchte.
Kein Grundstückseigentümer wird die gleiche Abgabenhöhe wie bisher haben, es wird teilweise auch gravierende Abweichungen nach unten oder oben geben. Maßgeblich hierfür ist die zwingende Neuberechnung der Grundstücke und nicht die Festlegung des Hebesatzes durch die Gemeinde.
Die Gemeindeverwaltung ist an den übermittelten Inhalt des Hauptveranlagungsmessbescheides der Finanzämter gebunden und muss den Grundsteuer-Messbetrag ungeprüft übernehmen, auch wenn dieser offensichtlich fehlerhaft ist.
Würden die derzeitigen Hebesätze von 350 Prozent für beide Grundsteuerarten weitergelten, käme es mit den bisher übermittelten Zahlen zu einer Verminderung der Einnahmen bei der Grundsteuer A von 37.000 auf 33.000 Euro, bei der Grundsteuer B käme es mit dem bisherigen Datenübermittlungsstand zu einer Erhöhung der Einnahmen von 525.000 auf 885.000 Euro.
Zur Aufkommensneutralität muss der Hebesatz der Grundsteuer A von bisher 350 auf 390 Prozent erhöht werden, bei der Grundsteuer B muss eine Senkung des Hebesatzes von aktuell 350 auf 250 vorgenommen werden, um die bisher erzielten Einnahmen zu generieren.
Beispiel 1:
Bisherige Festsetzung als Zweifamilienhaus, davor als Einfamilienhaus. Früheres landwirtschaftlich genutztes Anwesen, Nebengebäude vorhanden, Baujahr um 1900.
Zukünftige Festsetzung als sonstiges bebautes Grundstück mit folgenden Eckdaten:
Grundstücksfläche: 1.013 m² Wohnfläche: 134 m² Nutzfläche: 44 m²
- Messbetrag 01.01.1974 - 31.12.2000 = 16,62 € x …
… x Hebesatz 01.01.1974 - 31.12.2000 255 % = 42,38 €
- Messbetrag 01.01.2001 - 31.12.2024 = 19,81 € x …
… x Hebesatz 01.01.2001 - 31.12.2005 255 % = 50,52 €
… x Hebesatz 01.01.2006 - 31.12.2015 300 % = 59,43 €
… x Hebesatz 01.01.2016 - 31.12.2024 350 % = 69,34 €
- Künftiger Messbetrag ab 01.01.2025 = 109,42 € x …
… x bisheriger Hebesatz ab 01.01.2025 350 % = 382,97 €
… x Gesamtaufkommensneutraler Hebesatz ab 01.01.2025 250 % = 273,55 €
… x Empfohlener Hebesatz ab 01.01.2025 255 % = 279,02 €
Beispiel 2:
Bisherige Festsetzung als Einfamilienhaus. Früheres unbebautes Grundstück. Neubau bezugsfertig in 2021.
Zukünftige Festsetzung als sonstiges bebautes Grundstück mit folgenden Eckdaten:
Grundstücksfläche: 863 m² Wohnfläche: 222 m² Nutzfläche: -- m²
- Messbetrag 01.01.2022 - 31.12.2024 = 88,66 € x …
… x Hebesatz 01.01.2022 - 31.12.2024 350 % = 310,31 €
- Künftiger Messbetrag ab 01.01.2025 = 112,22 € x …
… x bisheriger Hebesatz ab 01.01.2025 350 % = 392,77 €
… x Gesamtaufkommensneutraler Hebesatz ab 01.01.2025 250 % = 280,55 €
… x Empfohlener Hebesatz ab 01.01.2025 255 % = 286,16 €
Empfehlung aus Sicht der Finanzverwaltung - Grundsteuer A:
Die Verwaltung empfiehlt dem Gemeinderat einen Hebesatz von 395 Prozent ab 01.01.2025 festzusetzen (+ 5 Prozentpunkte, um eine baldige Erhöhung zu vermeiden). Dies bedarf einer Änderung der Hebesatz-Satzung. Es ist davon auszugehen, dass in den Folgejahren weitere Anpassungen des Hebesatzes nötig werden.
Empfehlung aus Sicht der Finanzverwaltung - Grundsteuer B:
Die Verwaltung empfiehlt dem Gemeinderat einen Hebesatz von 255 Prozent ab 01.01.2025 festzusetzen (+ 5 Prozentpunkte, um eine baldige Erhöhung zu vermeiden). Auch dies bedarf der Anpassung der Hebesatz-Satzung. Es ist davon auszugehen, dass in den Folgejahren weitere Anpassungen des Hebesatzes nötig werden.
Möglicher Beschlussvorschlag 1 aus Sicht der Finanzverwaltung zur Beratung:
Der gemeindliche Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- u. Forstwirtschaftliche Grundstücke) wird auf 395 Prozent festgesetzt. Die Hebesatz-Satzung wird entsprechend angepasst bzw. geändert.
Somit wäre für diese Abgabenart, nach bisher übermitteltem Datenbestand durch die Finanzämter, das Einnahmeaufkommen in Höhe des Haushaltsansatz 2024, vorübergehend gewährleistet.
Durch noch fehlende Festsetzungen, oder Messbetragsbescheide mit nicht korrekten Messbeträgen, ist von einer stark dynamischen Entwicklung auszugehen. Aus diesem Grund wird die Verwaltung regelmäßig eine möglicherweise erneut nötig werdende Anpassung der Hebesätze prüfen und bei Bedarf dem Gremium zur Entscheidung vorlegen.
Möglicher Beschlussvorschlag 2 aus Sicht der Finanzverwaltung zur Beratung:
Der gemeindliche Hebesatz für die Grundsteuer B (Sonstige bebaute bzw. unbebaute Grundstücke) wird auf 255 Prozent festgesetzt. Die Hebesatz-Satzung wird entsprechend angepasst bzw. geändert.
Somit wäre für diese Abgabenart nach bisher übermitteltem Datenbestand durch die Finanzämter und zu erwartenden Korrekturen der Messbeträge nach unten, das Einnahmeaufkommen in Höhe des Haushaltsansatz 2024, vorübergehend gewährleistet.
Durch noch fehlende Festsetzungen, oder Messbetragsbescheide mit nicht korrekten Messbeträgen, ist von einer stark dynamischen Entwicklung auszugehen. Aus diesem Grund wird die Verwaltung regelmäßig eine möglicherweise erneut nötig werdende Anpassung der Hebesätze prüfen und bei Bedarf dem Gremium zur Entscheidung vorlegen.
